Справка о составе семьи если муж и жена прописаны в разных местах

Справка о составе семьи если муж и жена прописаны в разных местах

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Может ли администрация сельского поселения выдавать справки гражданам о составе семьи и т.п.? Могут ли такие справки выдаваться третьим лицам, если сам заявитель не может ее получить?

1. В соответствии с Административным регламентом МВД РФ по предоставлению государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденным приказом МВД России от 31 декабря 2017 г. N 984, с 17 апреля 2018 г. отменены домовые (поквартирные) книги (форма 11), поквартирные карточки (форма 10), а также карточка регистрации (форма 9). Вместо форм 9, 10, 11 должны выдаваться свидетельства о регистрации по месту жительства или пребывания (формы 8 и 3).
При этом, как следует из ст. 3 Закона РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-I “О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации”, п. 12, 18, 44 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (далее – Правила), утвержденных постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 (далее – Постановление N 713), сведения о регистрации граждан по месту пребывания и по месту жительства находятся в распоряжении органов регистрационного учета и предоставляются заинтересованным лицам именно этими органами.
Органы местного самоуправления поименованы в Постановлении N 713 в качестве лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, а не в качестве органов регистрационного учета. В их компетенцию входит предоставление органу регистрационного учета (многофункциональному центру) сведений о договоре социального найма жилого помещения, на основании которого заявитель становится на регистрационный учет (п. 9 Правил). Действующее законодательство не возлагает на органы местного самоуправления обязанность хранить сведения о регистрации и, соответственно, предоставлять их по запросам заинтересованных лиц.
Учитывая, что выдача справок о составе семьи, равно как и выписок из домовых (поквартирных) книг, в настоящее время действующим законодательством не регламентирована, органы местного самоуправления не обязаны выдавать данные справки. Аналогичного мнения придерживаются специалисты Комитета Государственной Думы по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления (смотрите ответ на Вопрос: Уполномочены ли органы местного самоуправления выдавать гражданам справку о составе семьи? Вопрос: Приказом Министра внутренних дел Российской Федерации от 31 декабря 2017 года N 984 отменены выписки из домовых книг. Какой орган уполномочен выдавать их в настоящее время?).
Вместе с тем в ряде подзаконных актов до настоящего времени сохраняются упоминания о том, что для получения отдельных государственных услуг либо социального обеспечения или мер социальной поддержки заявитель должен представить справку о составе семьи, выданную жилищно-эксплуатационными органами или органами местного самоуправления: п. 2.5 Инструкции об организации работы по социальному обеспечению сотрудников и их семей в уголовно-исполнительной системе, утвержденной приказом Минюста РФ от 30 декабря 2005 г. N 258; п. 36 Административного регламента по предоставлению государственной услуги по проведению медико-социальной экспертизы, утвержденного приказом Министерства труда и социальной защиты РФ от 29 января 2014 г. N 59н; п. 91 Инструкции об организации работы в органах федеральной службы безопасности по пенсионному обеспечению лиц, уволенных с военной службы, и их семей, утвержденной приказом ФСБ России от 14 февраля 2017 г. N 87; п. 1.2.5 Перечня документов, утвержденного письмом Рострудинспекции и Фонда социального страхования РФ от 30 июня 1998 г. NN 25/01-12-1716, 02-08/09-1279 “О проверке хранения личных дел потерпевших у работодателей”. Как разъяснено в письме Минтруда РФ от 26 февраля 2002 г. N 1076-ЮЛ, справки жилищных органов или органов местного самоуправления о составе семьи, как правило, заполняются на основании данных паспортно-визовой службы органов внутренних дел.
На наш взгляд, данные упоминания нельзя толковать как нормы, возлагающие на органы местного самоуправления обязанности по выдаче справок о составе семьи, поскольку нормы о компетенции предполагают прямое наделение органа соответствующей компетенцией в определенной сфере, а вышеприведенные нормы таким требованиям не отвечают.
В то же время отметим, что перечень полномочий органов местного самоуправления, содержащийся в ст. 17 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” (далее – Закон N 131-ФЗ), не является исчерпывающим. Согласно п. 9 ч. 1 ст. 17 Закона N 131-ФЗ органы местного самоуправления могут наделяться иными полномочиями в соответствии с данным Законом, уставом муниципального образования. Поскольку выдача гражданам справок о составе семьи прямо не исключена из компетенции органов местного самоуправления, то они вправе самостоятельно решить вопрос об отнесении выдачи таких справок к собственным полномочиям; в случае положительного решения этого вопроса – самостоятельно регламентировать данную деятельность (смотрите, например, постановление администрации МО “Андегский сельсовет” от 7 марта 2018 г. N 16 “Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги “Выдача справок о составе семьи гражданам, проживающим в домах жилищного фонда муниципального образования “Андегский сельсовет” Ненецкого автономного округа”; постановление Администрации городского округа Первоуральск Свердловской области от 13 июня 2019 г. N 927 “Об утверждении Административного регламента по предоставлению муниципальной услуги “Выдача документов (единого жилищного документа, копии финансово-лицевого счета, выписки из домовой книги, карточки учета собственников жилого помещения, справок и иных документов)”). Обратите внимание также на Разъяснения МВД РФ по вопросам, касающимся особенностей регистрационного учета граждан и порядка выдачи им соответствующих документов (справок о составе семьи, выписок из домовых книг и т.п.), с которыми можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://komitet4.km.duma.gov.ru/Voprosy-i-otvety/Razyasneniya-po-otdeln.
2. В соответствии со ст. 33 Конституции РФ граждане РФ имеют право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения в государственные органы и органы местного самоуправления. Реализация гражданином данного права регламентирована Федеральным законом от 02.05.2006 N 59-ФЗ “О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации” (далее – Закон N 59-ФЗ).
Как следует из ч. 4 ст. 1, ч. 1 ст. 2 Закона N 59-ФЗ, установленный порядок рассмотрения обращений граждан государственными органами, органами местного самоуправления и должностными лицами распространяется на правоотношения, связанные с рассмотрением обращений граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц, осуществляющими публично значимые функции государственными и муниципальными учреждениями, иными организациями и их должностными лицами. При этом под обращением гражданина понимается направленные в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в письменной форме или в форме электронного документа предложение, заявление или жалоба, а также устное обращение гражданина в государственный орган, орган местного самоуправления (п. 1 ст. 4 Закона N 59-ФЗ).
Гражданин в своем письменном обращении в обязательном порядке указывает в числе прочего свои фамилию, имя, отчество (последнее – при наличии), почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату (ч. 1 ст. 7 Закона N 59-ФЗ).
В обращении, поступившем в электронной форме, гражданин обязан указать свои фамилию, имя, отчество (последнее – при наличии), адрес электронной почты, если ответ должен быть направлен в форме электронного документа, и почтовый адрес, если ответ должен быть направлен в письменной форме (ч. 3 ст. 7 Закона N 59-ФЗ).
По смыслу приведенных норм, обращение должно исходить от гражданина-заявителя, который от своего имени подает его в соответствующую инстанцию для решения вопросов, затрагивающих его личные права и интересы. Действующее законодательство допускает возможность реализации права гражданина на обращение через своего представителя. Однако для этого необходимо волеизъявление доверителя, выраженное, например, в доверенности (п. 1 ст. 185 ГК РФ).
В случае, если ответ по существу поставленного в обращении вопроса не может быть дан без разглашения сведений, составляющих государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну, гражданину, направившему обращение, сообщается о невозможности дать ответ по существу поставленного в нем вопроса в связи с недопустимостью разглашения указанных сведений (ч. 6 ст. 11 Закона N 59-ФЗ).
В частности, персональная информация, идентифицирующая заявителя, в контексте Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ “О персональных данных” (далее – Закон N 152-ФЗ) является персональными данными*(1), то есть информацией ограниченного доступа, обработка*(2) которой должна осуществляться в соответствии с требованиями Закона N 152-ФЗ. Так, лица, получившие доступ к персональным данным, обязаны не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные данные без согласия субъекта персональных данных, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 7 Закона N 152-ФЗ). Персональные данные могут быть получены оператором от лица, не являющегося субъектом персональных данных, при условии предоставления оператору подтверждения наличия оснований, в том числе указанных в п.п. 2-11 ч. 1 ст. 6 Закона N 152-ФЗ (ч. 8 ст. 9 Закона N 152-ФЗ). В отсутствие таковых к обращению должно быть приложено письменное согласие лица, от имени которого составляется обращение, на обработку его персональных данных в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 9 Закона N 152-ФЗ.
Если выдаваемый документ содержит сведения, касающиеся не только самого заявителя, но и других лиц, то для выдачи такой справки заявитель также должен представить письменное согласие лица, персональные данные которого содержатся в испрашиваемом документе. Исключение составляют сведения о несовершеннолетних детях.

Читайте также:
Как действует программа расселения граждан из ветхого и аварийного жилья

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

27 октября 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

————————————————————————
*(1) Персональные данные – любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу (субъекту персональных данных) (п. 1 ст. 3 Закона N 152-ФЗ). Смотрите также Энциклопедию решений. Понятие и виды персональных данных.
*(2) Под обработкой персональных данных понимается любое действие (операция) или совокупность действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с персональными данными, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных (п. 3 ст. 3 Закона N 152-ФЗ).

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Как получить справку о составе семьи легко и быстро

При оформлении льгот, пособий и других видов социальной поддержки, многие сталкиваются с необходимостью оформления такого документа, как справка о составе семьи – наверное, одна из самых распространенных справок, она требуется даже в военкомате для постановки на воинский учет!

Несмотря на это, даже организации, требующие справку о составе семьи, зачастую называют ее по-своему. У документа появилось множество «народных» названий – справка с места жительства, справка о регистрации, выписка из домовой книги. Не все понимают, что от них требуют и, соответственно, не знают, куда идти и где же оформлять эту пресловутую справку о составе семьи?

Справка о составе семьи и выписка из домовой книги

Итак, в первую очередь необходимо уточнить, что же все-таки требуют: справку о составе семьи или выписку из домовой книги – это разные вещи, но их часто путают.

Домовая выписка, как правило, нужна для покупки/продажи квартиры, и в ней прописываются абсолютно все, кто зарегистрирован на конкретной жилплощади, независимо от наличия родственных связей между жильцами.

Справка о составе семьи подразумевает только одну конкретную семью и описывает, кто из ее членов проживает (прописан) на конкретной жилплощади.

Читайте также:
Постановление Правительства Москвы № 508-ПП "О перепланировке"

Однако от того, для чего нужна справка: пособия, льготы, субсидии, и зависит ее наполнение.

Справка для оформления пособий

Чаще всего такие справки требуются для оформления пособий семьям с детьми. В документ вносятся мама, папа и ребенок, которые зарегистрированы по одному адресу.

Если же члены одной семьи зарегистрированы по разным адресам, в справку вносится тот, кто зарегистрирован с ребенком и будет получать пособие. Этого достаточно!

Дело в том, что меры любой социальной поддержки семей с детьми предусматривают проживание хотя бы одного из родителей вместе с ребенком. И не нужно в данную справку вписывать зарегистрированных на вашей жилплощади сестер и братьев, бабушек и дедушек. Даже если паспортист их впишет, то органы соцзащиты все равно учитывать их не будут.

Справка для льгот по оплате коммунальных услуг

Если же оформляется льгота на оплату коммунальных услуг, то в справку заносятся абсолютно все, кто зарегистрирован на данной жилплощади, неважно – временно или постоянно: мамы, бабушки, братья, сестры. Степень родства указывается в отношении человека, запрашивающего справку.

Где получают справку о составе семьи

Для получения справки о составе семьи следует пойти в жилищную организацию к паспортисту. Как правило, все паспортисты знают, что это такое, и процедура занимает 3-5 минут.

” Не нужно идти за этой справкой в подразделения по вопросам миграции (бывшее ФМС, ныне УВМ ГУВД), потому что они не ведут учет родственных связей и поквартирный учет. Не удастся получить эту справку и электронным образом. Только лично и только у паспортиста жилищной организации (ТСЖ, ЖЭУ, УК).

В районах области такую справку так же выдает паспортист в администрации сельсовета. Сведения по квартире хранятся в поквартирной карточке паспортиста, в которой указывается отношение к собственнику, то есть кто, кем и кому приходится.

Что касается частных домовладений – записи о регистрации ведутся в домовой книге, которая должна храниться у собственника жилья. Поэтому либо собственник, либо гражданин, которому требуется справка, предоставляет ее и копию страницы со своими данными сразу в заинтересованные организации или в МФЦ, в которых предусмотрена услуга по выдаче данных справок. Но только при наличии домовой книги!

Если молодая семья живет в общежитии, то и здесь не будет проблем с получением справки: ее должен выдать паспортист общежития.

Что указывают в справке о составе семьи

В справке о составе семьи указывается только ФИО, степень родства (муж, жена, сын, дочь) и дата рождения несовершеннолетних детей. При временной регистрации указываются даты, в которые действительна регистрация. Другие сведения в справку не вносятся. Никаких паспортных данных, данных свидетельства о рождении никто не вписывает!

Справка о составе семьи и регистрация по месту жительства

Абсолютно необходимое условие для получения справки – регистрация (по месту жительства или пребывания), она обязательно должна быть у того, на кого оформляются пособия. Если планируете получить пособие, связанное с детьми, с вами должен быть зарегистрирован ребенок. По фактическому месту проживания справок не оформляют!

Многих пугает, что при временной регистрации справку не дадут. Дадут. Любая регистрация – это основание для выдачи данного документа.

Ну и, конечно же, за оформлением справки нужно обращаться по месту регистрации. Присутствие собственника жилплощади (если вы ее, например, снимаете) не понадобится.

Если нет регистрации, ее нужно оформить. Чтобы не подстраиваться под время работы паспортиста (а во многих жилищных конторах они работают два дня в неделю по два часа) и не стоять в очередях в подразделениях по вопросам миграции, регистрацию хоть временную, хоть постоянную, легко, а главное быстро, можно оформить электронным способом.

Чтобы оформить регистрацию по месту жительства/пребывания электронным способом необходимо иметь подтвержденный аккаунт на портале Госуслуг (подтвердить его теперь можно во всех городских подразделениях миграционной службы). На оформление регистрации уйдут сутки: практически сразу после подачи заявления на портале Госуслуг, вам придет письмо с подтверждением и дальнейшими инструкциями. За один раз можно и сняться с учета по старому адресу, и встать на учет по новой.

Итак, чтобы получить справку о составе семьи, необходимо следующее:

  • иметь регистрацию (любую);
  • идти за справкой только в паспортный стол жилищной организации к паспортисту (квартира).
  • идти в МФЦ с домовой книгой (для частных домовладений);
  • четкое понимание, для каких целей требуется справка, в этом случае паспортист сам впишет того, кого необходимо.

Подчеркнем: услуга бесплатна, выдача справки занимает 3-5 минут (если нет очереди к паспортисту).

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

На правах рекламы

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори. Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Читайте также:
Можно ли в 2021 году продать земельный участок без межевания

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом. Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только “липовой”, нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают. Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

  • Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
  • Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
  • Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Покупка квартиры у застройщика

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. “Прозрачные” застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением “прозрачности”, выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Читайте также:
Единый платежный документ за коммунальные услуги в Москве

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Как не купить долгострой: главные признаки проблемного застройщика

Покупка квартиры на этапе строительства — это возможность сэкономить или заработать, которая несет определенные риски, связанные с недостроями. По данным ЦИАН, с 2013 по 2020 год в старых границах Москвы было заморожено дальнейшее строительство около 80 корпусов. Почти половина из них предполагала строительство апартаментов, а не квартир (апартаменты составляют сегодня 21% от общего объема первичного рынка. — Прим. ред.).

Минизировать риски покупателей позволил переход большинства застройщиков на эскроу-счета. Однако до сих пор квартиру на этапе строительства можно купить по старой схеме. Поговорили с экспертами, как в современных условиях перед покупкой квартиры в строящемся доме понять, что у девелопера есть проблемы. Есть множество признаков, которые должны насторожить покупателя новостройки. Рассмотрим основные из них.

Как понять, что у застройщика проблемы. Основные признаки

  • Низкие темпы строительства и срывы сроков

Один из самых важных факторов, на который стоит обращать внимание покупателю, — это темпы строительства и сроки сдачи объектов (задержка сдачи объектов, длительность и причины). Безусловно, есть ситуации, когда срыв сроков строительства происходит не по вине застройщика. Например, у него возникла проблема с подключением к коммунальным сетям или произошла задержка поставки строительных материалов подрядчиками. Небольшой сдвиг по сдаче дома (до трех месяцев) встречается нередко. Но и тут девелопер должен за два месяца уведомить дольщиков. В таком случае обычно застройщик предлагает подписать допсоглашение, также покупатель может получить компенсацию за срыв сроков.

Если же компания систематически сдает дома с опозданием, есть повод задуматься, стоит ли покупать у нее квартиру, поскольку это может свидетельствовать о неопределимых проблемах на стройке. Насторожить покупателя должна и вялая активность на стройплощадке (нет рабочих, техники, стройматериалов). «Если нет движения на стройке, на сайте проекта или компании несколько месяцев отсутствуют свежие отчеты о ходе работ, выключены веб-камеры со стройплощадки — это может говорить о том, что у застройщика какие-то трудности», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

  • Документы и аккредитация у банков

Наравне со строительными работами важным фактором являются документы и аккредитация у банков. В общем доступе должны находиться проектная декларация, разрешения на строительство, учредительные документы, договор страхования, проект договора долевого строительства. Их отсутствие может говорить о проблемах у девелопера. Точно так же, как отсутствие аккредитации у банков или ограниченное число малоизвестных небольших банков. Кредитные организации тщательно проверяют строительные компании, и если они не уверены в финансовой надежности застройщика, не будут аккредитовать его. Если же девелопер аккредитован у ведущих российских банков, то риски возникновения проблем в будущем у него ниже.

  • Форма договора

Высокая доля проблемных проектов связана с формой договора, а точнее — типом соглашения. Например, нередко апартаменты застройщики пытались продавать по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи, рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

«Отсутствие возможности оформления ДДУ может говорить о несоответствии рабочей документации всем требованиям или же вовсе свидетельствовать об отсутствии разрешительной документации. Поэтому любая форма договора, отличная от ДДУ, уже должна вызывать вопросы при покупке недвижимости. Только ДДУ дает гарантию того, что проект соответствуем всем требованиям 214-ФЗ», — отметила эксперт.

  • Сайт застройщика

Косвенным признаком возможных проблем компании также может быть и сайт застройщика, а именно — отсутствие актуальной информации о ходе строительных работ, фото со стройплощадки. Если девелопер обновляет несколько фото и показывает только один ракурс дома на протяжении нескольких месяцев, есть повод задуматься, что происходит на площадке в целом.

  • Подозрительно низкие цены и большие скидки

Одним из сигналов возможных проблем у девелопера являются подозрительно низкие цены и большие дисконты, это говорит о том, что проект или сама компания может оказаться экономически неустойчивой, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой».

Нередко, чтобы привлечь большее количество покупателей и поправить свое финансовое положение, компании (обычно малоизвестные и локальные) начинают демпинговать — последовательно снижать цены. Это должно насторожить покупателя. «При этом, конечно, сравнивать цены нужно на похожие объекты — в том же районе или по соседству, в той же степени готовности и сопоставимой площади: студии — со студиями, двухкомнатные — с двухкомнатными», — уточнила эксперт.

Аналогичная ситуация наблюдается со скидками. Высокие дисконты, более 15–20%, должны дать повод задуматься о финансовой состоятельности застройщика. Речь не идет о сезонных скидках, которые предоставляют девелоперы. Но они обычно составляют 5–10% и нередко распространяются на определенный пул квартир или действуют при 100%-ной оплате.

Откуда брать информацию о застройщике

Узнать о возможных проблемах застройщика будущему покупателю помогут специальные сервисы. Например, уточнить информацию о застройщике, объекте строительства можно на портале «Наш.дом.рф», говорит член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Здесь можно получить доступ к проверенной информации о застройщиках, жилищно-строительных кооперативах и объектах строительства, а также к аналитической информации о рынке жилищного строительства в разрезе каждого дома. В том числе можно ознакомиться с каталогом новостроек, единым реестром застройщиков, единым реестром проблемных объектов, единым реестром ЖСК или даже воспользоваться сервисом проверки строящегося жилья на соответствие федеральному законодательству, изучить сведения, опубликованные в проектной декларации.

«Отсутствие информации о застройщике и проекте на портале «Наш.дом.рф» должно насторожить покупателя. Дополнительно рекомендуем ознакомиться с наличием судебных дел в отношении застройщика на сайте арбитражных судов, посмотреть выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой, наличие информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ)», — отметила Мария Спиридонова

Читайте также:
Можно ли курить на балконе своей квартиры по российскому законодательству

Также информацию о проектах девелопера можно найти на Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ), где в отношении каждого застройщика рассчитывается его надежность (на основе соблюдения сроков по предыдущим объектам).

Проверить у девелопера наличие проблемных объектов можно в Едином реестре проблемных объектов. «В каталоге можно выбрать нужный регион и увидеть список всех проектов, строительство по которым было прекращено. На этом же сайте есть каталог новостроек, которые продаются в соответствии с 214-ФЗ, то есть дольщики каких проектов максимально защищены», — пояснила Виктория Кирюхина из ЦИАН. Адреса проблемных объектов Москвы можно увидеть в специальном разделе сайта столичного Стройкомплекса.

Эта информация полезна прежде всего тем, кто еще не заключил ДДУ и только находится в поиске квартиры. Те, кто уже является участником долевого строительства, может получать информацию в группах в соцсетях и тематических телеграм-каналах. Обычно инициативные группы дольщиков создают такие каналы, чтобы информировать будущих соседей о ходе строительства.

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Рекомендации экспертов по проверке застройщиков

Перед покупкой квартиры необходимо тщательно изучить портфолио проектов застройщика, проверить все документы. Нелишней будет поездка на стройплощадку, чтобы посмотреть, на каком этапе действительно находятся работы. Убедиться, что договор подпадает под действие ФЗ-214 о долевом строительстве и гарантирует защиту прав и интересов.

«Необходимо проверить, нет ли застройщика в одном из списков или реестров проблемных объектов. Изучить, какие объекты компания уже вводила в эксплуатацию, были ли там задержки по срокам ввода, изучить отзывы покупателей. Посмотреть, продает ли застройщик квартиры через эскроу-счета — сейчас это основная «страховка» для дольщика», — отметила Ирина Доброхотова.

Также следует изучить, какие банки выдают ипотеку в новостройках компании. Дополнительную уверенность может вселить тот факт, что акции компании котируются на бирже (компания прошла IPO и стала ПАО — публичным акционерным обществом).

По мнению экспертов, сейчас лучше сразу выбирать проекты, продажи которых ведутся по эскроу-счетам. В таком случае деньги девелопер получит только после ввода проекта в эксплуатацию, а при несоблюдении сроков дольщик вернет свои деньги обратно через банк.

«При таком раскладе вопрос проверки надежности девелопера ложится на банк, выдающий проектное финансирование. Кредитор максимально заинтересован в контроле целевого расходования средств девелопером. Чем надежнее банк, тем строже андеррайтинг на получение кредита на строительство. Поэтому, если в проекте принимает участие известный банк, не вызывающий сомнений, это один из признаков надежности проекта», — подытожила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Купить и не промахнуться: как проверить надежность застройщика

Покупка квартиры — одно из важнейших событий в жизни среднестатистического жителя нашей страны. Большинство из нас не привыкло оперировать суммами с шестью нулями и испытывает вполне понятное волнение из-за того, как все пройдет. Согласитесь, потерять несколько миллионов, например, вложившись в долгострой — это настоящая трагедия. Чтобы избежать такого поворота, важно тщательно подойти к выбору застройщика, которому вы доверите свое жилищное счастье. В этой статье мы собрали несколько советов о том, как понять, заслуживает ли строительная компания вашего доверия.

ЕРЗ — это крупный федеральный портал, который работает с 2017-го года при поддержке Национального объединения застройщиков и составляет рейтинги строительных компаний России по разветвленной системе оценок. Здесь можно найти подробную информацию о каждом девелопере и его проектах — как текущих, так и уже реализованных. Особенно полезными для сомневающихся покупателей могут оказаться топ застройщиков по потребительским качествам ЖК (класс проекта, инфраструктура вокруг и еще более 100 критериев) и рейтинг соблюдения сроков ввода жилья в эксплуатацию. Также на портале можно найти списки лучших застройщиков по каждому региону страны.

Изучая карточку строительной компании, обратите особое внимание на год ее основания, объемы строящегося жилья и возможные факты затягивания сроков строительства. В комплексе эта информация поможет составить первое впечатление о надежности застройщика.

Не стоит сразу отказываться от покупки, если компания основана недавно. На строительном рынке широко распространена практика создания отдельных юридических лиц для каждого нового проекта. Безусловно, это несет в себе определенный риск для клиентов, ведь если потом у них возникнут какие-то претензии к застройщику, может оказаться, что, завершив объект, компания благополучно закрылась или существует только юридически и никакого имущества не имеет.

Полностью исключить такое развитие событий, конечно, нельзя, но девелоперы, пользующиеся хорошей репутацией, с меньшей вероятностью уйдут в тень при наличии серьезных проблем. Поэтому присмотритесь к группе компаний, в которую входит новоиспеченный застройщик.

Единая информационная система жилищного строительства создана под эгидой Минстроя России и компании «ДОМ.РФ». В ней застройщики обязаны ежемесячно обновлять размещенную информацию. На сайте есть свой реестр девелоперов, а также проблемных объектов по всей стране. Обязательно проверьте, не входит ли в последний интересующая вас новостройка.

А еще на ресурсе есть сервис проверки строящихся домов, который дает возможность детально изучить каждый объект. Новостройку можно найти на карте по названию ЖК или адресу. В карточке дома можно ознакомиться с проектной декларацией, отчетностью застройщика и другими документами, проверить соблюдение сроков строительства, а также оценить инфраструктуру вокруг. Но самое главное — компании обязаны ежемесячно выкладывать на портал фотографии хода строительства, по которым можно оценить его динамику.

Анализ уже построенных девелопером ЖК — отличная возможность оценить то, как он ведет дела. Информацию об этом также можно найти на вышеупомянутых ресурсах. ЕРЗ оценивает каждую новостройку по целому ряду критериев. За их соблюдение объекту начисляются баллы.

Читайте также:
Прописка несовершеннолетнего - чем может грозить

Об успешности/неуспешности проекта свидетельствуют:

  • транспортная доступность;
  • наличие социальной/торговой/спортивной/культурно-досуговой инфраструктуры вокруг;
  • качество строительства;
  • соблюдение сроков ввода в эксплуатацию;
  • благоустроенность территории ЖК;
  • эстетичность архитектуры домов;
  • обустроенность и ухоженность подъездов;
  • потребительские характеристики квартир;
  • качество сервиса компании;
  • экологическая обстановка в районе строительства.

Высокий рейтинг, который ресурс присвоил новостройке с учетом этих факторов, свидетельствует, что застройщик тщательно следит за своей репутацией и не позволяет себе недобросовестного отношения к клиентам.

Проектная декларация, ежеквартальные и годовые отчеты компании, бухгалтерская документация — не самое интересное чтиво для человека, не имеющего прямого отношения к строительной отрасли. Однако умение хоть немного разбираться в этом может сослужить вам хорошую службу, удержав от неудачного вложения денег.

В большинстве случаев общие выводы о благонадежности девелопера можно сделать уже по самому наличию этих документов в открытом доступе. Но кое-какие из них все же рекомендуется внимательно изучить.

Обязательно проверьте наличие у застройщика таких бумаг, как:

  • свидетельство о регистрации юрлица;
  • учредительные документы;
  • разрешение на строительство объекта;
  • проектная декларация.

Их отсутствие на сайте девелопера или в других открытых источниках — серьезный повод усомниться в его надежности.

Еще один важный документ, не прочитав который вообще не стоит расставаться со своими деньгами, — договор долевого участия в строительстве. Чем короче и понятнее сформулированы его положения, тем большего доверия заслуживает компания. Большое количество дополнительных соглашений и мелкого шрифта внизу страницы — наоборот, повод насторожиться и утроить внимание.

На сайте налоговой инспекции есть специальный сервис, который с помощью ИНН позволяет искать компании, имеющие серьезные задолженности по налогам и не сдающие обязательную отчетность. Разумеется, заинтересовавший вас застройщик не должен быть замечен ни в том, ни в другом. Претензии налоговиков к фирме — это очень плохой сигнал, и риск, что девелопер «не вытянет» начатый проект в таком случае существенно увеличивается.

Также на портале ФНС можно посмотреть выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. С ее помощью можно узнать, когда была зарегистрирована фирма, каков ее уставный капитал, кто является учредителем.

Выводы о том, как компания ведет себя с клиентами и контрагентами, можно сделать, изучив картотеку арбитражных дел, а также сайты областных и районных судов по месту вашего проживания. На этих ресурсах можно посмотреть, кто выдвигал претензии к застройщику и на чью сторону в итоге встало правосудие. И если разбирательства между юридическими лицами — практика типичная, и учитывать их стоит только в случае массовости и регулярности, то суды с дольщиками — плохой знак. Как и наличие в арбитражной картотеке исков о банкротстве предприятия — это тоже нужно обязательно проверить.

Еще один полезный ресурс — сайт Федеральной службы судебных приставов. Здесь можно найти актуальную информацию о долгах самого застройщика и руководства компании. Топ-менеджмент фирмы не мешает проверить и на наличие судимостей. В прошлом недобросовестные предприниматели уже могли иметь проблемы с законом и привлекаться к уголовной ответственности (например, за мошенничество). Сделать это можно с помощью сайтов судов вашего города и анализа публикаций в прессе.

Качественное оформление и регулярное наполнение сайта актуальной полезной информацией говорит о клиентоориентированности компании и ее стремлении заботиться о собственной репутации. С другой стороны, заброшенная или сделанная впопыхах страница не обязательно свидетельствует о дурных намерениях застройщика, но ярко демонстрирует, что компания не слишком переживает о своем имидже.

Похожие выводы можно сделать, просмотрев официальные группы и страницы девелопера в социальных сетях. Постоянное обновление, конкурсы, фотоотчеты — все это добавляет фирме имиджевых очков. Также соцсети дают возможность увидеть, как компания выстраивает диалог с клиентами. Посмотрите, есть ли в группах отзывы о работе застройщика, какие они. Пропускает ли администратор негативные комментарии, если да, то как они обрабатываются сотрудниками компании?

Девелопер, который не боится честного и открытого диалога и умеет находить компромисс с недовольными людьми, заслуживает большего доверия, чем тот, кто изо всех сил старается создать видимость полного благополучия или же относится к негативу наплевательски.

Даже если застройщик тщательно фильтрует информацию в официальных сообществах, это не значит, что ему удастся скрыть истинное положение дел от внимательных клиентов. Статьи и сюжеты в средствах массовой информации — отличный способ узнать, так ли хорошо идут дела компании, как она стремится показать.

Профильные строительные СМИ постоянно следят за ситуацией на рынке и быстро реагируют на любые изменения конъюнктуры. Ну а если в городе прошел пикет обманутых дольщиков какого-нибудь ЖК, об этом непременно расскажут все ведущие площадки.

Очень полезны в этом отношении и тематические форумы дольщиков. Если на прессу застройщик в теории еще может повлиять — хотя бы частично, — то в сообществах по интересам цензура невозможна, особенно если людей объединила общая проблема. Поэтому перед принятием решения обязательно изучите форумы построенных компанией ЖК и общегородские интернет-площадки участников долевого строительства.

Переход компании на проектное финансирование строительства дает дольщикам дополнительные гарантии безопасности. Деньги клиентов хранятся на эскроу-счете до самого завершения объекта, который девелопер при такой схеме строит с привлечением кредита. Если по каким-то причинам проект не удастся довести до конца, дольщики получат свои деньги обратно, а с виновником провала будет разбираться банк.

Отсюда следует два важных вывода. Во-первых, если девелопер уже работает по новым правилам, то дела у него, скорее всего, идут хорошо. Прежде чем согласиться финансировать застройщика, банки тщательно анализируют и саму компанию, и проект. Поэтому получить кредиты могут только надежные игроки рынка.

Во-вторых, если предприятие затягивает переход на использование эскроу (а такая возможность еще есть), это может быть признаком его шаткого положения. К примеру, деньги новых дольщиков могут направляться на достройку прежних объектов. При такой схеме работы введение эскроу-счетов фактически станет для застройщика крахом. По этой и ряду других причин эксперты считают, что к моменту завершения реформы игроков на строительном рынке станет гораздо меньше. В таких обстоятельствах клиентам очень важно не делать ставок на «хромых лошадей».

Читайте также:
Задолженность по ЖКХ - преимущества использования порталов

Взаимодействие девелоперов с банками не ограничивается проектным финансированием. Посмотрите, сколько кредитных организаций и на каких условиях выдают ипотеку для покупки квартиры в ЖК того или иного застройщика. Чем шире этот список, тем более надежной можно считать компанию. Причина та же — прежде чем расставаться с деньгами банки взвешивают все за и против, проверяя потенциального партнера. И если компания выдержала несколько таких проверок, значит доверие она заслужила точно. Три-пять ипотечных партнеров — хороший показатель финансовой устойчивости девелопера.

Список аккредитованных застройщиков можно найти на сайте любой кредитной организации. Но чтобы не выплеснуть с водой ребенка, нужно знать о паре нюансов. Во-первых, аккредитацию не всегда дают на самом старте строительства. Новостройки на этапе котлована могут ее не иметь — банки часто присоединяются к проекту на более поздних стадиях.

Во-вторых, отказ в сотрудничестве — не всегда признак неблагонадежности. Нередко кредиторы перестраховываются, предпочитая не иметь дел с молодыми компаниями, которые пока еще не зарекомендовали себя на рынке и потому трудно поддаются анализу. При этом вполне возможно, что через несколько лет такая фирма станет одним из лидеров строительного рынка.

Это еще раз напоминает о том, что все приведенные нами показатели нужно учитывать в совокупности. Только тогда вы сможете увидеть максимально объективную картину и принять по-настоящему взвешенное решение.

Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи адвоката Михаила Спиридонова.

Новостройка. Как выбрать застройщика

И не остаться без денег и квартиры

Когда человек что-то делает впервые, то иногда совершает ошибки по незнанию. Если речь о покупке квартиры, такая ошибка стоит нескольких миллионов рублей.

Я Ника Троицкая, человек и маркетолог. Последние два года я работала в «Сибакадемстрое» — это большой сибирский застройщик. Я занималась поддержкой клиентов: делала так, чтобы им было спокойно покупать у нас квартиру. За два года я разобралась во всём, что их волновало: куда обращаться, как оформлять документы, как получать вычеты, почему у нас было право на стройку и далее по списку. Из этой работы я вынесла важную мысль: покупать квартиру чертовски сложно и страшно, особенно если не знаешь, как правильно.

В этой статье я постараюсь рассказать всё, что знаю о выборе застройщика: как проверить его самого и новостройку, что с документами, на что обратить внимание на сайте. Статья большая, потому что дело серьезное.

Проверяем сайт застройщика

Сайт застройщика или конкретной новостройки — первый пункт, по которому можно сразу отсеивать застройщиков. На сайте ищите документы о компании, о новостройке и фотографии со стройки либо трансляцию с веб-камеры.

Документы о застройщике

Без учредительных документов не может работать ни одна компания. Обязательный минимум:

  1. Устав.
  2. Свидетельство о регистрации.
  3. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  4. Выписка из ЕГРЮЛ .

Если эти документы есть на сайте застройщика — хороший признак, нет — не смертельно, запросите копию на этапе 2.

Через сайт налоговой службы проверьте дату регистрации застройщика. Посмотрите, соответствует ли фактам реклама застройщика. Если увидите нестыковки, спросите у застройщика, какими документами он может обосновать эти несовпадения.

Вот условный Матвей прочитал на сайте новостройки «Марсианский пейзаж», что застройщик — ООО «Марсопроходец». При этом в рекламе новостройку сопровождал логотип другого застройщика — ООО «Арес». Матвей запросил у «Ареса» документы и выяснил, что «Арес» — учредитель «Марсопроходца». Нестыковка разрешилась.

Илья привык думать, что компания «Спецснабстройдом» существует с советских времен: еще его отец работал в ней. В учредительных документах застройщика оказалось, что компания была создана в 2009 году. Илья запросил у застройщика документы. Новый «Спецснабстройдом» не смог доказать, что относится к старому советскому. Это означало, что новый застройщик не может хвастаться домами, которые построил старый, а просто использует раскрученный бренд.

Документы застройщика должны быть безукоризненными

Документы о новостройке

Главные два документа приличной новостройки — разрешение на строительство и проектная декларация. Они должны быть на сайте: ищите раздел «Документы» или, на языке чиновников, «Разрешительная документация».

Разрешение на строительство выдает администрация района или мэрия, без него застройщикам запрещено строить дома. Еще до начала стройки государство проверяет застройщика, чтобы защитить дольщиков от покупки квартиры в несуществующем доме.

Проектную декларацию застройщик составляет сам, заверяет печатью и подписью директора. В ней указывает важные для покупателя сведения: финансовые риски, сроки строительства и описание новостройки.

Информация о финансировании

На дом нужны деньги, много: средний бюджет на строительство дома в Екатеринбурге — 300 миллионов рублей, в Москве — 3,2 миллиарда, в Новосибирске — миллионов 400. Ни у кого этих денег вот так просто нет.

Деньги можно получить из двух источников: от покупателей и от банков.

Чтобы выручить первые деньги, каждый застройщик старается продать квартиры в новом доме еще на этапе котлована. Чтобы создать спрос, на эти квартиры устанавливают низкие цены.

Некоторые застройщики договариваются с банками о проектном финансировании. В этом случае банк предоставляет застройщику кредит на строительство дома, а застройщик рассчитывается за кредит деньгами, которые получает от покупателей.

Покупать квартиру безопаснее у застройщиков, которые получили проектное финансирование надежного банка. Банк до вас уже проанализировал риски, связанные с новостройкой, а у застройщика хватит денег, чтобы вовремя рассчитываться с подрядчиками за работы и построить дом в срок.

Покупайте квартиру у застройщика, который получил проектное финансирование надежного банка

О проектном финансировании пишут в проектной декларации, которую застройщик публикует на сайте. Ищите в декларации раздел «Финансовые риски»: будет написано что-то вроде «Строительство осуществляется за счет заемных банковских средств».

Сроки строительства

Срок строительства дома в первую очередь зависит от технологий, по которым его строят. Самые быстровозводимые дома — панельные, которые собирают из готовых плит с завода, как из конструктора. Их строят за 7—10 месяцев.

О долгосрочной ипотеке

Монолитно-каркасные дома строят дольше: 1,5—2 года. Саму коробку дома делают быстро, но потом нужно заполнить стены кирпичом или блоками, за счет этого сроки увеличиваются.

Самые долгие — кирпичные дома, так как каждый кирпичик кладут отдельно. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.

Читайте также:
Как получить информацию о плане участка с использованием кадастрового номера

Застройщики также делают поправку на климат. На Урале и в Сибири строят дольше, чем на юге России, потому что в морозы нельзя заливать котлован или делать фасад дома.

Посмотрите на сроки в проектной декларации. Адекватный застройщик рассчитывает срок строительства в зависимости от технологии и добавляет запас в один год на форс-мажоры — например смену подрядчика или суровую зиму. Итого: дом будут строить не менее полутора лет, но не более 4 лет, со всеми запасами.

Сколько лет будут строить дом, в зависимости от материала:

Если сроки в проектной декларации указаны вменяемые и с запасом, застройщик адекватен. Риски, что он не построит в срок, снижаются.

Веб-камера или фотографии со стройки

Если застройщик публикует регулярные фотоотчеты, посмотрите, как изменились фотографии по сравнению с фотографиями двухмесячной давности. Сравните их со старыми фотоотчетами. Динамика есть? Хорошо.

Еще лучше, если застройщик ведет трансляцию с веб-камеры. Понаблюдайте за стройкой между 9 и 18 часами. Если бегают строители, работает кран — дом строят не на бумаге.

Когда я работала в строительной компании, то отвечала за сайт и за онлайн-трансляции со строек. Если у нас ломалась веб-камера или пропадала связь с ней, дольщики писали гневные письма на электронную почту и посты во все соцсети. Это неприятно, но эффективно: я тут же выносила мозг подрядчику, подрядчик — своим сотрудникам — и всё чинили.

Некоторые застройщики подключают к трансляциям с веб-камер видеоролики-заглушки на тот случай, если камера сломается. Чтобы заглушка нормально загружалась из интернета, ее обычно делают короткой: 2—3 минуты. Поэтому смотрите трансляцию дольше 5 минут, а лучше — пересмотрите на следующий день. Кадры повторяются? Вариантов два: либо камера сломана, либо застройщик жульничает.

Губернатор Калининградской области зашел на сайт компании, которая строила театр. Он понаблюдал за трансляцией 5 минут и увидел повторы. Он поручил всё починить. Спустя три месяца губернатор снова перепроверил трансляцию и опять увидел повторы: «Вы думаете, что я не буду смотреть на это? Нет, я включил и смотрю. Там один и тот же мужик уже три месяца съезжает с крыши».

Как наказали строителей за жульничество с трансляцией, я не знаю.

Запрашиваем у застройщика документы

Если застройщик прошел первый этап «кастинга», позвоните ему и договоритесь о встрече в офисе. Скажите, что вы хотите посмотреть оригиналы учредительных документов, договор страхования на новостройку и получить образец или проект договора долевого участия в строительстве.

Учредительные документы

Об учредительных документах мы уже рассказали в первом этапе, ваша задача — сверить их с оригиналами. Если на сайте их не было, попросите застройщика показать вам оригиналы и сделать копию, которую вы возьмете с собой. Дома перепроверите по сайту налоговой службы.

Договор долевого участия

Договор долевого участия в строительстве, сокращенно ДДУ , — самый безопасный способ купить квартиру в новостройке. Он не обещает стопроцентной безопасности сделки, но защищает покупателя куда больше «серых» схем покупки. Сначала я хотела написать обо всех серых схемах, но поняла, что тема объемная и заслуживает отдельной статьи. Ее опубликуем в ближайшее время.

Что значит. ДДУ — договор только между вами и застройщиком. В нем обязательно должен быть предмет договора — какую именно квартиру вы покупаете и в какой срок застройщик должен вам передать квартиру. В ДДУ обязательно указывают:

  1. Строительный адрес дома.
  2. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
  3. Этаж и предварительный номер квартиры.
  4. Высоту потолков, планировку и площадь квартиры.
  5. Дату сдачи новостройки.

Как работает. В первую очередь, ДДУ защищает вас от ошибок застройщика в строительстве. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ .

Лена купила квартиру площадью 52 м² в строящемся доме за 6 млн рублей, подписала с застройщиком ДДУ . На приемке квартиры она обнаружила, что площадь квартиры — 49,5 м². Лена написала претензию застройщику и получила компенсацию за разницу в 2,5 м² — 288,5 тысячи рублей. Постелила на эти деньги полы.

ДДУ защищает вас от задержки сроков. Застройщик вправе перенести срок сдачи новостройки, но обязан согласовать это с каждым дольщиком. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если застройщик не сдаст новостройку вовремя, вы имеете право на выплату пени — 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Саша купила квартиру в строящемся доме за 6 миллионов рублей, подписала с застройщиком ДДУ . Крайняя дата сдачи по ДДУ была 31 марта. На 81-й день начинают «капать» пени — то есть с 20 июня. Застройщик подписал с Сашей акт приема-передачи квартиры и передал ей ключи 20 сентября. Саша написала претензию застройщику и получила 303 тысячи рублей за 92 дня просрочки. Зачем-то купила пять айфонов.

ДДУ обеспечит вам качество стройки. В договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение 5 лет, в том числе 3 года — за инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. В рамках гарантии застройщик либо бесплатно устраняет недочеты, либо выплачивает компенсацию.

Вика купила квартиру в строящемся доме, подписала с застройщиком ДДУ . Крайняя дата сдачи по ДДУ была 31 марта. Застройщик подписал с Викой акт приема-передачи и передал ей ключи 20 марта. 21 марта Вика обнаружила, что окно на кухне плохо закрывается. Она написала претензию застройщику, застройщик — подрядчику по окнам. Подрядчик заменил уплотнитель в окне бесплатно, в рамках гарантии.

Договор долевого участия защищает от ошибок застройщика, просрочек и обеспечивает качество стройки.

Покажите проект ДДУ независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Ульяна собиралась купить квартиру у застройщика, который в ДДУ внес следующий пункт:

Читайте также:
Пять опасностей временной прописки для владельца квартиры

«Если фактическая площадь квартиры окажется больше заявленной на 3 и более процента, то дольщик выплачивает застройщику сумму в размере разницы в метрах между фактической и заявленной площадью, умноженной на цену квадратного метра по ДДУ . Если квартира окажется меньше заявленной площади на три и больше процента, то застройщик возвращает дольщику сумму в размере разницы между фактической площадью, уменьшенной на 3%, и заявленной площадью в метрах, умноженных на цену квадратного метра по ДДУ ».

Пункт не противоречил закону, но застройщик схитрил дважды. Без этого пункта Ульяна не обязана была выплачивать разницу, если квартира оказалась бы больше, чем по договору. Если же квартира оказалась бы меньше, чем в ДДУ , застройщик был бы обязан выплатить компенсацию на всю недостающую площадь, а не уменьшенную на три процента.

Застройщик на изменение ДДУ не пошел: «Не нравится — покупайте в другом месте, этот ДДУ согласован нашими юристами». Ульяна отказалась от покупки.

Договор страхования на новостройку

По закону застройщик обязан застраховать строительство от собственного банкротства или заморозки стройки. Вам при подписании ДДУ застройщик обязан показать договор страхования строительства, но ничего не мешает запросить этот договор заранее.

Действуйте так же, как с учредительными документами: оригинал договора изучите в офисе, а себе домой попросите копию. Дома посмотрите, с какой страховой компанией работает застройщик. Если ее нет в списке страховщиков Центробанка, ваш застройщик не вправе заключать с вами договор.

Стройка обязательно должна быть застрахована в одной из компаний по списку Центробанка. Вам обязаны показать договор страхования.

Проверяем информацию в интернете

В этих ваших интернетах можно найти массу интересного о застройщиках. Вас должны интересовать требования о банкротстве и отзывы.

Требования о банкротстве

На сайте арбитражного суда ведут картотеку дел. В ней важно проверить, не предъявлял ли кто-то вашему застройщику требований о банкротстве:

Не покупайте квартиру у потенциального банкрота, выберите другого застройщика.

Отзывы

Изучите отзывы в интернете — лучше не на форумах, а в сервисах отзывов, например «Форсквер» или «Фламп»: больше шансов, что положительные отзывы написаны не застройщиком, а отрицательные — не его конкурентами. С одной стороны, в интернете полно компаний, которые пишут отзывы на заказ — стоит только вбить в поисковик фразу «заказать написание отзывов на форумах». С другой стороны, застройщики сами ищут фрилансеров, которые им напишут фейковые отзывы или даже дискуссии на форумах:

На специальных сервисах отзывов тоже могут попадаться заказные отзывы. Но у таких сервисов есть программы для поиска подозрительных отзывов и модераторы, которые проверяют отзывы, авторов и принимают решение: фейк это или нет.

Сначала проверьте требования о банкротстве на сайте арбитражного суда, затем — отзывы о застройщике на специальных сервисах.

Смотрим готовые дома застройщика

Запросите у застройщика или посмотрите в проектной декларации информацию о тех домах, которые он уже построил. Съездите и посмотрите на них.

Смотреть на дом, который сдали пять лет назад, смысла мало: рынок развивается, конкуренцию никто не отменял, поэтому приличные застройщики сами улучшают качество домов и кварталов. Хорошо, если есть дома, которые застройщик сдал в текущем или прошлом году. Если территория дома или квартала закрытая, договоритесь с застройщиком о визите в эти дома.

Что смотреть. Похлопайте входными дверями, посмотрите на отделку фасадов и подъездов, благоустройство двора. Поднимитесь на последний этаж и подойдите к выходу на крышу. Осмотрите стены и потолок: не сырая ли штукатурка, нет ли потеков? Если есть, последний этаж в новостройке этого застройщика лучше не брать.

Вы поднимались на лифте или пешком? Если пешком, узнайте у жильцов дома, как часто не работает лифт. Если спустя год после сдачи застройщик не может разобраться с лифтом, это недобрый знак.

Что пропускать. Не страшно, если на двери подъезда (или двери парадной, реверанс) не работает доводчик. В первые два года после сдачи жители занимаются ремонтами, поэтому часто сами отключают доводчик, чтобы грузчики или ремонтники могли попасть в дом.

Если в подъезде грязно, сделайте скидку на погоду и на мытье полов максимум раз в день, а не каждые 15 минут. Добавьте к этому ремонты. После узнайте у жильцов, ТСЖ в доме или управляющая компания. ТСЖ расшифровывается как товарищество собственников жилья: жильцы дома сами нанимают сантехников, электриков, уборщиц, подрядчиков для вывоза мусора. УК — управляющая компания — уже наняла сотрудников, заключила договоры с подрядчиками и организует их работу. Если в доме ТСЖ , вопросов к застройщику о чистоте быть не может. Если У К — выясните у застройщика или найдите в интернете, кто учредитель. Если эта УК — дочерняя компания застройщика — а так бывает — жильцы могут влиять на качество работы УК через застройщика, это удобно.

Главная идея — прочувствовать, каково жить в домах этого застройщика. Пообщайтесь с жильцами — посмотрите, какие люди и как здесь живут, узнайте их мнение о застройщике.

Посмотрите, в каком виде «свежесданные» дома застройщика. Нравится? Тогда имеет смысл рассматривать этого застройщика

Если в списке кандидатов на ваши деньги после этого еще остались застройщики, прочитайте нашу статью о том, как покупать квартиру в новостройке. В ней рассказываем, как происходит сам процесс покупки, и помогаем разобраться в этапах и документах.

Приобретение жилья у застройщиков: как проверить

Материал составлен при поддержке Консультационного Центра ДОМ.РФ спроси.дом.рф

На рынке недвижимости до сих пор нередки случаи мошенничества и обмана. Как проверить продавца и квартиру и минимизировать риски при покупке жилья?

Проверяем цену, дом и продавца

Прежде чем связываться с продавцом и записываться на просмотр, стоит внимательно изучить объявление. Первое, на что нужно смотреть – это цена. Задайте себе вопрос, насколько она адекватна и сравните ее с ценами на аналогичное жилье. Если квартира продается значительно дешевле рыночной стоимости, это повод насторожиться. Объясняться подобный дисконт может целым набором проблем – от неправильно оформленных документов и незаконных перепланировок до откровенного мошенничества.

Посмотрите на дату публикации объявления. Если это произошло давно (например, год назад), скорее всего у квартиры есть какие-то дефекты, которые отпугивают потенциальных покупателей.

Читайте также:
Какие документы менять и какие органы уведомлять при смене прописки

Еще одна вещь, которую можно сделать – проверить, не является ли дом аварийным. Для этого достаточно ввести его адрес на федеральном портале Реформа ЖКХ. Если дом признан аварийным и подлежащим расселению, эта информация обязательно отражается в реестре.

Наконец, главный пункт, который нужно исследовать – это сам продавец квартиры. Здесь возможны различные варианты. Если недвижимость продает застройщик, можно изучить информацию о нем на сайте наш.дом.рф, где собраны сведения о всех строительных компаниях и объектах России. В случае, если продавец – это агентство или частное лицо можно изучить отзывы в интернете, но зачастую получить полноценную картину довольно сложно и придется ориентироваться по другим признакам.

Выясняем, кто собственник

Самые главные вопросы, на которые нужно ответить до покупки – кто является собственником, и получил ли он свою квартиру на законных основаниях. Чтобы это проверить, нужно попросить у продавца показать свидетельство о государственной регистрации (выдавалось до 2016 года) или выписку из ЕГРН и паспорт. Лучше всего иметь дело с расширенной версией выписки из ЕГРН – в ней содержится не только имя собственника и реквизиты, но и история сделок с квартирой, которая поможет понять, кто владел этой недвижимостью раньше и как часто она продавалась. Кстати, выписку из ЕГРН можно заказать и самостоятельно на сайте Росреестра. Услуга платная, но эта сумма гораздо меньше, чем потенциальные потери.

Не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРН, потому что она не всегда может дать полное представление о том, как передавался объект недвижимости. Обратите внимание на документы, на основании которых квартира перешла в собственность к ее владельцу (например, договор купли-продажи или ренты, дарственная, договор о передаче помещения в собственность, если квартира приватизирована или свидетельство о праве на наследство). Эти документы могут указывать на риски, связанные с наследниками и скрытыми собственниками.

Наследники и скрытые собственники

Особенно внимательно нужно отнестись к ситуациям, когда квартира выставляется на продажу сразу после наследования. По закону с момента вступления в наследство в течение трех лет потенциальные собственники могут обратиться в суд и оспорить покупку квартиры. Если вы не готовы брать на себя такой риск, можно отказаться от такой покупки или обратиться в страховую компанию и застраховать титул. В случае, если наследники все же появятся и выиграют суд, страховка компенсирует рыночную стоимость квартиры.

Есть и другие ситуации, которые потенциально могут привести к судебному разбирательству. Например, при приватизации квартиры не были учтены интересы детей или отсутствует разрешение от органов опеки, если продажа происходит с участием несовершеннолетних собственников.

Если основанием предыдущего перехода права собственности был договор ренты, то нужно очень внимательно проверить подтверждение исполнения договора ренты и убедиться в наличии всех подтверждающих документов, так как в ином случае велик риск оспаривания сделки со стороны бывшего собственника или его наследников.

Когда среди владельцев квартиры есть недееспособные граждане, сделка также может быть оспорена его родственниками. Чтобы подстраховаться от такого исхода, можно попросить продавца предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Если продавец находится в браке, вам также потребуется разрешение от второго супруга, даже если формально недвижимость на него не записана.

Квартира в залоге

Еще один важный момент, который можно посмотреть в выписке ЕГРН – это наличие у квартиры обременения, то есть находится ли она на момент продажи в залоге. Это возможно, если собственник оформил потребительский или ипотечный кредит под залог своей недвижимости. Покупать такую квартиру можно только, если обременение будет снято, иначе есть реальный шанс влипнуть в длительное судебное разбирательство. Как правило, продавцы заранее сообщают о том, находится ли квартира в залоге и договариваются с покупателем о сроках его снятия до продажи. Но если подобный факт от вас по каким-то причинам скрывают, это серьезный повод усомниться в честности намерений продавца и поискать другую квартиру.

Доверенности

Большое количество мошеннических схем связаны с доверенностями. В этом случае продавец квартиры не является собственником и действует от его имени. Лучше всего заключать договор непосредственно с собственником и не полагаться на посредников. Если вы все же считаете подобный риск оправданным, проверьте подлинность доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты (это можно сделать здесь). Также имеет смысл попросить контакты собственника и убедиться в том, что он в курсе планов по продаже своей недвижимости. В любом случае однозначных гарантий при заключении сделок через доверенность нет.

Перепланировки и долги за ЖКУ

Если вы не обнаружили проблем с собственниками и документами, не спешите сразу подписывать договор. Изучите технический паспорт квартиры, поэтажный план и экспликацию на объект недвижимости. Какие здесь могут таиться подводные камни? Например, предыдущий владелец мог сделать несогласованную перепланировку. Для вас это может быть чревато штрафами и дорогостоящим ремонтом, в ходе которого придется вернуть помещение к исходному состоянию. Доказать, что перепланировку сделали не вы будет крайне сложно. Кроме того, если вы захотите перепродать квартиру, вам придется объяснять будущим владельцам, почему планировка квартиры не соответствует документам.

Для того, чтобы не оказаться в списке должников за ЖКУ, также попросите у владельца справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (такой документ можно оформить в любом МФЦ).

Чтобы не держать в голове все эти пункты и не забыть что-нибудь важное в самый ответственный момент, можно прибегнуть к услугам профессионалов и нанять опытного риелтора из крупного агентства. Профессионалы возьмут на себя все вопросы, связанные с проверками и проведением сделки с минимальными для вас рисками, правда, за это придется заплатить комиссию агентства, но это меньше чем потери от встречи с мошенниками.

Подробнее о покупке недвижимости читайте в инструкциях на спроси.дом.рф.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: