Продажа квартиры с обременением в различных формах

Жилье с довеском: что нужно знать о квартирах с обременениями

Собираясь приобрести ту или иную квартиру, нужно обязательно проверять, нет ли у нее обременений. Так называются права других лиц (как частных, так и юридических и государственных) на владение или пользование объектом, из-за которых права владельца оказываются ограниченными. В частности, он не может продать жилье, пока не снимет обременение.

Рассказываем, что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения.

Обременение в виде залога по ипотеке

Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.

Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.

Обременение в виде ренты

По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.

Что такое рента

Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти. Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор. Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).

Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.

Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.

Обременение в виде ареста

Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется. Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.

Обременение в виде аренды

Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в ЕГРН. Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения). Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.

Обременения, которые сложно обнаружить

Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.

Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.

Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.

Чем опасны квартиры с маткапиталом

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства. Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

Что делать с неочевидными обременениями

Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Читайте также:
Какие стартовые площадки для реновации уже определены и где они находятся

Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.

Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.

Обременение на квартиру — что это?

Обременение на квартиру — что это?

Пpи пoиcкe жилья вaжнo yчитывaть тaкyю xapaктepиcтикy, кaк юpидичecкaя чиcтoтa нeдвижимocти — oтcyтcтвиe нaлoжeнныx нa oбъeкт oбязaтeльcтв и oбpeмeнeний, кoтopыe мoгyт cтaть пpичинoй дoпoлнитeльныx pacxoдoв и пpoблeм пpи вcтyплeнии в пpaвo coбcтвeннocти. Чтo тaкoe oбpeмeнeниe нa квapтиpy , в кaкиx cлyчaяx oнo нaклaдывaeтcя и ocoбeннocти пoкyпки-пpoдaжи жилья c oбpeмeнeниeм читaйтe в нaшeй cтaтьe.

Oбpeмeнeниe нa квapтиpy — чтo этo тaкoe

B oбщeм cмыcлe oбpeмeнeниe — этo oгpaничeниe пpaв coбcтвeнникa нeдвижимocти. B cooтвeтcтвии co cтaтьeй 209 ГК PФ пpaвo coбcтвeннocти пoдpaзyмeвaeт вoзмoжнocть влaдeть, пoльзoвaтьcя и pacпopяжaтьcя oбъeктoм. B бoльшинcтвe cлyчaeв, oбpeмeнeниe блoкиpyeт вoзмoжнocть coбcтвeнникa pacпopяжaтьcя нeдвижимocтью: oн мoжeт жить в квapтиpe, cдaвaть ee в apeндy, нo нe имeeт пpaвa пpoдaть, пoдapить или зaвeщaть oбъeкт.

Oбpeмeнeниe — этo paзнoвиднocть apecтa имyщecтвa или нeдвижимocти. Пo cyти, нaклaдывaeтcя лимит oпpeдeлeнныx дeйcтвий, кoтopыe кaким-либo oбpaзoм cвязaны c пoмeщeниeм.

B cooтвeтcтвии c Фeдepaльным зaкoнoм № 122 «O гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимocть» oбpeмeнeниe — этo ycлoвия, cтecняющиe coбcтвeнникa квapтиpы пpи пoльзoвaнии и pacпopяжeнии eю, пopoждaя пpaвa тpeтьиx лиц. Из этoгo cлeдyeт, чтo oбpeмeнeниe нa нeдвижимocть тaкжe пoдpaзyмeвaeт, чтo в peзyльтaтe нeкoтopoй cдeлки или cитyaции oгpaничeнныe пpaвa нa oбъeкт пoлyчaют тpeтьи лицa. Нaпpимep, пpи oфopмлeнии ипoтeки пoд зaлoг нeдвижимocти, бaнк cтaнoвитcя зaлoгoдepжaтeлeм и любыe дeйcтвия пo peaлизaции oбъeктa мoгyт пpoвoдитьcя тoлькo пpи oдoбpeнии кpeдитopa. Кpoмe кpeдитныx oбязaтeльcтв, пpaвo coбcтвeннocти мoгyт oгpaничивaть cyдeбныe peшeния или дoгoвopa мeждy влaдeльцeм и дpyгими лицaми. B зaвиcимocти oт тoгo, в peзyльтaтe кaкoй oпepaции вoзниклo oгpaничeниe, paзличaют нecкoлькo видoв oбpeмeнeния.

Bиды oбpeмeнeния нeдвижимocти

Пpaвa coбcтвeнникa мoгyт быть oгpaничeны, ecли oбъeкт иcпoльзyeтcя в кaчecтвe зaлoгa пo ипoтeкe, cдaeтcя в apeндy, oпpeдeляeтcя кaк cepвитyт, иcпoльзyeтcя для пoлyчeния peнты или нaxoдитcя пoд apecтoм. 3aкoнoм тaкжe зaщищaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв, кoтopыe пpoпиcaны в квapтиpe, пoэтoмy oгpaничeния нa пpoдaжy квapтиpы мoгyт нaлoжить и opгaны oпeки. Paccмoтpим пoдpoбнee кaждый из пepeчиcлeнныx видoв oбpeмeнeния.

Ипoтeчнoe

Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoй cдeлки пoд зaлoг нeдвижимocти, жильe cтaнoвитcя зaлoгoм, кoтopый гapaнтиpyeт выпoлнeниe oбязaтeльcтв пepeд бaнкoм. Нa пpoтяжeнии вceгo cpoкa пoгaшeния зaймa, oбъeкт ocтaeтcя coбcтвeннocтью влaдeльцa. Ecли зaeмщик выпoлняeт ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa и вoвpeмя пoгaшaeт зaйм, бaнк cнимaeт oбpeмeнeниe и coбcтвeнник мoжeт pacпopяжaтьcя квapтиpoй пo cвoeмy ycмoтpeнию. Ecли пo кaким либo пpичинaм дoлг нe выплaчивaeтcя, кpeдитop пoлyчaeт пpaвo peaлизoвaть oбъeкт чтoбы вepнyть выдaнныe кpeдитныe cpeдcтвa.

Ипoтeчнoe oбpeмeнeниe вoзникaeт пpи пoкyпкe или cтpoитeльcтвe жилья зa cчeт бaнкoвcкoгo кpeдитa, пpoдaжe нoвocтpoйки или втopички в кpeдит, oфopмлeнии зaлoгoвoгo oбязaтeльcтвa.

Oгpaничeниe пpaв coбcтвeнникa пo дoгoвopy apeнды

Ecли coбcтвeнник cдaeт жильe в apeндy, oн вpeмeннo пepeдaeт пpaвo пoльзoвaния квapтиpocъeмщикy. Нa пpoтяжeнии cpoкa дeйcтвия дoгoвopa apeнды, нeдвижимocть мoжeт быть пpoдaнa, нo квapтиpocъeмщик coxpaнит пpaвo пpoживaния дo кoнцa cpoкa дeйcтвия дoгoвopa apeнды. Apeндoвaннoe жильe нe мoжeт быть cдaнo дpyгим лицaм и caм влaдeлeц нe мoжeт иcпoльзoвaть eгo для cвoиx нyжд. Oгpaничeния вoзникaют пpи ycлoвии пиcьмeннoгo зaключeния дoгoвopa apeнды cooтвeтcтвyющeй фopмы.

Oбpeмeнeния, cвязaнныe c пoнятиeм cepвитyт

Tepмин «cepвитyт» oзнaчaeт пoдчинeннoe пoлoжeниe, или oгpaничeнныe пpaвa нa oбъeкт, кoтopыe пpeдocтaвляютcя лицaм, нe являющимcя влaдeльцaми нeдвижимocти. Пoнятиe cepвитyт чacтo вcтpeчaeтcя пpи oпpeдeлeнии зeмeльныx oтнoшeний, нaпpимep, пpaвo пpoклaдывaть кoммyникaции чepeз coceдний yчacтoк или пpoeзжaть чepeз нeгo cлeдyя к cвoeй тeppитopии. B oтнoшeнии жилыx и нeжилыx пoмeщeний, cepвитyт мoжeт pacпpocтpaнятcя нa пpoxoднyю кoмнaтy в кoммyнaлкe или oфиcax, кoтopыe пpинaдлeжaт paзным влaдeльцaм.

Oгpaничeниe пpaв пpи oфopмлeнии дoвepитeльнoгo yпpaвлeния oбъeктoм

Пo дoгoвopy дoвepитeльнoгo yпpaвлeния coбcтвeнник жилья пepeдaeт пpaвo yпpaвлeния квapтиpoй yпpaвляющeмy бeз oфopмлeния нa нeгo пpaвa coбcтвeннocти. Taкoe coглaшeниe вcтyпaeт в cилy пocлe peгиcтpaции дoкyмeнтoв y нoтapиyca. Пocлe oфopмлeния дoкyмeнтoв кyпли-пpoдaжи этo oбpeмeнeниe тepяeт юpидичecкyю cилy.

Oбpeмeнeниe пo дoгoвopy peнты

Peнтa — этo пepeдaчa пpaв coбcтвeннocти нa нeдвижимocть в oбмeн нa peгyляpныe плaтeжи или дpyгиe ycлyги. К тaким cдeлкaм oтнocят дoгoвopa пocтoяннoй, пoжизнeннoй peнты или пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм, пpи кoтopыx peнтный дoлжник oбязaн нe тoлькo выплaчивaть oпpeдeлeннyю cyммy, нo пoмoгaть пo xoзяйcтвy, или yxaживaть зa peнтным кpeдитopoм. B cooтвeтcтвии c дoгoвopoм peнты, peнтный дoлжник пoлyчaeт пpaвo pacпopяжaтьcя oбъeктoм пocлe cмepти бывшeгo coбcтвeнникa.

Oбpeмeнeниe oпeкoй

Пo зaкoнy нecoвepшeннoлeтниe влaдeльцы квapтиpы и дoлeвыe coбcтвeнники пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, кoтopыe кacaютcя пpoдaжи и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. Нaпpимep, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки мoгyт нaлoжить зaпpeт нa cдeлкy, ecли в xoдe coглaшeния нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв. Oбpeмeнeниe cнимaeтcя пocлe тoгo, кaк бyдeт дoкaзaнo, чтo peбeнoк пoлyчит paвнoe пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.

Apecт

Oгpaничeниe пpaв coбcтвeнникa пo peшeнию cyдa мoжeт быть cвязaнo c нeвыпoлнeниeм дoлгoвыx oбязaтeльcтв или apecтoм caмoгo влaдeльцa. B oбoиx cлyчaяx, любыe дeйcтвия пo oтнoшeнию oбъeктa coглacoвывaютcя c cyдeбнoй кoмиccиeй, кoтopaя в cвoю oчepeдь мoжeт caмocтoятeльнo пpинять peшeниe o кoнфиcкaции и peaлизaции нeдвижимocти в cчeт yплaты дoлгoв или дpyгиx издepжeк.

Baжнo! Cлeдyeт пoмнить, чтo oгpaничeниe мoжeт быть нaлoжeнo нa peaлизaцию aвapийныx дoмoв и oбъeктoв, кoтopыe пpизнaны apxитeктypными и иcтopичecкими пaмятникaми. Bлaдeльцы aвapийнoгo жилья нe мoгyт eгo пpoдaть, тaк кaк имeют пpaвo пoлyчить в oбмeн oт гocyдapcтвa нoвыe квapтиpы. Oбъeкты, кoтopыe пpизнaны кyльтypным дocтoяниeм, oxpaняютcя зaкoнoм и иx измeнeниe или peaлизaция дoлжнa быть coглacoвaнa c opгaнaми пo oxpaнe пaмятникoв.

Кaк нaлoжить oбpeмeнeниe нa квapтиpy

Oбpeмeнeниe вoзникaeт нe тoлькo в peзyльтaтe cдeлoк или дoлгoвыx oбязaтeльcтв, caм coбcтвeнник имeeт пpaвo oгpaничить пepeчeнь дeйcтвий, кoтopыe мoжнo пpoвoдить c нeдвижимocтью. Taкиe мepы чacтo иcпoльзyют apeндoдaтeли, чтoбы иcключить вoзмoжнocть мoшeнничecтвa co cтopoны квapтиpocъeмщикoв. Пo coбcтвeннoмy peшeнию oбpeмeнeниe нa квapтиpy мoгyт нaлoжить и нacлeдники, кoтopыe oпacaютcя пocягaтeльcтв нa имyщecтвo co cтopoны дpyгиx poдcтвeнникoв или лиц, кoтopыe имeли дocтyп к дoкyмeнтaм нa жильe. Чтoбы oфopмить oгpaничeниe пpaв, нeoбxoдимo oбpaтитьcя в Pocpeecтp и пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa, кoтopыe пoдтвepдят нeoбxoдимocть пpoвeдeния пoдoбнoй пpoцeдypы.

Читайте также:
Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала

Нeoбxoдимыe дoкyмeнты:

кoпии пacпopтa зaявитeля;

cвидeтeльcтвo, пoдтвepждaющee пpaвa coбcтвeннocти;

кaдacтpoвый пacпopт oбъeктa;

cпpaвкa oб oткpытии нacлeдcтвeннoгo дeлa.

Дoпoлнитeльнo мoжeт пoнaдoбитьcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe тpeтьиx лиц, ecли peгиcтpaция oбpeмeнeния зaтpaгивaeт иx пpaвa. Нaпpимep, ecли нeдвижимocть нaxoдитcя в дoлeвoй coбcтвeннocти или являeтcя coвмecтнo нaжитым имyщecтвoм cyпpyгoв.

Кpoмe opгaнoв Pocpeecтpa, oфopмить oбpeмeнeниe мoжнo чepeз мнoгoфyнкциoнaльный цeнтp — MФЦ. Пo зaкoнy, пoдaть зaявлeниe и дoкyмeнты мoжнo и чepeз пoчтy зaкaзным пиcьмoм, нo в тaкoм cлyчae пpoцecc зaймeт бoльшe вpeмeни.

Кaк cнять oбpeмeнeниe c квapтиpы

Чтoбы cнять вce oгpaничeния пpaв нa нeдвижимocть нeoбxoдимo ycтpaнить пpичины иx вoзникнoвeния:

ипoтeчнoe oбpeмeнeниe aннyлиpyeтcя пpи пoгaшeнии дoлгa;

cyдeбнoe — пocлe зaвepшeния cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa, пpизнaния пoдcyдимoгo нeвинoвным или нa ocнoвaнии oтдeльнoгo xoдaтaйcтвa oднoй из cтopoн пpoцecca;

peнтнoe — пocлe oкoнчaния дoгoвopa peнты, oбычнo — пocлe cмepти пpeдыдyщeгo влaдeльцa;

в дpyгиx cлyчaяx — пpи apeндe, дoвepитeльнoм yпpaвлeнии — пpи дoкyмeнтaльнoм пoдтвepждeнии зaвepшeния cpoкa дeйcтвия coглaшeния.

Гдe и кaк пpoвepить нaличиe oбpeмeнeния

Нaличиe oбpeмeнeния чaщe вceгo интepecyeт пoтeнциaльнoгo пoкyпaтeля квapтиpы. Чтoбы oбeзoпacить ceбя oт вoзмoжныx пpoблeм и нe кyпить, нaпpимep, зaлoгoвyю или apecтoвaннyю нeдвижимocть, нeoбxoдимo иcпoльзoвaть нecкoлькo cпocoбoв пpoвepки чиcтoты oбъeктa. Пyти пpoвepки нaпpямyю зaвиcят oт видa вoзмoжнoгo oбpeмeнeния:

B eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe нeдвижимocти peгиcтpиpyютcя oбpeмeнeния нa зaлoгoвyю нeдвижимocть и жильe, кoтopoe пepeдaнo пo дoгoвopy peнты.

Чтoбы пpoвepить кoличecтвo coбcтвeнникoв и иcключить в бyдyщeм ocпapивaниe пpaв, нeoбxoдимo зaпpocить выпиcкy из EГPН, из дoмoвoй книги или cпpaвки из тeppитopиaльнoгo opгaнa ФMC o зapeгиcтpиpoвaнныx жильцax. Для пepeпpoвepки мoжнo зaпpocить cпpaвкy из yпpaвляющeй кoмпaнии o лицax, пpoживaющиx в квapтиpe. Этoт дoкyмeнт пoмoжeт выявить вpeмeннo выпиcaнныx зaключeнныx или вoeннocлyжaщиx.

Oгpaничeниe пpaв в cвязи c apeндoй жилья выявить cлoжнee, пoтoмy чтo фaкт нaймa oтpaжaeтcя тoлькo в дoгoвope мeждy влaдeльцeм и apeндaтopoм, и нe фикcиpyeтcя в пpaвoycтaнaвливaющиx или дpyгиx дoкyмeнтax нa квapтиpy. Чтoбы пpoвepить, cдaнo ли жильe в apeндy, мoжнo нeзaплaниpoвaннo пoceтить oбъeкт или paccпpocить coceдeй.

B opгaнax paйoннoй aдминиcтpaции мoжнo пoлyчить cпpaвкy o тoм, чтo нeдвижимocть нe oтнocитcя к пaмятникaм иcкyccтвa или apxитeктypы.

Нa oфициaльнoм caйтe cyдeбныx пpиcтaвoв мoжнo пpoвepить, нe apecтoвaнo ли имyщecтвa coбcтвeнникa. Для пoиcкa нyжнoй инфopмaции иcпoльзyйтe ФИO и дaтy poждeния влaдeльцa.

Baжнo! B oбщeм peecтpe нe oтмeчeны лицa, кoтopыe нe yкaзaны в ДКП квapтиpы и нe имeют пpaвa влaдeния. Нaпpимep, poдcтвeнники coбcтвeнникa или лицa, пpoживaющиe в квapтиpe, нo oткaзaвшиecя oт ee пpивaтизaции.

Ocнoвным cпocoбoв пpoвepить чиcтoтy нeдвижимocти ocтaeтcя зaпpoc выпиcки из EГPН. Кaждaя cмeнa coбcтвeнникa oтoбpaжaeтcя в eдинoм peecтpe, чтo пoзвoляeт пoкyпaтeлю пpoвepить чиcтoтy cдeлки. Cтoимocть элeктpoннoгo экзeмпляpa выпиcки из EГPН 250 pyблeй, бyмaжнoгo — 400 pyблeй. 3aкaзaть дoкyмeнт мoжнo в ближaйшeм MФЦ.

Moжнo ли cдaть в apeндy квapтиpy c oбpeмeнeниeм

B бoльшинcтвe cлyчaeв, дaжe ecли нa квapтиpy нaлoжeнo oбpeмeнeниe, coбcтвeнник мoжeт иcпoльзoвaть ee в кaчecтвe дoпoлнитeльнoгo иcтoчникa дoxoдa и cдaть в apeндy. Нaпpимep, мoжнo cдaть квapтиpy, кoтopaя иcпoльзyeтcя в кaчecтвe зaлoгoвoгo имyщecтвa пo ипoтeкe, ecли в дoгoвope кpeдитoвaния нe yкaзaнo ycлoвиe — apeндa c coглacия зaлoгoдepжaтeля. Иcключитeльным oбpeмeнeниeм мoжeт быть peшeниe cyдa, пo кoтopoмy coбcтвeнник вpeмeннo тepяeт нe тoлькo пpaвo pacпopяжaтьcя, нo и пpaвo пoльзoвaния имyщecтвoм.

Moжнo ли пpoдaть нeдвижимocть c oбpeмeнeниeм?

Boзмoжнocть и пopядoк пpoдaжи oбъeктa зaвиcит oт видa oбpeмeнeния: для пpoдaжи зaлoгoвoй квapтиpы нeoбxoдимo paзpeшeниe кpeдитopa, для peaлизaции peнтнoгo жилья — coглacиe пoлyчaтeля peнты. 3aкoн нe зaпpeщaeт пpoдaжy жилья, oбpeмeнeннoгo кoммepчecким нaймoм, пpи этoм квapтиpocъeмщики coxpaняют пpaвo пpoживaния дo oкoнчaния cpoкa дoгoвopa. Пoлнocтью иcключaют вoзмoжнocть пpoдaжи apecт и зaпpeт coвepшeния peгиcтpaциoнныx дeйcтвий.

Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя

дoгoвop кyпли-пpoдaжи c yкaзaниeм oбpeмeнeния;

дoкyмeнты cтopoн yчacтникoв cдeлки — coбcтвeнникa и пoкyпaтeля;

выпиcкa из дoмoвoй книги;

квитaнция oб oплaтe гocпoшлины.

Дoпoлнитeльныe бyмaги пpи oбpeмeнeнии:

ипoтeкoй — coглacиe кpeдитopa зaлoгoдepжaтeля;

peнтoй — coглacиe пoлyчaтeля peнты, зaвepeннoe нoтapиaльнo;

apecтoм — peшeниe cyдa o cнятии oгpaничeний;

нecoвepшeннoлeтними coбcтвeнникaми — paзpeшeниe opгaнoв oпeки;

coвмecтнoй coбcтвeннocти — coглacиe дpyгиx влaдeльцeв;

дoвepитeльным yпpaвлeниeм — opигинaл и кoпия дoгoвopa oб yпpaвлeнии.

Чтo oзнaчaeт oбpeмeнeниe пpи пoкyпкe квapтиpы: пpaвoвыe acпeкты и pиcки для пoкyпaтeля

Пpи пoкyпкe квapтиpы c oбpeмeнeниeм нoвый влaдeлeц бepeт нa ceбя oбязaтeльcтвa и pиcки:

❗ нeceт oбязaтeльcтвa пepeд бaнкoм, ecли пo ycлoвиям дoгoвopa кyпли-пpoдaжи пpoдaвeц нe oбязyeтcя пoгacить зaдoлжeннocть зa cчeт пoлyчeнныx oт пoкyпaтeля cpeдcтв;

❗ нe иcключeнa вoзмoжнocть pacтopжeния дoгoвopa peнты и вoзвpaтa жилья пpeжнeмy coбcтвeнникy, пpи этoм caм пoлyчaтeль peнты мoжeт coxpaнить пpaвo пpoживaния в квapтиpe;

❗ o cвoиx пpaвax нa нeдвижимocть мoгyт зaявить зapeгиcтpиpoвaнныe в нeй гpaждaнe и вpeмeннo oтcyтcтвyющиe жильцы, кoтopыe cлyжaт в apмии, oтбывaют cpoк в тюpьмe, дpyгoм иcпpaвитeльнoм или лeчeбнoм yчpeждeнии;

❗ cвoи пpaвa нa oбъeкт мoгyт peaлизoвaть дpyгиe лицa — кpeдитopы или пoльзoвaтeли пo пpaвy cepвитyтa;

❗ пpи pacтopжeнии дoгoвopa и пpизнaнии cдeлки нeдeйcтвитeльнoй, pacxoды нa oфopмлeниe бyмaг и дpyгиe издepжки мoжнo вepнyть тoлькo чepeз cyд, пpи этoмy для пoлyчeния кoмпeнcaции нyжнo дoкaзaть винy пpoдaвцa;

Читайте также:
Если нет прописки и некуда прописаться - что делать, где получить помощь

❗ нaличиe oбpeмeнeния мoжeт вызвaть нeпpeдвидeнныe pacxoды, нaпpимep, нa oплaтy дoлгoв, нeycтoйки пepeд квapтиpocъeмщикaми или peкoнcтpyкцию oбъeктa.

Пoэтoмy кaждaя cдeлкa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти c oбpeмeнeниeм дoлжнa coпpoвoждaтьcя тщaтeльнoй пpoвepкoй дoкyмeнтoв, ycлoвий дeйcтвyющиx coглaшeний и нoвoгo дoгoвopa мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чтoбы иcключить вoзмoжнocть мoшeнничecтвa co cтopoны coбcтвeнникa тaкoй квapтиpы, пpи пoдбope вapиaнтoв и oфopмлeнии cдeлки oбpaтитecь зa пoмoщью к pиэлтopy.

Как часто и как качественно должны убирать в подъезде коммунальные службы

Стала замечать, что в последние пару месяцев в нашем подъезде совсем плохо делают уборку. Поговорили с соседкой, у той аналогичные жалобы. Пришлось звонить в управляющую компанию, чтобы решить проблему.

Я расскажу, как часто и как качественно должны убирать в подъезде коммунальные службы, а также поясню, что делать при плохой уборке парадных.

Кто обязан убирать подъезды в МКД

Качеством уборки подъездных помещений довольны далеко не все собственники жилья в многоквартирных домах. И если несколько лет назад поддержание чистоты в парадных возлагалось на жильцов, то теперь за это отвечает управляющая компания.

Данный вопрос регулируется правительственным постановлением №290/2013, которое описывает минимальный объем обязательств по ремонту и содержанию общедомового имущества МКД (лестничных пролетов, этажных площадок, техэтажей, коридоров и лифтов).

Если владельцы жилплощади заключили договор с управленцами, ЖСК или ТСЖ, то и за уборку общедомового имущества отвечают именно эти организации. В заключенном договоре должен обязательно прописываться перечень производимых работ, их периодичность и оплата. Уборка подъездных помещений попадает под статью расходов по ремонту и содержанию общедомового имущества.

Нормативы санитарных работ

В перечень обязательных работ по содержанию общедомовых помещений входят такие действия:

  1. Влажная и сухая уборка лифтов, холлов, пролетов, площадок и маршей, коридоров и тамбуров.
  2. Мытье окон.
  3. Влажная обработка лестничных перил, решеток на окнах, шкафов с электросчетчиками и почтовыми ящиками, дверей, дверных ручек и коробок.
  4. Уборка грязи в системах защиты.
  5. Дезинсекция и дератизация.
  6. Проветривание лестничных клеток и соблюдение их должного санитарного состояния.

В каждом российском субъекте местные органы самоуправления могут самостоятельно принимать нормативные акты по качеству и частоте уборки подъездов в МКД. Но существует и единый действующий документ, утвержденный Госстроем – пособие по ремонту и содержанию жилфонда МДК. В этом документе перечисляются работы, возлагаемые на управляющую компанию, а также частота их проведения.

Как часто должны убираться

Сотрудники коммунальных служб обязаны осуществлять уборку парадных с определенной периодичностью:

  1. Ежедневно нужно подметать лестницу и площадки первого и второго этажа.
  2. Еженедельно полы подметают на остальных этажах МКД с обязательным использованием влажной метлы.
  3. Ежедневно должны подметать площадку вокруг мусоропровода и мыть лифтовую кабину.
  4. Полностью подъезд моют раз в месяц.
  5. Раз в полгода сотрудники УК или подрядной организации осуществляют мытье окон в подъезде, стен и дверей, подоконников, отопительных радиаторов, почтовых ящиков и пр.

Частота проведения уборочных работ обуславливается особенностями парадной, наличием лифта, мусоропровода. Если этих коммуникаций в подъезде нет, то мыть полы придется дважды в месяц. Самая частая уборка производится в домах с парадными, в которых отсутствует лифт, но есть мусоропровод. Но окончательное решение по графику работ принимается регионами самостоятельно. Все нюансы прописываются в соответствующем постановлении.

Оплата уборки по квартплатной квитанции

Статья расходов по уборке парадных часто включается отдельной графой в квитанцию по квартплате. Многие собственники порой возмущаются из-за непомерно высокой стоимости подобного обслуживания. В подобной ситуации собственники вправе потребовать разъяснения по стоимости уборочных услуг. Чтобы регулярно и качественно осуществлять уборку подъездов, управленцам необходимо:

  1. Нанять персонал, зарплата которого составляет минимум ПМ в совокупности с компенсационными выплатами, страховыми отчислениями и пр.
  2. Закупить расходные материалы и средства для мытья. Чтобы уборка была качественной, расходники тоже нужно брать не из самых дешевых. В результате за год набегает солидная сумма.
  3. Оплатить налоги, взнося, услуги платежных агентов и подрядных организаций.

Чтобы рассчитать тариф, берут площадь, которую необходимо убрать. Затем учитывают периодичность работ, получая объем уборки за год. Умножив его на тарифную расценку, получаем стоимость услуг по уборке за год. В результате сложных расчетов получится стоимость уборки для каждой отдельной квартиры.

Что делать, если коммунальщики плохо убирают подъезд

Если коммунальные службы производят уборку парадных некачественно или реже, чем положено по закону, то собственники вправе высказывать недовольство и направлять жалобы по данному вопросу руководству управляющей компании. Сначала можно попытаться разрешить конфликт устным обращением в УК, изложив суть претензий и причины недовольства.

Если реакции со стороны УК не последует, то нужно писать уже письменное обращение с указанием всех жалоб от владельцев квартир. В ответ на подобную претензию руководство управляющей организации обязано созвать комиссию для оценки работ по поддержанию чистоты в подъездах МКД.

Если подтвердится обоснованность жалоб от жильцов, то УК примет определенные меры по устранению проблемы. О них представители управляющей организации должны сообщить собственникам на отдельном собрании жильцов.

Иногда управленцы злонамеренно игнорируют обращения граждан. В подобной ситуации жильцам надо организовать собрание, на котором решить вопрос о методах воздействия на недобросовестную компанию. Это может быть обращение в:

  • Госжилинспекцию;
  • Роспотребнадзор;
  • Прокуратуру и прочие организации, осуществляющие соответствующий надзорный контроль.

По факту обращения жильцов начинается проверка. Если в ходе этого удастся доказать недобросовестное исполнение обязанностей управляющей компанией, то она получит предписание. Жильцы при этом вправе затребовать перерасчета услуг по уборке парадных, которая не оказывалась должным образом.

Читайте также:
Где получить выписку из домовой книги и ее предназначение

Заключение

Итак, ответственность по уборке подъездов возлагается на управляющую компанию. Она обязана:

  • нанять персонал для уборки или обратиться к услугам подрядной организации;
  • обеспечить регулярную уборку подъездов, мусоропроводов, лестничных пролетов, клеток и маршей, лифтовых кабин, площадок и коридоров в соответствии с установленным графиком и перечнем работ;
  • управляющая компания, ТСЖ или ТСК, в зависимости от того, какая организация обслуживает общедомовое имущество, должна обеспечить должное санитарное состояние лестниц и парадных.

Уборка в подъезде имеет важное значение для жильцов, а вот УК этот процесс часто игнорируется. Если собственники жилья недовольны качеством производимых уборочных работ или их отсутствием, они вправе обратиться с претензией к управленцам или же в вышестоящие надзорные организации вроде Роспотребнадзора, госжилинспекции и пр.

При правильных действиях можно без труда привлечь нерадивую управляющую организацию к ответственности и добиться чистоты в подъездах МКД.

Ежедневное мытье полов на всех этажах и лестницах и другие новейшие сантребования к МКД

photoraidz / Depositphotos.com

С первого дня весны в РФ начнут действовать новые СанПиН о санитарном содержании поселений и эксплуатации помещений. В частности, ужесточена санитарная норма к частоте влажной уборки – с применением чистящих и моющих средств – в помещениях общего пользования МКД хозяйствующим субъектом, осуществляющим управление этим домом: с 1 марта 2021 года такая уборка должна проводиться ежедневно (Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 28 января 2021 г. № 3).

Напомним, что санитарных требований к частоте такой уборки ранее не было. Минимальный перечень работ и у слуг УК в МКД не требует какой-то специальной частоты уборки, как и Правила содержания общего имущества в МКД. Нет таких норм и в Правилах управления МКД, а п. 4.8.14 Правил и норм техэксплуатации жилфонда № 170 требует гораздо меньшего:

  • обметание окон, подоконников, отопительных приборов на лестничной клетке – не реже одного раза в пять дней;
  • обметание стены там же – не менее двух раз в месяц;
  • мытье лестничной клетки – не реже одного раза в месяц.

Чуть более строгие рекомендации представлены в МДК 2-04.2004 по содержанию и ремонту жилфонда (не обязательны к исполнению):

  • влажное подметание лестничных площадок и маршей нижних 2 этажей, а также мест перед загрузочными клапанами мусоропроводов – ежедневно;
  • влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 2-го этажа – раз в неделю;
  • мытье лестничных площадок и маршей – раз в месяц.

Как правило, частоту уборки определяют и в договоре управления МКД, однако ежедневная мойка всего дома – это очень высокий стандарт содержания жилья, который, как правило, не выходит за пределы МКД бизнес- или премиум-класса.

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

И поскольку в текущие тарифы на содержание жилья (для большинства МКД в РФ на сегодняшний момент) заложена совершенно иная норма “клининг”-труда, то в ближайшие месяцы можно ожидать волну ОСС по повышению тарифа на управление домом (а равно повышение “муниципальной” ставки для тех УК, которые работают по тарифам ОМСУ). При этом решение ОСС не может уменьшить частоту уборки – такое решение было бы ничтожно как противоречащее закону, следовательно, тариф на содержание жилья все-таки придется поднимать (кстати, в отличие от тарифов на коммунальные услуги, рост которых ограничен законом, тариф на содержание вправе расти быстро и бесконечно).

Какие еще “сюрпризы” управляющим компаниям, а также коммерсантам из МКД подкинули новые СанПиН? В частности:

  • земельный участок МКД – полив водой при температуре воздуха выше плюс 10°С, антигололедные мероприятия при температуре ниже 0°С;
  • влажная дезинфицирующая уборка мусороприемной камеры – не реже чем 1 раз в неделю, дезинфекция ствола мусоропровода – ежемесячно;
  • затопление, захламление, загрязнение подвалов и техподполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помещений – теперь еще и санитарное нарушение;
  • над, под и смежно с жилыми комнатами нельзя располагать огромное количество оборудования, как общедомового (например, щитки), так и частного (промышленное холодильное оборудование);
  • погрузка и разгрузка товаров для магазинов – встроенных, пристроенных либо встроено-пристроенных в МКД – возможна лишь с торцов, из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров и со стороны автомобильных дорог. Со стороны двора и входов в подъезды разгружать нельзя (то же самое требование продублировано в СП для магазинов);
  • УК (в качестве субъектов, осуществляющих водоснабжение и эксплуатацию систем водоснабжения, если применимо) должны осуществлять производственный контроль по программе контроля качества питьевой и горячей воды, разработанной и согласованной в соответствии с Правилами, установленными постановлением Правительства РФ от 6 января 2015 г. № 10;
  • после устранения аварий УК (как обеспечивающая эксплуатацию системы водоснабжения и обеспечивающая население питьевой и горячей водой, если применимо) должна промыть и продезинфицировать систему с обязательным лабораторным контролем качества и безопасности воды, причем промывка и дезинфекция сети считается законченной при соответствии качества воды сети гигиеническим нормативам;
  • температура горячей воды в местах водоразбора централизованной системы ГВС, по счастью, не изменилась, – не ниже плюс 60°С и не выше плюс 75°С;
  • мыть машины рядом с МКД, как и прежде, запрещено;
  • расстояния от МКД до мусорной площадки – не менее 20 м и не более 100 (правда, можно уменьшить расстояние до 7,5 м, но только на основании “результатов оценки заявки на создание места (площадки) накопления ТКО на предмет ее соответствия санэпидтребованиям”. Кратность обработки, вывоза, условия хранения ТКО на площадке, количество баков и т.п. регулируются отдельными требованиями. Мусор, оставшийся после погрузки ТКО в мусоровоз, убирает УК. Кстати, сам вывоз ТКО допустим исключительно в интервале с 7 утра до 23 вечера;
  • установлены требования к мусорным площадкам – независимо от видов мусоросборников (контейнеров и бункеров) площадки для ТКО должны иметь подъездной путь, твердое (асфальтовое, бетонное) покрытие с уклоном для отведения талых и дождевых сточных вод, а также ограждение. Наличие крыши над баками СанПиН не оговаривают. Площадки для крупногабаритных отходов, кроме того, должны иметь подъездной путь, твердое (асфальтовое, бетонное) покрытие с уклоном для отведения талых и дождевых сточных вод, а также ограждение с трех сторон высотой не менее 1 метра;
  • установлено, как УК должна собирать старые ртутные лампы.
Читайте также:
Зачем нужен акт согласования границ надела и как его составить

Отметим, однако, что к юридической силе рассматриваемого СанПиН есть вопросы:

  • СанПиН обязательны к исполнению, оценка их соблюдения будет проводиться в рамках санэпиднадзора, стало быть, они содержат обязательные требования;
  • при этом согласно ч. 1 ст. 3 Закона об обязательных требованиях, положения НПА, устанавливающих обязательные требования, должны вступать в силу либо с 1 марта, либо с 1 сентября соответствующего года, но не ранее чем по истечении 90 дней после дня официального опубликования соответствующего акта.

Между тем срок в 90 дней не выдержан, следовательно, СанПиН введены в действие с нарушением требований Закона об обязательных требованиях, имеющих более высокую юридическую силу.

Таким образом, можно ожидать некоторой судебной активности, связанной с моментом вступления новых СанПиН в силу и его действия.

Новый СанПиН 1.2.3685-21 о ежедневной уборке подъездов: как управляющей организации работать в новых условиях

В марте 2021 года управляющие организации и ТСЖ оказались ошарашены новостью о том, что согласно новому СанПиН 1.2.3685-21 требуется ежедневно проводить влажную уборку мест общего пользования. В такой ситуации состав работ по текущему содержанию существенно вырос (вместе с затратами управляющих организаций), а тариф на содержание остался прежним. Пытаемся разобраться с этим вопросом и найти решения.

Как часто мыли до СанПиН 1.2.3685-21 и как должны мыть после СанПиН 1.2.3685-21

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 исходит лишь из общей констатации обязанности управляющей организации осуществлять:
– сухую и влажную уборку тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;
– влажную протирку подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;
– мытье окон (п. 23).

При этом периодичность данных работ в обязательном минимуме установлена не была, однако она была установлена в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, где сказано, что:
– сухую уборку и мойку пола лестничных площадок и маршей, а также обметание пола и стен, подоконников, отопительных приборов и т.д. следует производить не реже чем через пять дней, а стен – не менее двух раз в год. Мокрую уборку всех поверхностей в этом случае необходимо выполнять не реже одного раза в месяц (п. 3.2.7);
– обметание окон, подоконников, отопительных приборов лестничных клеток – не реже 1 раза в 5 дней; стены – не менее 2 раз в месяц; мытье – не реже 1 раза в месяц (п. 4.8.14).

По сложившейся практике уборку мест общего пользования по факту мы делали чаще, чем это было установлено (потому что за 1 месяц отсутствия влажной уборки подъезд «зарастает» грязью).

С 1 марта 2021 года был введен в действие п. 126 СанПиН 1.2.3685-21, где указано, что в помещениях общего пользования многоквартирных жилых домов хозяйствующим субъектом, осуществляющим управление многоквартирным домом, должна проводиться ежедневная влажная уборка с применением моющих и чистящих средств.

Проблема в том, что формулировка «помещения общего пользования» очень широка, поскольку в силу пп. «А» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 к ним относятся:
– помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме;
– межквартирные лестничные площадки;
– лестницы;
– лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи;
– построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки;
– технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
– мусороприемные камеры, мусоропроводы;
– иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

Таким образом, чтобы исполнить данную норму на 100% нужно каждый день мыть каждый подъезд «сверху донизу» (и не только подъезд, но и все перечисленные выше объекты). Без изменения тарифа на текущее содержание выполнить эту норму в полном объеме – просто невозможно.

Ответственность за отсутствие ежедневной влажной уборки

Контроль за исполнение СанПиН осуществляет Роспотребнадзор, который (скорее всего) будет реагировать по п. 1 ст. 6.3 КоАП РФ («Нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения») с максимальной степенью ответственности от 10 до 20 тысяч рублей или административное приостановлением деятельности на срок до 90 суток.

С другой стороны, и Роспотребнадзор, и жилищная инспекция вправе дать предписание на ежедневную влажную уборку и контролировать ее через ст. 19.5 КоАП РФ («Невыполнение в срок законного предписания»).

Практика применения контролирующими органами ст. 7.23.3 («Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами») и п. 2 ст. («Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований») – выглядит довольно сомнительно, поскольку ни правила осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, ни лицензионные требования – не предполагают ежедневной влажной уборки.
Попробуем разобрать возможные сценарии действий управляющей организации в новых условиях.

Читайте также:
Как выписать бывшего мужа из квартиры после развода без его согласия

Вариант решения 1: не исполнять п. 126 СанПиН 1.2.3685-21

Итак, норму о ежедневной влажной уборке ввели, однако источников для финансирования расходов по данным работам – не предусмотрели (и отдельно на собственников эти затраты не возложили).

Поскольку норма новая, сказать, как именно сложится практика ее правоприменения – невозможно. Поэтому одним из сценариев является игнорирование п. 126 СанПиН 1.2.3685-21. Пока ситуация не прояснится, большинство управляющих организаций пойдут именно по такому пути. Проше и дешевле заплатить 10 тысяч рублей штрафа по п. 1 ст. 6.3 КоАП РФ, чем нести затраты по найму клининговой организации или расширению штата сотрудников (уборщиц).

С другой стороны, даже получив штраф (постановление о назначении административного наказания), его можно попытаться оспорить, что также позволит выгадать время, чтобы понять, как пойдет практика применения новой нормы. Наконец, можно оспорить в административном порядке сам п. 126 СанПиН 1.2.3685-21.

Вариант решения 2: исполнять п. 126 СанПиН 1.2.3685-21 формально

Раз обязанность осуществлять влажную уборку есть, то никуда от нее не деться. Нужно начинать мыть каждый день. В такой ситуации формальный подход будет предполагать влажную уборку проходных первых этажей подъездов многоквартирного дома, что отчасти позволит соблюсти требования п. 126 СанПиН 1.2.3685-21 и продемонстрирует жителям добросовестность действий управляющей организации (закон есть закон).

Вариант решения 3: поднимать тариф через общее собрание

Поскольку в договоре управления МКД была определена периодичность влажной уборки с одним графиком, а с 1 марта 2021 года государство ввело «новые правила игры», договор управления многоквартирным домом подлежит пересмотру на годовом общем собрании. Годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, т.е. в период с апреля по июнь (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).

На данном собрании управляющая организация может выйти к жителям с необходимостью утверждения новой редакции договора управления многоквартирным домом с новым тарифом, который должен быть достаточным для обеспечения ежедневной влажной уборке мест общего пользования в подъездах.

При этом собственники могут как проголосовать за такое решение, так и отказать управляющей организации в увеличении тарифа.

Вариант решения 4: поднимать тариф через решение органа местного самоуправления

Если управляющая организация представила свои расчеты на новый тариф и его обоснование, а собственники настаивают на том, чтобы тариф был низкий (полагая, что изменившийся правовой решим содержания мест общего пользования – это всего лишь предпринимательские риски управляющей организации), то на помощь можно позвать орган местного самоуправления.

Решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения (если жители не утвердили тариф на собрании) принимается органом местного самоуправления (городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти) (п. 4 ст. 158 ЖК РФ). Для того, чтобы подобное установление не было произвольным, орган местного самоуправления должен руководствоваться Методическими рекомендациями по установлению размера платы за содержание жилого помещения, утвержденными Приказом Минстроя России от 06.04.2018 № 213/пр.

В данном случае управляющая организация проводит общее собрание, фиксирует протоколом общего собрания факт отсутствия решения собственников на изменение тарифа и требует от органа местного самоуправления установить его с учетом особенностей благоустройства конкретного дома.

Позиция Роспотребнадзора
15.03.2021 г. Роспотребнадзор выпустил письмо № 02/4905-2021-23 «О применении СанПиН 2.1.3684-21», где дал общие пояснения по применению СанПиН 2.1.3684-21.

В частности, Роспотребнадзор указал, что:
– в части требования о проведении ежедневной влажной уборки с применением моющих и чистящих средств в помещениях общего пользования многоквартирных жилых домов в п. 126 СанПиН 2.1.3684-21 имеется техническая неточность;
– в адрес Территориальных органов Роспотребнадзора направлено методическое письмо в соответствии с которым при осуществлении надзорных мероприятий необходимо руководствоваться требованиями жилищного законодательства, а не СанПиН 2.1.3684-21;
– кроме того, Роспотребнадзором с целью единообразного применения подготовлены изменения в СанПиН 1.2.3684-2.

Конечно, письмо не является нормативным актом, а изменения в СанПиН 1.2.3684-2 мы пока еще не видели. Можно сказать, что само письмо издавалось Роспотребнадзором под некоторым давлением (потому что ежедневное мытье подъездов сильно всполошило коллег по цеху). Как именно будет применяться СанПиН 1.2.3685-21 мы скоро увидим по скалывающейся судебной практике, однако очевидно, что в конечном итоге за развитие благоустройства с ежедневным мытьем подъездов – заплатят сами жители.

Правила уборки подъезда в многоквартирном доме в 2021 году

Чистота является залогом не только красоты окружающего пространства, но и здоровья. Об этом знает каждый гражданин, знакомый с нормами гигиены. За порядок в собственной квартире мы отвечаем сами. Но на кого возлагается эта ответственность, если речь идет о подъезде многоквартирного дома? Согласно ст. 36 ЖК РФ, данная территория в 2021 году относится к общедомовой части. Поэтому обязательство по приведению подъезда в многоквартирном доме в пригодный для пользования вид, имеют не жильцы, а сторонние структуры.

Нормативная база

Законодательства, свидетельствующего о том, что за каждой парадной закрепляется своя уборщица, не имеется. На практике выходит, что один и тот же человек может заниматься обслуживанием одновременно нескольких участков. Если же такого специалиста и вовсе не имеется, это подразумевает нарушение действующих норм законодательства. Уборка лестничных клеток в многоквартирных домах должна осуществляться силами сотрудников, занимающих посты в управляющих или подрядных компаниях, с которыми заключены соответствующие соглашения.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-53-75 Москва; +7 (812) 425-62-06 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-31-96 Бесплатный звонок для всей России.

Читайте также:
Сколько нужно хранить платёжки ЖКХ

Вот несколько рядовых документов, обеспечивающих регламентирование уборки подъезда в многоквартирном доме в 2021 году:

  • правила технической эксплуатации жилого фонда, утверждение которых произошло в рамках Постановления №170 от 27.09.2003 г.;
  • правительственное российское Постановление №290 от 03.04.2013 г.;
  • ГОСТ 56192-2014 по управлению многоквартирными домами;
  • жилищный кодекс Российской Федерации;
  • постановление Госстроя РФ №170 от 27.09.2003;
  • приказ Госстроя №191 от 22.08.2000;
  • приказ Госстроя от 09.12.99 N 139.

В этих документах есть четкое описание того момента, кто, где, каким образом должен осуществлять мероприятия по уборке подъездов в многоквартирных домах. Как показывает практика, именно уборщица должна выучить эти нормы, чтобы исправно исполнять свои профессиональные обязанности.

Кто ответственный за уборку в подъездах многоквартирного дома?

В 2021 г. нормы ответственности за проведение уборки в многоквартирных домах практически не изменились. По-прежнему обязательство по приведению подъездов в надлежащий вид лежит на управляющей организации или товариществе собственников жилья, в зависимости от выбранной формы управления домом (ст. 36 ЖК РФ). Ответственность за приведение территории в пригодный для пользования вид несут сотрудники УК – уборщицы и их начальники (постановление Госстроя №170 от 27.09.2003 г.).

ГОСТ 56192-2014 позволяет заключать договорные соглашения с подрядными организациями. Уборка в этом случае производится специально назначенными лицами.

Что входит в уборку подъездов МКД?

Согласно законодательству, принятому правительственным аппаратом (постановление правительства №290 от 03.04.2013 г.), обязательства всех коммунальных служб включают в себя пункты по содержанию подъездов жилых помещений в должном виде. Так, несущие конструкции, элементы оборудования, технические, инженерные системы – все это должно быть осмотрено и обслужено своевременно. Из 36-й ст. ЖК РФ можно выделить несколько действий, которые непосредственно связаны с уборкой подъездов, находящихся в МКД:

  • проведение работ по сухой и влажной уборке в холлах;
  • поддержание в нормальном состоянии тамбуров и коридоров;
  • уход за кабинами и площадками лифтов;
  • мытье полов, ступеней лестниц, пандусов;
  • протирание пылевых осадков на оконных рамах;
  • избавление от пыли подоконников, лестничных конструкций, перил;
  • приведение в порядок шкафчиков, где расположены электрические счетчики;
  • чистка почтовых ящиков;
  • работа со слаботочными устройствами;
  • мытье дверных полотен, ручек;
  • чистка стекол;
  • проветривание лестничных клеток;
  • удаление грязи с приспособлений защитного характера.

Нормы уборки подъездов в многоквартирном доме в 2021 году

Если принимать во внимание 36-ю ст. ЖК РФ, можно отметить, что лестничные клетки – общее имущество собственников. С 03.04.2013 г. со стороны правительства произошло утверждение минимального перечня работ и услуг, которые нужны для обеспечения оптимального состояния совокупного имущества в МКД (постановление правительства №290). А начиная с 20.04.2013 этот документ стал юридически значимым, т. е. обрел законодательную силу. В нем и указаны общие правила, нормы проведения уборки подъезда многоквартирного дома.

Т. к. понятие чистоты у каждого индивидуума свое, образца по качеству уборочных работ, который мог бы стать единым, не имеется. Это связано еще и с тем, что почти все парадные находятся в разном исходном состоянии: новые многоквартирные дома отличаются свежим ремонтом, в то время как старые строения устарели и покрылись так называемой «пылью времен». Если хотите убедиться в том, что процесс прошел на должном уровне, после завершения уборки стоит проверить:

  • имеются ли следы мусора (окурки, упаковки из-под еды, банки из-под напитков);
  • есть ли крупные пылевые сгустки, лужи на полу, комки грязевых частиц;
  • присутствует ли неприятный запах от мусора, который начал портиться.

Если всего этого нет, считается, что нормы уборки подъездов многоквартирного дома соблюдены, а качество является надлежащим.

Периодичность проведения работ

В соответствии с приказом Госстроя от 09.12.99 N 139 и приложениями к нему, периодичность проведения тех или иных хозяйственных работ является законодательно регламентированной. Именно на него опираются уборщицы и уборщики, которые занимаются очисткой лестничных клеток, придомовых территорий, обслуживанием мусоропроводов, кабин лифтов в 2021 году.

График уборки подъездов в многоквартирном доме

Разумеется, уборщицам не настолько много платят, чтобы они имели время и желание круглосуточно намывать полы в одном подъезде многоквартирного дома. Поэтому для них приложением 3 приказа Госстроя от 09.12.99 N 139 установлен график, которого нужно придерживаться.

Вид работы Вид оборудования на лестничных клетках
оборудование отсутствует мусоропровод лифт лифт и мусоропровод
1 2 3 4 5
Влажное подметание лестничных площадок и маршей нижних трех этажей Ежедневно Ежедневно Ежедневно Ежедневно
Влажное подметание лестничных площадок и маршей выше третьего этажа 3 раза в неделю 3 раза в неделю 1 раз в неделю 2 раза в неделю
Влажное подметание мест перед загрузочными камерами мусоропроводов Ежедневно Ежедневно
Мытье пола кабины лифта Ежедневно Ежедневно
Влажная протирка стен, дверей, плафонов и потолков кабины лифта 2 раза в месяц 2 раза в месяц
Мытье лестничных площадок и маршей нижних трех этажей 2 раза в месяц 2 раза в месяц 2 раза в месяц 2 раза в месяц
Мытье лестничных площадок и маршей выше третьего этажа 2 раза в месяц 2 раза в месяц 1 раз в месяц 2 раза в месяц
Обметание пыли с потолков 1 раз в год 1 раз в год 1 раз в год 1 раз в год
Влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, оконных решеток, чердачных лестниц, шкафов для электросчетчиков и слаботочных устройств, почтовых ящиков 1 раз в год 1 раз в год 1 раз в год 1 раз в год
Влажная протирка подоконников, отопительных приборов 2 раза в год 2 раза в год 2 раза в год 2 раза в год
Мытье окон 2 раза в год 2 раза в год 2 раза в год 2 раза в год
Очистка металлической решетки и приямка. Уборка площадки перед входом в подъезд 1 раз в неделю 1 раз в неделю 1 раз в неделю 1 раз в неделю

К сведению

Прежде чем начинать паниковать по поводу отсутствия уборки подъездов в многоквартирном доме и составлять жалобы, следует ознакомиться с графиком. Возможно, уборщица не нарушает закон, а действует в соответствии с инструкциями. Более подробно они расписаны в законодательном акте №170 о правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда российского парламента, в постановлении №290 и в приказе Госстроя №139 от 09.12.99 .

Санитарная уборка подъездов в МКД

Проведение санитарной уборки подъездов в МКД необходимо для поддержания чистоты помещений, посещаемых большим количеством людей. К ним относятся и подъезды многоквартирных домов. Её целевое назначение – устранение возбудителей различных заболеваний, а также ликвидация условий для их последующего развития и размножения. Уборщица, проводящая санитарную уборку, должна иметь мед. книжку и подтверждение уровня квалификации.

Немаловажную роль играет выбор средств дезинфекции во избежание причинения ущерба общему имуществу и здоровью жильцов. Подлежат проведению СУ все поверхности помещения – полы, стены, потолки. Особое внимание уделяется окнам, подоконникам, дверным ручкам (от дверей, ведущих в кладовые, подсобные помещения). Тщательно протираются и дезинфицируются урны, баки с мусором. Если в подъезде вдруг завелись насекомые, он тоже подлежит дезинсекции путем обработки с использованием специальных препаратов.

Помимо этого, немаловажную роль играет эстетическая составляющая, за счет которой убранные лестничные клетки обретут опрятный вид и подчеркнут статус жильцов дома. Нормы проведения СУ в подъездах регламентируются соответствующим санитарным законодательством (Постановление № 191 от 22.08.2000 г.) и обязательны к соблюдению. В противном случае лица, ответственные за этот аспект, понесут ответственность, в виде штрафов и увольнения уполномоченных сотрудников.

Уборка лифтов

В 2021 году каждый день в лифте многоквартирного дома протирается пол, а два раза в месяц требуется очищать от грязи стены, плафоны, потолочные конструкции, двери. Нормы уборки лифтовых кабин и прочего оборудования оговариваются в правительственных постановлениях, рассмотренных в пункте «нормативная база».

Уборка лестниц

Уборка лестниц на первых трех этажах, как уже отмечалось, осуществляется ежедневно. Чистка лестничных клеток на всех этажах (начиная с четвертого) производится дважды в неделю. Нормы определяются государственными стандартами и санитарными правилами, рассмотренными ранее (приложение 3 приказа Госстроя от 09.12.99 N 139).

Оплата уборки подъездов в многоквартирном доме

Уборка общедомового имущества является одним из направлений жилищно-коммунального сектора, поэтому оплата за нее в 2021 году осуществляется совместно с внесением платы за пользование ЖКУ. Собственники нередко интересуются, откуда берутся установленные на уборку подъездов цены. Управляющие организации обосновывают получившуюся стоимость своими расходами на различные нужды.

  1. Наем сотрудников. Зарплата уборщиц должна составлять величину не меньшую, нежели прожиточный минимум. Поскольку каждая управляющая организация нанимает не одну-двух сотрудниц, а целый штат, из-за этого расходы увеличиваются.
  2. Закупка материалов. Сюда относятся моющие средства (порошки, гели, эмульсии), перчатки, тряпки, швабры, веники. Поскольку площади подъездо, нуждающиеся в уборке, немаленькие, на эти средства ежемесячно уходят внушительные суммы финансов.
  3. Оплата налогов, сборов, взносов в казну государства – немаловажная часть расходов управляющих компаний.
  4. Предоставление средств платежным агентам и системам.
  5. Компенсация услуг подрядных организаций.

За все это платят собственники квартир, то есть жильцы многоквартирных строений. Так и происходит формирование стоимости жилищно-коммунальных услуг.

Нормативы уборки в Москве

Нормы уборки для московских подъездов многоквартирных домов регулируются теми же принципами законодательства и подразумевают ту же периодичность, распространяясь по всей России – столице и регионам.

Когда и куда можно писать жалобу на плохую уборку в подъезде?

Если жильцы считают, что уборщица не может справиться с задачами, которые перед ней стоят, а также нарушает действующие законодательные нормы, они вправе создать жалобу начальству УК. Сначала это будет устная мера. Если результат нулевой, создается письменная жалоба. УО, получившая письменную претензию, в свою очередь, обязуется заняться организацией специальной комиссии в целях оценки качества уборки подъездов.

В жалобе нужно обязательно указать, что именно не устраивает жильцов дома, какие нормы нарушает сотрудник управляющей компании. Если комиссией, собранной специально в этих целях, будет подтверждено, что убрано плохо, организация обязуется принять меры по ликвидации недостатков, и сообщить о своих решениях собственникам. В процессе составления бумаги можно опираться на ст. 36 ЖК РФ, постановления №170, 191, 290.

Если отправленное письмо осталось без соответствующего ответа, следующая организация, в которую оформляется обращение – РОСПОТРЕБНАДЗОР. Если и после этого требования остались неудовлетворенными, необходимо сделать обращение в жилищную городскую или районную инспекцию. Скорее всего, на этом шаге вопрос будет решен в сторону жильцов. Если этого не произошло, единственная инстанция, которая может помочь – прокуратора.

Пошаговая инструкция и необходимые документы при подаче жалобы на плохую уборку

Для оформления заявительной бумаги с жалобой на плохую уборку в подъездах следует воспользоваться специальным образцом, ведь произвольно составленные претензии не могут быть приняты ни управляющей компанией, ни государственным жилищным надзором. Стандартная форма жалобы на плохую уборку в подъезде включает в себя следующие графы и пункты:

  • адресат, которому происходит направление претензионного письма;
  • сведения об обратившемся лице, включая обязательный контактный тел. для связи;
  • основная суть претензии со ссылками на действующие нормы закона;
  • предложение решений для разбирательства в ситуации и принятия мер;
  • роспись и дата.

Скачать образец жалобы на плохую уборку в подъездах многоквартирного дома можно здесь.

При необходимости к заявлению прилагаются другие бумаги в виде актов, заключений выездных комиссионных групп, государственной жилищной инспекции, российского потребительского надзора, санитарной эпидемиологической станции и т. д. Можно приложить и ряд фото, на которых отражено плачевное состояние общедомовой территории. Требуется обязательно отследить факт регистрации заявления и присутствия одного из экземпляров у вас на руках. Иначе обеспечить доказательство факта обращения в те или иные инстанции будет сложно.

Возможный исход жалобы

На практике бывают ситуации, когда УО не реагирует на жалобы и претензии со стороны жильцов. Это может обернуться для организации сплошным негативом. Ведь жильцы наделяются правом проведения общего собрания собственников и выбором иного способа управления домом. А также за ними закрепляется полномочие по обращению в ГЖИ, РОСПОТРЕБНАДЗОР, прокуратуру, администрацию города или района. В итоге ответственные лица могут быть уволены, а также допустимо проведение перерасчета по некачественно оказанным услугам.

Нюансы

Вот основные нюансы, которые предполагает уборка подъездов в российских МКД.

  1. Проведение уборки – полная ответственность управляющей организации или ТСЖ.
  2. Уборщица в процессе очищения подъездов опирается на нормы законодательства (график проведения уборочных работ).
  3. Недобросовестное исполнение обязанностей грозит увольнением.

Большое спасибо за статью и советы. Я проживаю в Санкт-Петербурге в МКД (16 этажей). У нас мытье лифтовых холлов и мест около мусоропровода по утвержденному графику производится 1раз в месяц. Теперь будем жаловаться, фотографировать грязные полы, добиваясь чистоты в подъезде.

не поверю ,что в таком городе что-то не убирается!это в нашей деревне ,дже за деньги ,поный…!

Зря не верите! приезжайте и увидите всё сами)). Дак ладно бы не мыли, мы и сами можем, но ведь деньги то за это гребут…

Не поверите! Но это факт!

Добрый день! А куда по нормам уборщицы должны сливать воду после уборки моп? Есть какой-то нормативный документ?

2 х этажный МКД. Написал претензию УК на то, что отсутствует уборка МОП. Получил ответ с ссылкой на Приказ № 139 Госстроя РФ. Ответ В зданиях 2 х этажей уборка МОП не предусмотрена. В таб. № 42 указана норма обслуживания от 2-5 оборуд.отсутствует 790 м2. А у нас пл. МОП 162 м2. УК права и обоснованно отказывает.

Уборка подъездов управляющей организацией

Не все собственники довольны качеством уборки подъездов своего дома. Кто-то говорит, что подъезд убирается только силами жильцов. У управляющих организаций на недовольство собственников всегда есть аргументы: нехватка средств, отсутствие сотрудников.

Подобная ситуация не должна складываться. Сегодня расскажем, кто ответственный за уборку подъездов МКД, какие нормы уборки существуют и как рассчитать стоимость уборки помещений общего пользования.

Кто должен убирать подъезды в МКД

Ещё несколько лет назад в подъездах многоквартирных домов собственники помещений убирались самостоятельно. Одни составляли график дежурств, другие нанимали для уборки подрядные организации.

Все изменилось с принятием постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Документ установил минимальный перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества.

Согласно ст. 36 ЖК РФ, к общему имуществу собственников помещений в МКД относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры и технические этажи.

Общее имущество многоквартирного дома нужно содержать в соответствии с требованиями законодательства РФ (п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Пункт 16 документа говорит, что надлежащее содержание общего имущества обеспечивается в зависимости от способа управления МКД.

Если у собственников помещений заключён договор с управляющей компанией или их дом обслуживает ТСЖ, ЖСК, иной потребительский кооператив – именно эти организации обслуживают общее имущество. При заключении договора с собственниками, управляющая организация должна утвердить перечень работ и услуг и размер платы за них (ст. 162 ЖК РФ). Уборка подъездов относится к расходам на содержание и ремонт общего имущества МКД.

Нормы уборки подъездов

В п. 23 ПП РФ от 03.04.2013 № 290 приведён перечень работ по содержанию помещений, входящих в общее имущество в МКД:

  • сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;
  • влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчётчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;
  • мытьё окон;
  • очистка от грязи систем защиты: металлический решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов;
  • проведение дератизации и дезинсекции.

Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 говорит, что управляющая компания должна обеспечить:

  • требуемое санитарное состояние лестничных клеток;
  • одновременное проветривание лестничных клеток нижнего и верхнего этажей через открытые форточки, окна, фрамуги или вентиляционные каналы.

График работ по содержанию лестничных клеток составляется согласно п. 3.2.7 постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Периодичность уборки подъездов

В Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, которое было утверждено Госстроем РФ, в Приложении 1 приводится перечень работ по уборке подъезда с периодичностью их выполнения.

Управляющие организации должны ежедневно делать влажное подметание лестничных площадок и маршей нижних 2 этажей. Еженедельно – влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 2-го этажа.

Каждый день нужно подметать влажным веником места перед загрузочными клапанами мусоропроводов и мыть полы кабины лифта.

Лестничные площадки и марши моют ежемесячно, ежегодно (обычно весной) моют окна, влажной тряпкой протирают стены, двери, плафоны на лестничных клетках, подоконники, отопительные приборы, оконные решетки, чердачные лестницы, шкафы для электросчетчиков, слаботочные устройства и почтовые ящики.

Интересно, что регионы также могут принять нормативный акт, в котором будет прописана частота уборки подъездов. Например, в Москве это постановление Правительства Москвы от 04.06.1996 № 465-ПП.

Согласно указанному документу частота уборки подъездов в МКД Москвы зависит от типа оборудования, расположенного в подъезде.

В подъездах, где есть лифты и мусоропроводы, управляющая организация:

  • ежедневно подметает мокрым веником или щёткой клетки и марши первых двух этажей и зону у загрузочного клапана мусоропровода, моет пол кабины лифта;
  • раз в неделю подметает мокрым веником или щёткой лестничные клетки и марши третьего и последующих этажей;
  • один раз в месяц моет лестничные клетки и марши;
  • два раза в месяц стены, двери и потолок кабины лифта протирает влажной тряпкой.

Если подъезд оборудован только лифтом, периодичность работ остаётся прежней. Из списка работ исключается уборка зоны мусоропровода.

Когда в подъезде нет лифта, но есть мусоропровод, периодичность уборки меняется. Ежедневно подметаются мокрым веником или щёткой лестничные клетки и марши двух первых этажей. Два раза в неделю подметаются мокрым веником или щёткой клетки и марши третьего и последующих этажей. Не реже двух раз в месяц моются лестничные клетки.

Для уборки самих мусоропроводов есть отдельный график:

  • ежедневно мусороприёмные камеры очищаются от мусора, осуществляется их уборка и мытьё сменных мусоросборников;
  • один раз в неделю убираются загрузочные камеры мусоропроводов;
  • один раз в месяц проводится профилактический осмотр мусоропроводов;
  • один раз в месяц моется шибер мусоропровода и нижняя часть его ствола, проводится дезинфекция и очистка всех элементов ствола мусоропровода и дезинфекция мусоросборников;
  • по мере необходимости устраняются засоры мусоропровода.

Если в подъезде нет ни мусоропровода, ни лифта, количество работ заметно уменьшается, а периодичность выполнения возрастает. В таком случае ежедневно придётся подметать мокрым веником или щёткой лестничные клетки и марши двух верхних этажей. Два раза в неделю нужно провести такие же работы на третьем и последующих этажах. И не реже двух раз в неделю – помыть лестничные клетки и марши.

Существуют и такие виды работ, которые выполняются независимо от типа оборудования в подъезде. Например, один раз в год управляющей организации нужно мыть окна, убирать площадку у входа в подъезд, очищать приямок, металлическую решетку и протирать влажной тряпкой стены, чердачные лестницы, оконные решетки, двери, плафоны на лестничных клетках, почтовые ящики, шкафы для электросчётчиков, слаботочные устройства.

Два раза в год управляющая организация должна обеспечить обметание пыли с потолков, влажную уборку подоконников и радиаторов отопления.

Расчёт стоимости уборки подъездов

Собственники спрашивают откуда взялась цена на уборку подъезда. Управляющая организация должна уметь обосновать стоимость услуги.

Для уборки подъезда управляющей организации нужно:

1. Нанять сотрудников.

Заработная плата технического персонала первого разряда должна быть не ниже прожиточного минимума. Для определения тарифной ставки, которая понадобится на зарплату сотрудника, управляющей организации следует брать величину прожиточного минимума за второй квартал текущего года и индексировать её на плановый индекс роста потребительских цен.

Также нельзя забывать о начислениях компенсирующего характера, уплате страховых взносов и отраслевых целевых платежей, годовом балансе рабочего времени и нормативном коэффициенте невыхода рабочего персонала.

2. Закупить материалы.

Моющие средства, тряпки, перчатки управляющая компания может использовать недорогие, но площадь общего имущества не сравнится с квартирой, которую собственник убирает самостоятельно. Поэтому стоит объяснить жильцам, что на материалы ежегодно уходит крупная сумма денег.

3. Оплатить налоги.

4. Заплатить платёжным агентам.

Все платежи проходят через банки, почту или другие платёжные системы. Как правило, они берут комиссию за перевод платежа.

5. Оплатить подрядным организациям услуги ведения лицевых счетов, подготовки платёжных документов и их доставки до жильцов.

Для расчёта тарифа в первую очередь определите площадь, которую предстоит убирать. Она равна площади мест общего пользования, указанной в техническом паспорте.

Расчёт можно выполнить разными методами. Самый простой – метод единичных расценок: умножьте уборочную площадь на периодичность работ, и вы получите годовой объём услуг в натуральном выражении.

Затем для получения годовой стоимости услуг умножьте годовой объём услуг на единичную расценку. В качестве основы для единичной расценки рекомендуем использовать сборник «Стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме», разработанный Центром муниципальной экономики и права.

Последний шаг – расчёт тарифа. Для этого полученную годовую стоимость работ разделите на сумму жилой и нежилой площадей и на двенадцать месяцев.

Что будет, если УО плохо убирает подъезды

Первое негативное последствие некачественной уборки – недовольство жильцов. Сначала жильцы предъявляют управляющей организации устные претензии. Если их не слышат, начинают подавать письменные жалобы в УО.

Если управляющей организации поступает письменная претензия, она должна организовать специальную комиссию для оценки качества уборки подъездов. Если комиссия подтвердит, что подъезды убраны плохо, УО должна принять меры по устранению недостатков и сообщить об этом собственникам.

Бывает и так, что УО не реагирует ни на устные, ни на письменные жалобы жильцов. Это может обернуться для неё негативно:жильцы проведут ОСС и выберут другой способ управления МКД или обратятся в ГЖИ, Роспотребнадзор, прокуратуру, городскую или районную администрацию.

Контролирующий орган на основе жалоб собственников вправе провести внеплановую проверку. Если будет доказано, что нарушения в работе УО имеются, ей выдадут предписание об устранении нарушений. В том числе могут обязать сделать перерасчёт по тем видам услуг, которые оказаны некачественно.

В интересах управляющей организации исправить все недочёты, указанные в предписании, точно в срок.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: