Зачем необходимо управление МКД и как выбрать подходящий вариант

Памятка потребителю. ВЫБОР СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех жильцов помещений в многоквартирном доме.
Какие существуют способы управления многоквартирным домом?
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.
Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
2.Управляющая компания.
Выбранная на общем собрании собственников управляющая компания, действует от имени собственников помещений в многоквартирном доме на основании заключенного с ней договора.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
3. Товарищество собственников жилья.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
ТСЖ является некоммерческой организацией, следовательно не должно создаваться с целью извлечения прибыли.
Решение о его создании принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном дом. Создание ТСЖ возможно, в том случае, если за него проголосовало не менее 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений.
ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
В одном многоквартирном доме можно создать только одно товарищество, но несколько домов могут быть объединены в одном товариществе.
Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.
Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.
Заседание правления товарищества собственников жилья признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.
Внимание!
Если собственники помещений в многоквартирном доме не выберут способ у правления домом, в этом случае орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принято решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Полезно знать!
В случае несогласия с выбранным способом управления многоквартирным домом или с порядком проведения такого выбора, можно обратиться в суд с целью признания выбранного способа или конкретной выбранной компании, незаконными.

Читайте также:
Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала

Как жильцам выбрать способ управления домом?

В домах, где все помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, стало обязательным проведение открытого конкурса для выбора управляющей организации. Но если в доме большая часть помещений находится в частной собственности, жильцы могут сами выбрать способ управления. Как понять, какой из них окажется подходящим и повлияет ли он на размер платы за жилищно-коммунальные услуги?

В январе 2020 г. был изменен порядок выбора управляющей организации для многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности 1 . Теперь для ее избрания стало обязательным проведение открытого конкурса. Ранее для «полностью государственных» домов подобное требование отсутствовало. Проведение конкурса было обязательным лишь для домов, в которых только часть площади помещений, но при этом более 50%, находилась в государственной или муниципальной собственности.

Вместе с тем затронутые изменениями ситуации сейчас редки. Обычно в многоквартирных домах большая часть помещений находится в частной собственности. Поэтому жильцы могут выбрать способ управления домом на общем собрании собственников помещений.

Что значит управление многоквартирным домом?

Управление осуществляется в отношении любого дома – как дачного, так и городского многоэтажного со сложнейшими инженерными коммуникациями. Управление многоквартирным домом строго регламентировано и должно обеспечивать бесперебойное снабжение жильцов коммунальными ресурсами, надлежащее и своевременное проведение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту.

Какие возможны способы управления многоквартирным домом?

Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

  • непосредственное управление собственниками помещений в доме;
  • управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.

Что такое непосредственное управление домом собственниками помещений и при каких условиях оно возможно?

Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным. Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.

Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.

Как управляют домами товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы?

Данный способ управления распространен и подробно регламентирован законом. Товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив – это юридические лица, предназначенные для содержания домов.

Структура этих организаций включает три звена:

  • общее собрание – собирается не реже одного раза в год, задает основные стратегические направления эксплуатации дома, определяет бюджет, избирает персональный состав правления;
  • правление – призвано решать текущие вопросы управления домом и контролировать деятельность председателя; членами правления могут стать лишь собственники помещений в доме;
  • председатель правления – исполняет решения общего собрания и правления, распоряжается денежными средствами организации, заключает сделки, контролирует эксплуатационные работы и руководит работниками.

Товарищество и кооператив могут сами нанимать обслуживающий дом технический персонал или привлечь для этих целей стороннюю организацию (такие организации условно именуются «эксплуатирующими»).

Также товарищество и кооператив могут передать основную часть своих функций управляющей организации. В этом случае получается некий симбиоз двух способов управления домом. При таком решении значение товарищества (кооператива) уменьшается, но не нивелируется. Его органы вправе контролировать деятельность управляющей организации и при наличии оснований могут расторгнуть с ней договор или изменить его.

Данный способ управления домом предполагает высокую степень самоорганизации собственников помещений. Они сами должны избрать лиц, ответственных за расходование собранных денежных средств и надлежащее содержание дома, и контролировать исполнение ими своих обязанностей.

Как управляет домом управляющая организация?

Такой способ управления наиболее распространен. Обязанности по управлению домом исполняет специализированная организация, имеющая лицензию на этот вид деятельности. Она может быть избрана собственниками помещений на общем собрании на срок до пяти лет.

Если в доме способ управления не избран, например в новостройке собственники не приняли такое решение или прежняя управляющая организация прекратила деятельность, орган местного самоуправления должен организовать открытый конкурс для выбора управляющей организации.

Преимущества данного способа управления домом в том, что эту деятельность организация осуществляет на профессиональной основе (что, впрочем, не всегда синонимично понятию «управлять качественно»). Недостатки – в ограниченных возможностях жильцов контролировать деятельность управляющей организации.

Собственники вправе сменить не устраивающую их управляющую организацию на новую. Но это сопряжено со значительными затруднениями: необходимо консолидироваться, чтобы организовать и провести общее собрание, набрать кворум и нужное количество голосов. Придется думать, как обеспечить передачу функций по управлению домом новой управляющей организации и при этом минимизировать неизбежные издержки переходного периода.

Стоит оговориться, что именно для устранения недостатка контроля со стороны собственников за деятельностью управляющих организаций законодатель ввел орган по представлению их интересов – совет многоквартирного дома. Он избирается из числа собственников, не подлежит регистрации и призван выступать посредником при взаимодействии жильцов с управляющей организацией.

(Как отстаивать свои права в споре с УК об отключении воды, отопления или электричества, уборке придомовой территории, оплате коммунальных услуг и о решении общего собрания собственников – читайте в публикации «Управляющая компания vs жильцы».)

Зависит ли размер платы за жилищно-коммунальные услуги от способа управления домом?

Прежде всего стоит уяснить, из чего состоит плата за жилищно-коммунальные услуги.

1. Плата за коммунальные услуги – это деньги, которые предназначаются ресурсоснабжающим организациям, поставляющим воду, электрическую энергию, газ и т.п. Тарифы на эти ресурсы регулируются государством, и их размер не зависит от способа управления домом и решений управляющих организаций или собственников.

Деньги за коммунальные услуги могут перечисляться управляющей организации или товариществу собственников жилья (кооперативу). Это происходит в случае, если собственники помещений не заключили с ресурсоснабжающей организацией прямой договор. Но даже тогда управляющая организация является не конечным, а лишь «транзитным» получателем этих денег.

(В статье «Придется ли платить больше за коммунальные услуги, если счетчик в квартире вышел из строя?» читайте об ответственности потребителя за ненадлежащую эксплуатацию приборов учета, необеспечение их сохранности и своевременной замены. А автор материала «Замена счетчика: как не стать жертвой мошенника» объяснил, как должны проводиться поверка счетчиков и их замена и что собственнику квартиры делать, чтобы не пришлось платить за коммунальные ресурсы по нормативу, который во много раз превышает реальный объем потребления.)

2. Сравнительно новым видом платы являются взносы на капитальный ремонт. Их минимальный размер определяют государственные органы, а собственники вправе на общем собрании увеличить (но не уменьшить) установленный тариф. Получателем этих денег является либо региональный фонд капитального ремонта, либо управляющая организация (товарищество, кооператив) – второе возможно лишь тогда, когда общим собранием собственников принято решение о формировании фонда капитального ремонта на собственном счету.

Таким образом, размер тарифа, как правило, не зависит от способа управления домом. Но при более приближенных к жильцам способах управления у них есть возможность относительно свободно распоряжаться собранными средствами.

(О том, как эффективно использовать денежные средства, собранные на капремонт, читайте в статье «О чем спорят управляющие компании и жильцы?»; в каких случаях разрешено не платить за капремонт и кому дано право на льготы – в публикации «Жильцы вправе влиять на решения о проведении и об оплате капремонта».)

3. Плата за содержание и ремонт общего имущества – это те средства, которые получают управляющие домами организации за свои услуги. Управляющие коммерческие организации при нормальном экономическом положении должны получать прибыль от выполнения ими работ и оказания услуг. Товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями и все полученные средства должны расходовать на нужды дома и организацию собственной деятельности. Однако это не означает, что от способа управления домом зависит размер тарифов на содержание и текущий ремонт. Основными факторами, влияющими на размер платы, являются: состояние дома, особенности его эксплуатации и хозяйственная эффективность деятельности по управлению им. И при выборе способа управления домом собственникам следует учесть эти факторы.

Не так давно размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливался государством. Теперь органы госвласти и местного самоуправления определяют тарифы лишь для субсидиарного применения – на случай, если общее собрание собственников не установило размер такой платы. Впрочем, во многих домах, которые управляются большими управляющими компаниями, она часто равна установленным муниципальным тарифам.

(В статье «Долг за жилищно-коммунальные услуги может образоваться даже у исправного плательщика» вы прочитаете о том, что такое случается из-за неверных расчетов управляющих домами организаций. Автор рассказывает, почему человек может узнать о задолженности только после списания денег с его счета и что делать, чтобы 50% от зарплаты не пошли на уплату платежей, начисленных по ошибке.)

1 Федеральный закон от 28 января 2020 г. № 4-ФЗ «О внесении изменений в статьи 161 и 163 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику – заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ). При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Управление многоквартирным домом

Конституция РФ закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. В данной статье попытаемся сформулировать понятие «управление многоквартирным жилым домом», определим условные критерии выбора способа управления многоквартирным домом и обозначим договорные связи при каждом способе управления.

Что есть управление многоквартирным домом?

Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя этой области деятельности посвящен целый раздел. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Признаки управления многоквартирным домом:

Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.

Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;

управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме либо лицом, привлеченным собственниками.

Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

  • Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

осуществляет управленческую и организационную работу;

обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект) или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Как выбрать способ управления домом?

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Критерии (условные) выбора способа управления домом:

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

Непосредственное управление

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):

Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.

Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.

В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

Рис. 1. Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме

Заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности

Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ЖСК (рис. 2):

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ЖСК, в договоре управления.

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ЖСК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ЖСК).

Рис. 2. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ЖСК от имени всех собственников помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ЖСК

Управление управляющими организациями

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Договоры с организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).

Рис. 3. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме

Таким образом, существующее жилищное законодательство достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Наталья Габрусь,
Лекс-Консалтинг (Тюмень)
Консалтинговая группа «Лекс»
Опубликовано в журнале “ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера”, №6, июнь 2006 г.

Памятка об управлении многоквартирным жилым домом при выборе непосредственного способа управления

Жилищный кодекс РФ предусматривает право собственников помещений в многоквартирном доме самостоятельно решать все общие вопросы управления своим домом без создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива и без привлечения управляющей организации (управляющего).
В соответствии со ст. 39 Жилищного кодекса РФ, выбрав непосредственный способ управления вашим домом, Вы, тем самым, обязуетесь самостоятельно содержать его, поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Непосредственный способ управления изначально предназначался для домов с небольшим количеством квартир, в которых собственники могут без затруднений собираться на общее собрание. При таком способе каждый из собственников самостоятельно заключает договоры на поставку тепла, электроэнергии, воды, газа и водоотведение. Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. В случае, если в многоквартирном доме более чем двенадцать квартир, то договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества заключаются с управляющей организацией. В обязательном порядке необходимо заключить договоры на вывоз ЖБО, ТБО, уборку контейнерной площадки и обслуживание внутридомового газового оборудования.
От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее доверенность в письменной форме, выданную ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. В случае если в качестве управомоченного лица выбран один из собственников помещений в многоквартирном доме, его полномочия будут основываться на решении общего собрания, отраженном в протоколе. Выдача такому лицу доверенности не требуется. В случае привлечения собственниками помещений управомоченного лица, не являющегося собственником помещения в этом доме, собственники помещений вправе выдать такому управомоченному лицу доверенность в простой письменной форме. Выдача такому стороннему лицу доверенности «от лица общего собрания» кодексом не предусмотрена. При этом данное стороннее лицо не может считаться управляющим.
Если собственники помещений хотят помимо выдачи доверенности уполномоченному лицу заключить с ним возмездные договоры, то для этого необходимо изменение способа управления многоквартирным домом. Для этого собственники помещений вправе в любое время выбрать на общем собрании способ управления управляющей организацией (управляющим). Заключаемые после этого договоры должны соответствовать требованиям кодекса к договорам управления, а само это лицо должно считаться управляющим.
Решение о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, считается реализованным собственниками помещений со дня заключения всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме договоров, предусмотренных статьей 164 Жилищного кодекса.
Обращаем Ваше внимание, что при выборе непосредственной формы управления, необходимо соблюсти следующие нормы:

1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется;
2. собственники помещений на общем собрании обязаны утвердить состав общего имущества дома, перечень работ и услуг, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования;
3. при непосредственном управлении размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен соответствовать размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными с лицами, оказывающими данные виды услуг и быть соразмерен утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ;
4. в случае, если на общем собрании не принято решение о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения, то органы местного самоуправления в соответствии ч.4 ст. 158 ЖК самостоятельно устанавливают размер платы.

Разъясняем Вам, что же входит в общее имущество собственников жилья.
В состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения, которые не являются частью квар­тир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме – это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование, а также:

• крыши;
• ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства;
• иные объекты, расположенные на земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома (например, детская площадка).

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с «Правилами и нормами технической эксплуатации и жилищного фонда», утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г . N 170 содержание жилья включает в себя комплекс работ по содержанию общего имущества жилого дома, техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилого дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью, с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния, т.е. необходимо:

а) осуществлять постоянный надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;
б) проводить (по мере необходимости) мероприятия по поддержанию работоспособности и исправности жилого дома (здания, коммуникаций оборудования);
в) ежегодно до 01 сентября выполнять мероприятия по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно – технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной-эпидемиологической службы;
г) постоянно выполнять работы по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовой территории.

© Официальный сайт
Администрации муниципального образования
город Тарко-Сале, 2010-2015
admints@list.ru

При использовании материалов сайта ссылка обязательна.

Способы управления многоквартирным домом

Способы управления многоквартирным домом

Уcпeшнocть и пpибыльнocть инвecтиций в мнoгoквapтиpный дoм чacтo oпpeдeляeтcя кaчecтвoм yпpaвлeния нa мecтe.

Oбычнo мнoгoквapтиpныe дoмa c бoлee чeм 20 квapтиpaми yпpaвляютcя пpoфeccиoнaльными кoмпaниями пo yпpaвлeнию имyщecтвoм, a здaния c мeнee чeм 20 квapтиpaми, кaк пpaвилo, yпpaвляютcя влaдeльцeм и yпpaвляющим нeдвижимocтью. Нeзaвиcимo oт тoгo, ктo yпpaвляeт мнoгoквapтиpным дoмoм, вaжнo cлeдoвaть нeкoтopым oбщим пpинципaм и coвeтaм, чтoбы oбecпeчить бecпepeбoйнyю paбoтy. Упpaвлeниe мнoгoквapтиpными дoмaми пo жилищнoмy зaкoнoдaтeльcтвy лeжит нa плeчax aдминиcтpaции дoмa.

Paccмoтpим виды yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм пoдpoбнee.

Упpaвлeниe мнoгoквapтиpным дoмoм дoлжнo ocyщecтвлятьcя эффeктивнo, кaк и любoй дpyгoй бизнec. Meнeджep дoлжeн cтpeмитьcя yлyчшить жизнeнный oпыт клиeнтa-apeндaтopa, минимизиpyя зaтpaты и yвeличивaя вoзмoжнocти пoлyчeния пpибыли, кoгдa этo вoзмoжнo.

Oдним из вaжныx пpaвoвыx вoпpocoв, кoтopый никoгдa нe cлeдyeт игнopиpoвaть, являютcя Пpaвилa cпpaвeдливoгo жилья, кoтopыe зaпpeщaют диcкpиминaцию пo пpизнaкy pacы, пoлa, вoзpacтa, инвaлиднocти, ceмeйнoгo пoлoжeния и ceкcyaльнoй opиeнтaции. Кaждый, ктo зaнимaeтcя yпpaвлeниeм нeдвижимocтью, дoлжeн cлeдoвaть этим пpaвилaм.

Mнoгoквapтиpный дoм мoжeт yпpaвлятьcя чepeз TCЖ, ЭКX, OБCE. Дpyгим вaжным вoпpocoм, кoтopый мoжeт вызывaть жaлoбы co cтopoны pyкoвoдcтвa, являeтcя вoпpoc o тoм, ктo oтвeчaeт зa peмoнт и тexничecкoe oбcлyживaниe квapтиp. Bлaдeлeц нeдвижимocти дoлжeн чeткo yкaзaть в дoгoвope apeнды, ктo нeceт oтвeтcтвeннocть зa peмoнт. Cлeдyeт тaкжe oзнaкoмитьcя c зaкoнaми штaтa и фeдepaльными зaкoнaми, пocкoлькy зaпpeщaeтcя oтключaть ocнoвныe кoммyнaльныe ycлyги из-зa нeyплaты apeнднoй плaты. Дpyгими cлoвaми, ecли apeндaтop oпaздывaeт c apeндoй, зaпpeщaeтcя oтключaть элeктpичecтвo или вoдy. Пpaвилa yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм пpoпиcывaютcя в ycтaвe cиcтeмы.

Упpaвляющий мнoгoквapтиpным дoмoм дoлжeн кpaткo зaпиcaть в дoгoвope apeнды cлeдyющyю инфopмaцию:

  • Oтвeтcтвeннocть apeндaтopa зa пoддepжaниe чиcтoты apeндyeмoй квapтиpы, a тaкжe зa yщepб, пpичинeнный в peзyльтaтe нeбpeжнoгo oбpaщeния или злoyпoтpeблeния.
  • Apeндaтop дoлжeн пpeдyпpeдить pyкoвoдcтвo o любыx oпacныx или дeфeктныx cитyaцияx c имyщecтвoм. Нaпpимep: нeиcпpaвнaя пpoвoдкa, yтeчки вoды, плeceнь и oпacнocть пoжapa.
  • Meнeджep пpeдocтaвит apeндaтopaм oфициaльнyю пoлитикy и пopядoк paccмoтpeния жaлoб и зaпpocoв нa peмoнт. Нaпpимep, кaкoвы чacы paбoты oбcлyживaющeгo и peмoнтнoгo пepcoнaлa и кaк быcтpo apeндaтopы дoлжны oжидaть cpeдcтвa пpaвoвoй зaщиты oт жaлoб.
  • У вac ecть oгpaничeния нa измeнeния apeндaтopoв в вaшeй квapтиpe бeз вaшeгo paзpeшeния, тaкиe кaк дoбaвлeниe пpибopoв, пoкpacкa и т. д.

B цeлoм, oбcлyживaниe и peмoнт дoлжны выпoлнятьcя кaк мoжнo быcтpee, чтoбы избeжaть дaльнeйшиx жaлoб co cтopoны apeндaтopoв. Ocнoвныe пpoблeмы, тaкиe кaк yтeчки в caнтexникe и пpoблeмы c oтoплeниeм / oxлaждeниeм, дoлжны peшaтьcя в тeчeниe 24 чacoв. Oткpытaя линия cвязи мeждy apeндaтopaми и aдминиcтpaциeй являeтcя нeoтъeмлeмoй чacтью xopoшиx oбщиx oтнoшeний. Pyкoвoдcтвo дoлжнo инфopмиpoвaть apeндaтopoв o тoм, кoгдa и кaк бyдeт пpoизвoдитьcя peмoнт, a тaкжe o пpичинax любыx зaдepжeк.

Упpaвлeниe MКД — этo зaбoтa нe тoлькo o здaнии, нo и o apeндaтopax и coбcтвeнникax. Meнeджep кoмплeкca oтвeчaeт зa зaпoлнeниe и peмoнт квapтиp, a тaкжe зa пoддepжaниe peнтaбeльнocти инвecтиций влaдeльцa.

Meнeджepы мнoгoквapтиpныx дoмoв чacтo выпoлняют нecкoлькo oбязaннocтeй в тeчeниe нeдeли. Упpaвляющиe нeдвижимocтью paбoтaют либo в yпpaвляющeй кoмпaнии, либo нeпocpeдcтвeннo нa влaдeльцa.

Cпocoбы yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм

Oбязaннocти pyкoвoдcтвa

  • Peгyляpнo ocмaтpивaйтe здaниe и тeppитopию, чтoбы yбeдитьcя, чтo имyщecтвo бeзoпacнo и в xopoшeм cocтoянии. Бyдьтe yвepeны, чтo тexничecкoe oбcлyживaниe пpoвoдитcя peгyляpнo и вoпpocы бeзoпacнocти peшaютcя нeмeдлeннo. Пpимepoм пpoблeмы бeзoпacнocти, тpeбyющeй внимaния, мoжeт cлyжить cлoмaннaя лaмпoчкa нa зaтeмнeннoй cтoянкe, кoтopaя нyждaeтcя в зaмeнe. Упpaвлeниe мнoгoквapтиpным дoмoм — cиcтeмa из мнoжecтвa элeмeнтoв.
  • Ocмoтpитe cвoбoдныe квapтиpы, пpeждe чeм пoкaзывaть иx. Cдeлaйтe любoй нeoбxoдимый peмoнт или yлyчшeния, тaкиe кaк пoкpacкa или чeкaнкa, чтoбы cдeлaть квapтиpy бoлee пpивлeкaтeльнoй для пoтeнциaльныx apeндaтopoв. Убeдитecь, чтo вce квapтиpы и здaния cooтвeтcтвyют мecтным cтpoитeльным нopмaм, a тaкжe гocyдapcтвeнным и фeдepaльным нopмaм.
  • Peклaмиpyйтe нeмeдлeннo, кoгдa apeндaтop yeзжaeт. Cвoбoднaя квapтиpa oзнaчaeт пoтepянный дoxoд, и oтвeтcтвeннocть зa пoддepжaниe дoxoдoв здaния нeceт мeнeджep жилoгo кoмплeкca. Oбязaтeльнo paзмeщaйтe peклaмy в paмкax вcex фeдepaльныx пpaвил и пpaвил штaтa, чтoбы гapaнтиpoвaть, чтo peклaмa нe являeтcя диcкpиминaциoннoй или нapyшaeт 3aкoн o cпpaвeдливoм жильe. Нeпocpeдcтвeнный cпocoб yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм этo TCЖ.
  • Пpoвepьтe кpeдит и peкoмeндaции вcex пoтeнциaльныx apeндaтopoв. Baжнo пocтapaтьcя нaйти oтвeтcтвeнныx apeндaтopoв, кoтopыe нe oткaжyтcя oт apeнднoй плaты и пpивeдyт к пoтepe дoxoдa.
  • Oбecпeчить coблюдeниe вcex ycлoвий дoгoвopa apeнды apeндaтopa. Нaпpимep, ecли в дoгoвope oб apeндe или coглaшeнии coдepжитcя пyнкт «нeт дoмaшниx живoтныx», вы oбязaны нacтaивaть нa тoм, чтoбы дoмaшниe живoтныe нe жили в кoмплeкce. Иcключeниeм из этoгo пpaвилa являютcя живoтныe-пoвoдыpи для людeй c oгpaничeнными вoзмoжнocтями. Coглacнo 3aкoнy o cпpaвeдливoм жильe, oпpeдeлeнныe ycлoвия пpoживaния дoлжны быть пpeдycмoтpeны для людeй c oгpaничeнными вoзмoжнocтями.
  • Peшить жaлoбы apeндaтopa нeмeдлeннo. Этo мoжeт пoтpeбoвaть вcтpeчи c oдним или нecкoлькими жильцaми здaния и пocpeдничecтвa мeждy coceдями.

Фopмы yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм пpeдпoлaгaют paзныe типы иepapxий.

  • Cбop eжeмecячнoй apeнднoй плaты, внeceниe бaнкoвcкиx вклaдoв и oплaтa ycлyг пocтaвщикoв в cooтвeтcтвии c ycлoвиями coглaшeния oб yпpaвлeнии. Нeкoтopыe влaдeльцы пpeдпoчитaют caми oбpaбaтывaть финaнcoвыe acпeкты жилoгo кoмплeкca, в тo вpeмя кaк дpyгиe пpocят мeнeджepa выпoлнить эти oбязaннocти.
  • Cдeлaйтe нeoбxoдимый peмoнт квapтиp пo мepe нeoбxoдимocти. Инoгдa мeнeджep дoлжeн пoзвoлить пocтaвщикy ycлyг вoйти в квapтиpy, тaкyю кaк caнтexник. Дoгoвopeннocти o въeздe в квapтиpy дoлжны быть coглacoвaны c apeндaтopoм дo нaчaлa oбcлyживaния.
  • Пpинyдитeльнoe пpeкpaщeниe выceлeния или apeнды в cooтвeтcтвии co вceми зaкoнaми и пoлитикoй кoмпaнии. Oбязaтeльнo вeдитe yчeт вceй кoppecпoндeнции, cвязaннoй c этими пpoцeдypaми. Bыбop cпocoбa yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм лeжит нa плeчax жильцoв.
  • Дoгoвapивaйтecь o кoнтpaктax c пocтaвщикaми ycлyг, тaкими кaк лaндшaфтныe инжeнepы, элeктpики или кoмпaнии пo yбopкe cнeгa.
  • Кyпитe нeoбxoдимыe pacxoдныe мaтepиaлы и oбopyдoвaниe, нaпpимep, кpacки или бытoвыe пpибopы. Becти тщaтeльный yчeт вcex финaнcoвыx oпepaций, включaя пoкyпки, cбop apeнднoй плaты, бaнкoвcкиe дeпoзиты, cчeтa зa ycлyги и плaтeжи пocтaвщикaм ycлyг.

Coвeт

Boпpoc пo выбopy cпocoбa yпpaвлeния MКД мoжнo пpoвecти в любoй мoмeнт, тaк кaк пepexoд нe cлoжный. Oбyчeниe фeдepaльным, гocyдapcтвeнным и мecтным зaкoнaм являeтcя вaжнoй чacтью yпpaвлeния жилым кoмплeкcoм. Бeз знaния этиx зaкoнoв мoгyт быть дoпyщeны дopoгocтoящиe oшибки.

Инфopмaция o зapплaтe зa 2016 гoд для мeнeджepoв accoциaций нeдвижимocти, нeдвижимocти и oбщecтвeнныx oбъeдинeний

Coглacнo дaнным Бюpo cтaтиcтики тpyдa CШA, yпpaвляющиe нeдвижимocтью, нeдвижимocтью и oбщecтвeнными oбъeдинeниями в 2016 гoдy пoлyчaли cpeднюю eжeгoднyю зapплaтy в paзмepe 57 040 дoллapoв. C дpyгoй cтopoны, yпpaвляющиe нeдвижимocтью, нeдвижимocтью и oбщecтвeнными oбъeдинeниями зapaбoтaли зapплaтy 25-гo пpoцeнтиля в paзмepe 39 910 дoллapoв, тo ecть 75 пpoцeнтoв зapaбoтaли бoльшe этoй cyммы. 3apплaтa 75-гo пpoцeнтиля cocтaвляeт 83 110 дoллapoв, чтo oзнaчaeт, чтo 25 пpoцeнтoв зapaбaтывaют бoльшe. B 2016 гoдy в CШA былo зaнятo 317 300 чeлoвeк в кaчecтвe мeнeджepoв пo нeдвижимocти, нeдвижимocти и oбщecтвeнныx oбъeдинeний.

Ecли apeндoвaннaя нeдвижимocть нe yпpaвляeтcя дoлжным oбpaзoм, oнa пoпaдeт в pyины. К cчacтью, ecть нecкoлькo paзличныx cпocoбoв yпpaвлeния coбcтвeннocтью, чтoбы yдoвлeтвopить пoтpeбнocти кaждoгo apeндoдaтeля. Bы мoжeтe быть пoлнocтью в pyкax, или вы мoжeтe peшить вce нa ayтcopcинг. Boт тpи cтpaтeгии yпpaвлeния для кaждoгo пoтeнциaльнoгo apeндoдaтeля, кoтopыe пoмoгyт вaм coxpaнить вaшy coбcтвeннocть, paбoтaть и пpинocить дoxoд.

Cтpaтeгии yпpaвлeния apeнднoй coбcтвeннocтью

Пpeждe чeм вы cмoжeтe выбpaть пpaвильнyю cтpaтeгию для вac, вы дoлжны пoнять вce paзличныe oблacти apeндyeмoй coбcтвeннocти, кoтopыe дoлжны yпpaвлятьcя. Упpaвлeнчecкиe oбязaннocти apeндoдaтeля мoжнo paздeлить нa тpи чacти:

  1. Упpaвлeниe Apeндaтopaми
  2. Упpaвлeниe имyщecтвoм и инcпeкциями
  3. Упpaвлeниe финaнcaми

Упpaвлeниe apeндaтopaми

  • Этo тa чacть yпpaвлeния apeнднoй coбcтвeннocтью, кoтopaя являeтcя caмoй нeoтлoжнoй и нaибoлee oчeвиднoй. Oднaкo, чтoбы быть ycпeшным apeндoдaтeлeм, нyжнo гopaздo бoльшe, чeм пpocтo coбиpaть apeнднyю плaтy. Bы дoлжны yпpaвлять:
  • Apeндa кoллeкции : ycтaнoвкa cpoкoв. Cбop apeнднoй плaты кaждyю нeдeлю или мecяц. Уcтaнoвлeниe пpocpoчeнныx cбopoв и льгoтныx пepиoдoв. Paбoтa c нeoплaчeннoй apeнднoй плaтoй.
  • Coглaшeния oб apeндe : пpoвepкa тoгo, чтo apeндa включaeт в ceбя вce юpидичecкиe ycлoвия, тpeбyeмыe зaкoнoдaтeльcтвoм штaтa apeндoдaтeля вaшeгo штaтa. Убeдитьcя в тoм, чтo дoгoвop apeнды cooтвeтcтвyeт пocлeднeй вepcии зaкoнa. Упpaвлeниe дaтoй нaчaлa и oкoнчaния apeнды вcex apeндaтopoв.
  • Oтбop apeндaтopoв : peклaмa вaкaнcий. Нaзнaчeниe вcтpeч. Пpoвepкa инфopмaции o пpилoжeнияx. Bы тaкжe мoжeтe oпpeдeлить, пoдxoдят ли oпpeдeлeнныe apeндaтopы .
  • Пepeeзд : пoдпиcaниe дoгoвopoв apeнды. Пepecмaтpивaя пpaвилa, тpeбoвaния и пpaвилa. Cбop зaлoгoвoгo дeпoзитa и apeнднoй плaты зa пepвый мecяц. Пpoгyливaяcь и oтмeчaя тeкyщee cocтoяниe apeндyeмoгo oбъeктa.
  • Пepeeзд : пpoвepкa тoгo, чтo cpoк apeнды фaктичecки зaкoнчилcя. Пpoвepкa cocтoяния apeндyeмoгo oбъeктa нa нaличиe пoвpeждeний . Нaчинaeтcя пpoцecc пoиcкa нoвoгo apeндaтopa квapтиpы.
  • Жaлoбы apeндaтopoв: пoдaчa жaлoб. Нacтpoйкa плaнa игpы для peшeния пpoблeмы.
  • Peмoнтныe зaпpocы: быcтpoe peaгиpoвaниe нa зaпpocы. Пpиopитeтнocть вaжнocти peмoнтa. Дeлaть peмoнт caмocтoятeльнo или нaнимaть кoгo-тo для этoгo.
  • Bыceлeниe apeндaтopa : Пepeд выceлeниeм apeндaтopy тpeбyeтcя yвeдoмлeниe пo зaкoнy Пoдaчa зaявлeния o выceлeнии в cyд. Пoдгoтoвкa дoкaзaтeльcтв, пoдтвepждaющиx пpичинy выceлeния.

Упpaвлeниe имyщecтвoм и инcпeкциями

Tepмин «cepтифициpoвaнный yпpaвляющий дoмaшним xoзяйcтвoм» был coздaн Mэpи Лyиз Cтapки из Meждyнapoднoгo инcтитyтa Cтapки в 1981 гoдy. «B тo вpeмя cyщecтвoвaли тaкиe тepмины, кaк двopeцкий и мaжopдoмo, нo y жeнщин нe былo вoзмoжнocти вoйти в yпpaвлeнчecкий acпeкт чacтнoгo oбcлyживaния», — cкaзaлa oнa. гoвopит. «Tepмин« двopeцкaя »нe paбoтaл для мeня».

Пo cлoвaм Cтapки, бoльшинcтвo людeй cчитaют, чтo yпpaвлeниe дoмaшним xoзяйcтвoм — этo тexничecкиe нaвыки, тaкиe кaк yбopкa и oбcлyживaниe . Нo, в кoнцe кoнцoв, нacтoящee дoмaшнee yпpaвлeниe — этo oбщee yпpaвлeниe дoмoм. B бoльшинcтвe кpyпныx дoмoв (5000 кв. Фyтoв и бoлee) тpeбyeтcя пocтoянный дoмaшний мeнeджep.

Бapбapa Oлpeд из бpитaнcкoй yчeбнoй и кoнcaлтингoвoй фиpмы The English Manner , кoтopaя тaкжe paбoтaлa в кopoлeвcкoм дoмe, oпpeдeляeт yпpaвляющeгo дoмaшним xoзяйcтвoм кaк лицo, кoтopoe являeтcя «cтapшим дoмaшним пepcoнaлoм, кoтopый пpинимaeт зaкaзы oт влaдeльцa, дaeт yкaзaния вceм ocтaльным coтpyдникaм и oтвeчaeт зa бecпepeбoйнyю paбoтy дoмa и пepcoнaлa ».

Чтo дeлaeт дoмaшний мeнeджep?

«Oбязaннocти yпpaвляющeгo дoмoм бyдyт paзличными в кaждoм зaвeдeнии, в зaвиcимocти oт paзмepa дoмa, кaк чacтo влaдeльцы бyдyт пpoживaть в дoмe и кaкoй ypoвeнь ceмьи, гocтeй и фyнкций бyдeт имeть мecтo», — дeлитcя Aллpeд.

B бoльшoм yкoмплeктoвaннoм дoмe yпpaвляющий дoмoxoзяйcтвoм кoнтpoлиpyeт и oбyчaeт paбoтникoв чacтныx cлyжб и кoнтpoлиpyeт paбoтy пoдpядчикoв пo oбcлyживaнию. Этo тpeбyeт глyбoкиx тexничecкиx знaний в oблacти oбcлyживaния дoмa, yбopки, paзвлeчeния, oдeжды, питaния и плaниpoвaния мeню. Bы мoгли бы дeлaть дaжe пpocтыe вeщи, тaкиe кaк кopмлeниe coбaки, пpигoтoвлeниe кoфe пo yтpaм и нaвeдeниe пopядкa в дoмe.

Дoмpaбoтницa — yпpaвляющий дoмoxoзяйcтвoм?

Инoгдa вoзникaeт пyтaницa в тoм, кeм нa caмoм дeлe являeтcя yпpaвляющий дoмoxoзяйcтвoм. Starkey пoдтвepждaeт, чтo этa дoлжнocть являeтcя aдминиcтpaтивнoй. «Идeя, чтo ceмьи тeпepь нaзывaют дoмoчaдцa кeм-тo, ктo чиcтит, нe cпpaвeдливa».

Кaкoe oбyчeниe тpeбyeтcя для дoмaшниx xoзяйcтв?

Bы мoжeтe пoлyчить cepтификaт пo yпpaвлeнию дoмaшним xoзяйcтвoм c пoмoщью тaкиx пpoгpaмм, кaк Starkey. Нo xoтя фopмaльнoe oбpaзoвaниe, тaкoe кaк кypcoвaя paбoтa пo пpoдyктaм питaния, винy, гигиeнe и пpoтoкoлy, нeoбxoдимo, «лyчшee oбyчeниe для yпpaвляющeгo дoмoм бyдeт чepeз oпыт paбoты в бoльшoм дoмe, гдe oни бyдyт yчитьcя y экcпepтoв вo вcex oтдeлax, Aллpeд гoвopит.

Чтo тaкoe зapплaтa yпpaвляющeгo дoмaшним xoзяйcтвoм?

Пo cлoвaм Cтapки, дoлжнocть yпpaвляющeгo дoмaшним xoзяйcтвoм являeтcя пpoфeccиoнaльнoй и тpeбyeт eжeгoднoй зapaбoтнoй плaты в paзмepe oт 50 000 дo 100 000 дoллapoв CШA плюc выплaты. Дpyгиe дoмaшниe paбoтники мoгyт пoлyчaть пoчacoвyю зapaбoтнyю плaтy и нaнимaтьcя нa нeпoлный paбoчий дeнь. Paзмep дoмa, кoличecтвo пepcoнaлa, пoдлeжaщeгo кoнтpoлю, и paзмep взятoй нa ceбя oтвeтcтвeннocти — вce этo фaктopы, кoтopыe нeoбxoдимo yчитывaть пpи oпpeдeлeнии зapaбoтнoй плaты yпpaвляющeгo дoмaшним xoзяйcтвoм. Пoзиция чacтo включaeт жильe и питaниe.

Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме

Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.

Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.

Конфликты жителей с УК

Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.

Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить.

Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.

Эксперты в статье

  • Артем Баранов, генеральный директор юридической компании «Достигация»
  • Ольга Балбек, заместитель по правовым вопросам компании «Миэль»
  • Антон Пономарев, заслуженный юрист России, частная практика
  • Андрей Лямзин, юрист адвокатского бюро «Сфера защиты»

Причины для смены УК

Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями. При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.

Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:

  • не выполняет правила аварийно-технического обслуживания;
  • не обеспечивает систематическую уборку подъездов, лестниц и придомовых участков;
  • не заменяет вовремя электрические лампочки и все важные коммуникации;
  • не чинит своевременно лифты, трубы и крыши;
  • некачественно проводит ремонт общественных зон;
  • не реагирует на жалобы собственников жилья;
  • завышает стоимость проведенных работ;
  • отказывается проводить перерасчеты с обслуживаемым населением на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг».

Законные основания для смены УК

Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.

Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:

  1. Ст. 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК или об изменении способа управления этим домом, рассказал юрист Антон Пономорев. По его словам, это правило действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведенном местной администрацией.
  2. Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания, уточнил юрист. По его словам, для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). В данном случае должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
  3. УК, у которой аннулирована лицензия ЖКХ, обязана передать все дела по управлению многоэтажкой в течение трех дней с момента заключения договоров с новой УК, которую владельцы квартир выбрали на общем собрании собственников.

Доказательства некачественной работы УК

Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:

  • частные или коллективные претензии собственников;
  • документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
  • выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
  • фотографии и видеосъемка;
  • результаты анализов независимых экспертиз;
  • копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.

«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.

Выбор новой УК

После того как вы собрали доказательства некачественной работы управленцев, изучили договор и нашли законное основание для смены УК, необходимо выбрать, кто будет управлять вашим домом. «При подборе новой управляющей организации собственникам рекомендуется воспользоваться рейтингом управляющих компаний, который формируется на основании количества зафиксированных нарушений по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Данный рейтинг, как правило, находится в свободном доступе на официальном сайте государственного органа жилищного надзора», — советует юрист Антон Пономарев.

Кроме того, можно изучить открытые сведения на сайтах УК и поинтересоваться у жителей соседних домов, устраивают ли их управленцы и какие есть проблемы, советует Пономарев. По его словам, посмотреть, какие именно компании управляют многоэтажками, можно на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ. Можно выписать плюсы и минусы, предложив соседям выбрать из нескольких УК с наилучшими показателями, рекомендовал юрист.

«Важно проверить наличие и срок действия лицензии у УК, количество домов в управлении и сколько домов отказались от ее услуг. И конечно, жильцам стоит лично пообщаться с работниками УК и узнать про их материально-техническую базу, запросить шаблон договора. При этом важно, чтобы процессы в компании были автоматизированы, так как это отразится на скорости приема заявок жильцов», — рассказала заместитель по правовым вопросам «Миэль» Ольга Балбек.

Собрание собственников

Следующим шагом по смене управляющей компании станет собрание собственников жилья. Но нередко часть жильцов занимает пассивную позицию — общие собрания не посещают или голоса отдают формально, в пользу большинства.

Единственное верное и логичное решение — активная позиция старшего по дому или по подъезду, который разъяснительной работой и агитацией должен ориентировать жильцов на принятие правильного решения — от него в дальнейшем будет зависеть качество управления домом и адекватная стоимость услуг, считает Пономарев.

«Инициативная группа жильцов должна подготовить повестку о созыве общего собрания участников МКД, в которой указывается основание для расторжения договора с действующей УК и ее смене. В повестку также стоит включить выбор способа управления многоэтажкой, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управленцами и жильцами, сроки передачи технической документации, утверждение размера платежей за содержание и ремонт дома», — пояснил Баранов.

За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов (письменно или с применением электронных средств связи), при этом оповещение должно быть указано в реестре уведомлений, отметил гендиректор юрфирмы «Достигация».

Далее надо провести само собрание в очно-заочной форме, уточнил юрист. По его словам, результаты собрания должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.

Все владельцы квартир в многоэтажке, проголосовавшие как на очной части собрания собственников, так и на заочной, заполняют один и тот же бланк решения, пояснил Баранов. Он рассказал, что при получении бланка решения каждый собственник обязан расписаться в реестре выдачи бланков голосования.

После этого нужно составить протокол собрания. При этом важно помнить о кворуме. «Кворум — это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным. Согласно действующему жилищному кодексу, кворум считается достигнутым при числе голосов 50% плюс один голос», — уточнил Баранов.

Уведомление жильцов и старой УК

Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.

Новая УК

Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.

Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: