Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Договор купли-продажи с рассрочкой или отсрочкой платежа – довольно распространенное явление. Он оформляется во всех случаях, когда покупатель вносит оплату за квартиру частями: меньшая часть перечисляется до подачи документов на регистрацию, остаток – после регистрации перехода права собственности одной или несколькими частями. По общему же правилу вся сумма за недвижимость должна передаваться продавцу до регистрации.

Рассмотрим, каковы особенности продажи недвижимости в рассрочку между физическими лицами, как правильно составить договор, какие документы потребуются, каковы риски для участников сделки и как происходит регистрация в Росреестре.

В статье расскажем:

Когда оформляется договор купли-продажи с рассрочкой платежа?

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами актуальна в нескольких случаях:

  1. Покупателем выступает знакомый или родственник, и продавец уверен в его платежеспособности и благонадежности, соглашаясь пойти навстречу.
  2. Продается неликвидное жилье. Чтобы продать его быстрее, собственник соглашается на любые условия, если до этого потенциальных покупателей было мало.
  3. Покупатель предложил хорошую цену и договорился с продавцом об отсрочке или рассрочке.

Примечание: рассрочка предполагает «разбивание» всей суммы на несколько частей. Платежи могут вноситься еженедельно, ежемесячно, ежеквартально – все на усмотрение сторон. Это нужно указать в договоре. Отсрочка же подразумевает внесение задатка до регистрации, и оставшейся части – после. Реже продавцы соглашаются на уплату полной стоимости после регистрации.

Особенности договора купли-продажи в рассрочку

Главное отличие купли-продажи с рассрочкой или отсрочкой платежа от продажи недвижимости по стандартному договору заключается в том, что Росреестр до исполнения обязательств накладывает обременение. Регистратор ссылается на п.5 ст. 488 ГК РФ, согласно которой до внесения полной суммы покупателем квартира находится в залоге у продавца.

Какие есть отличительные черты у купли-продажи с рассрочкой платежа:

  1. Отсрочка или рассрочка обязательно указываются в договоре купли-продажи (далее – ДКП).
  2. До полного погашения задолженности недвижимость будет в залоге у бывшего собственника (продавца).
  3. В ДКП всегда вписывается срок полного погашения задолженности.
  4. К ДКП можно составить график платежей, если по договоренности сторон они приходятся на разные даты.

Важно! Если приобретаемая недвижимость в ипотеке (залоге), оформить ДКП с рассрочкой или отсрочкой получится лишь в том случае, если покупатель внесет задаток, равный размеру долга, а продавец перечислит его на счет кредитора. Обременение снимается в течение трех рабочих дней.

Как оформить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа: пошаговая инструкция

Продажа квартиры с рассрочкой платежа состоит из нескольких этапов:

  1. Стороны приходят к устному соглашению о стоимости жилья, порядке и сроках уплаты.
  2. Составляется договор минимум в трех экземплярах. По одному остается у покупателя и продавца, третий передается регистратору. Если вносится задаток, продавец подписывает расписку о получении. Передаточный акт оформляется отдельно.
  3. Подаются документы на регистрацию перехода права собственности. Это можно сделать напрямую в Росреестре или через МФЦ. Присутствие обеих сторон обязательно, но интересы покупателя или продавца может представлять третье лицо по нотариальной доверенности.
  4. После регистрации новый собственник получает выписку из ЕГРН.
  5. После полного погашения задолженности обе стороны приходят в МФЦ или Росреестр. Заполняется заявление, представляется расписка продавца о получении полной стоимости от покупателя.
  6. Регистратор снимает обременение.

Отслеживать статус заявления можно на официальном сайте Росреестра. Когда все документы будут готовы, регистратор отправит сторонам СМС-уведомления. Но дату готовности можно посмотреть и в уведомлении, оно выдается при подаче документов на регистрацию.

Содержание и образец договора

Крайне важно правильно оформить договор купли-продажи недвижимости с отсрочкой или рассрочкой платежей.

Какая информация обязательно указывается:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации сторон.
  2. Сведения о недвижимости: наименование, адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
  3. Стоимость квартиры.
  4. Порядок оплаты: ежемесячно, еженедельно, ежеквартально, по конкретным числам, и пр.
  5. Способ оплаты: наличными, через банк.
  6. Реквизиты банковского счета, на который покупатель должен перечислять деньги.
  7. Сведения о зарегистрированных лицах, срок снятия с регистрационного учета.
  8. Права и ответственность сторон за неисполнение обязательств.
  9. Условия изменения или расторжения ДКП.
  10. Дата составления, подписи покупателя и продавца.

Важно! В ДКП можно предусмотреть неустойку за задержку платежей покупателем. Ее размер определяется сторонами. Если величина неустойки не указана, будут применяться положения ст. 395 ГК РФ с учетом ключевой ставки ЦБ РФ.

Возможна ли продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами? Как происходит оформление и выплаты?

Денег на покупку жилья хватает не всегда и тогда приходится обращаться в кредитную организацию. Но за пользование ее материальными средствами надо платить высокий процент. Избежать этого поможет покупка жилья в рассрочку по договору купли-продажи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Что такое рассрочка при купле-продаже квартиры?

Покупка в рассрочку — что это значит? Данный вид рассрочки предусматривает ежемесячные, поквартальные, ежегодные выплаты с процентами или просто внесение денег равными частями в пользу продавца недвижимости. График регулярности оплат прописывается в договоре купли-продажи. Рассрочка на квартиру помогает купить желаемую жилплощадь, даже если на нее нет пока всей суммы, а также уменьшает степень нагрузки на бюджет семьи за счет поэтапности взносов.

Чем такая сделка отличается от ипотеки?

Основными отличиями рассрочки от ипотеки являются:

  • рассрочка может быть беспроцентная, ипотека же всегда имеет кредитную ставку;
  • при ипотеке банк требует оформления договора страхования и уплаты банковских комиссий за манипуляции, при рассрочке же на этом можно сэкономить;
  • обращение за ипотекой влечет за собой проверку платежеспособности гражданина, на что может уйти целая неделя, при договоренности о рассрочке этого не требуется.
Читайте также:
Как установить в частном доме газовую колонку - порядок действий

В каких случаях возможно заключение?

Чаще всего рассрочку дают застройщики еще на этапе “котлована”. Это делается для скорейшего привлечения денег в стройку. Также договор покупки с поэтапными выплатами используется, когда квартира в новостройке “залежалась” и ее надо побыстрее продать.

На вторичном же рынке договор купли-продажи с рассрочкой встретить можно крайне редко. Чаще всего она допустима лишь между близко знакомыми людьми, доверяющими друг другу.

Можно ли купить жилье у частного лица?

Опираясь на статьи 454 и 488 ГК РФ, можно сказать, что законом не запрещено проводит сделки купли-продажи между гражданами, используя в качестве получения денег рассрочку. Другое дело, что не каждый собственник захочет ждать годами денег за имущество, да еще и рисковать.

Когда это может потребоваться?

На практике все же встречаются ситуации, при которых оптимальным вариантом для покупателя и продавца станет именно рассрочка:

  1. У продавца долгое время не получается избавиться от квартиры, а у появившегося покупателя нет денег на полное возмещение запрашиваемой суммы. В этой ситуации, составив договор с рассрочкой, оба гражданина останутся в плюсе.
  2. Квартирой владеют два родственника, один из которых хочет продать свою часть по рыночной цене. Они могут также договориться на рассрочку, например, на 11 месяцев, и один другому частями возместит всю стоимость доли, а затем она полностью перейдет во владение покупающего.

Какие условия должны соблюдаться для этого?

Для того чтобы состоялась сделка купли-продажи квартиры по рассрочке должен соблюдаться ряд условий:

  • подписан предварительный договор купли-продажи;
  • покупателем внесена первоначальная сумма равная, как правило, 50% общей стоимости и составлено соглашение о задатке;
  • подписан основной договор купли-продажи;
  • сделка оформлена в Росреестре, и на квартиру наложено обременение.

Способы

На практике используется три варианта рассрочки, применяемых при продаже квартиры.

Задаток и выплата остатка

Размер задатка варьирует от 10 до 50% и зависит от договоренности:

  1. Перед получением задатка подписывается предварительный договор с конкретным указанием его размера и остальными условиями сделки.
  2. Далее остаток стоимости будет вноситься частями в оговоренные сроки. При отказе покупателя от сделки, задаток возвращен не будет.

Задаток и остаток с ежемесячной оплатой процентов хозяину

Если стороны заключили соглашение при условии, что рассрочка будет с начислением процентов, то в договоре купли-продажи должна быть указана полная стоимость, состоящая из остатка и суммы начисленных процентов. Размер процентной ставки можно установить как в Банке РФ или на свое усмотрение.

Ежемесячные платежи без внесения предоплаты

Этот вариант крайне редко используется и то только продавцами-застройщиками социального жилья. В данном случае вся сумма за жилье по договору делится на равные доли, которые покупателю нужно вносить в определенные сроки с процентом или без такового. Однако, несмотря на внешнюю выгодность сделки, следует внимательно изучить договор, возможно, найдутся скрытые подводные камни и уловки.

Как оформить сделку между физическими лицами: пошаговая инструкция

Перед началом оформления договора покупки между физическими лицами, стоит обратиться к нотариусу, особенно актуальна его помощь будет в составлении договора. Но при отсутствии денег на его услуги, можно воспользоваться следующей инструкцией:

  1. Сторонами обсуждаются и согласовываются условия сделки, дата и место ее проведения.
  2. Составляется и подписывается предварительный договор с внесением аванса или задатка. Примечание: аванс можно вернуть, а задаток нет. Подробнее о том, в чем различие аванса, задатка и залога при покупке квартиры, мы рассказывали здесь.
  3. Продавцом собирается вся нужная документация.
  4. Подписывается окончательный договор купли-продажи с указанием дополнительных условий.
  5. Обе стороны отправляются в Росреестр или местный МФЦ с пакетом бумаг для перерегистрации прав собственности в пользу покупателя, но с наложением временного обременения в пользу продавца.
  6. В течение недели документация в Росреестре проверяется, а затем, в назначенный день, покупатель идет забирать выписку из ЕГРН (с 2017г. выдается вместо свидетельства о праве собственности).

Список необходимых документов

К договору купли продажи с рассрочкой подготавливается пакет документации:

  • выписку из домовой книги;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • технический план объекта недвижимости;
  • удостоверения личности обеих сторон сделки, либо нотариально заверенная доверенность;
  • справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • заявление от покупателя и продавца о госрегистрации передачи прав собственности на квартиру;
  • чек, доказывающий оплату госпошлины.

В случае, когда продавец – застройщик, на проверку еще предоставляются его Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о государственной регистрации. Также, к договору купли-продажи также должен прилагаться передаточный акт с рассрочкой платежа.

Особенности составления договора

Договор по купле-продаже недвижимости, предполагающий оплату в форме рассрочки, имеет больше особенностей, в отличии от такового с единовременной платой. Нюансы и обязательные пункты при составлении такого договора:

  1. составляется в письменном виде с подписью сторон (ст. 550 ГК РФ);
  2. вписываются ФИО участников сделки, паспортные данные, сведения о наличии расписки на получение задатка;
  3. в качестве предмета договора указывается квартира, а также ее точный адрес нахождения, количество комнат, этажность, площадь жилая и общая, то есть полные идентификационные данные (ст. 554 ГК РФ);
  4. прописываются условия, указанные в ранее подписанном передаточном акте, при нарушении которых, продавец или покупатель автоматически отказываются от своих обязанностей в данной сделке (ст. 556 ГК РФ);
  5. указывается полная стоимость квартиры, включающая по умолчанию и цену земельного участка, а также процентная ставка, если о ней была договоренность;
  6. перечисляются все граждане, прописанные и имеющие право проживать в помещении, если есть такие (ст. 558 ГК РФ);
  7. четко указывается вид расчета (наличный, безналичный), сроки, порядок внесения оплаты, возможность досрочного погашения рассрочки, а также размер ежемесячно вносимой платы (ст. 489 ГК РФ);
  8. вписываются данные о регистрации сделки в уполномоченных органах (ст. 551 ГК РФ) с указанием всех установленных подробностей о состоянии квартиры, наличии или отсутствии лиц, на нее претендующих;
  9. проставляется дата перехода квартиры в собственность покупателя;
  10. вносятся данные об ответственности сторон.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Читайте также:
Какие возможности взыскания коммунальных платежей предусмотрены законом

В договоре помимо сторон сделки должен поставить свою подпись и нотариус, если он участвовал в процессе.

Дополнительные пункты и условия в договоре

Продавец со своей стороны может внести дополнительные пункты о размере процентов или штрафных санкций за несвоевременное внесение денег покупателем. А также о том, что квартира будет передана только после получения последней выплаты по рассрочке. Еще стоит указать, что квартира должна содержаться в чистоте и порядке, без порчи ремонта, на случай ее возврата из-за неплатежеспособности приобретателя.

Когда возникает право собственности?

Согласно ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя возникает с момента госрегистрации договора в Росреестре. Но, несмотря на то, что числиться собственником будет покупатель, квартира все равно будет находиться под обременением до окончания выплат.

Особенности налогообложения

При предоставлении рассрочки сроком, превышающим 1 год, продавцу придется в налоговую подавать декларацию за пару лет. От уплаты же НДФЛ, согласно ст. 217.1 п. 2, продавец освобождается, если до этого он владел квартирой 3 года и более, а получена она по договору дарения или наследования от близкого родственника.

Если квартира была в собственности менее допустимого срока, то НДФЛ нужно будет уплатить. Согласно ст. 21 п. 1 пп. 4 НК РФ, по данному налогу можно получить отсрочку или налоговый кредит. Допускается такая рассрочка только при наличии веских оснований, с последующей поэтапной или единовременной оплатой долга (ст. 64 п. 1 НК РФ).

Плюсы и минусы

Для покупателя явными плюсами является:

  • выплата всей стоимости частями;
  • отсутствие переплат, если продавец не установил процент;
  • возможность проживания в помещении без полной выплаты по нему;
  • отсутствие дополнительных платежей при обслуживании в банке;
  • наличие права передачи обязанностей по выплатам другому лицу, при согласии продавца.

Минусы:

  • за отсутствие оплаты в срок продавец может востребовать квартиру назад;
  • при несвоевременной оплате также могут начисляться штрафы, если продавец их прописал в договоре.

Плюсы продавца:

  • возможность продать «залежавшуюся» квартиру;
  • дополнительно заработать на процентах, если таковые установлены по договоренности.

Из минусов стоит отметить отсутствие всей суммы денег за квартиру сразу, особенно если она требовалась на какие-то цели.

Риски и подводные камни, пути обхода

Для покупателя

Какие риски могут быть для покупателя при покупке квартиры у физического лица? Основными рисками являются:

  • незапланированное уменьшение дохода;
  • непризнание продавцом факта оплат;
  • отказ от отмены обременения после погашения рассрочки.

Пути обхода:

  1. при отсутствии уверенности в хорошем заработке, не нужно соглашаться на договор с коротким сроком рассрочки и большими суммами;
  2. для подтверждения оплаты надо сохранять банковские квитанции, а за деньги, переданные из рук в руки, брать расписки и сохранять их;
  3. для своевременного снятия обременения, следует заранее договориться с продавцом о встрече в Росреестре.

Для продавца

Риски:

  • неплатежеспособность покупателя и просрочки;
  • надобность в расторжении договора и возврат денег, которые уже могут быть истрачены;
  • возврат квартиры в ненадлежащем виде.

Пути предотвращения рисков:

  1. сохранение получаемых за квартиру средств до момента окончания договора;
  2. установление коротких сроков рассрочки, желательно в пределах одного года;
  3. включение пункта в договор об обязательном сохранении чистоты, порядка и ремонта до момента окончательной передачи квартиры в собственность покупающего.

Найти продавца квартиры на вторичном рынке, согласного на рассрочку, практически нереально. Однако если такого все же удалось найти, стоит нанять грамотного юриста для составления договора и ведения сделки, во избежание обмана.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа

Под договором купли-продажи с рассрочкой платежа подразумевается соглашение, согласно которому одна сторона передает в собственность другой стороне определенный товар. Контрагент, который приобретает товар, в свою очередь, обязуется осуществить оплату в виде частичных платежей.

Сущность вышеупомянутого соглашения заключается в том, что сторона, приобретающая товар, оплачивает его в течение определенного договором времени. Зачастую это связано с недостатком финансовых средств на момент приобретения товара.

При этом, договор с рассрочкой платежа может быть заключен соглашением между двумя Контрагентами, либо с привлечением банка в качестве третьей стороны по соглашению.

Субъектами по договору купли-продажи с рассрочкой платежа могут выступать как физические, так и юридические лица. Сторонами сделки являются Продавец и Покупатель.

Такое соглашение подразумевает собой письменное оформление. Если приобретаемый товар продается в каком-либо магазине, то наверняка у этой организации уже есть свои типовые образцы документа.

При оформлении сделки между физическими лицами, например, по договору купли-продажи с рассрочкой платежа квартиры или автомобиля, стороны составляют документ самостоятельно, либо могут воспользоваться услугами нотариуса.
Ниже, на примере договора купли-продажи автомобиля с рассрочкой платежа мы рассмотрим, как составлять указанный документ, и какие положения следует вносить в данный вид соглашения.

Преамбула

Договор купли-продажи автомобиля с рассрочкой платежа.

11 октября 2023 года
Мы:
Киселев Эдгар Альбертович, 07.01.2000 года рождения, проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Блюхера, дом 30, квартира 144, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 07.01.2020, именуемый в дальнейшем Продавец с одной стороны
И
Жданов Вячеслав Александрович, 07.02.2000 года рождения проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Каримова, дом 76, квартира 245, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 07.02.2020, именуемый в дальнейшем Покупатель с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:

Читайте также:
Поверка газового счетчика: сроки и стоимость процедуры

В преамбуле документа фигурирует следующая информация:

  • разновидность заключаемой сделки;
  • место и дата заключения соглашения;
  • имена и роли участников договора;
  • адреса проживания и паспортные данные Контрагентов.

При этом следует отметить, что вступление договора в юридическую силу напрямую зависит от содержания в нем всех существенных условий. В нашем случае существенными условиями выступают:

  • предмет договора;
  • стоимость отчуждаемого объекта;
  • срок и периодичность фиксированных платежей по договору с рассрочкой выплаты.

Предмет

Информация о предмете договора фигурирует в начальных пунктах документа. В нашем случае предметом будет выступать непосредственно сам отчуждаемый автомобиль. В разделе о предмете соглашения необходимо дать исчерпывающую характеристику продаваемому объекту. К таким характеристикам относятся:

  • марка транспортного средства;
  • год выпуска;
  • номер VIN;
  • объем двигателя;
  • цвет машины;
  • регистрационный номер;
  • паспорт транспортного средства;
  • свидетельство о регистрации;
  • иные характеристики, присущие указанному транспортному средству.

Итак, раздел о предмете соглашения выглядит следующим образом:

Продавец отчуждает в собственность Покупателя следующее транспортное средство:
Легковой автомобиль марки Volkswagen Passat CC, коробка — робот, 2015 года выпуска, кузов – седан, комплектация – спорт, привод – передний, ПТС – оригинал, предыдущие владельцы – один владелец, пробег – 90 000 км., VIN ХХХХХ-ХХХХХХ, двигатель номер 00000000, кузов номер 0000000, объем двигателя 1.8 л., цвет серебристый, регистрационный номер Х ХХХ ХХ ХХ, паспорт транспортного средства ХХХХХХ, выдан (кем выдан) ХХ ХХ ХХХХ (дата выдачи).
Продавец обязуется оплатить продаваемый автомобиль в соответствии с пунктом 2 настоящего договора.
Собственником транспортного средства является продавец на основании свидетельства о регистрации автомобиля в органах Управления Государственной инспекции безопасности дорожного движения
Указанный автомобиль не находится в залоге, аресте, не принадлежит по праву собственности третьим лицам.

Цена договора и порядок оплаты

Этот раздел является ключевым в рамках договора купли-продажи автомобиля с рассрочкой платежа. Именно в нем указывается информация о том, как и в каком размере будут производиться платежи. Также прописываются положения о сроке настоящего соглашения, то есть до какого момента Покупатель обязуется оплатить стоимость автомобиля.

Стоимость транспортного средства составляет 1 200 000 (Один миллион двести) тысяч рублей 00 копеек. Покупатель выплачивает цену договора в рассрочку в течение одного года с момента подписания соглашения.
Сумму 500 000 (Пятьсот) тысяч рублей Покупатель выплачивает в момент подписания договора.
Сумму в 350 000 (Триста пятьдесят) тысяч рублей Покупатель выплачивает 11 марта 2023 года.
Сумму в 350 000 (Триста пятьдесят) тысяч рублей Покупатель выплачивает 10 октября 2023 года.
Оплата осуществляется путем передачи наличных денежных средств.

Права и обязанности сторон

В таком разделе прописываются обязательства Контрагентов по настоящему соглашению. Выглядит это следующим образом:

Продавец вправе:
• Требовать надлежащего исполнения обязательств Контрагентом по настоящему соглашению.
Продавец обязуется:
• Передать Покупателю автомобиль в надлежащем состоянии.
• Передать Покупателю все необходимые документы на транспортное средство.
Покупатель вправе:
• Требовать передачи права собственности на отчуждаемый объект с момента подписания настоящего соглашения.
Покупатель обязуется:
• В сроки и в размерах, которые установлены соглашением, выплачивать денежную сумму в пользу Продавца.
• Принять транспортное средство, которое соответствует заявленным характеристикам.

Ответственность сторон

В этом разделе прописываются обстоятельства, при наступлении которых Контрагенты несут материальную ответственность:

Стороны несут материальную ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств в рамках настоящего договора.
В случае просрочки платежа, Покупатель выплачивает пени в размере 3% за каждый просроченный день.

Заключение

В заключительных положениях указывается порядок передачи автомобиля, то есть где и в какой срок будет передано транспортное средство. Также могут быть прописаны разделы о форс-мажорных ситуациях и порядке разрешения споров.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.

Регистрация

Переход права собственности на автомобиль осуществляется путем регистрации договора в органах ГИБДД.

Раз, два, три, четыре, пять… Как в рассрочку покупать?

Приобретая имущество, организация может использовать различные формы расчетов с продавцом. Она может оплатить его как до получения от продавца, так и сразу после получения. Помимо этих форм расчетов Гражданский кодекс предусматривает и такую форму, как оплата товаров в рассрочку. Однако такая форма расчетов может доставить организации налоговые “неприятности”.

И. Чвыков Гражданское законодательство устанавливает общее правило по срокам оплаты товаров: покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором купли-продажи (ст. 486 ГК РФ). Включить сторонам в договор купли-продажи иные условия об оплате товаров позволяют статьи 488 и 489 ГК РФ. Эти иные условия говорят о случаях оплаты товара через определенное время после передачи его покупателю (отсрочка платежа) и об оплате товара в рассрочку. Вот о приобретении товара в рассрочку мы и поговорим. Тем более, что повод к такому разговору в очередной раз дал Минфин России в письме от 16.11.2006 N 03-03-04/2/247. Сразу оговоримся. В гражданском законодательстве применительно к договорам купли-продажи используется термин “товары”. Действительно, для продавца любая вещь, предназначенная для продажи, будет товаром. С позиции налогового и бухгалтерского учета приобретенная вещь может выступать в разных ипостасях: в качестве товара (если она приобретается для дальнейшей перепродажи), материально-производственных запасов (если будет использоваться как сырье в производстве) или основного средства (если соответствует установленным критериям). В этой статье мы ограничимся рассмотрением ситуации, когда организация приобретает у продавца товар, который по условиям дальнейшего использования и соответствующим критериям будет признаваться ею в бухгалтерском и налоговом учете как основное средство. ОПЛАТА В РАССРОЧКУ И ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ По договору купли-продажи продавец обязуется передать товар (основное средство) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК РФ). По общему правилу право собственности у покупателя возникает с момента передачи ему основного средства продавцом. Передачей признается вручение этого ОС приобретателю, а также сдача перевозчику для отправки покупателю. Основное средство считается врученным приобретателю с момента фактического поступления его во владение приобретателя (статьи 223 и 224 ГК РФ) .

Читайте также:
Что такое СНТ и как стать членом садоводческого товарищества

Итак, если договор купли-продажи основного средства содержит условие о том, что продавец предоставляет покупателю рассрочку платежа, то к этим правоотношениям применяются соответствующие положения ст. 488 ГК РФ об ответственности покупателя за неоплату товара и о его залоге. О чем говорят положения статей 488 – 489 ГК РФ? Они говорят о том, что если договором купли-продажи специально не оговорено условие об особом порядке перехода права собственности к покупателю (например, только после его полной оплаты), то объект ОС становится собственностью покупателя с момента фактического получения. То есть наличие в договоре положений о рассрочке платежа не говорит о том, что право собственности на приобретенный объект основных средств не может перейти к покупателю в момент получения его от продавца. Если же в договоре предусмотрен залог переданного объекта, то это будет дополнительным свидетельством того, что право собственности на него к покупателю перешло. Если договор купли-продажи не содержит специального условия об особом порядке перехода права собственности на товар к покупателю (например, только после его полной оплаты), то он становится собственностью покупателя с момента его фактического получения. КАК СФОРМИРОВАТЬ ПЕРВОНАЧАЛЬНУЮ СТОИМОСТЬ Предположим, что никаких специальных условий в договоре нет и поэтому право собственности на ОС переходит к покупателю в момент его получения от продавца. В таком случае организация-покупатель должна, руководствуясь соответствующими положениями главы 25 НК РФ, признать его амортизируемым имуществом, сформировать первоначальную стоимость, определить срок полезного использования и со следующего месяца после ввода в эксплуатацию начислять по нему амортизацию. Причем если организация при исчислении прибыли применяет метод начисления, то условия о рассрочке платежа на это никак влиять не должны. Ведь согласно п. 1 ст. 272 НК РФ расходы, принимаемые для целей налогообложения прибыли методом начисления, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической оплаты. Если организация при налогообложении прибыли применяет метод начисления, то условие договора купли-продажи о рассрочке платежа не влияет на порядок признания имущества амортизируемым, формирование его первоначальной стоимости и начисление по нему амортизации. В целях налогообложения прибыли первоначальная стоимость приобретенного основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с НК РФ (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ). Что же означает все вышеизложенное? А означает оно следующее. Первоначальная стоимость основного средства складывается из стоимости его приобретения, которая установлена сторонами в договоре купли-продажи, расходов на доставку (это может быть, например, отдельный договор с транспортной организацией), расходов на монтаж или наладку (их могут выполнять также специализированные организации по отдельным договорам) и других расходов, связанных с его приобретением. Суммы всех этих расходов организации известны, поскольку определены договорами и, например, актами приемки выполненных работ. Кроме этого, не выполнив определенный комплекс работ, организация зачастую не сможет ввести ОС в эксплуатацию. Таким образом, к моменту начала эксплуатации объекта у организации уже точно определится общая сумма затрат на приобретение объекта ОС, которая и будет являться его первоначальной стоимостью. А вот факт оплаты (полностью или частично) самого основного средства и всех этих работ для формирования первоначальной стоимости неважен. К моменту начала эксплуатации объекта ОС у организации уже точно известна общая сумма затрат на его приобретение, которая и составляет его первоначальную стоимость. ПЕРВОЕ ОТКРОВЕНИЕ МИНФИНА Организация поинтересовалась у Минфина России: может ли она начислять амортизацию по объекту ОС, приобретенному в рассрочку, при определении налоговой базы по налогу на прибыль, принимая при этом в качестве первоначальной стоимость, указанную в договоре. Начало письма Минфина от 16.11.2006 N 03-03-04/2/247 с ответом на вопрос ничего необычного не предвещает. Совершенно справедливо отмечено, что организация в своем вопросе не указала момент перехода права собственности на приобретаемое в рассрочку основное средство, так как при налогообложении прибыли амортизируемым имуществом признается имущество, которое принадлежит налогоплательщику на праве собственности. Также справедливо отмечено, что если это объект недвижимости, то для включения его в состав амортизационной группы необходимо документально подтвердить факт подачи документов на госрегистрацию прав на него. Но вот далее начинается интересное. Оказывается, что рассрочка платежа – это такая форма расчетов, при которой фактически осуществленные (понесенные) расходы, связанные с приобретением основного средства и определяющие его первоначальную стоимость, будут сформированы только при окончательном расчете. Но позвольте! Каким это образом способ оплаты приобретаемого ОС связан с формированием его первоначальной стоимости? Ведь покупатель при любой форме расчетов должен уплатить продавцу за товар именно ту цену, которая установлена в договоре. Да и ст. 489 ГК РФ недвусмысленно говорит, что договор о продаже товара с условием рассрочки платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. То есть все расходы, которые будут составлять первоначальную стоимость, известны. При любой форме расчетов за приобретаемый объект ОС все расходы, которые будут составлять первоначальную стоимость, известны заранее. Действительно, договор с условием о рассрочке платежа может предусматривать обязанность покупателя уплачивать проценты за предоставленную рассрочку (п. 4 ст. 488 ГК РФ). Да вот только в налоговом учете проценты всегда являются внереализационными расходами (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ). Как видим, и это не может помешать сформировать первоначальную стоимость. Так что все действительно зависит от момента перехода права собственности на объект ОС к покупателю. Выше мы показали, что ГК РФ устанавливает общее правило: право собственности на ОС переходит в момент передачи его покупателю. А вот чтобы право собственности не перешло к покупателю, например, до полной оплаты, нужно специально об этом сказать в договоре. Для того чтобы продавец сохранил за собой право собственности, например, до полной оплаты ОС покупателем, нужно внести в договор специальное положение. Сделанный Минфином вывод справедлив только для организаций, применяющих кассовый метод определения доходов и расходов. Именно в подп. 2 п. 3 ст. 273 НК РФ сказано, что допускается амортизация только оплаченного амортизируемого имущества. Но в рассрочку, как правило, покупают дорогие объекты основных средств или недвижимость, а применять кассовый метод может далеко не каждая организация. Кстати, вопрос Минфину задал банк, который согласно ст. 273 НК РФ априори не имеет права применять кассовый метод! Если к организации перешло право собственности на объект ОС, то она имеет полное право и возможности признать его амортизируемым имуществом, сформировать первоначальную стоимость, ввести в эксплуатацию и начать начислять по нему амортизацию по правилам ст. 259 НК РФ. Форма расчетов и срок оплаты за объект ОС на это не влияют. ВТОРОЕ ОТКРОВЕНИЕ МИНФИНА Организация спросила Минфин и о том, может ли она единовременно списать на расходы до 10% суммы произведенных капитальных вложений (так называемая амортизационная премия) по правилам п. 1.1 ст. 259 и п. 3 ст. 272 НК РФ. К тому моменту, когда объект будет введен в эксплуатацию, организация произведет первый платеж по договору. Следует ли ей применять амортизационную премию к сумме оплаты? Как вы думаете, что же ответил Минфин? Ну конечно, он ответил, что применять амортизационную премию к первому платежу за приобретаемое основное средство нельзя. С формальной точки зрения этот ответ правильный. Ведь амортизационная премия действительно не применяется к сумме оплаты. Пункт 1.1 ст. 259 НК РФ устанавливает, что организация может включить в расходы до 10% первоначальной стоимости основных средств. А в соответствии с п. 3 ст. 272 НК РФ амортизационная премия списывается на расходы того периода, к которому относится дата начала амортизации этих основных средств. Но ведь если нельзя применять амортизационную премию к сумме первого платежа по договору, то кто запрещает организации применить ее к первоначальной стоимости основного средства. Выше мы показали, что если право собственности на объект к организации-покупателю перешло, она с полным на то основанием сформировала его первоначальную стоимость и ввела в эксплуатацию, то ей ничего не мешает начать начислять по нему амортизацию. Соответственно суммы амортизации можно включать в расходы при исчислении налога на прибыль. А раз все это организация имеет полное право сделать, то она может включить в расходы и амортизационную премию по п. 3 ст. 272 НК РФ. Если организация в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ сформировала первоначальную стоимость ОС, ввела его в эксплуатацию, начала начислять по нему амортизацию, то она имеет право включить в расходы и амортизационную премию.

Читайте также:
Нормативы уборки подъезда в многоквартирном доме

В этом письме Минфина наводит на размышления и привлечение им в качестве аргументов для ответа на вопрос по налогообложению прибыли правил бухгалтерского учета основных средств. Так, Минфин говорит, что для отражения первоначальной стоимости приобретенного основного средства в реквизитах налогового учета необходимо, чтобы основное средство было принято к учету и введено в эксплуатацию. Ну, с этим не поспоришь. А вот в следующем абзаце сказано, что “согласно п. 8 ПБУ 6/01 “Учет основных средств” первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации)”. И это правильно. Только какое это имеет отношение к правилам, установленным главой 25 НК РФ? Для дополнительной аргументации, что организация должна совершить фактические затраты? Похоже, что в Минфине забыли им же утвержденные правила бухгалтерского учета. Ведь бухгалтерский учет всегда ведется методом начисления. И в пункте 6.2 не менее важного ПБУ 10/99 “Расходы организации” говорится, что при оплате приобретаемых материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг на условиях коммерческого кредита, предоставляемого в виде отсрочки и рассрочки платежа, расходы принимаются к бухгалтерскому учету в полной сумме кредиторской задолженности. Это лишний раз говорит о том, что аргументы, приведенные Минфином в письме от 16.11.2006 N 03-03-04/2/247, неправильные. Если право собственности на объект ОС перешло к организации, но он еще не оплачен, то объект все равно принимается к учету по правилам ПБУ 6/01, а в расчетах с продавцом отражается полная сумма кредиторской задолженности. При исчислении налоговой базы по налогу на прибыль методом начисления применяются такие же принципы. Как говорил наш известный сатирик, “щительнее нужно, ребята, щительнее. “.

Если по договору купли-продажи приобретается объект недвижимости, то право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации этого права.

Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как будут контролировать наличку по 115-ФЗ».

Читайте также:
Каков порядок оценки земельного надела и дома

Только до завтра можно забрать запись со скидкой 60%. Программу вебинара смотрите здесь

Как оформить договор купли-продажи с рассрочкой платежа

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа — это особый вид договорной документации, при котором порядок оплаты имущества производится в рассрочку. То есть стоимость недвижимости покупателем оплачивается частями, размер и срок их внесения описывается в соглашении.

Законодательные нормы и особенности договора с отсрочкой платежа

Реализация имущественных активов в рассрочку, отсрочку или кредит (ипотеку) определяется нормами Гражданского кодекса:

  1. Помимо существенных условий, предусмотренных для стандартной сделки, договор на рассрочку содержит дополнительные существенные условия — ст. 488 ГК РФ.
  2. Если покупатель просрочил срок внесения платежа либо перечислил средства в меньшем объеме, то он признается лицом, удерживающим чужие деньги, за что привлекается к ответственности по ст. 395 ГК РФ.
  3. Если средства вносятся в нарушение условий сделки, продавец вправе расторгнуть договор, вернув полученные средства от покупателя — ст. 328 ГК РФ.

Это ключевые отличия сделки с отсрочкой платежа. В остальном условия и порядок передачи прав на недвижимое имущество осуществляются в стандартном порядке, предусмотренном для операций по купле-продаже имущества.

Виды рассрочки

Рассмотрим виды рассрочки, или условия, на которых покупатель оплачивает приобретаемый актив. Все условия определяются по договоренности сторон.

Задаток и оплата остатка

Покупатель вносит оплату двумя частями: сначала передается задаток, в счет гарантии сделки. После оформления имущества в Росреестре покупатель вносит остаток продавцу. Размер задатка определяется условиями соглашения. Обычно это 10–30% от стоимости актива. Задаток оформляется предварительным договором и специальной распиской о получении денег. Покупатель вносит средства в строгом соответствии с прописанными условиями. Если приобретатель откажется от сделки, то сумма задатка может быть невозвратной.

Процентная рассрочка с задатком

Такой вариант расчетов предусматривает внесение задатка. Процентная рассрочка применяется к сумме остатка по сделке. Это условия оплаты, при которых остаточная стоимость актива разбивается на периодические платежи, с начислением процентов. В контракте прописываются:

  • стоимость имущества;
  • размер задатка;
  • сумма платежа;
  • основная задолженность;
  • процентная ставка;
  • график внесения платежей.

Ежемесячные платежи без задатка

Рассрочка без задатка практикуется редко, например, при реализации социального жилья по специальным государственным программам. Вся стоимость недвижимости разделяется на периодические платежи, с начислением процентов или без них.

Помимо приведенной группировки, рассрочку распределяют:

  • по наличию процентов при расчетах: процентная и беспроцентная;
  • по срокам представления: краткосрочная и долгосрочная;
  • по возможности досрочного погашения: предусмотрено или нет.

В каких случаях оформляется

Оформить договор купли-продажи помещения с рассрочкой платежа выгодно тем покупателям, у которых в наличии нет нужной суммы денег. Например, это молодая семья, которая решила приобрести жилье. Или небольшая фирма, решившая купить офисное, складское или торговое помещение.

Приобретение недвижимости в кредит — это дорогая услуга. Банки накручивают значительные проценты за пользование заемным капиталом. Не стоит забывать и о банковских комиссиях, обязательных страховках и штрафных санкциях. Прежде чем выдать кредит, банковское учреждение проверит платежеспособность приобретателя. При предоставлении рассрочки условия, навязанные банками, не применяются. Стороны сделки договариваются между собой, без привлечения третьих лиц.

Какие документы необходимы для составления договора

Сторонам необходимо самостоятельно проверить чистоту сделки. Для этого потребуются следующие документы:

  1. Свидетельство о регистрации права собственности, либо выписка из ЕГРН. Это основной правоустанавливающий документ по реализуемому объекту.
  2. Паспорт или иные документы, устанавливающие личности сторон.
  3. Информация из домовой книги о прописанных гражданах в жилой квартире, доме, комнате.
  4. Сведения об отсутствии задолженности по коммунальным и бытовым услугам по объекту недвижимости.

Если приобретаете недвижимость у застройщиков, то дополнительно затребуйте Устав или иной учредительный документ, выписку из ЕГРЮЛ, ИНН и свидетельство о государственной регистрации.

Порядок составления договора

Правильный образец договора продажи в рассрочку обязательно раскрывает следующие сведения о сделке:

  1. Полное наименование и реквизиты сторон. Для физических лиц достаточно ФИО, паспортных данных и адреса. Юридические лица указывают полное наименование, ИНН, КПП, ОГРН, юридический и фактический адрес.
  2. Предмет сделки — это подробная информация об объекте, который реализуется по договору. Необходимо прописать адрес местоположения, площадь, этажность, количество комнат и дать иные дополнительные сведения, которые позволяют охарактеризовать и идентифицировать объект.
  3. Цена сделки, порядок внесения денежных средств и сроки платежей. При продаже недвижимости в рассрочку пропишите подробные условия оплаты и периодичность внесения платежей. Если за представление рассрочки предусмотрена плата, определите ее размер. Предусмотрите меры ответственности за нарушение сроков оплаты.
  4. Сведения об ограничении на права и обременениях по объекту. Необходимо детально описать, какие и в каком объеме имеются ограничения по недвижимому активу.
  5. Условие о залоге. Особенностью договора купли-продажи с рассрочкой является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты актив находится в залоге у продавца, если договором не предусмотрено иное. Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
  6. Сроки освобождения объекта недвижимости. Сторонам необходимо заранее оговорить сроки, когда недвижимость освобождается от прежнего владельца. Например, пропишите срок, до которого продавец обязуется вывезти свое имущество из квартиры и выписаться из нее.
Читайте также:
Как сдать квартиру в аренду по закону: правильно и самостоятельно

При наличии особых условий в сделке рекомендуем подробно описать все в тексте договора.

Как зарегистрировать договор

Продажа недвижимости в рассрочку, как и договор продажи с отсрочкой платежа, оформляется в письменном виде. В противном случае сделка признается недействительной. Переход права собственности по договору купли-продажи и возникающий залог квартиры подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра (п. 1 ст. 339.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона №102-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 14, 28 Закона №218-ФЗ).

Для регистрации достаточно обратиться в МФЦ или Росреестр. Подготовьте документы на недвижимость. Возьмите с собой:

  • паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
  • договор купли-продажи;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • заявление (рекомендуем оформить заявления прямо в МФЦ).

На что обратить внимание

Рекомендуем покупателю самостоятельно заказать выписку ЕГРН в Росреестре или МФЦ. Стоимость документа 400 рублей. Выписку допустимо заказать через интернет на официальном сайте Росреестра или в личном кабинете портала «Госуслуги».

В документе проверьте следующие сведения:

  • информацию о собственнике;
  • наличие обременений по объекту;
  • наличие арестов, ограничений по недвижимости.

Проверенные сведения позволят обезопасить себя от мошенников. Учтите, что если продавец не заказал выписку из ЕГРН и совершил сделку с мошенниками, то признать ее недействительной сложно.

Риски продавца

Заключая договор с рассрочкой, продавец передает недвижимость в пользование покупателю, еще не получив полную оплату за объект. В таком случае риски продавца велики:

  1. Покупатель не выполняет условия оплаты. Систематические задержки и просрочки платежей — это основание для расторжения договора.
  2. Если требуется расторгнуть соглашение, то продавец обязан вернуть все полученные деньги. Возможно, что такой суммы у продавца не окажется.
  3. Имущество возвращено в плачевном состоянии. При принудительном расторжении соглашения недобросовестный покупатель способен причинить вред залоговому имуществу.
  4. Наличие задолженностей по коммунальным и бытовым платежам. Придется выбивать долги с покупателя через суд, если он не согласится погасить их в добровольном порядке.

Для продавца имущества, не смотря на положения ГК РФ о залоге, риск потерять деньги или недвижимость при рассрочке довольно велика, поэтому следует подойти к оформлению сделки скрупулезно и заранее оценить финансовое положение покупателя.

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Мало кто знает, что, покупая квартиру на вторичном рынке, можно оформить ипотеку между физическими лицами. По факту это рассрочка, условия которой детально прописываются в договоре купли-продажи. Эксперты «Метриум Групп» разобрались, как эта схема работает и какие риски предполагает.

Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя. Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности. Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Что такое ипотека между частными лицами?

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же. Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.

Зачем нужна ипотека между физическими лицами?

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.

Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

  • в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
  • при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
  • в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.
Читайте также:
Стоимость оформления дарственной на квартиру в МФЦ

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

  • общая стоимость квартиры;
  • размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • количество платежей;
  • дату и порядок внесения платежей;
  • срок полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просроченные платежи;
  • порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
  • указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу. В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды. Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора. Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать. Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

Риски для продавца

Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о

собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

  • суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
  • суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
  • суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.
Читайте также:
Что лучше между близкими родственниками: договор дарения или купли продажи

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим. Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств. Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег. Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам. Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств. И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа: образец

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – это документ, который предусматривает приобретение жилья с поэтапной оплатой стоимости равными платежами. Важно подчеркнуть, что график внесения платежей оформляется дополнительным соглашением к документу. Из статьи вы узнаете, что представляет собой договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, образец поможет составить бумагу по всем правилам.

Содержание договора купли-продажи с рассрочкой

Приобретение квартиры в рассрочку предусматривает поквартальную, либо помесячную или ежегодную оплату определенной части стоимости. При этом начисление процентов не является обязательным условием сделки, иногда оплата производится равными платежами без процентов. Дело в том, что рассрочка позволяет:

  • Уменьшить расходы во время заключения договора;
  • Производить поэтапную оплату без большой нагрузки на бюджет семьи;
  • Купить хорошее жилье, на которое сложно накопить деньги.

Сам порядок и необходимые условия оформления сделки по покупке квартиры с рассрочкой обозначены в 7 параграфе главы 30 ГК РФ. А в статье 489 ГК РФ определено понятие рассрочки.

Необходимо подчеркнуть, что договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа отличается специфическими особенностями. Все участники сделки должны внимательно подойти к оформлению купчей и показать бумагу юристам. Каждый договор индивидуален, при его заключении любой из участников рискует.

В статье 549 ГК РФ сказано, что по договору продавец передает недвижимость покупателю вместе с правом собственности на нее. В законе обозначен ряд требований:

  • Договор купли-продажи обязательно составляется в письменной форме и содержит подписи участников сделки (статья 550 ГК РФ). Несоблюдение данной формы ставит под сомнение действительность купчей;
  • Бумага должна четко отражать предмет договора, содержать данные, которые дают возможность установить конкретную квартиру, передаваемую покупателю. В статье 554 ГК РФ говорится о том, что при отсутствии подобной информации сделка признается недействительной;
  • Стоимость недвижимости. Наличие цены – это главное условие соглашения;
  • Условия передачи имущества отражаются в документе. Одна сторона передает недвижимость, а другая – принимает ее;
  • Соглашение о купле-продаже жилья отражает порядок оплаты, сроки внесения каждого платежа, способ оплаты и дату, когда осуществляется последний платеж (статья 489 ГК РФ).

Важно подчеркнуть, что договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа в обязательном порядке содержит обязанности и права двух сторон, условия регистрации купчей в государственном органе.

Предмет договора

В последние годы реализация недвижимости в рассрочку получила широкое распространение, несмотря на то, что далеко не каждый человек может приобрести жилье таким образом. Продавцы охотно идут на уступки тем покупателям, у которых на руках нет всей суммы. Надо сказать, что процедура имеет немало плюсов и минусов.

Отсутствие переплаты или малый размер переплат является положительным моментом. Важно подчеркнуть, что наличие договора не защищает обе стороны от существующих рисков. Именно поэтому следует внимательно отнестись к пунктам соглашения.

Сделка предусматривает передачу обозначенной недвижимости в собственность, и покупатель обязуется выплатить цену, прописанную в купчей. В данном случае предмет договора — недвижимость, и в соглашении необходимо прописать все ее характеристики, а также адрес.

Основания владения недвижимостью тоже должны быть обозначены в договоре. Текст включает и информацию о том, что продавец своей подписью подтверждает отсутствие обременения у недвижимости.

Обязанности сторон

Как уже было сказано, сделка купли-продажи квартиры с рассрочкой таит в себе немало рисков. По сути, покупатель приобретает права собственника, при этом продавец не получил полную сумму. Риск есть и у покупателя. Продавец в какой-то момент может передумать заключать соглашение, именно поэтому условия выплаты неустойки всегда обозначаются в предварительном договоре, они предусмотрены статьями с номерами 330 – 333 ГК РФ.

Стороны сами определяют размер неустойки. Когда подобный пункт не предусмотрен, действуют правила, прописанные в статье 395 ГК РФ. Важно добавить, что статья 811 ГК РФ определяет право продавца потребовать погашения всей суммы при задержке платежей. Риск возможной гибели начинается с момента, как продавец исполнил договор (статья 459 ГК РФ). Обычно соглашение включает определенные обязанности каждой из сторон.

Читайте также:
Как сдать квартиру в аренду по закону: правильно и самостоятельно

Продавец должен:

  • Передать недвижимость покупателю. Дополнительно составляется акт приема-передачи;
  • Совершить все действия, которые касаются государственной регистрации и перехода права собственности;
  • После составления акта приема-передачи нужно передать документы на недвижимость;
  • Нести расходы, связанные с подготовкой квартиры к продаже;
  • Оплачивать все коммунальные платежи до подписания акта приема-передачи недвижимости;
  • Принять оплату от покупателя.

Покупатель должен:

  • Внести стоимость в установленный срок;
  • Принять жилье на условиях, обозначенных в договоре;
  • Нести расходы, которые связаны с регистрацией контракта.

Предположим, что одна сторона не хочет проходить регистрацию в Росреестре, тогда она обязана уплатить установленную сумму другой стороне. Ответственность за повреждение недвижимости лежит на продавце до подписания акта приема-передачи.

Когда стороны не соблюдают условия, они отвечают за это по законам РФ. Если продавец не передал имущество в обозначенные сроки, он платит неустойку за все дни просрочки. Если покупатель задерживает платеж, он тоже платит пеню.

Порядок оплаты

Рассрочка осуществляется разными способами:

  • Задаток и последующая выплата оставшейся суммы. Надо сказать, что задаток должен быть передан до оформления бумаг, его размер определяется по взаимному соглашению. Обычно он равен от 10 до 30%. Передача денег осуществляется под расписку и по предварительному договору. Оставшаяся сумма вносится согласно установленному графику. Отказ покупателя от сделки приводит к лишению задатка;
  • Ежемесячная оплата процентов после задатка. Если рассрочка является процентной, то обозначается ставка, а также полная сумма платежей и процентов. Ставка определяется соглашением или соответствует ставке ЦБ. Рассрочка не допускает сложных процентов (статья 395 ГК РФ). Под сложными подразумеваются проценты, начисляемые на проценты;
  • Регулярные платежи без внесения задатка. Некоторые застройщики практикуют продажу квартир в рассрочку без внесения задатка, хотя это случается крайне редко.

Главные условия обозначаются в купчей. Договор должен содержать отметку о том, что у сторон нет разногласий по поводу составленного графика и установленных сумм.

При каждом платеже продавец выдает расписку о том, что он получил определенную сумму, если другие условия не прописаны в контракте.

Порядок внесения платежей регулируется статьей 485, а также статьями 486, 487 и 488 ГК РФ. Деньги вносятся на банковский счет, либо в кассу, если жилье приобреталось у застройщика. Условия кодекса таковы, что если платежи перестали вноситься, продавец вправе потребовать вернуть квартиру. Следует добавить, что увеличение размера оплаты не может производиться в одностороннем порядке. Сумма, указанная в контракте, является окончательной, она не подлежит изменениям.

Рассрочка может стать большой проблемой, если покупатель потерял работу, либо заболел. Покупатель всегда рискует тем, что его доходы могут уменьшиться, либо продавец откажется снимать обременение после произведения окончательной выплаты.

Если физическое лицо выступает в роли продавца, есть риск, что оно исчезнет и перестанет отвечать на звонки. Покупатель избавит себя от проблем, если будет сохранять все квитанции об оплате. Помните, что передача денег из рук в руки осуществляется одновременно с получением расписки от продавца.

На какой срок заключается договор?

Во время заключения сделки купли-продажи квартиры в рассрочку не только покупатель рискует потерять свои деньги. Продавцы тоже рискуют, ведь покупатель может перестать вносить платежи, потребуется расторгнуть договор и возвратить полученные средства, но не факт, что квартира будет возвращена в надлежащем состоянии. Именно поэтому владельцы недвижимости предпочитают заключать сделку с рассрочкой на короткий срок.

Дело в том, что срок, на который заключается договор, бывает разным. Он устанавливается сторонами по взаимному согласию и прописывается в купчей.

По соглашению сторон платежи могут вноситься ежемесячно, ежеквартально. Контракт может предусматривать досрочное погашение платежей. Обычно договор заключается на срок от 3-х месяцев и до 10-12 лет.

Расторжение договора

Если покупатель решил отказаться от договора после внесения задатка, он теряет внесенную сумму. Расторжение документа возможно на любом этапе сделки, и обычно порядок действий прописывается в тексте соглашения. Чаще всего расторжение договора осуществляется в судебном порядке.

Расторжение купчей требует серьезных оснований. Как правило, речь идет о несоблюдении условий одной из сторон. В качестве объекта соглашения выступает недвижимость, поэтому расторжение имеет некоторые особенности.

Желательно, чтобы стороны пришли к соглашению, иначе суда не избежать. Если расторжение происходит во внесудебном порядке, сторонам необходимо заключить новое соглашение. Надо сказать, что и продавец, и покупатель могут быть недовольны сделкой. Продавец обычно недоволен несвоевременным внесением платежей. Покупатель мог столкнуться с долгами за коммунальные услуги, либо наличием прописанных в квартире граждан.

Порядок и условия расторжения договора прописаны в ГК РФ:

  • Порядок осуществления расторжения обозначен в статье 452 ГК РФ;
  • Основные причины (статья 450 ГК РФ);
  • Последствия прописаны в статье 453 ГК РФ;
  • Расторжение из-за сложившихся обстоятельств (статья 451 ГК РФ).

При условии, что стороны пришли к консенсусу, можно заключить обратный договор, в котором продавец выступит покупателем и наоборот.

Образец и бланк

Как и другие соглашения, договор купли-продажи с отсрочкой платежа, образец которого представлен ниже, непременно включает ФИО сторон, их контактную информацию, данные из паспорта. Если речь идет о соглашении купли-продажи с рассрочкой, необходимо внести в купчую информацию о сумме и графике платежей.

Мы предлагаем бланк и образец, которые могут послужить основой соглашения.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: