Переуступка права аренды земельного участка третьему лицу

Топ-5 выгодных советов по переуступке прав аренды земельного участка: как оформить их продажу или передачу?

Когда физическое или юридическое лицо заключает договор аренды земельного участка на длительный срок, предполагается, что данное лицо планирует использовать землю в течение определенного количества лет. Но бывают случаи, когда у лица, заключившего договор аренды, отпала необходимость в данном участке земли.

Законодательство предусматривает два способа выхода из подобных ситуаций: пересдача надела, именуемая субарендой полный отказ от прав на данное землевладение и передача прав на него третьему лицу. Именно второй способ и подразумевает термин «переуступка права аренды».

  1. Определение правоотношений при передаче
  2. Отличие от субаренды
  3. Можно ли продать полномочия третьим лицам: обязанности по договору при покупке-продаже
  4. Как оформить срок действия уступки?
  5. Как сделать грамотное соглашение: пошаговая инструкция
  6. Требования к оформлению и содержанию
  7. Документы
  8. Регистрация договора
  9. Частые вопросы
  10. Нужно ли согласие собственника?
  11. Каков период уведомления о сделке?
  12. Что такое разумный срок?
  13. Каковы последствия несвоевременного оповещения?
  14. Основания для запрета на передачу

Определение правоотношений при передаче

Под переуступкой понимается полная передача всех прерогатив использования земельного надела третьему ранее не заинтересованному лицу в соответствии с условиями первоначального договора.

После того, как арендатор отказался от земли, то есть уступил свою позицию третьему лицу согласно договоренности, он лишается всех полномочий в отношении данного землевладения. К составленному ранее договору прилагается акт переуступки аренды и составляется соглашение о переуступке.

Отличие от субаренды

Основное отличие аренды от соглашения по переуступке аренды состоит в том, что субаренда регистрируется между тремя лицами: арендодателем- собственником земли, арендатором и субарендатором. Если условия изначально составленного арендного контракта будут нарушены, то ответственность перед арендодателем будет нести арендатор.

Согласно контракта переуступки права сдачи земли все обязательства арендатора берет на себя следующий арендатор, к которому перейдут все права и обязанности арендатора. Первоначальный арендатор вычеркивается из правоотношений между арендодателем и третьим лицом, к которому перешли права. Особенности составления также отличаются от субаренды и подлежат регистрации.

Более детально ознакомиться с понятием субаренды вы можете в отдельной публикации, а в этой статье мы рассказывали об основных нюансах и требованиях к договору субаренды.

Можно ли продать полномочия третьим лицам: обязанности по договору при покупке-продаже

Пункт 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ гласит, физическое или юридическое лицо, которое арендовало земельный участок у государства либо у частного лица, имеет право на продажу своих прав третьему лицу в соответствии со сроками действия договора.

Таким образом, при продаже права сдачи землевладения, все возможностями арендатора переходят к новому арендатору, как и обязательства перед арендодателем: своевременная оплата аренды, использование землевладения в соответствии с условиями заключенного договора и т.д. (подробнее о правах и обязанностях, которыми наделяет стороны сделок договор аренды, мы рассказывали тут).

Как оформить срок действия уступки?

Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.

Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.

Как сделать грамотное соглашение: пошаговая инструкция

Требования к оформлению и содержанию

Контракт оформляется письменно и может быть заверен нотариусом, если стороны изъявляют такое желание. На нем проставляются подписи, даты и печати.

Содержание нового соглашения не может противоречить изначальному арендному соглашению. К новому контракту прикрепляются все дополнительные справки, акты, пояснения сторон, если таковые имеются.

Все дополнительные документы подписываются и заверяются печатями, если в сделке участвуют лица, применяющие печать. В контракте прописываются следующие пункты:

  1. Данные участников сделки.
  2. Дата составления соглашения о переуступке.
  3. Сведения землевладении.
  4. Сроки, в течение которых действует соглашение.
  5. Сумма арендной платы (должна совпадать с суммой, указанной в изначальном соглашении).
  6. Условия, при которых соглашение может быть расторгнуто.
  • Скачать бланк договора переуступки прав аренды земельного участка
  • Скачать образец договора переуступки прав аренды земельного участка

Документы

Соглашение, подписанное сторонами и заверенное печатями, необходимо зарегистрировать в земельном комитете. Для начала нужно подать следующий комплект документов:

  • Физические лица подают копию паспорта, юридические – выписку из госреестра (ЕГРЮЛ).
  • ИНН (для физических лиц) или ОГРН (для юридических лиц).
  • Заверенная печатью налоговой инспекции выписка, содержащая код общероссийских классификаторов (предоставляется только юрлицами).
  • Договор аренды (оригинал с подписями и печатями и распечатанная копия).
  • Кадастровая карта земельного участка.
  • Копия свидетельства о регистрации прав на землю, заверенная печать.
  • План уступаемого земельного надела, оформленный в масштабе 1:500.
Читайте также:
Какие права у "прописанного" в квартире человека, но не собственника

Регистрация договора

Соглашение не регистрируется только тогда, когда заключено только с физическим лицом и сроком менее чем 1 год.

В Росреестр необходимо подать комплект документов:

  • Заявление.
  • Паспорт.
  • Документы, подтверждающие право собственности земельного участка.
  • Если передается земля сельхозназначения, с которой планируется сбор урожая, то подается подписанный документ из комитета по земельным ресурсам, подтверждающий согласование с ним.
  • Два подписанных договора о переуступке.
  • Согласия супругов сторон на пользование землевладением участком.
  • Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие.
  • Если участок переходит в залог, требуется согласие залогодержателя.

Организации и юридические лица должны подать также следующие документы:

  • Бумаги, подтверждающие полномочия представителя организации.
  • Заверенные копии необходимых учредительных документов (устав ООО).

Частые вопросы

Нужно ли согласие собственника?

Пункт 9 ст.22 ЗК РФ гласит, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои полномочия и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора.

Если же арендатор планирует переуступить землевладение, взятое им в пользование на срок менее 5 лет, то ему потребуется заявление арендодателя-владельца земли о его согласии. Для этого сам владелец участка направляет заявление в адрес нанимателя о том, что он соглашается с возможностью арендатора уступить земельный надел новому арендатору.

Каков период уведомления о сделке?

Уведомление о том, что арендатор передает свои полномочия и обязанности в отношении землевладения новому арендатору направляется владельцу земельного надела в разумный срок после заключения соглашения в письменной или другой доступной форме, но так, чтобы арендатор был уверен в получении собственником данного уведомления.

Что такое разумный срок?

Понятие разумного срока является спорным. В основном, данный термин фигурирует, когда речь идет о своевременном выполнении условий договора и регламентируется статьей 314 ГК РФ. Согласно этой же статье, самая популярная трактовка разумного срока – 7 дней. Зачастую, понятие разумного срока, порядок и сроки уведомления землевладельца регламентируются в местном Росреестре.

Например, в Московской области (ч. 4 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области») соглашением о сдаче землевладений регламентируется возможность арендатора на переуступку с согласия владельца земли своих обязанностей и полномочий по договору третьим лицам, если договор был заключен на срок до пяти лет.

Каковы последствия несвоевременного оповещения?

Если в ситуациях, прописанных в ст. 22 ЗК РФ и согласно п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», арендатор не уведомил арендодателя в разумный срок, установленный законом,собственник земельного участка вправе потребовать возместить убытки, которые он понес в связи с несвоевременным уведомлением.

Основания для запрета на передачу

В первую очередь, запрет на уступку накладывается тогда, когда он прописан в соглашении. Но даже если сам собственник земли не против переуступки, бывают ситуации, в которых переуступить право на землю нельзя:

  • Если постройки, возведенные на данном землевладении, построены без разрешения на соответствующую постройку.
  • Если данный земельный надел является спорным имуществом и в настоящий момент ведется его межевание, или выясняется его принадлежность в суде и иных инстанциях.
  • Если участок находится в залоге (например, арестован приставами).
  • Когда предыдущий арендатор не оплатил выкупную цену.

Процесс переуступки права аренды не влечет за собой серьезных проблем. Доверить оформление необходимой документации можно как грамотному юристу, как и справиться самому. В настоящее время большинство сделок регистрируется через МФЦ, где специалисты помогут гражданам правильно оформить бумаги. Не лишним будет и знание хотя бы основных статей Земельного кодекса.

Право на переуступку возможно только если изначальный договор был официально зарегистрирован. Поэтому так важно совершать сделки открыто, регистрируя их в соответствующих органах- в дальнейшем это может защитить вас от недобросовестных партнеров.

Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами

Последние изменения: Октябрь 2021

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам. Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Ссылки на законодательство

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Читайте также:
Дачная амнистия как государственная программа

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

    ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре; пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Земельный Кодекс РФ ФЗ №136 (4,1 MiB, 1 086 hits)

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

    Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС. Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается. Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Определение срока новых правоотношений

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Особенности подписания соглашения

Переуступка прав земельного участка. Образец договора (46,0 KiB, 4 710 hits)

Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

    изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником; удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта); квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем; выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

    К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской). Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей. Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей. Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами. Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю. Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта. Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей. Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель. Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон. В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка. Правила возврата земли обратно.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

    Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа. Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения. Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками. Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения). Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.
Читайте также:
Правила и требования проживания в многоквартирном доме

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Проведение аукциона

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются. Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Переуступка права аренды земельного участка

Земельный и Гражданский кодексы РФ позволяют арендовать земельный участок для индивидуального жилищного строительства и ведения сельхозработ.

Статьи 15 (п. 2), 22 (п. 8) и 606 Гражданского кодекса РФ дают понятие аренды того или иного имущества для получения права использования его по целевому назначению без права распоряжаться им в будущем. В соответствии с этими нормами арендатор не может передавать земельный участок для пользования кому-то другому.

В настоящее время применяется договор цессии. На основании этого документа осуществляется переуступка права аренды земельного участка с отчуждением прав у предыдущего обладателя. Заключая такое соглашение, арендатор сразу же теряет полученное ранее право пользоваться участком. Все вопросы с собственником участка должен решать далее новый съемщик. Этим договор переуступки отличается от договора субаренды, когда основной стороной во взаимоотношениях с собственником остается основной арендатор.

Когда возможна переуступка права аренды земельного участка

Чаще всего земельные участки принадлежат государству. Основными их арендаторами являются муниципальные объединения. Второй крупнейший игрок недвижимости – коммерческие организации, получающие право владеть участком на аукционах. Второй же вид договора – цессии, как правило, заключается на многие десятилетия.

Любой договор переуступки права аренды между муниципальной властью и новым арендатором должен быть зарегистрирован при заключении его на срок более 1 года. Исключениями могут быть краткосрочные договора для сезонных сельхозработ.

Передача права аренды земельного участка предусмотрена ст. 22 ЗК РФ. Сделать это можно в случае:

  • заключения договора субаренды на одну из частей надела;
  • участия в совместном строительном предприятии;
  • реализации залоговых обязательств;
  • внесения взноса в уставной капитал компании.

Если один из этих поводов возник во время действия первоначального договора, то закон не обязывает извещать об этом собственника и получать от него согласие.

Когда запрещена реализация этого права

Земельный кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда переуступка права аренды земельного участка запрещена.

Читайте также:
Как выселить квартирантов, которые не платят за аренду

Возможность переуступки в договоре аренды земли должна быть оговорена. Это предусматривает п.2 ст. 615 ГК РФ. У нанимателя есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора.

Если этого не сделать, арендатор будет не вправе переуступать свой участок.

Невозможно будет осуществить такое право в случае, если фактическое назначение земельного надела не соответствует указанному в договоре изначально. Например, если на земле находились постройки и земля арендовалась для проживания, а затем постройки были проданы собственником отдельно от земли, то назначение земельного участка будет изменено. Или если земля арендовалась для сельхознужд, но на ней затем были возведены постройки для проживания.

Кроме этого, заключать договор переуступки муниципального земельного участка нельзя в случае:

  • наличия на нем построенных без разрешения объектов недвижимости. Это же относится к строениям, воздвигнутым по разрешению, но при нарушении строительных норм;
  • если земля находится под арестом или является предметом судебного спора;
  • постоянной задержки или невыплаты первоначальным арендатором предусмотренной договором арендной платы.

Нормативные акты для заключения договора

Заключение таких договоров осуществляется при непосредственном применении ключевых норм:

  • гл. 34 ГК РФ, регулирующей вопросы аренды, и ст. 606 этого кодекса;
  • гл. 24 ГК РФ, регулирующей вопросы переуступки прав от одного лица другому;
  • ст. 22 ЗК РФ, устанавливающей право на аренду земельных участков как одной из существующих форм правоотношений в сфере оборота земель;
  • ст. 65 ЗК РФ, устанавливающей форму платы за пользование наделом.

Что сделать до заключения договора

Договор переуступки прав на аренду земельного надела заключается, как правило, в письменной форме; в его тексте нужно указывать значимые характеристики объекта, непосредственно определяющие стоимость совершенной сделки.

Перед заключением договора:

  • не должно быть выраженного несогласия одной из сторон с его условиями;
  • не должно быть задолженностей по плате со стороны первого арендатора;
  • сделка должна быть признана законной, что подтверждается нотариально заверенным согласием всех сторон-участников;
  • необходимо оговорить все существующие на конкретный участок обременения.

В тексте договора обязательно указывают цели перехода права от одного арендатора к другому.

Только при соблюдении этих требований сделка будет признана законной и может осуществляться ее регистрация в органах Росреестра.

Этапы заключения договора

Заключение договора переуступки – процесс двухэтапный.

На первом этапе наниматель и будущий арендодатель осматривают надел и определяют плату с учетом качественных характеристик.

Во время второго происходит оформление сделки и её непосредственная регистрация.

Документы для переуступки

Передача прав аренды земли является виртуальной сделкой. Материальными характеристиками сделки могут распоряжаться только собственники участка.

Для того чтобы придать этой сделке статус законного договора, следует подготовить предусмотренный законом пакет документов, в который входит:

  • поданное от имени арендодателя и будущего нанимателя заявление о переуступке (каждая из сторон заполняет свой экземпляр);
  • заверенная у нотариуса копия первоначально заключенного договора, по которому будет осуществляться процедура;
  • оригинал кадастрового плана на участок и его нотариально заверенная копия;
  • квитанция, подтверждающая уплату госпошлины за регистрацию перехода права;
  • сам договор о переуступки прав в 3 экземплярах (сторонам и собственнику участка), который подписывается в присутствии уполномоченного собственником земли лица.

Дополнительно нужно будет подготовить:

  • заверенную копию паспорта гражданина РФ или иностранного гражданина, которые представляются вместе с оригиналом этого документа;
  • заверенное у нотариуса согласие супруга на совершение этой сделки. Если супруг отсутствует, надо документально подтвердить этот факт.

После проверки документов, проверки и подписания договора он регистрируется в соответствующем территориальном подразделении Росреестра по месту нахождения земли.

Регистрация сделки

Регистрация договора производится после уплаты сторонами госпошлины, которая для физического лица составляет 2 тысячи рублей.

Согласие основного арендодателя нужно получать при сроке аренды, превышающем 5 лет. Во всех остальных случаях стороны сделки обязаны только уведомить собственника об изменении пользователя участка.

Процедура переуступки прав аренды на участок земли пока не пользуется большой популярностью в земельных правоотношениях между физическими и юридическими лицами. Но именно благодаря ей первоначальный наниматель может быстро решить вопрос при возникновении проблемы и невозможности использования земли по назначению в своих интересах.

Образцы

В образце договора о переуступке права аренды земельного участка должны быть:

  • реквизиты и подписи сторон;
  • время его подписания;
  • срок, на который он заключен;
  • данные об участке, в том числе его размер и место расположения;
  • размер платы;
  • условия расторжения сделки.

Итак, главное при составлении договора – не наделать ошибок и не нарушить требований законодательства. В противном случае сделка будет признана недействительной. Для того чтобы правильно заключить соглашение о переуступке аренды земельного участка, следует обратиться за помощью к юристам нашей компании. Это позволит договору приобрести юридические права, после чего его можно будет зарегистрировать.

Можно ли оформить переуступку права аренды земельного участка и как происходит сделка?

Сделка по переуступке арендных обязательств в отношении земельного участка имеет достаточно широкое распространение.

Читайте также:
Договор дарения квартиры между близкими родственниками в 2021 году

Связано это с тем, что досрочное расторжение договора аренды земли возможно либо по обоюдному согласию, либо при нарушении условий договора арендодателем.

В противном случае, даже если земля не используется, арендатор должен будет уплачивать установленные платежи весь срок.

В такой ситуации передача права аренды третьему лицу является привлекательным вариантом.

Что это такое?

Переуступка прав аренды участков земли – это сделка по возмездной передаче арендных обязательств перед владельцем третьему лицу. То есть, арендатор уступает все свои права и обязанности другому участнику. С этого момента и до момента окончания действия договора по сделке он сам не имеет никаких притязаний на надел.

Такой сделке присущи следующие признаки:

  1. Основными участниками являются:
    • текущий арендатор;
    • будущий арендатор.

Участником может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Владелец земли участвует лишь в некоторых случаях. Согласие собственника не требуется в том случае, если договор аренды носит краткосрочный характер (до 5 лет).

Если он долгосрочный (больше 5 лет), то текущий арендатор должен уведомить о проводимой сделке.

  • Объектом являются права аренды и ее обязательства.
  • Срок, на который составляется договор, не должен превышать срока действия первоначального соглашения.
  • Передача прав аренды третьему лицу производится за определенную плату.
  • Следует отличать переуступку от субаренды.

    Субаренда – это операция по передаче субарендатору земельного надела или его части без передачи основных прав и обязанностей. В сделке по субаренде участвуют три стороны (владелец, арендатор, субарендатор), и составляется два договора.

    Законодательные нормы

    Отношения по переуступке арендных прав на землю регламентируются следующими правовыми актами:

    1. Земельным кодексом РФ. Ст. 22 ЗК содержит основные положения касаемо аренды земельных наделов. Ст. 65 ЗК содержит основные моменты установления и погашения платы за аренду.
    2. ГК РФ. Ст. 264 ГК устанавливает права на земельный участок лиц, не являющихся его владельцами. Ст. 607 ГК устанавливает основные объекты. Ст. 615 ГК содержит основные права арендатора в отношении полученной им земли.
    3. Постановлением Пленума ВАС России № 11 от 2005 года.
    4. Налоговым кодексом. Ст. 25.3 определяет порядок уплаты госпошлины.

    Можно ли это сделать?

    Несмотря на то, что переуступка права аренды земельного участка достаточно распространенная и несложная процедура, в некоторых случаях она невозможна.

    Когда возможно переоформление на другого человека?

    Оформить передачу можно в следующих случаях:

    • если в договоре аренды не прописано условие о запрете на уступку;
    • если сельскохозяйственный надел планируется использовать по прямому его назначению;
    • если на земле нет незаконных сооружений;
    • если на надел нет обременения;
    • если есть согласие собственника (когда оно требуется).

    Когда нельзя переуступить третьему лицу?

    Невозможно переступить права в следующих случаях:

    • если в договоре аренды прописано условие о запрете на переоформление на другого человека;
    • если сельскохозяйственный надел планируется использовать для постройки жилого дома (несоответствие назначения земель);
    • если на земле находятся незаконные сооружения;
    • если надел обременен.

    Особенности уступки

    Если участниками являются предприятия, а земля принадлежит муниципалитету, то проводится аукцион. В нем должны принимать участие не менее трех кандидатур. В противном случае аукцион считается несостоявшимся.

    Если участниками являются физические лица, то торги не проводятся.

    Сделка по переуступке прав на срок более одного года оформляется в регистрирующих органах (Росреестр). Если в сделке участвует предприятие, то, независимо от срока переуступки арендных прав, такое соглашение подлежит обязательной регистрации.

    Порядок осуществления сделки

    Сделка состоит из двух этапов:

    • предварительное соглашение и осмотр предмета аренды;
    • официальное составление соглашения.

    Первый этап носит неофициальный характер. В ходе него обговариваются основные условия, которые в дальнейшем будут отражены в соглашении о переуступке.

    Второй этап носит официальный характер. В ходе него должен быть составлен договор переуступки.

    Если первоначальный договор был заверен нотариусом, то и для соглашения о переуступке также необходимо нотариальное подтверждение.

    Перед регистрацией необходимо оплатить госпошлину:

    • гражданам – 2000 руб.;
    • организациям – 22000 руб.

    Чтобы оформить сделку физическим лицам, необходимо подготовить следующие документы:

    • заявление на переуступку;
    • копии паспортов участвующих сторон;
    • договор аренды с собственником (копию и оригинал);
    • квитанцию об оплате госпошлины;
    • справку об отсутствии задолженности по оплате;
    • справку об отсутствии обременения на участок;
    • соглашение собственника (если требуется);
    • нотариально оформленное согласие супруга арендатора (при наличии).

    Предприятия должны подготовить следующий пакет документов:

    • заявление на переуступку;
    • выписку из ЕГРЮЛ;
    • уставные документы (копии и оригиналы);
    • копию и оригинал ОКПО;
    • договор аренды с собственником (копию и оригинал);
    • справку об отсутствии задолженности по оплате аренды;
    • справку об отсутствии обременения на участок;
    • квитанцию об оплате госпошлины;
    • соглашение собственника (если требуется).

    Суть сделки

    Суть сделки – составление соглашения на переуступку. Оно оформляется в печатном или письменном виде. В тексте не допускаются:

    • ошибки;
    • помарки;
    • неточности;
    • ложные сведения;
    • зачеркивания и т.д.

    В противном случае, данный факт может являться основанием для признания такого договора недействительным.

    Составить договор можно следующими способами:

    1. самостоятельно, используя образцы и бланки;
    2. с помощью специализированных фирм по подготовке различных документов.

    Во втором случае придется понести расходы на услуги таких фирм.

    В тексте договора содержится следующая информация:

    • сведения об участвующих сторонах (ФИО, дата рождения, паспортные данные – для физических лиц, наименование, ИНН/КПП, адрес местонахождения – для организаций);
    • реквизиты договора аренды (номер, дата и место регистрации);
    • сведения об участке (на основании приведенного выше договора);
    • сведения об арендной плате;
    • информация об отсутствии обременения на участок, о полном погашении всех имеющихся задолженностей;
    • плата за переуступку;
    • срок действия соглашения;
    • порядок возврата первоначальному арендатору;
    • ответственность участников;
    • дата и место регистрации;
    • подписи сторон.

    Далее можете ознакомиться с образцом бланка договора.

    Законодательно установленной формы соглашения на переуступку нет. Однако в тексте должны быть отражены основные моменты сделки.

    Права и обязанности

    Арендатор вправе:

    • использовать землю по назначению;
    • строить на земле сооружения при наличии согласия собственника;
    • передать участок в субаренду с разрешения владельца.

    Обязан:

    • погашать арендные платежи в установленном размере в установленные сроки;
    • сохранять надел в первозданном виде;
    • выполнять основные условия договора.

    Арендодатель вправе:

    • требовать оплаты арендных платежей;
    • требовать отчета по пользованию земельным участком.
    • увеличить размер арендных платежей при появлении третьего участника правоотношений.

    Обязан:

    • соблюдать условия договора;
    • не препятствовать использованию надела по прямому назначению.

    Правовой статус арендодателя

    Арендодатель по-прежнему является собственником земли, поэтому он вправе распоряжаться ею.

    Собственник может расторгнуть сделку, если:

    • Условия ее совершения противоречат первоначальному договору;
    • Обязательства по соглашению не выполняются.

    Основные нюансы

    Сделка должна быть проведена в точном соответствии законодательным нормам.

    В соглашении прописываются все основные условия (поскольку соглашение в устной форме не является доказательством в суде).

    После совершения сделки у арендатора, получившего определенный доход за осуществление сделки, возникает обязанность по его декларированию и уплате налоговых платежей.

    Если новый арендатор является физическим лицом, то представлять декларацию и оплачивать налог должен предыдущий наемщик самостоятельно. Если в сделке участвует организация, то она удерживает и перечисляет налог в бюджет.

    Заключение

    Таким образом, необходимость переуступки арендных прав возникает достаточно часто. Смысл такой сделки заключается в передаче арендных прав и обязанностей другому участнику. Такая передача носит возмездный характер. В процессе составляется договор переуступки, который является основным документом, свидетельствующим о ее проведении.

    К составлению договора необходимо отнестись очень внимательно, поскольку при возникновении разногласий между сторонами, именно он будет выступать доказательством в суде.

    Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2020 N 310-ЭС19-26737 по делу N А14-27342/2018

    ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    от 10 марта 2020 г. N 310-ЭС19-26737

    Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Версаль” на постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10.10.2019 по делу N А14-27342/2018 Арбитражного суда Воронежской области

    по заявлению общества с ограниченной ответственностью “Версаль” к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о признании недействительным решения,

    общество с ограниченной ответственностью “Версаль” (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – Управление Росреестра), изложенного в уведомлении от 04.12.2018 N КУВД-001/2018-3062146, об отказе в государственной регистрации договора перенайма от 14.08.2018 N 30/1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.08.2017 N 30 общей площадью 1 060 кв. м, расположенного по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, п. Шуберское, мкр. Волошинский, кадастровый номер 36:16:5300001:419.

    Решением Арбитражного суда Воронежской области от 20.03.2019, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2019, заявленные требования удовлетворены. Оспариваемое решение Управления Росреестра признано незаконным, на ответчика возложена обязанность произвести государственную регистрацию договора перенайма от 14.08.2018 N 30/1.

    Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 10.10.2019 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, обществу в удовлетворении заявления отказано.

    В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество просит отменить постановление суда кассационной инстанции, как принятое с нарушением норм материального права, оставить в силе судебные акты судов первой и апелляционной инстанций.

    Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

    При изучении по материалам истребованного дела доводов кассационной жалобы, а также принятых по делу судебных актов, суд пришел к выводу о наличии оснований для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

    Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании решения аукционной комиссии между администрацией Шуберского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области (далее – администрация) и обществом с ограниченной ответственностью “Версаль” (далее – общество) 19.03.2015 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 36:16:5300001:130 для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

    Для указанных целей постановлением администрации от 24.11.2016 утвержден проект планировки территории микрорайона “Волошинский” поселка Шуберское Новоусманского района Воронежской области.

    С согласия сторон договора аренды путем выдела земель из состава земельного участка с кадастровым номером 36:16:5300001:130 был образован земельный участок площадью 1060 кв. м с кадастровым номером 36:16:5300001:419.

    По договору аренды от 08.08.2017 указанный земельный участок предоставлен обществу для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

    На основании договора перенайма от 14.08.2018 права и обязанности общества (арендатор) по договору аренды от 08.08.2017 земельного участка общей площадью 1 060 кв. м с кадастровым номером 36:16:5300001:419 переданы Образцовой И.В. (новый арендатор).

    Решением, изложенным в уведомлении от 04.12.2018 Управлением Росреестра обществу и Образцовой И.В. отказано в государственной регистрации договора перенайма от 14.08.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.08.2017 со ссылкой на то, что действующее на момент заключения договора перенайма законодательство не допускает возможности уступки прав и перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

    Не согласившись с указанным решением, общество обжаловало его в судебном порядке.

    Удовлетворяя требования общества, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что положения пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 42-ФЗ), вступившего в силу с 01.06.2015, устанавливающие запрет на уступку прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, на спорные правоотношения, возникшие в 2015 году, не распространяются.

    Принимая во внимание пункт 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ “О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 171-ФЗ) и применив к спорным правоотношениям положения земельного законодательства в редакции, действовавшей до 01.03.2015, исходя из положений пункта 4 статьи 30.2, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, разъяснений, данных в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, учитывая факт предоставления обществу земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, суды пришли к выводу о наличии у общества предусмотренного пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса права на переуступку своих прав и обязанностей по этому договору третьему лицу.

    При таких обстоятельствах, установив, что представленные обществом в Управление Росреестра для государственной регистрации уступки права аренды документы соответствовали требованиям, предусмотренным Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон N 218-ФЗ) и отражали информацию, необходимую для государственной регистрации прав, суды не усмотрели оснований для отказа обществу в государственной регистрации спорного договора перенайма.

    Суд округа пришел к выводу, что правоотношения сторон по договору аренды от 08.08.2017 спорного земельного участка, заключение которого в соответствии с действующим законодательством допускается по результатам проведенных торгов, возникли в период действия пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса, установившей запрет на уступку прав арендатора в пользу третьих лиц.

    При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями названной нормы (в редакции Закона N 42-ФЗ), статьями 14, 26, 27 Закона N 218-ФЗ, суд кассационной инстанции признал договор перенайма от 14.08.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.08.2017 земельного участка не соответствующим требованиям гражданского законодательства, в связи с чем счел отказ Управления Росреестра в государственной регистрации данного договора правомерным, отменив в связи с этим судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и отказав обществу в удовлетворении заявленных им требований.

    В кассационной жалобе общество выражает несогласие с выводами суда округа о применении к спорным правоотношениям положений пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса, ссылаясь на то, что правоотношения из договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:16:5300001:130 предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства возникли у сторон в 2015 году.

    В связи с этим, по мнению общества, в силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса, ограничения, введенные вышеуказанной нормой, не подлежат применению к спорным правоотношениям, поскольку пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса в редакции Закона N 42-ФЗ вступил в силу с 01.06.2015, при этом пунктом 2 статьи 2 Закона N 42-ФЗ установлено, что положения Гражданского кодекса (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

    Общество указывает, что правоотношения по выделу земельного участка с кадастровым номером 36:16:5300001:419, являющегося предметом договора аренды от 08.08.2017, возникли не в момент государственной регистрации указанного договора, а в момент проведения торгов – 27.01.2015, вследствие реализации обществом его обязанности по комплексному освоению земельного участка с кадастровым номером 36:16:5300001:130.

    Таким образом, ссылаясь на положения пунктов 2, 14 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, пункта 4 статьи 30.2 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015), а также на то, что земельный участок предоставлен для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, общество полагает о наличии у него, как арендатора земельного участка, предусмотренного пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса права на передачу прав и обязанностей по договору аренды в порядке перенайма.

    Общество отмечает, что такое право предусмотрено условиями договора аренды от 19.03.2015. Договором перенайма от 14.08.2018 предусмотрен переход обязанностей, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, к новому приобретателю прав на земельный участок.

    Как указывает общество, в соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса, арендодателем дано согласие на передачу прав и обязанностей по договору от 08.08.2017 от общества к Образцовой И.В. на срок, не превышающий срок действия основного договора.

    По мнению общества, договор аренды от 19.03.2015 и договор аренды от 08.08.2017 взаимосвязаны, поскольку после образования земельных участков в границах территории первоначально предоставленный участок прекращает свое существование и заключаются новые договоры аренды в отношении образованных земельных участков.

    При этом общество отмечает, что, в силу пункта 8 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

    При указанных обстоятельствах общество полагает отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора перенайма от 14.08.2018 незаконным и нарушающим права и законные интересы общества.

    С учетом изложенного, доводы общества о существенном нарушении судом кассационной инстанции норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенного права, заслуживают внимания и признаются достаточным основанием для пересмотра оспариваемого судебного акта в кассационном порядке.

    Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

    кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Версаль” передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

    Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 31 марта 2020 года, 12 час. 30 мин. в помещении суда по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15 зал N 3048 (подъезд 5).

    Какие существуют риски при уступке права аренды?

    Какие риски могут быть при заключении договора переуступки права аренды?

    При заключении договора переуступки права аренды могут возникнуть риски в случае:

    – несогласования существенного условия;

    – отсутствия регистрации договора об уступке (если договор аренды подлежит регистрации);

    – отсутствие уведомления должника.

    Гражданским кодексом РФ не предусмотрены отдельные нормы переуступки прав аренды. Полагаю, в данной ситуации применимы нормы об уступке прав требования, предусмотренные главой 24 ГК РФ.

    Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет считаться незаключенным.

    Существенными условиями договора уступки прав требования являются:

    – сведения об обязательстве, из которого вытекает право требования (п. 1 ст. 382 ГК РФ);

    – если уступается будущее требование – его определение способом, позволяющим идентифицировать это требование на момент его возникновения или перехода к новому кредитору (цессионарию) (п. 1 ст. 388.1 ГК РФ).

    Внимание! Соглашение об уступке требования, в котором указано лишь наименование должника, действительно, если иных обязательств у должника перед первоначальным кредитором нет (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).

    Важные детали

    Если в соглашении об уступке не указана цена передаваемого требования, это не означает, что требование передается безвозмездно. Вопрос о возмездности сделки должен решаться в зависимости от реальных намерений сторон с учетом фактически сложившихся между ними отношений (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).

    Регистрация договора аренды недвижимого имущества по сути означает регистрацию возникшего на основании этого договора обременения прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.

    Нужно регистрировать договор, на основании которого уступают требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды (см. Пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54). Без регистрации такой договор по общему правилу не влечет юридических последствий для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

    Необходимо уведомить должника о переходе права. Это вправе и старый кредитор (цедент), и новый (цессионарий). Если вы не возложили договором цессии обязанность уведомить должника на конкретную сторону договора, удобнее, если это сделает цедент. Дело в том, что если должник получит уведомление от цессионария, то он может отказаться исполнять ему обязательство до тех пор, пока не получит доказательств перехода права. Если же его уведомит цедент, должник не вправе требовать доказательств и задерживать исполнение (п. 1 ст. 385 ГК РФ).

    Внесение арендной платы арендатором-цедентом по договору, по которому права и обязанности уже перешли арендатору-цессионарию, не освобождает последнего от внесения арендной платы с момента заключения договора цессии.

    Постановление ФАС Московского округа от 18.09.2009 N КГ-А41/9250-09 по делу N А41-24200/08

    Если договором аренды земельного участка, предназначенного для эксплуатации зданий и сооружений, предусмотрена обязанность арендатора уведомить арендодателя о переходе права собственности на расположенные на данном участке здания и сооружения и арендатор данную обязанность не исполнил, то за ним сохраняется обязанность по внесению арендной платы, поскольку договор считается действующим в отношении прежнего собственника.

    Примечание: Следует учитывать позицию, высказанную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 “О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с ней при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

    Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 N КГ-А40/9347-09 по делу N А40-93351/08-16-618

    На вопрос отвечала:

    С. А. Токмина,
    консультант ИПЦ “Консультант+Аскон”

    Процедура переуступки права аренды земельного участка

    Переуступка права аренды земельного участка является легальным вариантом изменения арендатора надела, при этом в ряде случаев для этого не требуется согласие собственника земли. Предоставление наделов во временное возмездное пользование осуществляется из земель государственного или муниципального фонда, а владение участком должно соответствовать разрешенным целям. Аналогичное правило будет распространяться на нового арендатора, получившего землю в результате переуступки.

    Что это такое

    Общие и частные правила передачи земель во временное арендное пользование регламентированы нормами ЗК РФ и ГК РФ. Выделение земли в аренду происходит с определением целевого назначения участка, которое должно, безусловно, соблюдаться на протяжении всего срока действия договора. Выделим ключевые нюансы арендных отношений, которые будут иметь значение для последующей переуступки:

    • долгосрочные арендные соглашения подлежат обязательной регистрации в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН, это требование будет распространяться и на нового владельца после переуступки;
    • на протяжении всего периода действия договора владелец надела обязан перечислять собственнику регулярные арендные платежи, после оформления переуступки эта обязанность переходит к новому арендатору;
    • передача земли во временное пользование не влечет переход права собственности, после переуступки участок останется в муниципальном или государственном фонде.

    Переуступка подразумевает переход права пользования новому арендатору с сохранением всех условий первоначального договора – срока действия, целевого назначения и категории земли, суммы регулярных платежей, обременений и запретов.

    Договор переуступки права аренды земельного участка подразумевает полный переход прав и обязанностей арендатора к новому лицу. Предыдущий владелец утрачивает любые правовые основания для пользования наделом, либо для возврата его себе на предыдущих условиях. Рассмотрим, в каком порядке будет происходить переуступка прав, и какие действия нужно выполнить сторонам этого договора.

    Алгоритм действий

    Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

    • переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
    • если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
    • если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.

    В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:

    • наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
    • возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
    • если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
    • если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.

    В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.

    Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

    1. поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
    2. обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
    3. направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
    4. оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
    5. обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.

    В результате регистрационной процедуры сведения о переходе прав на арендованный надел будут внесены в госреестр ЕГРН, о чем стороны получат соответствующую выписку. Аналогичный документ получит государственный или муниципальный собственник земли.

    Документы для переуступки

    Юридическим основанием для перехода прав на арендованный надел будет являться договор переуступки. Этот документ составляется в письменной форме, его не нужно удостоверять в нотариальной конторе. В содержание указанного соглашения включаются следующие пункты:

    • место и дата оформления соглашения;
    • полные личные данные и реквизиты участников сделки (если стороной выступает юрлицо, указываются все его обязательные атрибуты);
    • предмет договора – передача комплекса прав и обязанностей на конкретный земельный надел;
    • детальное описание земельного надела со ссылками на исходный арендный договор – площадь, место расположения, кадастровый или условный номер, и т.д.;
    • условия владения участка, соответствующие положениям первоначального договора – сроки аренды, размер регулярных платежей, целевое назначение и т.д.;
    • наличие ограничений и обременений, зарегистрированных в отношении надела (например, право ограниченного пользования иными лицами в рамках режима сервитута).

    Стороны не вправе менять ключевые качественные и количественные параметры земельного надела, передавать права только на часть арендованного объекта, изменять структуру и размер платежей в пользу собственника.

    Уведомление в адрес властного органа о заключении договора переуступки составляется в произвольной форме. В этом документе указываются основания для передачи прав, а также полные данные о новом владельце участка. В ряде случаев, по факту получения уведомления, собственник земли может предъявить требование о запрете сделки (например, если установлено наличие задолженности по платежам).

    Согласие на переуступку, если срок арендного соглашения не превышает пять лет, оформляется на основании заявления арендатора. В этом случае срок проверки заявления может составлять до 30 дней, в ходе которых также могут устанавливаться причины для отказа в передаче прав новому лицу.

    Если сторонами соблюден уведомительный порядок или получено согласие на переуступку, им нужно пройти регистрационный этап сделки. Подать документы на регистрацию можно напрямую в службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров. Во втором случае срок регистрации увеличится на два дня и составит семь дней.

    Для проведения регистрационных действий нужно представить следующий комплект бланков и форм:

    • заявление о проведении регистрационных мероприятий;
    • договор переуступки арендных прав на землю;
    • исходный договор аренды с неистекшим сроком действия;
    • передаточный акт;
    • выписка из госреестра ЕГРН в отношении земельного надела;
    • письменное согласие муниципального собственника, если оно требуется по условиям сделки;
    • межевой план на землю, если участок ранее не был поставлен на кадастровый учет;
    • план-схема расположения надела, включенная в приложения к исходному договору;
    • общегражданский паспорт заявителей или документы на юридическое лицо;
    • платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины за регистрационные действия.

    Закон допускает ведение подобных дел через представителя, для этого нужно заблаговременно оформить доверенность через нотариальную контору.

    Последствия переуступки

    С момента внесения в госреестр ЕГРН информации о переходе прав к новому арендатору, первоначальный владелец утрачивает любую связь с участком. Для нового землепользователя возникает аналогичный комплекс прав и обязанностей, в том числе:

    • право выкупа земли по основаниям, регламентированным в ЗК РФ и ГК РФ;
    • право на возведение строений и сооружений, соответствующих целевому назначению надела;
    • обязанность по своевременному перечислению платежей;
    • обязанность соблюдать виды разрешенного пользования земельным объектом.

    При несоблюдении правил землепользования к новому владельцу могут быть применены общие правила привлечения к ответственности – вынесение предписаний Госземнадзором, наложение административного штрафа и принудительное изъятие надела.

    Договор переуступки действует на тот же срок, что и первоначальные арендные отношения. Также для нового пользователя возникают стандартные права на выкуп земли из муниципального фонда (например, при возведении частного дома на участке с заявленным видом пользования). Продление арендного договора будет осуществляться по общим правилам ЗК РФ, первоначальный владелец земли не будет участвовать в этой процедуре.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: