Зачем нужен обеспечительный платеж и как определяется сумма

Что такое обеспечительный платеж и как вести его учет

Больше материалов по теме «Бухгалтерский учёт» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .

Понятие обеспечительного платежа охарактеризовано в ст. 381.1 ГК РФ. Он всегда имеет денежное выражение, но в его роли могут выступать не только денежные знаки, но и ценные бумаги, облигации. Нормами гражданского права предусмотрены исключительные случаи, когда осуществленный обеспечительный платеж может быть возвращен.

Вопрос: Между организациями заключен договор аренды помещения. По договору арендатор вносит сумму обеспечительного платежа для компенсации расходов при расторжении договора аренды. Впоследствии договор аренды расторгается и арендодатель засчитывает сумму обеспечительного платежа в счет компенсации коммунальных расходов. Должен ли арендодатель применять ККТ при приеме суммы обеспечительного платежа, а также при его зачете в счет компенсации расходов?
Посмотреть ответ

Суть обеспечительного платежа

Экономическое содержание обеспечительного платежа сводится к формированию денежной гарантии возмещения потенциальных убытков или неустоек при заключении сделки. Одна из сторон вносит оговоренную участниками соглашения сумму денежных средств в пользу второй стороны, чтобы подтвердить намерение выполнить условия соглашения.

Вопрос: По условиям договора аренды в случае просрочки перечисления арендатором арендной платы обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы. При получении обеспечительного платежа арендодатель исчислил НДС в порядке, предусмотренном для получения аванса. В связи с прекращением договора аренды обеспечительный платеж был возвращен арендатору. Вправе ли арендодатель принять к вычету НДС, исчисленный при получении обеспечительного платежа, если с момента его получения прошло более трех лет?
Посмотреть ответ

Если обстоятельства, предусмотренные в договорной документации и для предотвращения которых перечислялся обеспечительный платеж, наступают, то внесенные ранее средства засчитываются в погашение появившегося обязательства. Если эти специфические обстоятельства в течение срока действия договора не проявились, то сумма обеспечительного платежа подлежит возврату в полном объеме.

Вопрос: Покупателем перечислен продавцу обеспечительный взнос по предварительному договору купли-продажи. Должен ли он быть включен в налоговую базу по НДС в момент его получения?
Посмотреть ответ

СПРАВОЧНО! В размер платежа обеспечительного типа может закладываться величина возможной задолженности по сделке поставки товаров и сумма неустойки.

По нормам ГК РФ внесенные средства в качестве обеспечительного платежа должны быть возвращены, если:

  • нежелательные обстоятельства, для предотвращения которых уплачивалось обеспечение, не наступили;
  • обеспечиваемые обязательства прекратились.

ВНИМАНИЕ! Обеспечительный платеж не может использоваться в качестве инструмента наказания или привлечения к ответственности одного из участников сделки. Он используется только для погашения имущественных убытков, его разрешается засчитывать в средствах, покрывающих возникшие долговые обязательства.

Кредитор за счет суммы обеспечительного платежа не имеет права удовлетворять свои материальные претензии, превышающие величину основных обязательств или покрывать долги по другим договорам с этим клиентом. Обеспечительный платеж – форма залога, в которой в качестве гарантии выступает не дорогостоящее имущество, а зарезервированные и перечисленные денежные средства. Такой тип подстраховки действует только в рамках одного договора и не распространяется на другие сделки между контрагентами.

Вопрос: Как отразить в учете организации-арендатора выплату обеспечительного платежа в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору аренды?
Организация заключила договор аренды помещения производственного назначения сроком на 11 месяцев. Согласно условиям договора арендатор перечисляет обеспечительный платеж в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по договору на расчетный счет арендодателя в размере ежемесячного арендного платежа, который составляет 60 000 руб. (в том числе НДС 10 000 руб.). В случае невнесения арендатором арендных платежей в установленные договором сроки арендодатель вправе удержать соответствующую сумму в счет погашения задолженности арендатора из суммы обеспечительного платежа. В случае надлежащего исполнения арендатором договорных обязательств обеспечительный платеж арендатору не возвращается, а засчитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды.
По окончании срока аренды сумма обеспечительного платежа зачтена арендодателем в счет уплаты арендного платежа за последний месяц аренды помещения. Организация для целей налогообложения прибыли применяет метод начисления.
Посмотреть ответ

ВАЖНО! Договор субаренды нежилых помещений с условием об обеспечительном платеже от КонсультантПлюс доступен по ссылке

Перед осуществлением операции по внесению обеспечительного платежа стороны должны прописать алгоритм его расчета и зачета в договорной документации. Соглашение об этом виде платежа должно содержать информацию о таких элементах:

  • что является основным обязательством;
  • величина платежа, выступающего обеспечением для оговоренных обязательств;
  • условия, при появлении которых производится зачет внесенных средств для погашения задолженности перед кредитором;
  • срок, в течение которого обеспечительный платеж может быть израсходован.

КСТАТИ, практика обеспечительных платежей позволяет кредитору получить часть средств по обязательствам еще до того, как обязательство будет сформировано.

Применение инструментария обеспечительных платежей присуще договорам аренды и поставки. При расторжении договора, предусматривающего внесение обеспечительных денежных гарантий, сумма страхового платежа подлежит возврату. Сроки возвращения денег их владельцу могут быть оговорены в договорной документации. Если пограничные даты возврата не прописаны, то осуществить эту операцию надо в течение 7 дней с момента прекращения действия соглашения.

Если кредитор при отсутствии оснований для использования средств обеспечительного вида отказывается возвращать их, вторая сторона выставляет письменное требование. Игнорирование кредитором имеющихся претензий – повод для урегулирования проблемы в судебном порядке. Судебные органы принимают сторону кредитора только в том случае, если средства из обеспечительного платежа направляются на погашение неустоек или убытков, понесенных в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств.

Цели введения обеспечительного платежа

Внесение в договорную документацию пункта об обеспечительном платеже позволяет решить такие задачи:

  1. Повышение уровня доверия между сторонами сделки.
  2. У кредитора появляется гарантия того, что понесенные убытки при неисполнении вторым участником соглашения его обязательств будут покрыты.
  3. Подтверждение серьезности намерений. Например, стороны согласовали долгосрочный проект, по которому будут осуществляться регулярные перечисления. Но реализацию сделки по определенным причинам решили перенести во времени на более поздний срок. В этой ситуации внесение обеспечительного платежа выступит гарантией того, что заказчик услуги не передумает и не отдаст контракт конкуренту. Если сделка в итоге не будет подписана, то заказчик потеряет внесенные деньги, а предполагаемый исполнитель за счет этих ресурсов сможет покрыть понесенные в связи с подготовкой к сотрудничеству издержки.
Читайте также:
Постановление 491 с последними изменениями 2021 о услугах ЖКХ

Бухгалтерский и налоговый учет обеспечительного платежа

Для целей налогового учета сумма платежа, сформированного для обеспечения обязательств одной из сторон сделки, является формой залога. Такая аналогия приведена в Письме Минфина от 31.05.2016 г. №03-03-06/1/31325, подтверждение этому имеются и в Письме от 18.02.2016 г. под №03-03-06/8968, документе, датированном 03.11.2015 г. под регистрационным №03-03-06/2/63360. До тех пор пока срок актуальности договора не истек, обеспечительный платеж нельзя признавать доходом или расходом.

Правила обложения размера платежа НДС соотносятся с п. 1 ст. 381.1 ГК РФ. Величина внесенных средств не подлежит учету в базе налогообложения НДС до момента их использования для покрытия убытков при наступлении особых условий. Эта позиция порождает споры – Минфин придерживается другого мнения. Если рассматривать порядок налогового учета обеспечительных платежей на примере договора аренды, то ключевыми будут такие положения:

  1. Когда речь идет о средствах, которые могут быть использованы для оплаты реализованных услуг, то на сумму такого обеспечительного платежа должен начисляться НДС. При этом оба участника сделки столкнутся с проблемами, в частности при заявлении налогового вычета.
  2. Если обеспечительный платеж приравнять к авансовой оплате услуг, то арендодатель его размер облагает налогом и выставляет арендатору счет-фактуру (что нельзя было сделать в первом случае).

В отношении налога на прибыль эксперты указывают, что обеспечительный платеж по аналогии с залогом не должен учитываться в расчете базы налогообложения. Сумма внесенного гарантийного перевода в налоговом учете при выведении налогового обязательства по прибыли не отражается ни в составе доходов, ни как расходная составляющая. Правило прекращает свое действие в момент, когда оговоренные договором обстоятельства проявились и возникли финансовые обязательства одного участника сделки перед другим.

При таких условиях платеж засчитывается для покрытия обязательства и приобретает признаки дохода для одной стороны и признаки затрат для второго предприятия.

В бухгалтерских данных факт получения обеспечительного платежа отражается при наличии соответствующего договора. Вносимая сумма в учете отождествляется с кредиторской задолженностью, ее появление отражается записью между дебетом 51 и кредитом 76. Одновременно с этим должна быть показана величина гарантийного перевода на забалансовом счете 008 (дебетовым оборотом).

Когда производится возврат средств, полученных ранее в форме обеспечения обязательств, составляется корреспонденция Д76 – К51 с параллельным кредитованием счета 008. При условии, что обстоятельства, которые воспринимаются сторонами основаниями возникновения обязательств, проявились и кредитор понес убытки, обеспечительный платеж используется для погашения возникшей задолженности. В учете эта операция отражается через дебетование счета 76 и кредитование счета 90 (или 91). Удержанный с суммы обеспечения НДС показывается записью Д90.3 – К68.

Если речь идет о ситуации, когда обеспечительный платеж погашает стоимость оказываемой услуги за последний отчетный период, он списывается корреспонденцией Д76/Обеспечение – К76/Текущие платежи. Введение дополнительных субсчетов позволяет разграничить в учете текущие платежи с гарантийным обеспечением. Налоговый вычет показывается проводкой Д76 – К68.

Что такое – обеспечительный платеж?

chto_takoe_-_obespechitelnyy_platezh.jpg

Похожие публикации

Что такое обеспечительный платеж, поясняет Гражданский кодекс РФ (ст. 381.1, 381.2). Этот финансовый инструмент активно используется при заключении договоров аренды, купли-продажи недвижимости, проката и иных соглашений. Главное предназначение обеспечительного платежа – минимизировать риск причинения убытков одной из сторон сделки в случае нарушения условий договора контрагентом. Данный способ обеспечения применяется к заключенным соглашениям, и к договорам, заключение которых планируется в будущем.

Что такое обеспечительный платеж: понятие, особенности института

Термин «обеспечительный платеж» появился в российском Гражданском кодексе (далее – ГК) недавно – 1-го июня 2015 года. Он был введен законом № 42-ФЗ от 08.03.2015.

Под обеспечительным платежом понимается денежная сумма (или ценные бумаги – векселя, чеки и т.п.), передаваемая стороне договора, которая при нарушении плательщиком условий соглашения может понести убытки. В случае надлежащего исполнения договора обеспечительный платеж возвращается ему в полном объеме. Если допущены нарушения, за счет внесенного платежа погашаются финансовые потери добросовестного контрагента (ГК, ст. 381.1, п.1 и п.2).

Есть ряд особенностей, отличающих обеспечительный платеж от иных законных способов обеспечения обязательств:

отличия от задатка (ГК, ст. 380):

обеспечительный платеж (сокращенно – ОП) и основной долг по договору – это два «параллельных» платежа, пока стороны не договорятся о взаимозачете, а сумма задатка входит в счет основных платежей;

на ОП могут начисляться проценты, если стороны включат такое условие в договор (ГК, ст. 381.1, п.4);

ОП возвращается в той же сумме, а задаток может возвращаться в двойном размере, если в неисполнении договора виновна сторона, получившая его;

ОП используется только для обеспечения денежных обязательств;

отличия от залога (ГК, ст. 338, 358.9):

обеспечительный платеж передается стороне договора, а предмет залога по умолчанию остается во владении залогодателя;

обеспечительным платежом получатель вправе свободно распоряжаться, тогда как денежный залог аккумулируется на специальном счете.

Обеспечительный платеж следует отличать и от аванса, который по своей природе не является способом обеспечить исполнение обязательства. Аванс вносится в счет основного платежа, сокращаемого на авансируемую сумму. И если ОП, в случае неисполнения его «плательщиком» условий договора полностью или частично остается у получателя, аванс нужно вернуть стороне, которая его перечислила, даже если ею были допущены нарушения. Аванс может не возвращаться, если в договоре стороны прописали, что за счет него может быть уплачена неустойка.

Примеры применения обеспечительного платежа

Как используется обеспечительный платеж на практике, проиллюстрируют несколько примеров.

Что такое обеспечительный платеж по договору аренды

Обеспечительный платеж в пользу арендодателя используется часто. В частности, при аренде жилого помещения его собственник, как правило, получает за первый месяц плату в двойном размере. Половина этой суммы является обеспечительным платежом. Если арендатор не выполнит свои обязательства по договору аренды, например, не обеспечит сохранность арендованного имущества (мебели, бытовой техники и т.п.), владелец жилья компенсирует убытки за счет ОП. Если по окончании действия договора аренды у собственника квартиры нет претензий к арендатору, он возвращает ОП в полном объеме.

В договоре аренды, как и в других соглашениях, стороны вправе договориться о восполнении суммы ОП, если у получателя возникли основания компенсировать за счет него понесенные убытки. Например, договор аренды заключен на год, а уже через три месяца арендодатель обнаружил, что его имущество испорчено арендатором. Если в договоре с ним есть пункт о восполняемом характере ОП, арендатор обязан его пополнить.

Читайте также:
Можно ли получить временную регистрацию через МФЦ

Что такое обеспечительный платеж по договору проката

Обеспечительный платеж используется прокатными ателье, чтобы защититься от возможных убытков в случае поломки или гибели движимого имущества, передаваемого во временное пользование. Также обеспечительным платежом можно назвать денежную сумму, которую просят оставить музейные работники, выдающие аудиогиды. Посетитель не только оплачивает прокат устройства, но и «гарантирует» его возврат в исправном состоянии, передав дополнительные средства (они возвращаются ему в полном объеме в обмен на возвращенный аудиогид).

Полные тексты нормативных документов в актуальной редакции вы всегда сможете посмотреть в КонсультантПлюс.

Как арендатору не потерять обеспечительный платёж (депозит)

Обеспечительный платёж — это деньги, из которых арендодатель получит своё, если арендатор не заплатит или испортит помещение. Для арендатора идеально, когда в конце аренды платёж засчитывают за последний месяц или возвращают. Но на деле платёж легко потерять — это зависит от условий договора аренды.

Как работает обеспечительный платёж

Арендатор вносит обеспечительный платёж, если в договоре аренды есть пункт об этом. По закону такой обязанности у арендатора нет. Довод «так делают все, когда снимают недвижимость» не работает без записи на бумаге.

В договорах обеспечительный платёж называют по-разному — депозит, страховой платёж, гарантийный платёж. Суть от этого не меняется.

Обеспечительный платеж работает по правилам из ст. 381.1 ГК РФ. Если арендатор задерживает арендную плату или портит помещение, арендодатель удерживает нужную сумму без писем и судов. Если нарушений не было или от платежа что-то осталось, в конце аренды арендатор получает деньги назад. Проценты за пользование деньгами арендодатель не платит. По сумме платежа договариваются. Обычно она равна ставке за один-два месяца.

В договоре аренды стороны могут изменить и уточнить правила из закона:

✍ Записать больше ситуаций, когда арендодатель списывает деньги. Например, платёж идёт в счёт штрафов за нарушение арендатором режима работы торгового центра. Или платёж покрывает убытки арендодателя при досрочном выезде арендатора;

✍ Сделать обеспечительный платёж невозвратным;

✍ Установить, что платёж списывают в счет арендной платы за последний месяц;

✍ Обязать арендатора пополнять платёж в определенный срок, если арендодатель делает списание;

✍ Записать, в какой срок арендодатель возвращает арендатору деньги после окончания аренды.

Тут важно следующее. В споре по поводу обеспечительного платежа будут работать условия из договора аренды. Даже если арендатор лишается этих денег, ничего не получая взамен. Стороны видели, что подписывают, отказаться теперь нельзя. Это принцип свободы договора из ст. 421 ГК РФ.

Если арендодатель не отдаёт возвратный платёж после окончания аренды, у него возникает неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. На сумму платежа можно насчитать проценты за каждый день задержки. Но, скорее всего, за долгом и неустойкой арендатору придётся идти в суд.

Бывает другая ситуация. Арендатор заплатил, но что-то пошло не так, и в помещение он так и не въехал. В итоге договор разорвали, аренда не состоялась. Тут арендодатель обязан вернуть даже невозвратный депозит — ст. 453 ГК РФ.

Когда обеспечительный платёж остаётся арендодателю

Арендодатель списывает деньги, если арендатор нарушает условия аренды. Получается, для арендатора главное — внимательно прочитать договор и не нарушать обязанности.

Вот самые частые причины потери обеспечительного платежа.

Досрочный выезд из помещения

Если записано, что депозит остаётся как штраф за односторонний отказ арендатора от договора, так оно и будет. Арендатор теряет платёж, даже когда ничего не ломал, а просто нашёл помещение с лучшей проходимостью. Предприниматели могут так договариваться по п. 3 ст. 310 ГК РФ. Верховный Суд подтверждал, что это законно в п. 16 Постановления № 54.

Ещё арендодатель может не возвращать депозит, если попросил арендатора съехать по его вине. Например, за просрочку арендной платы или пожар в помещении.

Однако арендодатель обязан вернуть деньги, если сам выгнал арендатора. Суды поддерживают, вот пример — дело № А41-85970/2019.

Забыли вернуть помещение по акту

Когда аренда заканчивается, арендатор обязан съехать и вернуть помещение по акту. Пока акт не оформили, за каждый день начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и отдал ключи — ст. 622 ГК РФ. Арендодатель спишет долг из депозита.

Ущерб помещению

Сломанную дверь или разбитую люстру арендатор чинит за свои деньги. Это его обязанность делать текущий ремонт из ст. 616 ГК РФ. Иначе арендодатель запишет поломки в акт возврата, посчитает сумму ремонта и вычтет из депозита. Для арендодателя депозит — это чужие деньги, и он вряд ли будет искать подрядчика подешевле.

Но арендатор отвечает только за ремонт в границах своего помещения. За общие лестницы, санузлы и коридоры — нет. Ремонтировать и мыть общее имущество в здании обязан собственник — ст. 210 ГК РФ.

Просрочка арендной платы и другие нарушения

Арендатор обязан платить за помещение в срок, который записан в договоре — ст. 614 ГК РФ. За просрочку арендодатель может насчитать пени и вычесть из платежа.

Читайте также:
Можно ли сдавать в аренду квартиру - взятую в ипотеку

Торговые и офисные центры часто прописывают в договорах правила внутреннего режима и штраф за нарушения. Если сотрудники арендатора в разгар дня закрывают магазин на жалюзи или вносят товар через центральный вход, администрация выписывает штраф. Это тоже минус из депозита.

Что записать в договор, чтобы обеспечительный платёж вернули

Арендатору принципиально проследить, чтобы по условиям договора арендодатель всегда возвращал платёж или засчитывал его в последний месяц аренды. Не все арендодатели согласны переписывать договор не в свою пользу. Но вести переговоры стоит.

Хороший набор пунктов для арендатора выглядит примерно так:

В качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатор в течение 3 дней после подписания договора перечисляет на расчётный счёт Арендодателя обеспечительный платёж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы.

Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платёж на расчётный счёт Арендатора в течение 3 дней после окончания срока договора аренды или его досрочного расторжения по инициативе любой из сторон.

По требованию Арендатора Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платёж в счёт арендной платы за последний месяц.

При удержании из обеспечительного платежа Арендодатель направляет Арендатору письмо с расчётом и обоснованием удержанных сумм.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Что поменялось из-за коронавируса

В 2020 году арендаторы из особо пострадавших отраслей бизнеса могли съехать из помещений досрочно без штрафов, если не договорились с владельцами недвижимости о скидке. Это мера господдержки из ст. 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г.

Но об интересах владельцев недвижимости тоже подумали. При досрочном съезде пострадавшему арендатору депозит не возвращают. И неважно, что было в договоре аренды. Искать нарушения на стороне арендатора тоже не придётся. Арендатор утрачивает право на обеспечительный платёж полностью. Здесь суды поддерживают арендодателей, пример — дело № А13-7469/2020.

P. S. «Особенно пострадавшие» арендаторы получили право на отсрочку арендной платы. Отсрочка распространяется на платежи с даты введения режима повышенной готовности до даты отмены. Если режим повышенной готовности сняли раньше 1 октября, то ещё на 50% от даты отмены до 1 октября. Выплачивать долг арендаторы должны с 1 января 2021 до 1 января 2023.

Статья актуальна на 08.02.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Обеспечительный или гарантийный платеж по договору аренды

  • Роль обеспечений в договорных отношениях
  • Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?
  • Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж
  • Использование гарантийного платежа по договору аренды
  • Возврат гарантийного взноса по договору аренды
  • Налогообложение гарантийного платежа
  • Точка зрения Минфина на оценку обеспечительного платежа для НДС
  • Бухучет обеспечительного платежа
  • Итоги

Роль обеспечений в договорных отношениях

Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери от этих рисков. Такие меры называются обеспечительными и могут быть представлены (ст. 329 ГК РФ):

  • неустойкой,
  • залогом,
  • удержанием вещи,
  • поручительством,
  • гарантией независимой стороны,
  • задатком,
  • обеспечительным (гарантийным) платежом.

Обеспечительный платеж — понятие новое для ГК РФ, введенное в него только с 01.06.2015 (закон «О внесении изменений…» от 08.03.2015 № 42-ФЗ). Смысл его заключается во внесении 1-й из сторон договора в пользу 2-й стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед 2-й стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

В условиях пандемии коронавирусной инфекции многие арендаторы попали в сложную экономическую ситуацию: работать нельзя, а аренду платить нужно. Эксперты КонсультантПлюс подготовили пошаговый алгоритм с ответами на самые часто встречающиеся вопросы:

Изучите материал, получив пробный доступ к системе К+ бесплатно.

Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?

Условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что подобный документ:

  • составляется в отношении дорогостоящего имущества;
  • отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;
  • действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

  • от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
  • непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
  • несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

  • конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);
  • объем средств, вносимых в обеспечение;
  • порядок:
    • внесения платежа,
    • его использования,
    • пополнения на использованную сумму,
    • изменения размера,
    • возврата.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

  • срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;
  • вид средств для оплаты и способ их внесения.
Читайте также:
Договор купли-продажи земельного участка, самое важное

От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы. В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

Использование гарантийного платежа по договору аренды

Используется гарантийный платеж в 2 случаях:

  • на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;
  • на оплату арендной платы за завершающие периоды действия соглашения об аренде, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа. Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами. Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды. От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа. То есть приобретает значимость установление сторонами договора порядка уведомления об использовании средств обеспечения на погашение ущерба.

Возврат гарантийного взноса по договору аренды

Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

  • возврат обеспечения в полном объеме арендатору;
  • распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;
  • переход прав на обеспечение к арендодателю.

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре. Операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя. А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).

Налогообложение гарантийного платежа

В части обложения налогом на прибыль гарантийный платеж расценивается так же, как обеспечение в виде залога, задатка (письма Минфина России от 31.05.2016 № 03-03-06/1/31325, от 18.02.2016 № 03-03-06/1/8968, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360), поэтому на протяжении срока действия договора он не считается:

  • доходом у арендодателя (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ);
  • расходом у арендатора (п. 32 ст. 270 НК РФ).

В отношении обложения этого платежа НДС следует ориентироваться на норму п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, указывающего на то, что превращение его в средства, засчитываемые в оплату услуг по аренде, происходит только при определенных обстоятельствах, которые могут и не наступить. То есть до этого момента гарантийный платеж является средством обеспечения, а не средством расчетов, и, соответственно, не облагается НДС.

Точка зрения Минфина на оценку обеспечительного платежа для НДС

Однако Минфин России придерживается иной, причем отличающейся, точки зрения, считая, что обеспечительный платеж, который предполагает возможность зачета его в оплату арендной платы, должен расцениваться как:

  • Средства, связанные с оплатой реализованных услуг по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ (письма от 03.07.2018 № 03-07-11/45889, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360). По этой причине арендодателю, работающему с НДС, с суммы полученного обеспечения надо начислить налог к уплате. При таком подходе у обеих сторон договора аренды (если и арендатор работает с этим налогом) возникнут проблемы с вычетом начисленного к уплате НДС:
    • у арендатора — поскольку начисление налога арендодателем по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ не подразумевает выставления в адрес арендатора счета-фактуры (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 18 Правил ведения книги продаж, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137);
    • у арендодателя — потому что вычета по НДС, начисленному по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, ст. 171 НК РФ не предполагает.
  • Авансовый платеж, подлежащий обложению у арендодателя налогом по подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ (письмо от 16.08.2016 № 03-07-11/47861). В этом случае счет-фактура в адрес арендатора выставляется (п. 1 ст. 168 НК РФ) и он вправе взять НДС по авансу к вычету с последующим его восстановлением на момент зачета в счет оплаты оказанных услуг (подп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ). Арендодатель при зачете аванса в счет оплаты аренды также возьмет налог в вычеты (п. 8 ст. 171 НК РФ).

Таким образом, существует неопределенность не только в отношении необходимости начисления НДС с суммы обеспечительного платежа, но и в смысловой оценке этого платежа для целей обложения НДС.

Бухучет обеспечительного платежа

Внесенный обеспечительный платеж учитывается как задолженность:

  • дебиторская — у арендатора (пп. 3, 16 ПБУ 10/99);
  • кредиторская — у арендодателя (пп. 3, 12 ПБУ 9/99).

У обеих сторон договора он показывается на счете 76 до момента его возврата либо зачета в счет платежей по арендной плате.

Проводки по перечислению/возврату обеспечительного платежа будут следующими:

Дт 76об Кт 51 — при перечислении платежа;

Читайте также:
Четыре опасности временной прописки для владельца квартиры

Дт 51 Кт 76об — при получении его обратно.

  • У арендодателя:

Дт 51 Кт 76об — при получении платежа;

Дт 76об Кт 51 — при его возвращении,

где 76об — субсчет учета расчетов по обеспечениям.

Кроме того, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя обе стороны будут отражать его сумму за балансом:

  • на счете 009 — у арендатора;
  • на счете 008 — у арендодателя.

Подробнее об использовании указанных забалансовых счетов читайте в материале «Забалансовые обязательства организации — это».

Если арендодатель операцию получения обеспечительного платежа расценивает как связанную с расчетами по арендной плате и влекущую за собой необходимость начисления НДС, то у него возникнет проводка:

где 76ндс — субсчет учета расчетов по НДС.

В ситуации, когда гарантийный платеж рассматривается в качестве авансового, предназначенного для расчетов по аренде, появятся проводки по вычету, одинаковые для арендатора (если он работает с НДС) и арендодателя, но различающиеся по времени их осуществления (у арендатора — при перечислении аванса, у арендодателя — в момент зачета аванса в счет оплаты услуг):

Арендатор на момент зачета аванса в счет оплаты аренды восстановит налог:

Если начисление НДС арендодателем осуществлено по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, не предполагающего дальнейшей операции восстановления, то начисленный к уплате налог будет списан на прочие расходы:

В момент зачета обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы появится проводка по закрытию задолженности по аренде средствами обеспечения:

Дт 76ар Кт 76об;

  • у арендодателя:

Дт 76об Кт 76ар,

где 76ар — субсчет учета расчетов по арендной плате.

С забалансовых счетов 008 и 009 обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата или зачета в счет платы по аренде.

Если у вас есть доступ к КонсультантПлюс, проверьте правильно ли вы учли обеспечительный платеж в налоговом и бухгалтерском учете. Если доступа нет, получите пробный онлайн-доступ к правовой системе бесплатно.

Итоги

Обеспечительный платеж, предусматриваемый в соглашении об аренде, предназначается для компенсации потерь арендодателя при невыполнении арендатором своих обязательств. Его конкретное предназначение, объем, особенности внесения, использования, возврата регулируются положениями договора. Для налога на прибыль такой платеж не учитывается, но в ситуациях, увязывающих его с расчетами по арендной плате, может попадать под НДС. В бухучете обеспечительный платеж отражают как задолженность и у арендатора, и у арендодателя.

Статья 381.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж (действующая редакция)

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 381.1 ГК РФ

1. Суть конструкции обеспечительного платежа состоит в том, что одна из сторон договора в обеспечение своих возможных, допустимых, вероятных в будущем (т.е. со специальной целью), но отнюдь не неизбежных денежных обязательств перед контрагентом, вносит в его пользу некую денежную сумму, своего рода резервирует ее у другой стороны. Сказанное означает, что соглашение об обеспечительном платеже заключается в обеспечение такого денежного обязательства, относительно которого неизвестно, возникнет оно либо нет. Из зарезервированных таким образом денежных средств контрагент вправе удержать соответствующие суммы в случае, если в будущем все-таки возникают основания для их уплаты. Несмотря на то что глава 23 настоящего Кодекса дополнена параграфом 8 “Обеспечительный платеж” Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ обеспечительный платеж не является новой конструкцией в правоприменительной практике. В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ подобный платеж и ранее нередко применялся сторонами как непоименованный способ обеспечения исполнения обязательств по договорам поставки, подряда, аренды и ряда других. В частности, с давних пор при предоставлении вещей в прокат арендатору предлагается внести некую денежную сумму с целью погашения арендодателю возможных убытков при утрате, повреждении или гибели объекта проката. При аренде здания и (или) сооружения распространена практика резервирования арендатором у арендодателя денежных средств с целью покрытия последним его расходов, вызванных разрушением или порчей имущества, обнаруженных при возврате объекта недвижимости арендодателю, а также впоследствии в течении определенного срока. Суды поддерживали такую правоприменительную практику, указывая в судебных актах, что резервируемый денежный обеспечительный взнос в силу статьи 329 ГК РФ может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства. См., например, Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 августа 2013 г. N Ф01-9785/13 по делу N А43-24042/2012.

В настоящее время распространена практика применения обеспечительного платежа в качестве способа обеспечения исполнения государственного (муниципального) контракта. При заключении подобного контракта достигается соглашение между государственным (муниципальным) заказчиком и исполнителем, в силу которого подрядчик перечисляет на счет заказчика денежную сумму, например в размере 10% от цены контракта, в счет возможного возникновения в будущем его обязанности возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора (при просрочке выполнения работ, при некачественном выполнении работ, при нарушении сроков поставки товара и пр.). При ненаступлении указанных обстоятельств денежная сумма подлежит возврату по истечении гарантийного срока на результат работ или иного согласованного сторонами периода. См. пункты 28, 29 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд. Утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 28 июня 2017 г.

Читайте также:
Затопило квартиру: что делать и как потребовать компенсацию

2. Правило об обеспечительном платеже, установленное в ст. 381.1 ГК РФ, относится к денежным обязательствам, в том числе к обязательствам о возмещении убытков или уплате неустойки вследствие нарушения договора и обязательствам, возникшим по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ. Последнее означает, что правило ст. 381.1 ГК РФ распространяется в том числе и на денежные требования, связанные с участием в сделках, предусматривающих обязанность стороны или сторон сделки уплачивать денежные суммы в зависимости от изменения цен на товары, ценные бумаги, курса соответствующей валюты, величины процентных ставок, уровня инфляции или от значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей, либо от наступления иного обстоятельства, которое предусмотрено законом и относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Речь идет об обеспечении исполнения обязательств, возникающих из сделок, заключенных с использованием производных финансовых инструментов – деривативов (derivative). К такого рода сделкам относятся, в частности: форвардный, фьючерсный, опционный контракты. В сделках подобного рода зарезервированные денежные суммы могут гарантировать оплату соответствующих платежей, если таковые в результате изменения цен на товары, ценные бумаги, курса соответствующей валюты и пр. будут причитаться с внесшей такой платеж стороны.

3. Обеспечительная функция обеспечительного платежа заключается в том, что уже в момент заключения соглашения об обеспечительном платеже для получившей его стороны создается высокая вероятность реального удовлетворения ее возможного, потенциального требования к контрагенту, предоставившему обеспечительный платеж. Такая высокая вероятность удовлетворения требования достигается благодаря тому, что внесение одной из сторон соглашения об обеспечительном платеже в пользу контрагента определенной денежной суммы осуществляется заблаговременно, т.е. до момента возникновения вероятных обстоятельств, с которыми связывается возникновение обеспечиваемого обязательства; в том числе до момента возможного нарушения обеспечиваемого обязательства и возникновения обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора.

Применение обеспечительных платежей в рамках отдельных гражданско-правовых обязательств зачастую обусловлено ситуацией, когда контрагенты не вполне доверяют друг другу. Участник договорного обязательства, к примеру исполнитель по договору строительного подряда, часто не может достоверно подтвердить реальный уровень своего профессионализма либо добросовестности (способности надлежащего выполнения работ) или платежеспособности (при необходимости нести ответственность перед заказчиком в случае ненадлежащего исполнения обязательства). Внесение обеспечительного платежа способно снять или снизить соответствующий риск того контрагента, кто готов осуществить первый шаг: предоставить сырье, материалы для выполнения работ, дорогостоящее оборудование для его монтажа и пр.

4. Обеспечительный платеж следует отграничивать от других способов обеспечения исполнения обязательства и иных обеспечительных мер.

От залога обеспечительный платеж отличается тем, что объект обеспечительного платежа однороден объекту обеспечиваемого обязательства, и в отличие от объекта залога может вноситься только в денежной сумме либо в виде подлежащих передаче по обеспечиваемому обязательству акций, облигаций, иных ценных бумаг или вещей, определенных родовыми признаками. Соответственно, залоговый режим, предполагающий для удовлетворения требований залогодержателя проведение процедуры обращения взыскания на объект залога, здесь просто неприменим.

Обеспечительный платеж также следует отличать от задатка. Он, так же как и задаток, выполняет платежную функцию, поскольку вносится в счет будущих платежей. Но задаток выдает сторона, с которой причитаются платежи по договору: заказчик, наниматель, покупатель и др. Денежные суммы уплачиваются ею вперед в пользу такого другого лица, которое обязано совершить для нее определенные действия, как то: передать имущество, выполнить работы, оказать услугу и пр. Обеспечительный же платеж вносится не за товар, работы или услуги, а на покрытие лишь возможных, вероятных, потенциальных денежных обязательств внесшего такой платеж лица. Вероятность возникновения самого основания для оплаты препятствует признанию таких денежных средств задатком. Кроме того, для обеспечительной функции задатка характерен двусторонний характер (если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана оплатить другой стороне двойную сумму задатка – п. 2 ст. 381 ГК РФ). Обеспечительный же платеж обеспечивает лишь обязательства той стороны, которая его вносит.

Обеспечительный платеж отличается и от аванса несмотря на то, что также вносится в счет будущих платежей (платежная функция). Тем не менее в отличие от обеспечительного платежа аванс не выполняет обеспечительной функции. Он вносится одним лицом в пользу такого другого лица, которое (как и при внесении задатка) обязано совершить для него определенные действия, как то: передать имущество, выполнить работы, оказать услугу и пр. При этом независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение обязательства, сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения договора. Обеспечительный же платеж, как уже отмечалось, вносится не за товар, работы или услуги, а на покрытие лишь возможных, вероятных денежных обязательств внесшего такой платеж лица. Вероятностный характер возникновения самого основания для оплаты, в том числе обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, как и в случае с задатком, препятствует признанию таких денежных средств авансом.

Обеспечительный платеж не следует отождествлять с таким условием договора, как гарантийное удержание. Названное условие нередко используется в договорах купли-продажи, возмездного оказания услуг или подряда. Согласно условию о гарантийном удержании сторона договора (покупатель, заказчик), обязанная уплатить определенную денежную сумму за совершенные для нее контрагентом определенные действия, удерживает (не выплачивает, а сохраняет у себя) из причитающихся кредитору денежных сумм заранее установленную часть платежа за товар, работы или услуги. Удерживаемая часть платы выплачивается через какой-то период, к примеру, после окончании гарантийного срока на товар либо на результат выполненных работ. Дальнейшее ее удержание допустимо только, если в установленный период будут выявлены недостатки в товаре, результате работ и пр. В этом случае расходы покупателя (заказчика) на их устранение могут быть возмещены за счет причитающихся продавцу (подрядчику) денежных сумм, т.е. за счет сумм гарантийного удержания. Иными словами, требования одной стороны договора о возмещении убытков в связи с ненадлежащим исполнением обязательства контрагентом будут зачтены против требования другой стороны об оплате товара, результата работ либо оказанных услуг. В отличие от суммы гарантийного удержания обеспечительный платеж, во-первых, не представляет собой части платы за совершенные контрагентом определенные действия, его внесением обеспечивается покрытие лишь возможных, вероятных, потенциальных денежных обязательств внесшего такой платеж лица; во-вторых, как неоднократно отмечалось, он вносится заранее, т.е. до наступления обстоятельств, предусмотренных в договоре в качестве основания для платежа кредитору, а не удерживается из причитающихся кредитору сумм.

Читайте также:
Как делится при разводе квартира, если собственник муж

5. Судьба обеспечительного платежа зависит от возникновения либо невозникновения денежного обязательства, заблаговременно обеспеченного внесением его одной из сторон договора.

Согласно абз. 2 пункта 1 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж выполняет платежную функцию, поскольку при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа “засчитывается” в счет исполнения соответствующего обязательства стороной, получившей обеспечительный платеж. Эта сторона, являющаяся кредитором по возникшему обеспеченному заблаговременно обязательству, осуществляет тем самым принадлежащее ей право засчитать в счет исполнения соответствующего обязательства причитающуюся ей сумму обеспечительного платежа в объеме, равном имущественным требованиям. Кредитору для этого не требуется обращаться в суд. Сумма, превышающая размер причитающихся кредитору денежных требований, подлежит возврату контрагенту. См.: п. 29 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Порядок “засчитывания” денежных сумм Кодексом не определен. Вместе с тем в судебной практике появляются разные судебные решения, которые как связывают, так и не связывают правила “засчитывания” обеспечительного платежа с правилами ст. 410 ГК РФ о прекращении обязательства зачетом встречного однородного требования. Так, согласно Постановлению Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2016 г. N 19АП-2467/2016 по делу N А14-17501/2015 суд на примере обеспечительного платежа, внесенного подрядчиком в пользу заказчика, постановил о возвращении обеспечительного платежа подрядчику, нарушившему сроки выполнения работ, поскольку суду не были представлены доказательства обращения к подрядчику с заявлением о зачете встречных однородных требований. См. также: Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2016 г. N 05АП-2028/2016 по делу N А51-27586/2015.

Есть и прямо противоположные решения, согласно которым суды считают ошибочным соотносить термин “засчитывается” с термином “зачет”, предусмотренным ст. 410 ГК РФ (см. например, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2016 г. N 13АП-5839/2016 по делу N А26-10137/2015. В соответствии с подобной позицией судов при обеспечительном платеже кредитор не должен направлять какие-либо уведомления контрагенту, предоставившему обеспечительный платеж, доказывать размер убытков, предъявлять должнику требования о компенсации убытков или неустойки и т.п.

6. Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ, если обеспеченное заранее денежное обязательство возникло, но до реализации “засчитывания” прекращено (например, заказчик по договору строительного подряда отказался от исполнения договора на основании ст. 717 ГК РФ не в связи с обстоятельствами, свидетельствующими о неправомерном поведении подрядчика), равно как, если в течение срока, на который обеспечительный платеж предоставлен, не наступили обстоятельства, с которыми связано возникновение обеспечиваемого денежного обязательства, полученный обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. См.: Определение Верховного Суда РФ от 28 марта 2018 г. N 310-ЭС18-1605. Текст Определения официально опубликован не был. Дата вхождения 24.02.2019. Иное понимание приводило бы к неосновательному обогащению стороны, получившей обеспечительный платеж.

7. Согласно п. 3 ст. 381.1 ГК РФ “договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны” восполнить обеспечительный платеж либо частично возвратить его при наступлении определенных обстоятельств. Представляется, что установление подобного правила следует толковать так, будто пропорциональное увеличение или частичный возврат обеспечительного платежа возможны только по соглашению сторон, оформленному договором или дополнительным соглашением о его изменении. Так, по договору строительного подряда подрядчик предоставил заказчику обеспечительный платеж в счет обеспечения обязательства по возмещению убытков, которые могут быть причинены заказчику при выполнении работ по монтажу принадлежащего заказчику оборудования. В ходе исполнения договора монтируемое оборудование было повреждено и заказчик, как кредитор, осуществил свое право засчитать обеспечительный платеж или его часть в счет возмещения убытков по возникшему обеспеченному обязательству. При этом, если работы продолжаются и договор содержит условие о восполняемом характере обеспечительного платежа, то у заказчика возникает право потребовать пропорционального до внесения обеспечительного платежа с целью восстановления размера обеспечения на случай повторного наступления соответствующих обстоятельств. Напротив, если в ходе выполнения договора сторонами достигается соглашение об уменьшении объема выполняемых работ и договор содержит условие о частичном возврате обеспечительного платежа при наступлении этого обстоятельства, то у подрядчика возникает право требовать уменьшения размера обеспечительного платежа и возврата его части.

8. Проценты, установленные ст. 317 ГК РФ, являются платой за пользование денежными средствами. По смыслу п. 4 ст. 381.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, не допускается начисление названных процентов на сумму обеспечительного платежа. Тем самым в Кодексе подчеркивается, что по общему правилу с лица, получившего обеспечительный платеж, не взимается плата за его приобретение. Предполагается, по-видимому, что стороны учитывают период пользования денежными суммами, полученными в качестве обеспечительного платежа, в цене договора. В то же время при отсутствии оснований для “засчитывания” обеспечительного платежа и его невозврате соответствующей стороной на сумму долга с момента просрочки в его возврате подлежат начислению как проценты, установленные п. 1 ст. 317.1 ГК РФ, так и проценты, являющиеся мерой гражданско-правовой ответственности, установленные ст. 395 ГК РФ. См.: п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. N 54 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении”.

Читайте также:
Раздел земельного участка: как происходит, возможные проблемы

Обеспечительный платеж: разбираем основы

Основные понятия

Денежное обязательство, которое одна сторона обязуется предоставить второй стороне в качестве обеспечения принятых на себя обязательств, может быть предоставлено даже на те обязательства, которые возникнут только в будущем времени. Такое определение закрепляет статья 381.1 Гражданского кодекса РФ , отвечая на вопрос, что такое обеспечительный платеж.

При наступлении определенных обстоятельств сторона, получившая обеспечительный платеж (ОП), имеет право зачесть денежные средства в счет исполнения обязательств, на которые были получены денежные средства. Следовательно, такой транш выступает в роли депозита, внесенного на расчетный счет кредитора, с которого могут быть изъяты средства в пользу исполнения принятых обязательств.

Обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств часто используется при заключении договоров аренды. Например, арендатор обязуется ежемесячно перечислять арендную плату в пользу собственника имущества. Если же ежемесячный транш не поступит вовремя, то арендодатель вправе списать неоплаченные обязательства с депозита. Также арендодатель вправе списать стоимость испорченного имущества, если таковое было предусмотрено договором аренды.

Условия применения

Такой способ обеспечения имеет значительные преимущества для кредитора. Ведь деньги в обеспечение договоренностей, которые только будут исполнены, уже поступили в распоряжение, например, наличными в кассу или безналично на расчетный счет. В случае нарушения нет необходимости истребовать исполнения контракта в досудебном и судебном порядке. Кредитор просто списывает деньги в счет погашения неисполнения.

Обеспечительный платеж ГК РФ может быть установлен в размере:

  • конкретной фиксированной суммы, объем которой определяется по соглашению сторон;
  • процента, части от конкретной постоянной величины, например, от установленной суммы арендной платы.

Стоит отметить, что в некоторых случаях кредитор может установить постоянный размер финансовой гарантии. Следовательно, в случаях когда кредитор удовлетворил свои требования, должник должен восстановить сумму обеспечения до обозначенного значения (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ ).

Если договор исполнен и нарушений не установлено, то кредитор должен вернуть всю сумму обеспечения. При выявлении нарушений кредитор списывает часть средств в погашение неисполненных договоренностей (неустоек, просрочек, штрафов). Остаток возвращается должнику после полного исполнения договора, если иного не предусмотрено условиями соглашения. Отметим, что по условиям контракта стороны вправе обозначить условия, при наступлении которых возврат обеспечительного платежа не производится.

Что подлежит обеспечению

Предусмотреть обеспечительный платеж можно только в отношении денежных обязательств. Причем абсолютно любых. К примеру, в отношении следующего:

  • арендной платы;
  • оплаты товара, услуги, работы;
  • возмещения неустойки за просрочку расчетов;
  • возмещения причиненного ущерба;
  • возмещения понесенных убытков и затрат.

Перенос обеспечения

Не редки случаи, когда заключенные договоры полностью исполнены, сроки их действия прошли, а платеж остался не востребован. Как быть с денежными средствами? Все зависит от дальнейших обстоятельств.

Если стороны исполнили принятые условия и не планируют заключать новые договоры, то гарантийная сумма должна быть возвращена должнику. Причем объем возврата определяется в индивидуальном порядке, с учетом обозначенных в контракте договоренностей. Напомним, что в определенных случаях кредитор вправе не возвращать деньги совсем.

Срок возврата должен быть прописан в договоре, так же как и размер и правила списания обеспечительной суммы. Если такие условия не закреплены в тексте соглашения, то возврат денег должен быть произведен не позднее 7 дней с момента поступления требования о возврате обеспечения.

Если стороны решили продлить сотрудничество, то может быть осуществлен перенос обеспечительного платежа на новый договор. Но только в том случае, если такое условие закреплено в первоначальном договоре. Если договоренности отсутствуют, то лучше всего вернуть деньги, а затем заключить новое соглашение и повторно перечислить обеспечение. Второй вариант — решить судьбу обеспечительного платежа по согласованию сторон. Например, заключив соглашение о том, что обеспечение будет перенесено на новый договор.

Налогообложение: споры о НДС

В большинстве случаев обеспечительный платеж НДС не облагается. Однако чиновники определили два условия, при соблюдении которых организация обязана начислить и уплатить налог на добавленную стоимость в бюджет:

  1. Гарантийная сумма в дальнейшем может быть зачтена в счет оплаты поставленного товара, оказанных услуг, выполненных работ.
  2. Реализация данных товаров, работ, услуг подлежит налогообложению НДС.

Если условия соблюдены, то начислите НДС в порядке, предусмотренном для получения аванса за реализованные товары, работы и услуги (пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 162 НК РФ , Письмо Минфина России от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360).

В каких случаях обеспечительный платеж будет признан налогооблагаемым доходом арендодателя?

Автор: Гришина О. П., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Обеспечительный (или гарантийный) платеж (ч. 1 ст. 329 ГК РФ), предусмотренный условиями арендного договора, представляет собой денежную сумму, которую одна сторона договора вносит в пользу другой стороны в целях возмещения возможных убытков последней или неустойки в случае нарушения договора. Поэтому при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства по данному договору (ч. 1 ст. 381.1 ГК РФ). В таком случае обеспечительный платеж, полученный арендодателем, применяющим УСНО, с большой долей вероятности будет признан налогооблагаемым доходом. Иными словами, налоговые последствия для арендодателя-«упрощенца» в части обеспечительного платежа напрямую зависят от условий, на которых он вносится арендатором (как говорится, «дьявол кроется в деталях»). Какие формулировки в договоре будут свидетельствовать не в пользу арендодателя?

Обеспечительный платеж в арендных отношениях при УСНО

Участники арендных отношений вправе определить в условиях договора один из вариантов использования обеспечительного (гарантийного) платежа. Он может быть:

либо возвращен арендатору – в случае ненаступления в предусмотренный договором срок соответствующих обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ);

либо использован для возмещения возможного ущерба имуществу арендодателя или зачета последнего платежа при расторжении договора аренды (словом, в случае задержки арендного платежа арендодатель может зачесть обеспечительный платеж в счет платы за предоставленное в аренду имущество). Кроме того, договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (ч. 3 ст. 381.1 ГК РФ). Таким обстоятельством может быть, к примеру, расходование суммы обеспечительного платежа на возмещение убытков или неустойки.

Обратите внимание: на сумму обеспечительного платежа законные проценты за пользование денежными средствами (установленные ст. 317.1 ГК РФ) не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, арендодатель фактически выступает временным держателем обеспечительного (гарантийного) платежа. При этом в рамках УСНО при определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Согласно пп. 2 п. 1 названной статьипри определении налоговой базы по налогу на прибыль (а также «упрощенному» налогу) не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств. Об обеспечительном платеже в данной норме не упоминается. Но, принимая во внимание общую правовую природу залога и обеспечительного платежа, Минфин в Письме от 28.10.2015 № 03-03-06/2/61826 указал, что названный подпункт может быть применен к обеспечительному платежу.

Читайте также:
Можно ли сдавать в аренду квартиру - взятую в ипотеку

Однако следует учесть, что подобное освобождение в отношении обеспечительного (гарантийного) платежа действует отнюдь не в любых ситуациях. Если такой платеж выполняет функцию аванса, арендодатель, применяющий УСНО, должен включить его в базу по единому налогу.

Иначе говоря, обеспечительный платеж не всегда приносит его получателю экономическую выгоду от исполнения договора, учитываемую при налогообложении. На это обстоятельство указано в п. 10 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.07.2018 (далее – Обзор). И это справедливо. Ведь в силу п. 1 ст. 41 НК РФ возникновение облагаемого налогом дохода обусловлено фактом получения экономической выгоды, а также возможностью ее учета и оценки. Соответственно, у арендатора, который произвел такой платеж, на момент перечисления (или передачи) денежных средств арендодателю не возникает и расход. В свою очередь, не возникает доход у арендодателя до момента наступления события, которое порождает использование этого платежа. Доходы и расходы у участников арендных отношений появляются лишь при наступлении обстоятельств, установленных договором аренды, обязательства по которому обеспечивает сумма гарантийного платежа.

Указанный платеж следует рассматривать в качестве авансового (который в рамках УСНО включается в состав налогооблагаемых доходов) также в случае, если стороны укажут в договоре, что данный платеж учитывается в расчетах по основному обязательству при расторжении договора аренды.

К сведению: по мнению высших арбитров, при определении объекта обложения «упрощенным» налогом арендодателю следует исходить из условий договора, обязательства по которому обеспечиваются гарантийным платежом.

Обобщая сказанное, можно сделать два вывода.

1. Если арендодатель получает от арендатора платеж для обеспечения исполнения обязательств (в обеспечение заключения договора аренды) на условиях возврата указанного платежа после истечения срока арендного договора, то у него не возникает дохода, учитываемого при исчислении налоговой базы по «упрощенному» налогу.

2. Если условиями договора не предусмотрен возврат арендодателем суммы обеспечительного платежа арендатору, такая сумма признается доходом, связанным с оплатой реализованных услуг по предоставлению имущества в аренду, которые включаются в состав доходов в целях налогообложения в рамках УСНО.

Добавим: подобные выводы не откровение, ведь на необходимость разграничения вышеупомянутых ситуаций в части возникновения у арендодателя, применяющего УСНО, налогооблагаемого дохода чиновники Минфина указали еще в Письме от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071.

На конкретных примерах

Теперь что касается арбитражной практики. В пункте 10 Обзора Президиум ВС РФ упомянул два решения кассационных инстанций (правда, без указания реквизитов дела) с противоположными выводами. Исход каждого из этих споров определили конкретные обстоятельства.

В первом деле в договоре аренды стороны предусмотрели, что внесенный арендатором гарантийный платеж учитывается при расчетах за последний период аренды либо за иной период, в котором арендатором будет допущена просрочка внесения арендной платы.

Именно эта формулировка из договора определила исход спора: арбитры, руководствуясь ст. 41 НК РФ, признали правомерными доводы налоговиков о том, что поступление данного платежа связано с экономической выгодой от исполнения договора аренды. Поэтому на основании п. 1 ст. 346.17 НК РФ данная сумма подлежала включению в налоговую базу по факту ее поступления: денежные средства, поступившие арендодателю, применяющему УСНО, в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, выполняют функцию аванса, то есть являются экономической выгодой будущих периодов.

По материалам второго дела, упомянутого высшими арбитрами, прослеживается иная картина. На этот раз из условий договора аренды не усматривалось намерение сторон соотнести поступивший обеспечительный платеж с тем или иным периодом исполнения обязательств по договору аренды в будущем. Напротив, стороны договорились (и отразили это в договоре), что поступивший обеспечительный платеж арендодатель может использовать только в случае причинения убытков его имуществу. Если такие обстоятельства не наступили, платеж подлежит возврату арендатору по окончании действия договора. Возвратный характер платежа в данном деле обусловил вывод арбитров о необоснованности включения контролерами в налоговую базу по УСНО суммы обеспечительного платежа, поступившего от арендатора.

Арендодателям на УСНО, на наш взгляд, следует обратить внимание на Постановление АС ЗСО от 03.05.2018 № Ф04-1313/2018 по делу № А81-4784/2017, в котором предметом спораявлялись также суммы обеспечительного платежа. В данном случае арендными договорами была предусмотрена возможность зачета обеспечительного платежа в счет исполнения обязательств по договорам. Правда, проведение подобного зачета осуществлялось только на основании двустороннего соглашения сторон.

Налоговики в данном споре (конечно) настаивали, что денежные суммы, поступившие на расчетный счет арендодателя на УСНО, являлись авансовыми платежами по договорам аренды.

Читайте также:
Затопило квартиру: что делать и как потребовать компенсацию

Но суды пришли к иному выводу: само по себе наличие долга по арендной плате не являлось основанием для проведения в одностороннем порядке зачета обеспечительных взносов и сумм платы, причитающейся арендодателю по рассматриваемым договорам. Указанные обстоятельства не позволяют квалифицировать суммы обеспечительных платежей в качестве налогооблагаемых доходов арендодателя при расчете «упрощенного» налога, поскольку эти средства не находились в полном распоряжении арендодателя, а были обременены встречными и взаимосвязанными обязательствами.

Итак, примеры судебных решений подтверждают наш тезис о том, что исход спора относительно признания обеспечительного платежа налогооблагаемым для целей применения УСНО доходом напрямую зависит от условий арендного (или иного) договора, определяющего порядок использования или возврата обеспечительного (гарантийного) платежа. А значит, «упрощенцы» при заключении арендных договоров с применением таких платежей могут заранее просчитать налоговые риски, связанные с ними.

Несколько слов о моменте признания доходом суммы обеспечения

Общеизвестно, что датой получения дохода у налогоплательщиков, применяющих УСНО, признается день поступления денежных средств на счета согласно в банках и (или) в кассу, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

В связи с этим возникает вопрос: на какую дату арендодатель должен признать доход в виде обеспечительного платежа – на дату получения платежа или на дату проведения зачета этой суммы в счет оплаты аренды?

Из разъяснений официальных органов следует, что при решении вопроса о дате признания доходом суммы обеспечительного платежа по арендному договору арендодателю нужно руководствоваться условиями договора.

Не возвращаемая арендатору сумма обеспечительного платежа признается доходом арендодателя, который связан с оплатой реализованных услуг по предоставлению имущества в аренду и включается в налоговую базу:

либо как аванс – на дату получения (см. Письмо Минфина России от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071);

  • либо, если плата за арендные услуги удерживается из суммы обеспечительного платежа, – на дату проведения зачета (удержания) средств в счет погашения задолженности за оказанные услуги по аренде имущества (см. письма ФНС России от 30.12.2014 № ГД-4-3/27235@, Минфина России от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071).
  • Компания, применяющая УСНО, заключила с обществом договор аренды на 11 месяцев, условиями которого предусмотрен обеспечительный платеж в размере 50 000 руб. Он согласно договору подлежит зачету в последний арендный платеж при расторжении договора с арендатором. Договор действует с 1 января 2019 года, а арендные платежи по нему подлежат уплате не позднее 15-го числа оплачиваемого месяца. Первый арендный платеж и сумма обеспечительного платежа поступили на расчетный счет компании-арендодателя 15 января 2019 года.

    Арендный платеж компания включила в налоговую базу по «упрощенному» налогу на дату получения, то есть 15 января 2019 года.

    Сумма обеспечительного платежа, поступившая арендодателю в этот же день, согласно условиям договора аренды выполняет функцию аванса. Следовательно, такая сумма признается доходом, связанным с оплатой реализованных услуг по предоставлению имущества в аренду. Она подлежит включению в состав доходов в целях налогообложения в рамках УСНО (ст. 41, п. 1 ст. 346.17 НК РФ, п. 10 Обзора, Письмо Минфина России от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071).

    Таким образом, не возвращаемую арендатору сумму обеспечительного платежа в размере 50 000 руб. компания должна признать доходом и включить в налоговую базу по «упрощенному» налогу на дату проведения зачета в счет последнего арендного платежа (Письмо ФНС России от 30.12.2014 № ГД-4-3/27235@). В данном случае зачет должен быть произведен 15 ноября 2019 года, соответственно, в налоговую базу обеспечительный платеж в размере 50 000 руб. компания должна включить на эту дату.

    Отражение в бухгалтерском учете суммы обеспечения

    Доходы от сдачи в аренду имущества арендодатель учитывает (п. 4, 5, 7, 12, 15 ПБУ 9/99 «Доходы организации»):

    либо в составе доходов от обычных видов деятельности (если предоставление имущества в аренду является основным видом деятельности) с отражением сумм по кредиту счета 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка»;

    либо в составе прочих доходов с отражением сумм по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы».

    Доходы признаются при соблюдении условий, определенных в п. 12 ПБУ 9/99, в рассматриваемом случае – на последнее число каждого текущего месяца предоставления имущества в аренду (15 ПБУ 9/99).

    Если условиями договора аренды предусмотрен обеспечительный платеж, который выполняет не только обеспечительную функцию, но и платежную, то он не признается доходом и учитывается в составе кредиторской задолженности (п. 3, 12, 15 ПБУ 9/99).

    Сумма полученного обеспечительного платежа в учете отражается как кредиторская задолженность на основании записи по дебету счета 51 «Расчетные счета» и кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» (п. 12 ПБУ 9/99).

    В дальнейшем при зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы за последний месяц аренды производится внутренняя запись по аналитическим счетам счета 76: по дебету аналитического счета «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» и кредиту аналитического счета «Расчеты с арендатором по арендной плате».

    Кроме того, для обобщения информации о наличии и движении полученных гарантий в обеспечение выполнения обязательств и платежей по договору аренды суммы обеспечения отражаются на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные». Суммы обеспечений, учтенные на данном счете, списываются по мере погашения задолженности. Аналитический учет по счету 008 ведется по каждому полученному обеспечению.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: