Перевод жилого помещения в нежилое: условия и порядок

Перевод жилого помещения в нежилое: условия и порядок

Перевод помещения из одной категории в другую имеет ряд нюансов, которые следует учитывать при проведении данной процедуры. Ранее в статье мы рассматривали особенности перевода жилого помещения в нежилое.

Вопрос перевода нежилого помещения в жилое зачастую актуален в ситуациях, когда приобретается в собственность нежилое помещение на последнем техническом этаже многоквартирного дома, поскольку использовать такое имущество в коммерческих целях затруднительно. С какими сложностями можно столкнуться и как их избежать расскажем на примере одного дела.

Так жительница Санкт-Петербурга захотела осуществить перевод нежилого помещения, расположенного на техническом семнадцатом этаже многоквартирного жилого дома, в квартиру.

В рамках предусмотренной действующим законодательством процедуры собственник обратился в проектную организацию, которая разработала проект переустройства нежилого помещения на основании: Кадастрового паспорта и Технического паспорта ГУП ГУИОИ ПИБ Фрунзенского района, санитарно-эпидемиологического экспертного заключения Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека о соответствии помещения санитарно-эпидемиологическим нормам, письма МЧС России ГУ министерства РФ по делам ГО и ЧС по г. Санкт-Петербургу о соответствии помещения пожарным нормам.

Следующим шагом стало обращение в Межведомственную комиссию Фрунзенского района города Санкт-Петербурга с заявлением о согласовании проекта переустройства нежилого помещения с дальнейшим переводом его в жилой фонд.

Однако в согласовании собственнику было отказано по причине несоответствия нежилого помещения требованиям пунктов 7.1.12, 7.2.15 СНиП 31-01-2003 Свода правил «Здания жилые многоквартирные, актуализированная редакция» (далее – СНиП 31-01-2003), пунктов 6, 9, 6.11, 6.13, 7.4, 7.5 СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (далее – СНиП 21-01-97). А также в связи с несоответствием проектной документации требованиям пункта 14 Постановления Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Не согласившись с отказом, собственник нежилого помещения обратилась с административным иском к Администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга с требованием признать незаконным отказ в согласовании проекта переустройства нежилого помещения с дальнейшим его переводом в жилой фонд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5.21 СНиП 21-01-97 “Пожарная безопасность зданий и сооружений” многоквартирные жилые дома по функциональной пожарной опасности относятся к классу Ф1.3; производственные и складские здания, сооружения и помещения – к классу Ф5.

Пунктом 6.11 СНиП 21-01-97 предусмотрено, что части здания различной функциональной пожарной опасности, разделенные противопожарными преградами, должны быть обеспечены самостоятельными эвакуационными выходами.

В соответствии с пунктом 6.13 СНиП 21-01-97 не менее двух эвакуационных выходов должны иметь этажи зданий класса Ф1.3 при общей площади квартир на этаже, а для зданий секционного типа – на этаже секции – более 500; при меньшей площади (при одном эвакуационном выходе с этажа) каждая квартира, расположенная на высоте более 15 м, кроме эвакуационного должна иметь аварийный выход по 6.20 СНиП 21-01-97.

При этом нежилое помещение административного истца имеет аварийный выход, соответствующий подпункту “а” пункта 6.20 СНиП 21-01-97 (имеет выход на балкон с глухим простенком не менее 1,2 м от торца балкона до оконного проема). Выходы из всех помещений данного технического этажа организованы в один коридор, ведущий к единственной лестничной клетке на этаже.

Таким образом, помещения , расположенные на техническом этаже многоквартирного дома, являются частями здания различной функциональной пожарной опасности, в связи с чем для перевода нежилого помещения в жилое помещение необходимо наличие двух самостоятельных эвакуационных выходов.

Поскольку в данном случае это правило не соблюдено, то в случае перевода в жилое, спорное помещение не будет соответствовать требованиям пункта 6.11 СНиП 21-01-97, пунктов 7.1.12, 7.2.15 СНиП 31-01-2003 .

Кроме того, суд первой инстанции указывает, что согласно пункту 17 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года №47 (далее Положение), доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

При этом спорное нежилое помещение расположено на техническом семнадцатом этаже многоквартирного жилого дома, а последним этажом, доступ на который обеспечен лифтом, является именно 16 этаж жилого дома, на котором расположены жилые помещения.

Обращение Истца в Судебную коллегию по административным делам Санкт-Петербургского городского суда и в Третий кассационный суд общей юрисдикции также не дали положительных результатов, решение суда первой инстанции было оставлено в силе.

Помог разобраться в сложившейся ситуации Верховный суд РФ, который Определением от 14 апреля 2021 г. №78-КАД21-2-КЗ отменил, обжалуемые собственником нежилого помещения, судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.

Верховный суд РФ указывает, что судами не учтено следующее:

«..Согласно пункту 17 Положения доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

Нежилое помещение расположено на техническом (семнадцатом) этаже многоквартирного жилого дома. Последним этажом, доступ на который обеспечен лифтом, является 16-й этаж, расположенный под техническим (семнадцатым) этажом.

С учетом того, что подъем с 1-го до 16-го этажа осуществляется с помощью лифта, а доступ на 17-й технический этаж обеспечен лестницей, то подъем на один этаж по лестнице не противоречит указанному нормативному акту.

Под помещениями общественного назначения понимаются учреждения и предприятия общественного назначения, размещаемые в жилых зданиях, которые могут быть встроенными и встроенно-пристроенными (пункт 7.1.1 СП 31-107-2004), размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений в зданиях класса Ф1.3 допускается в подвальном, цокольном, первом, втором (в крупных и крупнейших городах) и в третьем этажах многоквартирного жилого здания, при этом помещения жилой части от общественных помещений следует отделять противопожарными перегородками не ниже 1-го типа и перекрытиями не ниже 3-го типа (в зданиях степени огнестойкости I – перекрытиями 2-го типа) без проемов (пункт 7.1.12 СНиП 31-01-2003).

Межквартирные лестничные площадки, коридоры, технические этажи, лифты, лифтовые и иные шахты, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ являются общим имуществом многоквартирных домов и не могут быть отнесены к помещениям общественного назначения.

Читайте также:
Как разделить земельный участок на два участка

Вместе с тем суды не выяснили наличие на техническом этаже помещений общественного назначения.

Также суды указали на нарушение требования пункта 6.11 СНиП 21-01-97, которым предусмотрено, что части здания различной функциональной пожарной опасности, разделенные противопожарными преградами, должны быть обеспечены самостоятельными эвакуационными выходами.

Суды исходили из того, что помещения, расположенные на техническом этаже, являются частями здания различной функциональной пожарной опасности: жилые многоквартирные дома – класс функциональной пожарной опасности Ф1.3, производственные и складские здания, сооружения и помещения (для помещений этого класса характерно наличие постоянного контингента работающих, в том числе круглосуточно) – класс Ф5, в связи с чем для перевода нежилого помещения административного истца в жилое помещение необходимо наличие двух самостоятельных эвакуационных выходов.

В настоящее время на техническом этаже уже имеются жилые и нежилые помещения, из которых выходы организованы в один общий коридор, при этом изолированных эвакуационных выходов они не имеют, а возможность оборудовать этаж вторым самостоятельным эвакуационным выходом отсутствует.

Вывод судов о том, что для рассматриваемого помещения необходимо обустройство не менее двух эвакуационных и одного аварийного выходов, противоречит требованиям пожарной безопасности. ».

Кроме того, суды в нарушение статьи 84 КАС РФ не дали оценку сообщению ГУ МЧС по г. Санкт-Петербургу от 21 июля 2016 г. об отсутствии отступлений от требований пожарной безопасности в представленной проектной документации по объекту «Проект перепланировки помещения с переводом в жилой фонд.

Определение Верховного суда РФ от 14.04.2021 №78-КАД21-2-К3 представляет практический интерес, как судебный акт, в котором, по сути, высказывается мнение суда о недопустимости создания препятствий в процессе осуществления собственниками помещений в МКД права на изменение категории помещения.

При этом Верховный суд РФ делает акцент на том, что суды при принятии решения по данной категории дел должны принимать в учет фактические обстоятельства, а не подходить к разрешению вопроса формально.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь .

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей

Подписка на рассылку

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц – от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);

б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;

в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);

е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;

ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);

Читайте также:
Как проводится операция по покупке недвижимости и какие документы нужны

з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;

и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;

к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

Статья 5.62. Дискриминация

3.Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его пола, расы, цвета кожи, национальности, языка, происхождения, имущественного, семейного, социального и должностного положения, возраста, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, – влечет наложение административного штрафа на на юридических лиц – от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

Перевод нежилого помещения в жилое: тонкости

Есть многоквартиный девятиэтажный дом. Со второго по девятый этаж жилые квартиры. Первый этаж – нежилые помещения, под первым этажом находится паркинг. Как перевести первый этаж в жилой фонд?

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение в многоквартирном доме (МКД) осуществляется в соответствии с гл. 3 Жилищного кодекса РФ с соблюдением конституционных гарантий, защищающих право собственности.

Согласно ч. 1 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Согласно ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения предоставляет заявление о переводе помещения.

Требования, о соблюдении которых говорится в ч. 4 ст. 22 ЖК РФ, содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Таким образом, право перевода нежилого помещения в жилое помещение принадлежит собственнику, который не может быть произвольно лишен собственности. Собственник должен обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения с соответствующим заявлением и представлением доказательств, подтверждающих отсутствие условий, перечисленных в ч. 4 ст. 22 ЖК РФ.

Гораздо сложнее это сделать жителям дома. Если такое желание изъявили жители МКД, то им сначала надо провести переговоры с собственником нежилых помещений о возможности выкупить их. В случае согласия провести общее собрание собственником помещений в МКД с повесткой дня о выкупе нежилых помещений на 1-м этаже с последующим переводом в жилые в следующем порядке.

Согласно п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, правомочно (имеет кворум):

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Согласно ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренное п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принимается:

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

И хотя в п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ говорится о принятии решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, но при этом отсутствует запрет о переводе нежилого помещения в жилое помещение, то, полагаю, при отсутствии закона, относящего к компетенции общего собрания собственников помещений принятие решения о переводе нежилого помещения в жилое помещение, можно применить аналогию закона (ст. 6 ГК РФ).

Не исключен судебный спор с органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ), который вряд ли рискнет на принятие решения, прямо не предусмотренное законом.

В правовых базах судебного решения по делу со схожей ситуацией не найдено.

Читайте также:
Как получить участок в аренду у администрации

Управление многоквартирным домом

Конституция РФ закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. В данной статье попытаемся сформулировать понятие «управление многоквартирным жилым домом», определим условные критерии выбора способа управления многоквартирным домом и обозначим договорные связи при каждом способе управления.

Что есть управление многоквартирным домом?

Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя этой области деятельности посвящен целый раздел. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Признаки управления многоквартирным домом:

Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.

Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;

управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме либо лицом, привлеченным собственниками.

Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

  • Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

осуществляет управленческую и организационную работу;

обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект) или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Как выбрать способ управления домом?

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Критерии (условные) выбора способа управления домом:

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

Непосредственное управление

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):

Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.

Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.

В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

Рис. 1. Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме

Заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности

Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ЖСК (рис. 2):

Читайте также:
Как составить предварительное соглашение купли-продажи дома с землей

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ЖСК, в договоре управления.

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ЖСК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ЖСК).

Рис. 2. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ЖСК от имени всех собственников помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ЖСК

Управление управляющими организациями

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Договоры с организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).

Рис. 3. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме

Таким образом, существующее жилищное законодательство достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Наталья Габрусь,
Лекс-Консалтинг (Тюмень)
Консалтинговая группа «Лекс»
Опубликовано в журнале “ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера”, №6, июнь 2006 г.

Как жильцам выбрать способ управления домом?

В домах, где все помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, стало обязательным проведение открытого конкурса для выбора управляющей организации. Но если в доме большая часть помещений находится в частной собственности, жильцы могут сами выбрать способ управления. Как понять, какой из них окажется подходящим и повлияет ли он на размер платы за жилищно-коммунальные услуги?

В январе 2020 г. был изменен порядок выбора управляющей организации для многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности 1 . Теперь для ее избрания стало обязательным проведение открытого конкурса. Ранее для «полностью государственных» домов подобное требование отсутствовало. Проведение конкурса было обязательным лишь для домов, в которых только часть площади помещений, но при этом более 50%, находилась в государственной или муниципальной собственности.

Вместе с тем затронутые изменениями ситуации сейчас редки. Обычно в многоквартирных домах большая часть помещений находится в частной собственности. Поэтому жильцы могут выбрать способ управления домом на общем собрании собственников помещений.

Что значит управление многоквартирным домом?

Управление осуществляется в отношении любого дома – как дачного, так и городского многоэтажного со сложнейшими инженерными коммуникациями. Управление многоквартирным домом строго регламентировано и должно обеспечивать бесперебойное снабжение жильцов коммунальными ресурсами, надлежащее и своевременное проведение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту.

Какие возможны способы управления многоквартирным домом?

Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

  • непосредственное управление собственниками помещений в доме;
  • управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.

Что такое непосредственное управление домом собственниками помещений и при каких условиях оно возможно?

Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным. Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.

Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.

Как управляют домами товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы?

Данный способ управления распространен и подробно регламентирован законом. Товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив – это юридические лица, предназначенные для содержания домов.

Структура этих организаций включает три звена:

  • общее собрание – собирается не реже одного раза в год, задает основные стратегические направления эксплуатации дома, определяет бюджет, избирает персональный состав правления;
  • правление – призвано решать текущие вопросы управления домом и контролировать деятельность председателя; членами правления могут стать лишь собственники помещений в доме;
  • председатель правления – исполняет решения общего собрания и правления, распоряжается денежными средствами организации, заключает сделки, контролирует эксплуатационные работы и руководит работниками.

Товарищество и кооператив могут сами нанимать обслуживающий дом технический персонал или привлечь для этих целей стороннюю организацию (такие организации условно именуются «эксплуатирующими»).

Также товарищество и кооператив могут передать основную часть своих функций управляющей организации. В этом случае получается некий симбиоз двух способов управления домом. При таком решении значение товарищества (кооператива) уменьшается, но не нивелируется. Его органы вправе контролировать деятельность управляющей организации и при наличии оснований могут расторгнуть с ней договор или изменить его.

Данный способ управления домом предполагает высокую степень самоорганизации собственников помещений. Они сами должны избрать лиц, ответственных за расходование собранных денежных средств и надлежащее содержание дома, и контролировать исполнение ими своих обязанностей.

Как управляет домом управляющая организация?

Такой способ управления наиболее распространен. Обязанности по управлению домом исполняет специализированная организация, имеющая лицензию на этот вид деятельности. Она может быть избрана собственниками помещений на общем собрании на срок до пяти лет.

Если в доме способ управления не избран, например в новостройке собственники не приняли такое решение или прежняя управляющая организация прекратила деятельность, орган местного самоуправления должен организовать открытый конкурс для выбора управляющей организации.

Преимущества данного способа управления домом в том, что эту деятельность организация осуществляет на профессиональной основе (что, впрочем, не всегда синонимично понятию «управлять качественно»). Недостатки – в ограниченных возможностях жильцов контролировать деятельность управляющей организации.

Собственники вправе сменить не устраивающую их управляющую организацию на новую. Но это сопряжено со значительными затруднениями: необходимо консолидироваться, чтобы организовать и провести общее собрание, набрать кворум и нужное количество голосов. Придется думать, как обеспечить передачу функций по управлению домом новой управляющей организации и при этом минимизировать неизбежные издержки переходного периода.

Стоит оговориться, что именно для устранения недостатка контроля со стороны собственников за деятельностью управляющих организаций законодатель ввел орган по представлению их интересов – совет многоквартирного дома. Он избирается из числа собственников, не подлежит регистрации и призван выступать посредником при взаимодействии жильцов с управляющей организацией.

(Как отстаивать свои права в споре с УК об отключении воды, отопления или электричества, уборке придомовой территории, оплате коммунальных услуг и о решении общего собрания собственников – читайте в публикации «Управляющая компания vs жильцы».)

Зависит ли размер платы за жилищно-коммунальные услуги от способа управления домом?

Прежде всего стоит уяснить, из чего состоит плата за жилищно-коммунальные услуги.

1. Плата за коммунальные услуги – это деньги, которые предназначаются ресурсоснабжающим организациям, поставляющим воду, электрическую энергию, газ и т.п. Тарифы на эти ресурсы регулируются государством, и их размер не зависит от способа управления домом и решений управляющих организаций или собственников.

Деньги за коммунальные услуги могут перечисляться управляющей организации или товариществу собственников жилья (кооперативу). Это происходит в случае, если собственники помещений не заключили с ресурсоснабжающей организацией прямой договор. Но даже тогда управляющая организация является не конечным, а лишь «транзитным» получателем этих денег.

(В статье «Придется ли платить больше за коммунальные услуги, если счетчик в квартире вышел из строя?» читайте об ответственности потребителя за ненадлежащую эксплуатацию приборов учета, необеспечение их сохранности и своевременной замены. А автор материала «Замена счетчика: как не стать жертвой мошенника» объяснил, как должны проводиться поверка счетчиков и их замена и что собственнику квартиры делать, чтобы не пришлось платить за коммунальные ресурсы по нормативу, который во много раз превышает реальный объем потребления.)

2. Сравнительно новым видом платы являются взносы на капитальный ремонт. Их минимальный размер определяют государственные органы, а собственники вправе на общем собрании увеличить (но не уменьшить) установленный тариф. Получателем этих денег является либо региональный фонд капитального ремонта, либо управляющая организация (товарищество, кооператив) – второе возможно лишь тогда, когда общим собранием собственников принято решение о формировании фонда капитального ремонта на собственном счету.

Таким образом, размер тарифа, как правило, не зависит от способа управления домом. Но при более приближенных к жильцам способах управления у них есть возможность относительно свободно распоряжаться собранными средствами.

(О том, как эффективно использовать денежные средства, собранные на капремонт, читайте в статье «О чем спорят управляющие компании и жильцы?»; в каких случаях разрешено не платить за капремонт и кому дано право на льготы – в публикации «Жильцы вправе влиять на решения о проведении и об оплате капремонта».)

3. Плата за содержание и ремонт общего имущества – это те средства, которые получают управляющие домами организации за свои услуги. Управляющие коммерческие организации при нормальном экономическом положении должны получать прибыль от выполнения ими работ и оказания услуг. Товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями и все полученные средства должны расходовать на нужды дома и организацию собственной деятельности. Однако это не означает, что от способа управления домом зависит размер тарифов на содержание и текущий ремонт. Основными факторами, влияющими на размер платы, являются: состояние дома, особенности его эксплуатации и хозяйственная эффективность деятельности по управлению им. И при выборе способа управления домом собственникам следует учесть эти факторы.

Не так давно размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливался государством. Теперь органы госвласти и местного самоуправления определяют тарифы лишь для субсидиарного применения – на случай, если общее собрание собственников не установило размер такой платы. Впрочем, во многих домах, которые управляются большими управляющими компаниями, она часто равна установленным муниципальным тарифам.

(В статье «Долг за жилищно-коммунальные услуги может образоваться даже у исправного плательщика» вы прочитаете о том, что такое случается из-за неверных расчетов управляющих домами организаций. Автор рассказывает, почему человек может узнать о задолженности только после списания денег с его счета и что делать, чтобы 50% от зарплаты не пошли на уплату платежей, начисленных по ошибке.)

1 Федеральный закон от 28 января 2020 г. № 4-ФЗ «О внесении изменений в статьи 161 и 163 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Может ли управляющая компания управлять домом совместно с ТСЖ: правовые основания и виды договоров

Если дом включает в себя больше 30 квартир, то жильцам нужно выбрать тип управления имуществом. ТСЖ (товарищество собственников жилья) выступает одним из самых популярных способов. Но немалым спросом пользуется и УК (управляющая компания). Возможно ли объединение этих двух форм управления недвижимостью? Попробуем разобраться в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Правовые основания УК распоряжаться домом при наличии ТСЖ

Поскольку товарищество считается некоммерческой организацией, выступать в роли УК оно не может. Товарищество может нанимать персонал для обслуживания дома. Но есть некоторые причины, почему требуется УК:

  • УК являются хорошо отлаженным и проверенным механизмом.
  • В штате таких компаний есть грамотные профессионалы.
  • Есть возможность контроля УК при помощи государственных систем и законов.
  • Члены ТСЖ далеко не всегда способны компетентно управлять домом.

Собственникам нужно сделать выбор: распоряжаться будет ТСЖ, УК, ТСН, ЖСК (ч. 2 ст. 161 ЖК). В соответствии с этой же частью ст. 161 собственники дома не могут выбрать сразу 2 способа управления.

Но присутствует один нюанс. В ЖК РФ в ст. 162 ч.2 присутствует утверждение, которое разрешает выбрать юридически один метод управления, но фактически реализовать два. В статье сказано, что по договору управления УК по задаче от второй стороны на протяжении срока договора обязуется исполнять работы и оказывать услуги по распоряжению домом, обеспечению коммунальных услуг и т.п.

При этом всем, другой стороной соглашения могут выступать не просто собственники квартир, но и орган правления ТСЖ. То есть владельцы недвижимости могут через товарищество подписать договор с УК, по факту получив для управления ТСЖ плюс УК. И нарушением закона это не будет.

Когда возможно привлечение для распоряжения домом сторонней организации?

Возможность того, что управляющая компания управляет домом при наличии ТСЖ, предусматривается в ч. 2 ст. 162 ЖК. Но здесь следует сказать, что договор распоряжения многоквартирным домом, который подписывается между управляющей компанией и ТСЖ, не следует путать с соглашением об обслуживании, который заключается между этими же сторонами. Эти случаи рассмотрим подробнее ниже.

Виды договоров между этими структурами

Действующий закон предусмотрел 2 типа соглашений, которые можно заключать между УК и ТСЖ:

  • Подряда (его положения регулируются гл. 37 ГК).
  • Возмездного оказания услуг по распоряжению домом, который заключается в порядке, предусмотренным ст. 161 ЖК РФ.

Оба соглашения подписываются в письменной форме председателем товарищества.

Непременными условиями выступают:

  • Платность (указывается цена или способ ее определения).
  • Срочность (указание срока действия).
  • Виды услуг следует четко указать.

На обслуживание

При этом варианте товарищество не отдает функцию правления домом сторонней компании. Товарищество имеет возможность передать компании только отдельные функции или обязанности по своему усмотрению. Например, услуги по осуществлению ремонта и по содержанию общего имущества.

Так, управляющая компания получается выступает в качестве подрядной организации. При этом варианте соглашения товарищество:

  • Распоряжается домом.
  • Проводит текущий сервис, ремонт и содержание имущества из общей собственности.
  • Обеспечивает коммунальные услуги.
  • Претензии к качеству сервиса владельцами недвижимости предъявляются в адрес ТСЖ (как и куда жаловаться на ТСЖ?).

Особенности для УК:

  • не имеет полномочий на управление домом и не собирает средства на распоряжение, потому их и не тратит;
  • получает оплату по договору услуг (по гл. 39 ГК).

Условия и цена соглашения устанавливаются по взаимосогласию сторон (ТСЖ и УК). Товарищество подписывает соглашение на базе решения управленческого органа, согласно с годовой сметой. Так, все недовольства по качеству сервиса, управлению и содержанию недвижимости, штрафы и иные меры наказания за нарушение норм ЖК предъявляются к товариществу.

Взносы на обслуживание и ремонт имущества из общей собственности закрепляет общее решение на собрании членов товарищества по годовой смете. Сумма взноса устанавливается равным для каждого собственника помещений в МКД, вне зависимости от наличия членства в товариществе.

На управление

Этот тип соглашения между сторонней управляющей организацией и ТСЖ позволяет целиком переложить обязанности правления с ТСЖ на УК наряду с обязанностями по текущим ремонтам, обслуживанию, предоставлению коммунальных услуг.

В итоге взаимоотношения появляются между сторонней организацией и собственниками. Хотя по факту собственники не считаются стороной договора. Но претензии к качеству услуг они предъявляют УК, поскольку договором управления закрепляются их обязанности и права. При этом способе управления ТСЖ:

  • Не собирает деньги с владельцев жилья на обслуживание дома.
  • Не распоряжается деньгами, полученными от владельцев недвижимости.
  • По факту органы правления ТСЖ бездействуют, т.к. функции правления переданы сторонней управляющей организации.
  • Председатель и правление только контролируют действия управляющей компании и могут разрывать договор.
  • Оплата труда председателя и правления может производиться на базе решения общего собрания членов товарищества. Но т.к. они не входят в список работников УК, то это условие требуется прописать в договоре правления.

Длительность этого соглашения в жилищном законодательстве не определяется, потому его можно заключать на любой период. Расторгать и подписывать этот договор имеет право правление ТСЖ, решение собрания членов товарищества или владельцев не требуется (п.4 ст. 148 ЖК).

После передачи функций контроля над домом управляющей компании у ТСЖ отпадает нужда в утверждении ежегодной сметы, создании отчетов о расходовании средств (об отчетах ТСЖ читайте тут).

Нужна ли организации по управлению лицензия?

Компания может выполнять работы по договору подряда с ТСЖ без наличия лицензии. Лицензия будет обязательна для осуществления деятельности по договору правления с ТСЖ.

Может ли товарищество собственников забрать дом у УК и каким образом?

Дабы закончить сотрудничество со сторонней управляющей организацией, желания будет мало. Для разрыва договора управления МКД потребуются веские основания:

  1. Неисполнение условий соглашения.
  2. Невыполнение обязанностей или недобросовестное их исполнение.
  3. Отказ от предоставления данных.
  4. Завершение срока действия соглашения.

Последнее основание самое простое – срок соглашения окончен и его просто не продлили. В остальных ситуациях – все факты должны иметь подтверждение. Осуществить проверку имеет право жилищная инспекция, прокуратура на основе жалоб владельцев недвижимости. С такими доказательствами жильцы имеют право обращаться в суд.

Требуется, чтобы проголосовало большинство. Голоса считают пропорционально отношению доли владельца недвижимости к доле общего имущества, говорится в ст. 48 ЖК. Если кто-то из владельцев не пришел на собрание, то нужно разнести бланки для голосования, их потом прикрепят к протоколу.

После этого требуется известить управляющую компанию о разрыве договора управления по причине изменения типа правления.

Выбор формы управления домом должен осуществляться ответственно и на основании общего решения всех собственников. Если у членов ТСЖ нет опыта, разумнее обратиться за помощью к сторонней управляющей организации и передать ей правление домом

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

ТСЖ может выбрать самостоятельный способ управления многоквартирным домам, если две трети собственников проголосуют за такое решение. Практика, однако, показывает, что такой способ управления себя оправдывает, если председатель и члены правления товарищества хорошо разбираются в жилищных вопросах. Заключение договоров с подрядчиками на разные виды работ, контроль за исполнением поставленных задач, потребует определенной квалификации, без которой первоначально ожидаемая экономия в управлении домом может обернуться дополнительными убытками.

Способ управления ТСЖ. ТСЖ передало по договору управления управление МКД УО. Кто утверждает размер платы на содержание и ремонт жилья, ОСС? Кто подписывает акты выполненных работ?

Елена, здравствуйте! Размер платы на содержание и ремонт жилья определяется собственниками квартир, при условие, что плата должна соответствовать требованиям закона. Если собственники не установили размер платы, она устанавливается местной администрацией, в зависимости от года постройки вашего дома. Акты выполненных работ подписывает законный представитель ТСЖ.

Здравствуйте, Елена. Утверждение тарифов на ремонт общего имущества МКД, а также платы за его содержание является прерогативой собственников недвижимости. Подписывать акты о работах или услугах, оказанных УО, может представитель собственников жилья. При наличии ТСЖ все равно собственники не устраняются от управления.

как в договоре на управление УК-ТСЖ вписать пункт о пожарной безопасности, чтобы УК несла ответственность.

Светлана, добрый день.
Просто вписываете в ваш договор с УК этот пункт, главное, чтобы ваша управляющая компания не была против этого.

Здравствуйте, Светлана. Если УК не воспротивится, то нужный вам пункт необходимо внести в договор, описав все условия, при каких УК будет нести ответственность.

Светлана, если Вам требуется просто техническое обслуживание системы пожарной безопасности, то пишите в УК заявление от собственника с требованием заключить договор на техническое обслуживание вашей системы. Они обязаны исполнить это требование. Если не помогает — жалоба в Жилищную инспекцию.
Если ваша пожарная система находится в нерабочем состоянии, а ваш МКД более 10 этажей, то вы обязаны восстановить ее за счет либо средств капитального ремонта, либо целевым сбором с жильцов на восстановление/ Но такие вещи надо обязательно прописывать в договоре управления.

ТСЖ хочет заключить договор с управляющей компанией на оказание услуг, вопрос зарплата председателя и бухгалтера остаются в тсж или нет

Геннадий, добрый день.
Конечно. заработная плата должна остаться, как у председателя, так и бухгалтера. Иначе они не смогут выполнять свои обязанности. За просто так ведь никто работать не будет.

Не очень понятен ваш вопрос с точки зрения того, а кто сейчас у вас занимается обслуживанием дома? Скорее всего, все точно такая же, по направлению деятельности, управляющая компания. А что касаемо заработной платы председателя и бухгалтера, то они должны оставаться, потому как сфера деятельности председателя и бухгалтера, хоть и пересекаются с управляющими компаниями, но суть работы совершенно разные. Ну не председатель же у вас мусор вывозит сейчас и так далее.

Подскажите пожалуйста, у нас в доме ТСЖ и нас обслуживает обслуживающая компания, а председатель хочет перейти на управление в данную организацию, в чем разница

Лада, добрый день.
Тоже, как и Татьяна не очень вопрос ваш понимаю. Разницы принципиальной в любом случае нет и для председателя тоже. может он хочет облегчить свою участь, но ему и там и там придется работать.

Здравствуйте, Лада. Не совсем понятен ваш вопрос. Разница в организациях? Или разница для председателя? Если разница в организациях, то способ управления вашим домом ТСЖ, а обслуживающая организация выполняет для ТСЖ услуги. А в чем разница для председателя, то это нужно спрашивать у него.

Здравствуйте.я председатель ТСЖ МКД..Между ТСЖ и УК заключён договор на управление и оказание услуг. С каких средств должно оплачиваться оборудование тех.помещения для уборщицы. Спасибо.

Денис, добрый день!
Все средства для оплаты оборудования уборщицы и прочего инвентаря идут чисто из личных карманов собственников жилья квартир дома.

День добрый! Договор между ТСЖ И УК обязывает управляющую организацию проплачивать работу тех.персонала и весь их рабочий инвентарь из средств собственников многоквартирного дома.

У нас ТСЖ создано с 2003 г. В доме 38 квартир.До 2011 г. мы вели сами управление и не было долгов , в 2011 г. общим собранием решили перейти в управляющую компанию и на сегодняшний день у нас образовалась задолженность в 500 тыс.руб. Теперь УК предлагает нам обанкротится и закрыть ТСЖ или они отказываются нас обслуживать. Подскажите пожалуйста как нам поступить, закрыть ТСЖ или нет. Спасибо

Вообще, без детально изучения природы и структуры возникших долгов отвечать на такой вопрос просто непрофессионально. А вдруг они возникли по вине недобросовестной УК и есть шанс именно у них отсудить эти деньги? Наймите специализирующегося юриста или попробуйте провести аудит сами.

Ангелина, добрый день!
Так откуда долг образовался, вы сами то разобрались? Если вы закроете ТСЖ, то объявите себя банкротами и сами управлять уже не сможете, вами будет управлять ваша УК, ни смотря ни на что. Если вам так советуют сделать, возможно это целесообразно.

Здравствуйте! Формой управления нашего дома с 2015года является ТСН. В том же 2015 году ТНС заключило договор на обслуживание нашего дома с управляющей компанией. 12 лет назад я во время ремонта в своей квартире меняла стояки за свой счет и просила соседей, проживающих этажом выше, врезаться в их трубы, на что получила отказ. Во время ремонта ванной комнаты стояки у меня были «зашиты» в короб. В 2010 году предыдущая УК проводила замену стояков по всему дому.

Поскольку ремонт сантехники у меня уже был проведен за мой счет и стояки были «зашиты» в короб, я доступ к стоякам предоставить отказалась, объяснив, что в свое время мне соседи не позволили врезаться в их стояки и именно по этой причине межэтажка оказалась незамененной. Спустя несколько лет, в конце декабря 2016 года, я получила письмо уже от новой УК с требованием предоставить в 10-дневный срок доступ к стоякам в виду аварийности стояков. Письмо пришло по почте заказным, при получении письма я расписалась.

Поэтому во избежание обращений со стороны УК в суд в случае моего отказа предоставить доступ к стоякам, я подчинилась требованию УК и в 10-дневный срок произвела разбор короба ( проще говоря, его пришлось выломать), а также испортила подвесной потолок, чтобы предоставить доступ к стоякам. Стояки 11-го января 2017 г. осмотрели представители УК и заявили, что на следующей неделе они проведут замену стояков (у соседей плохо работает полотенцесушитель)

После этого прошло уже ТРИ месяца, сантехработы до сих пор не проведены. На мои звонки инженер УК и директор УК заявили, что с 2017 года все работы нужно согласовывать с председателем ТСН. А председатель ТСН в проведении работ по нашему стояку отказывает, мотивируя тем, что те, кто отказался от замены стояков в 2010 году, когда ее проводила предыдущая УК,, теперь должны их заменять за свой счет.То есть, получается, что я совершенно напрасно подчинилась требованиям со стороны УК и разгромила свою ванную комнату для того, чтобы предоставить доступ к стоякам.

Причем сама я не нуждалась в проведении каких бы то ни было сантехнических работ, сантехника у меня была полностью исправна и тот же полотенцесушитель в отличие от соседских работал.

Можно ли за такие действия наказать УК? И могу ли я выиграть судебный процесс, если потребую от УК возмещения материального и морального ущерба?

Обращаться за защитой своих прав, которые вы считаете нарушенными, в том числе в суд, ваше законное право. Однако, в вашей ситуации необходимо разбираться — насколько правомерно вы осуществили закрытие доступа к общедомовым коммуникациям. т.к. нормативные акты это прямо запрещают.

Управляющая организация действовала в рамках предписанных обязанностей по содержанию и контролю за общим имуществом МКД. Каких-либо противоправных действий ею совершено не было. Демонтаж своих сооружений, препятствующих доступу к общему имуществу, вы совершали самостоятельно. При проведении осмотра общего имущества, каковым является стояк, результаты осмотра должны оформляться актом, в который вносится информация о выявленных дефектах, неисправностях и т. п., и необходимости их устранения. Полагаю, что предъявление исковых требований к управляющей организации, бесперспективно.
Обоснование: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 27.02.2017).

УК потребовала от меня предоставить доступ к стоякам для проведения ремонтных работ, и я предоставила, разобрав короб и испортив потолок. Но ремонтные работы, о необходимости которых УК заявляла в своем письме ко мне, проведены НЕ БЫЛИ! Считаю, что безнаказанным такие действия УК оставлять нельзя.

Здравствуйте, Мария. Вам обязательно необходимо обратиться с жалобой на УК в Жилищную Инспекцию. Также вы можете подать иск в суд на возмещение материального ущерба.

Здравствуйте, у моей дочери в МКД было ТСЖ, решили перейти в управляющую компанию. Председатель ТСЖ прошла по квартирам и подписала протокол. Через некоторое время вывесили объявление что ТСЖ поменяло форму правления на управляющую компанию. С предварительным договором с управляющей компанией не ознакомили, на руки договор не предоставили, неизвестно что управляющая компания должна выполнять и какие её обязанности по управлению и содержанию ИОП и МОП. переход из ТСЖ в управляющую компанию произошло в декабре 2015г.

Законный такой переход из одной формы управления МКД в другую форму управления, как надо было грамотно выполнить такое смену управления МКД? Куда надо обращаться о нарушенном ЖК РФ. Большое спасибо.

Николай, отвечу по порядку.
» управляющая компания должна выполнять и какие её обязанности по управлению и содержанию ИОП и МОП. » вы имеете право ознакомиться с договором и условиями, обратившись к руководству УК.
Переход, из одной формы в другую должен был быть оформлен голосованием всех жильцов. Имеете право ознакомиться с этим документом.
так же Вы, имеете право обратиться в прокуратуру с заявлением о незаконности всех этих манипуляций. Прокуратура проведет проверку.

Добрый вечер. Если не было письменного согласия от жильцов, тогда незаконный. Обращайтесь прямиком в прокуратуру с вашим делом, там вам точно помогут. Я вам совету грамотно составить заявление у юриста, так как в прокуратуре возникнут очень много вопросов к вашей дочери.

Как может ТСЖ управлять управляющая компания

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

ТСЖ состоит из пяти домов. Один из домов планирует перейти в управление к управляющей организации.
Каков порядок изменения способа управления многоквартирным домом?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Сначала необходимо проведение реорганизации ТСЖ путем его выделения, а в дальнейшем собственники выделенного ТСЖ смогут принять решение о выборе в качестве способа управления многоквартирным домом управление управляющей компанией.

Обоснование вывода:
Прежде всего отметим, что согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Поскольку ТСЖ может быть создано для управления сразу несколькими многоквартирными домами (ч. 1 ст. 135, ч. 2 ст. 136 ЖК РФ), является юридическим лицом (ч. 5 ст. 135 ЖК РФ, пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ) и ТСЖ управляет несколькими домами как единым целым комплексом, суды исходят из того, что для смены формы управления в одном из домов, входящих в ТСЖ, необходимо проведение реорганизации ТСЖ (смотрите вопрос 10 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г. (утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30.05.2007), апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 01.03.2017 по делу N 33-1472/2017, апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от 15.03.2016 по делу N 33-1059/2016).
В соответствии с ч. 3 и ч. 4 ст. 140 ЖК РФ реорганизация ТСЖ может быть проведена в форме разделения или выделения ТСЖ.
Отметим, что анализ вышеприведенной судебной практики показывает, что избрание собственниками жилых помещений одного дома, входящего в ТСЖ, иного способа управления означает необходимость реорганизации ТСЖ именно в форме выделения, поскольку к вновь образуемому юридическому лицу должна перейти часть прав и обязанностей ранее созданного ТСЖ, возникших в связи с управлением несколькими многоквартирными домами.
Реорганизация ТСЖ, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме выделения при условии соблюдения требования ч. 1 ст. 136 ЖК РФ. Решение о выделении ТСЖ может быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет создано ТСЖ в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. При этом для изменения способа управления многоквартирным домом жителям, которые решили выйти из состава ТСЖ, объединяющего несколько домов, не требуется согласия членов ТСЖ, проживающих в других домах, входящих в состав данного ТСЖ (апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 07.12.2017 по делу N 33-15405/2017, апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от 15.03.2016 по делу N 33-1059/2016).
Порядок проведения реорганизации определяется положениями п. 1 ст. 57, п. 4 ст. 58, ст. 59 ГК РФ.
Обращаем особое внимание на то, что при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом (п. 4 ст. 58 ГК РФ). При этом передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами, а также порядок определения правопреемства в связи с изменением вида, состава, стоимости имущества, возникновением, изменением, прекращением прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица, которые могут произойти после даты, на которую составлен передаточный акт.
Передаточный акт утверждается учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшим решение о реорганизации юридического лица, и представляется вместе с учредительными документами для государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации, или внесения изменений в учредительные документы существующих юридических лиц.
Непредставление вместе с учредительными документами передаточного акта, отсутствие в нем положений о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица влекут отказ в государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации (ст. 59 ГК РФ).
Таким образом, решение о выделении товарищества может быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет создано товарищество собственников жилья в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. При этом в повестку такого общего собрания должны быть поставлены следующие вопросы: 1) о реорганизации ТСЖ в форме выделения; 2) о создании в результате выделения нового ТСЖ; 3) об утверждении порядка реорганизации ТСЖ в форме выделения; 4) об утверждении разделительного баланса и передаточного акта; 5) об утверждении устава создаваемого в результате выделения ТСЖ; 6) об избрании правления и председателя правления ТСЖ; 7) о приеме в члены ТСЖ (апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 01.03.2017 по делу N 33-1472/2017).
После проведения реорганизации и создания нового ТСЖ возможна либо его ликвидация с выбором способа управления управляющей компанией и заключением с ней договора управления многоквартирным домом, либо заключение такого договора с управляющей компанией непосредственно ТСЖ, поскольку это допускается нормами ст. 162 ЖК РФ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Якунин Дмитрий

Ответ прошел контроль качества

7 октября 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Взаимодействие УК и ТСЖ

Как осуществляется взаимодействие управляющей компании и товарищества собственников жилья или недвижимости? Этот вопрос постоянно поднимается и обсуждается УК и ТСЖ. Постараемся во всём разобраться.

По жилищному законодательству одной из сторон договора управления выступает управляющая компания. Второй стороной договора управления могут являться не только собственники помещений в МКД, но и ТСЖ, ТСН или ЖСК. Иными словами, у созданного в доме товарищества есть свобода выбора: управлять МКД самостоятельно, заключить договор обслуживания с подрядной организацией или заключить договор управления с УК, передав ей бразды правления.

Способ управления домом – товарищество

Собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Управлять МКД может УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК либо это может быть непосредственное управление (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

По сути управление МКД состоит из:

  • предоставления коммунальных услуг;
  • выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
  • использования общего имущества – предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников (ч.3-3.1 ст.44 ЖК РФ).

Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления. Но здесь есть один нюанс. В той же самой ч.2 ст.162 ЖК РФ имеется формулировка, которая позволяет выбрав де-юре один способ управления, реализовать де-факто одновременно два способа управления МКД.

Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. При этом, другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления товарищества собственников жилья.

Таким образом, собственники, избрав на общем собрании способ управления своим домом ТСЖ, могут через этот орган правления заключить договор с УК. При этом, никакого нарушения законодательства не будет.

Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Рассмотрим оба этих случая подробнее.

Договор управления между ТСЖ и УК

В данном случае ТСЖ полностью передаёт функции управления УК вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД, предоставлению коммунальных услуг.

В результате взаимоотношения возникают между собственниками и УК. Хотя формально собственники помещений в МКД не являются стороной договора. Но требования к качеству услуг собственники предъявляют к УК, так как договором управления закрепляются их права и обязанности.

При таком взаимодействии ТСЖ:

  • не собирает денежные средства с собственников на управление МКД;
  • не распоряжается собранными с собственников денежными средствами;
  • органы управления товарищества фактически бездействуют, поскольку все функции управления МКД вверены УК;
  • правление и председатель товарищества выполняют лишь функции контроля за действиями УК и имеют право расторгнуть договор управления;
  • оплата работы правления и председателя товарищества может осуществляться на основании решения общего собрания членов ТСЖ. Но поскольку они не являются сотрудниками УК, то данное условие нужно прописывать в договоре управления;
  • срок действия данного договора в жилищном законодательстве не определен, поэтому может заключаться на любой срок;
  • заключать и расторгать такой договор имеет право правление товарищества, решение собрания собственников или членов ТСЖ для этого не нужно (п.4 ст.148 ЖК РФ);
  • договор подписывает председатель товарищества от имени товарищества, действие договора распространяется на всех собственников помещений в доме;
  • товарищество не несёт ответственности и не отвечает за качество услуг и работ и состояние дома;
  • все требования к качеству коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, а также требования к раскрытию информации по Стандарту (ПП РФ №731), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение требований жилищного законодательства предъявляются к УК.
  • с передачей функций управления домом к УК у товарищества отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодную смету доходов и расходов, отчитываться о её исполнении и использовании средств.

Договор обслуживания между ТСЖ и УК

При данном способе взаимодействия товарищество не передаёт функции управления домом управляющей компании. ТСЖ может передать УК только некоторые функции или обязанности по собственному усмотрению. Это могут быть, например, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Таким образом, УК выступает в качестве подрядной организации;

При таком взаимодействии ТСЖ:

  • осуществляет управление МКД, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, а также предоставляет коммунальные услуги;
  • требования к качеству выполняемых работ и оказываемых услуг собственники предъявляют к товариществу;
  • УК не управляет домом и не собирает денежные средства на управление, поэтому не расходует их;
  • УК получает вознаграждение по договору оказания услуг (гл.39 ГК РФ). Стоимость и условия договора обслуживания определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию;
  • договор заключается товариществом на основании решения органа правления ТСЖ в строгом соответствии со сметой доходов и расходов на год.

Таким образом, все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, раскрытию информации по Стандарту (731 Постановление), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.

При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.

Взносы на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ по смете доходов и расходов товарищества на год. Размер взносов устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в МКД независимо от членства в товариществе.

Надеемся, что приведённые выше различия помогли вам понять разницу во взаимодействии управляющей компании и товарищества по договору управления и договору обслуживания.

В первом случае УК является исполнителем работ и услуг по договору управления, собственники – их заказчиком, а ТСЖ лишь сторонним наблюдателем и контролёром. Во втором случае отвечать за всё будет товарищество, а управляющая компания по договору обслуживания будет выступать лишь в качестве подрядной организации и получать вознаграждение по агентскому договору.

Какой способ выбрать – ваше право. Но помните, что при заключении договора управления с УК товарищество теряет право управлять домом и становится “номинальным королём”. При заключении же договора обслуживания у ТСЖ остаётся полное право на управление домом и расходование собранных с собственников помещений денежных средств.

Чтобы орган правления ТСЖ не злоупотреблял своими полномочиями и без согласия остальных собственников помещений в МКД не заключал договор управления с УК, необходимо в уставе товарищества прописать, что правом на заключение договоров управления обладает общее собрание членов ТСЖ. Только в таком случае будет полностью реализована цель создания товарищества – самостоятельное управление МКД собственниками помещений в доме.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: