Образец договора на возмещение коммунальных услуг арендатором

Образец договора на возмещение коммунальных услуг арендатором

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Как прописать в договоре аренды компенсацию за пользование коммунальных услуг (свет, тепло, вода), чтобы учитывать при налогообложении прибыли (переменная часть платы или отдельно сверх арендной платы)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Возмещение арендодателю коммунальных расходов может быть включено в арендную плату, в частности, в качестве ее переменной части или уплачиваться отдельно сверх арендной платы.
Для целей налогообложения прибыли, независимо от выбранного способа, возмещение арендодателю коммунальных расходов может быть учтено в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, или в составе материальных расходов.
Однако с точки зрения вычета входного НДС вариант, когда коммунальные расходы возмещаются арендодателю сверх арендной платы, является проблемным.
На наш взгляд, наиболее предпочтительным вариантом для арендатора будет включение в договор аренды положения о компенсации арендодателю стоимости коммунальных услуг в составе арендной платы в качестве переменной составляющей.

Обоснование позиции:
На практике существует несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами, например:
– арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы в качестве постоянной или переменной составляющей;
– арендатор компенсирует (возмещает) арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету);
– арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг.
Отметим, что для целей налогообложения прибыли независимо от выбранного способа возмещение арендодателю коммунальных расходов может быть учтено в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, или в составе материальных расходов.
В зависимости от способа возмещения коммунальных услуг, потребляемых арендатором, будет зависеть и налогообложение НДС.

Коммунальные услуги перевыставлены сверх арендной платы

При компенсации арендатором стоимости коммунальных услуг, не являющейся частью арендной платы, отдельным платежом (на основании отдельного счета арендодателя) стороны договора обычно фиксируют такой порядок в качестве условия договора аренды. Правомерность такого способа возмещения стоимости коммунальных расходов подтверждается судебной практикой (постановления Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08).
В настоящее время это один из самых неудачных вариантов оформления предоставления коммунальных услуг именно с точки зрения применения арендатором вычета по НДС.

НДС

Если договором аренды предусмотрена постоянная арендная плата, а платежи за коммунальное обслуживание не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы и взимаются на основании отдельного договора на возмещение затрат или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений, то платежи за коммунальные услуги не учитываются арендодателем при определении налоговой базы по НДС. Соответственно, счет-фактуру арендодатель на сумму указанных платежей (компенсационных выплат) не составляет (п. 2 письма ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ со ссылкой на письма ФНС России от 27.10.2006 N ШТ-6-03/1040@, от 23.04.2007 N ШТ-6-03/340@, При таком варианте оформления арендодатель правомочен выставить счет-фактуру только на оказание услуг по предоставлению помещения в аренду.
При этом суммы НДС, уплаченные арендатором по счетам за потребленные в рамках договора аренды коммунальные ресурсы, не могут быть учтены в качестве расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций (письма Минфина России от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51, от 27.12.2007 N 03-03-06/1/895).

Налог на прибыль

Возмещение арендодателю коммунальных расходов, не включенных в арендную плату, для целей налогообложения прибыли учитывается в составе материальных расходов (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ, письмо УФНС России по г. Москве от 08.06.2009 N 16-15/058069@).

Коммунальные услуги включены в состав арендной платы (в качестве переменной составляющей)

Наиболее распространенным способом решения вопроса о порядке возмещения арендаторами расходов арендодателя, связанных с обеспечением помещения необходимыми коммунальными услугами, на практике является определение в составе арендной платы ее “переменной части”, равной сумме указанных расходов.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

В таком случае налоговая база в целях исчисления НДС определяется арендодателем исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей (подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 154 НК РФ, п. 1 письма ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@).
При этом арендатор имеет право на вычет НДС на всю сумму налога, выставленную в счете-фактуре арендодателя (ст. 171, ст. 172 НК РФ).
Для обоснования суммы переменной части арендной платы арендодатель обычно передает арендатору документы, подтверждающие расчет (справку-расчет, акт о потребленных коммунальных услугах и т.п.), а также копии первичных учетных документов поставщиков коммунальных услуг (счета, счета-фактуры, УПД или иные документы).
В счете-фактуре арендодатель указывает единую стоимость услуги, состоящую из постоянной и переменной величины (заполняя в счете-фактуре либо одну строку с общей суммой, либо две строки с указанием отдельно постоянной и отдельно переменной величин).

Читайте также:
Дачная амнистия как государственная программа

Налог на прибыль

Переменная часть арендной платы в виде коммунальных платежей учитывается для целей обложения налогом на прибыль. так же как и постоянная часть, т.е. в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
– Энциклопедия решений. Как облагаются НДС коммунальные услуги при аренде помещений?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
член Палаты налоговых консультантов Титова Елена

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Что такое договор на возмещение коммунальных услуг арендатором и образец его составления

Последние изменения: Октябрь 2021

Когда владелец договаривается об условиях сдачи недвижимости с нанимателем, обязательно возникает вопрос оплаты коммунальных платежей. Так как счета оформляются на собственника, вне зависимости от того, кто пользуется услугами на самом деле, а объем потребляемых услуг возникает довольно значительный, требуется урегулировать проблему оплаты ЖКХ. Существует два варианта внесения платы нанимателем: путем включения расходов в общую стоимость арендного платежа, либо отдельным договором на возмещение коммунальных услуг арендатором, с детальным описанием конкретных статей расходов.

Способы организации оплаты ЖКХ арендатором

Первый способ оплаты коммунальных платежей представляет собой включение стоимости услуг ЖКХ в основное соглашение с собственником.

В таком случае, договор аренды включает раздел об оплате из 3 составляющих:

    фиксированная сумма за использование предоставленных площадей; сумма, зависящая от фактических расходов собственника по предоставленным от обслуживающих организаций счетам, включая затраты на интернет, связь и т.д.

Кроме того, существуют и другие варианты определения платежа за коммуналку:

  1. На основе величины занятой площади.
  2. Исходя из мощности используемых приборов энергопотребления.
  3. В зависимости от числа использующих арендованную площадь граждан (например, при определении расходов на воду с учетом утвержденных средних значений).

Если по каким-либо причинам арендатор не согласен включать коммунальные расходы в платежи, фиксируемые в основном документе о найме, прибегают ко второму способу юридического оформления оплату коммуналки – через подписание отдельного соглашения по оплате ЖКХ арендатором (договор на возмещение коммунальных услуг арендатором). Данный документ представляет собой приложение к основному, и не существует отдельно от него.

Образец: Договор на возмещение коммунальных услуг арендатором (37,0 KiB, 6 765 hits)

Чтобы избежать неприятных разбирательств с нанимателем, отказывающимся компенсировать расходы собственника по счетам обслуживающих организаций, следует тщательно изучить темы, как правильно составить и применять юридически значимое соглашение, определяющее правила оплаты ЖКХ.

Основное содержание

Для удобства собственников недвижимости разработано множество образцов, облегчающих процесс составления соглашения. Юридически значимый документ будет считаться действительным, если:

    Содержит основные реквизиты, обязательные для договоров данного типа. Оформлен в соответствии с установленным форматом, без помарок, зачеркиваний, дополнений. Обе стороны заявили о своем согласии с указанными правилами оплаты, о чем свидетельствуют подписи в конце.

Основные реквизиты и разделы

Специального унифицированного бланка на оплату ЖКХ за арендованное помещение не существует, в связи с чем, сторонам при составлении необходимо руководствоваться основными требованиями, предъявляемыми федеральным законодательствам к юридически значимым документам.

При составлении рекомендуется придерживаться следующей структуры:

    Основные положения, с указанием сторон, заключивших соглашение, а также основания возникшей потребности в документе (аренды конкретного помещения с указанными характеристиками). Стороны договариваются о доле расходов на ЖКХ, которые обязывается возместить наниматель. Права, обязанности нанимателя и лица, предоставившего недвижимость в аренду. Детали расчета, способы внесения оплаты. Штрафные санкции на случай просрочки или отказа от исполнения обязательств. Период действия документа. Положения об урегулировании спорных ситуаций. Условия досрочного расторжения. Реквизиты и подписи сторон.

Так как закон не дает строгих ограничений в вопросе составления данной бумаги, допускается включение дополнительных условий, исходя из конкретных обстоятельств сдачи в аренду. Главное условие – взаимное согласие сторон на зафиксированные письменно положения.

Предмет договора

В первой части документа определяются основания и причины, побудившие оформить договоренности между нанимателем и владельцем недвижимости.

После полного указания сторон первым разделом следует предмет договора. Обобщенное название «коммунальные платежи» может быть расшифровано более подробно с указанием потребляемых благ:

    отопление; использование водопровода; уборка мусора; канализация; электричество; лифт; газ и т.д.

На усмотрение граждан, плата за ЖКХ может быть представлена:

    постоянной усредненной суммой, взимаемой без учета объема потребленных услуг; переменной, основанной на цифрах в приходящих счетах и показанных приборами учета.

Раздел Права и обязанности при оплате коммунальных услуг при найме

Регулирование платежей требует определения прав и обязанностей каждой из сторон:

  1. Права арендодателя могут быть представлены возможностью определения срока выставления счета.
  2. Права нанимателя включают определение сроков, в течение которых арендатор оплачивает коммунальные услуги.
  3. В обязанности арендодателя входит расшифровка статей расходов по коммунальным отчислениям, своевременном оповещении об изменении расценок коммунальными службами, бесперебойное обеспечение поставляемыми услугами.
  4. К обязанностям нанимателя относят согласование с владельцем помещений времени использования занимаемой площади, запрет на внесение существенных изменений, включая монтажные/демонтажные работы, компенсация ущерба, нанесенного имуществу арендодателя в связи с нарушениями правил эксплуатации имеющегося в помещении оборудования и инженерных сетей.
Читайте также:
Проверка счетчика горячей воды на дому без снятия

Стороны могут вносить иные пункты, касающиеся порядка взаимодействия в различных ситуациях, при условии достижения согласия.

Так как бумага относится к числу юридически значимых документов, рекомендуется серьезно отнестись к его составлению. Это позволит избежать двусмысленных ситуаций и споров.

Основания для расторжения

Любой из договоров имеет свой срок действия, начиная с момента подписания, заканчивая датой, указанной в тексте. В некоторых ситуациях возникает необходимость разорвать возникшие договоренности в одностороннем порядке. В разделе досрочного расторжения могут быть указаны любые причины, которые, по мнению сторон, служат веским основанием для прекращения действия указанных в документе условий.

Чаще всего, основаниями для одностороннего разрыва отношений становятся:

    накопившаяся в течение определенного периода времени задолженность; нарушение запрета на монтаж оборудования; несоблюдение обязательств по поддержанию инженерных сетей в исправном состоянии; нарушение санитарных и противопожарных нормативов при оказании коммунальных услуг.

Образец: Договор на возмещение коммунальных услуг арендатором (37,0 KiB, 6 765 hits)

Коммунальные расходы при аренде

И. Дубовая, аудитор ООО «Аудит-Баланс»

За «коммуналку» нужно платить. Платить должен тот, кто потребляет. Как оформить расчеты за коммунальные услуги, предоставленные арендатору? Предлагаем обзор нескольких вариантов.

  • напрямую, заключив договор с поставщиком коммунальных услуг;
  • через посредника (в роли посредника между производителем коммунальных услуг и их потребителем выступает арендодатель);
  • компенсируя затраты арендодателя на коммунальные расходы;
  • в составе арендной платы.

Арендатор платит напрямую

Для арендатора этот вариант самый простой и удобный. В бухгалтерском учете данные затраты квалифицируют как расходы по обычным видам деятельности (п. 7 ПБУ 10/99). А в налоговом учете затраты «на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, . отопление зданий. » относятся прямо и сразу к материальным расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Правда есть одно «но». В разъяснениях УФНС РФ по г. Москве от 9 марта 2005 г. № 20-12/14571 сказано, что для учета расходов, например на приобретение энергии, для целей налогообложения необходимы следующие документы:

  • во-первых, договор с энергоснабжающей организацией, заключенный в соответствии с Гражданским кодексом;
  • во-вторых, документ, отражающий фактическую поставку энергии (например, счет, выставленный энергоснабжающей организацией).

Арендатор может самостоятельно оплачивать коммунальные расходы только в случае, если «коммунальщики» соглашаются подписать договор на поставку услуг (тепла, электроэнергии, воды и т. п.). Договор энергоснабжения заключается при наличии у потребителя энергопринимающего устройства, которое отвечает установленным техническим требованиям и присоединено к сетям энергоснабжающей организации (п. 2 ст. 539 ГК РФ). Как правило, арендатор не является владельцем тепло- и энергосетей, и у него нет соответствующего оборудования для получения энергии, топлива, воды. Вероятность подписания договора с арендатором невелика.

Платим через посредника

Если не удалось заключить прямой договор с энергоснабжающей организацией остается еще вариант оформить отношения при помощи договора агентирования (по типу договора комиссии). По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ). При этом очень важно определиться, кто для кого является агентом.

Как правило, договор с энергоснабжающей организацией заключен арендодателем до того, как он сдал свое имущество в аренду. А «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента» (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85). Следовательно, арендодатель не может стать агентом для принципала-арендатора и исполнить поручение – покупать для последнего коммунальные услуги. Логично предположить, что арендодатель может исполнять как агент поручение принципала-энергоснабжающей организации – заключить договор на оказание коммунальных услуг арендатору и быть посредником в расчетах. На практике такие договоры агентирования большая редкость. Скорее можно встретить комбинированный вариант отношений. Например, один арендатор большого помещения, солидная уважаемая компания, имеет реальную возможность заключить прямые договоры с поставщиками воды, тепла, электроэнергии. В этом случае для других, мелких арендаторов она может стать агентом по закупке коммунальных благ. Подобная ситуация возникла в ходе рассмотрения дела Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа от 23 января 2004 г. № А58-1458/ 2003-Ф02-4943/03-С1.

Заключая договор агентирования, необходимо помнить, что энергоносители продаются по государственным тарифам, завышать которые не имеет права ни один посредник.

ООО «Снеговик» сдает в аренду ООО «Подсолнух» складское помещение. Арендная плата составляет 5900 руб. в месяц, включая НДС – 900 руб. ООО «Снеговик» является агентом ГУП «Свет» и выполняет его поручение – предоставлять электроэнергию ООО «Подсолнух» с участием в расчетах. Агентское вознаграждение составляет 10 процентов от стоимости электроэнергии, потребленной ООО «Подсолнух». За отчетный месяц стоимость электроэнергии потребленной арендатором составила 1180 руб., включая НДС 180 руб. Агентское вознаграждение ООО «Снеговик» составляет 118 руб., включая НДС 18 руб.

Учет у арендодателя (агента):

Дебет 62 Кредит 90-1

– 5900 руб. – отражена выручка от оказания услуг по сдаче помещения в аренду;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 900 руб.– начислен НДС со стоимости оказываемых услуг по аренде;

Дебет 51 Кредит 62

– 5900 руб.– поступил на расчетный счет платеж за аренду;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»

– 1180 руб.– поступил на расчетный счет платеж за электроэнергию;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 76 субсчет «Расчеты с принципалом»

– 1180 руб.– отражена задолженность перед принципалом;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с принципалом» Кредит 90-1

– 118 руб.– начислено агентское вознаграждение;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 18 руб.– начислен НДС с агентского вознаграждения;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с принципалом» Кредит 51

– 1062 руб.– (1180 – 118) – перечислен принципалу платеж за электроэнергию, потребленную ООО «Снеговик» за вычетом агентского вознаграждения.

Учет у арендатора

Дебет 60 субсчет «Расчеты по арендной плате» Кредит 51

– 5900 руб. – перечислена арендная плата;

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по арендной плате»

– 5000 руб. – отражена арендная плата согласно акту оказания услуг;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по арендной плате»

– 900 руб. – отражен НДС по электроэнергии на основании счет-фактуры арендодателя (агента);

Дебет 68 субсчет «Расчеты с бюджетом» Кредит 19

– 900 руб. – произведен налоговый вычет по НДС с суммы арендной платы;

Дебет 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии» Кредит 51

– 1180 руб. – перечислено за потребленную электроэнергию;

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 1000 руб. – отражена стоимость потребленной электроэнергии по акту арендодателя (агента) и его счет-фактуре;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 180 руб. – отражен НДС по электроэнергии на основании счет-фактуры арендодателя (агента);

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

– 180 руб.- произведен налоговый вычет по НДС.

Арендодатель перевыставляет арендатору свои затраты по содержанию (обеспечению электроэнергией, теплом, водой и т. п.) сданного в аренду помещения. Практика показывает, что это наиболее распространенный вариант. До недавнего времени он был довольно-таки безобидным для всех сторон – участников процесса. Спокойную жизнь хозяйствующих субъектов нарушило письмо Минфина от 6 сентября 2005 г. № 07-05-06/234.

В нем финансисты указали, что если арендатор компенсирует расходы арендодателя по оплате электроэнергии, то счета-фактуры арендодатель арендатору выставлять не должен.

Следовательно, когда арендодатель получает счет-фактуру от энергоснабжающей организации, то в книге покупок его надо зарегистрировать без учета стоимости электроэнергии, потребленной арендатором.

Несмотря на то, что в вышеуказанном письме речь шла о компенсации расходов на электроэнергию, выводы финансистов можно распространить и на компенсацию других видов коммунальных расходов. Это следует из статьи 548 Гражданского кодекса. В ней указано, что правила договора энергоснабжения применяются и к отношениям снабжения тепловой энергией, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими аналогичными товарами.

Те же самые указания по учету НДС с сумм перевыставляемых арендатору коммунальных платежей были даны и в письме Минфина от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52. Арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию (постановление Президиума ВАС от 6 апреля 2000 г. № 7349/99). Приводя этот довод, чиновники Минфина считают, что компенсацию затрат арендодателя нельзя относить к операциям по реализации товаров для целей НДС. Это значит, что данные операции объектом налогообложения НДС не являются. Суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются. Их необходимо учитывать в стоимости этих товаров (п. 2 ст. 170 НК РФ).

В бухгалтерию ООО «Снеговик» поступили документы от энергетической компании ГУП «Свет» за электроэнергию на сумму 11 800 руб., в том числе НДС 1800 руб. При распределении данных затрат было установлено, что их часть в размере 1180 руб., в том числе НДС 180 руб. необходимо перевыставить арендатору ООО «Подсолнух».

Учет у арендодателя:

Дебет 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии» Кредит 51

– 11 800 руб. – перечислено за электроэнергию энергетической компании;

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 9000 руб. (10 000 – 1000) – отражена задолженность перед энергетической компанией по электроэнергии, полученной для собственных нужд;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 1620 руб.– (1800 – 180) – отражен предъявленный поставщиком НДС;

В этот же момент счет-фактуру поставщика необходимо зарегистрировать в журнале учета полученных счетов-фактур.

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

– 1620 руб. (1800 – 180) – принят к вычету НДС, относящийся к электроэнергии полученной для собственных нужд, эта сумма НДС отражена в книге покупок;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 1180 руб. – отражена задолженность арендатора за потребленную электроэнергию;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»

–1180 руб.– поступили деньги в возмещение расходов арендодателя на оплату электроэнергии, потребленной арендатором.

Учет у арендатора:

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 1180 руб. – отражена задолженность перед арендодателем по компенсации затрат на электроэнергию;

Дебет 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии» Кредит 51

– 1180 руб. – перечислено за электроэнергию.

«Коммуналка» в составе арендной платы

Это самый простой и не вызывающий на практике споров с налоговыми инспекциями вариант. Все поступления от арендатора будут квалифицироваться как доходы от реализации услуг по сдаче в аренду помещений. А коммунальные расходы просто включены в состав арендной платы. Затраты арендатора по оплате счетов коммунальных служб (в том числе и за электроэнергию) можно целиком учесть в составе операционных расходов или расходов по обычным видам деятельности. Выбор статьи зависит от специализации арендодателя. Если сдача в аренду это основной профиль организации, значит, расходы будут «обычными». Компенсация этих затрат произойдет не явно, а через арендные платежи. Цена аренды в этом случае складывается из фиксированной части (собственно арендная плата) и из переменной части (плата за «коммуналку»).

ООО «Снеговик» сдает помещение в аренду (это основной вид деятельности ООО «Снеговик») ООО «Подсолнух» за 5900 руб. в месяц, в том числе НДС 18 процентов – 900 руб. Затраты на электроэнергию включаются в стоимость арендной платы. В бухгалтерию ООО «Снеговик» поступили документы от энергетической компании ГУП «Свет» за электроэнергию на сумму 11 800 руб., в том числе НДС 1800 руб. Из этой суммы на долю ООО «Подсолнух» приходится 1180 руб., включая НДС 180 руб.

Учет у арендодателя:

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 10 000 руб. – отражена задолженность перед энергетической компанией по электроэнергии;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 1800 руб. – отражен предъявленный поставщиком НДС;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

– 1800 руб. – принят к вычету НДС, относящийся к электроэнергии полученной для собственных нужд, вся сумма входящего НДС отражена в книге покупок;

Дебет 62 Кредит 90-1

– 7080 руб. – (5900 + 1180) отражена выручка от оказания услуг по сдаче помещения в аренду;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 1080 руб. начислен НДС с выручки от сдачи помещения в аренду;

Дебет 51 Кредит 62

–7080 руб.– поступила выручка от сдачи помещения в аренду.

Учет у арендатора:

Дебет 20 Кредит 60 «Расчеты по арендной плате»

– 6000 руб. (5000 + 1000)– отражена арендная плата согласно акту оказания услуг;

Дебет 19 Кредит 60 «Расчеты по арендной плате»

– 1080 руб. – (900 + 180) – отражен НДС по арендной плате на основании счет-фактуры арендодателя;

Дебет 68 «Расчеты с бюджетом» Кредит 19

– 1080 руб.– поставлен к вычету НДС с суммы арендной платы;

Дебет 60 Кредит 51

– 7080 руб.– перечислена арендная плата арендодателю.

Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как будут контролировать наличку по 115-ФЗ».

Только до завтра можно забрать запись со скидкой 60%. Программу вебинара смотрите здесь

Как правильно перевыставлять коммунальные услуги арендаторам

Больше материалов по теме «Бухгалтерский учёт» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .

  1. Учет перевыставления коммунальных услуг
  2. Бухучет

Арендатор несет ответственность не только за саму недвижимость, но и за ее содержание на основании статьи 616 ГК РФ. Содержание имущества включает в себя оплату услуг ЖКХ, связи и охраны. Обычно арендатор не контактирует с хозяйствующими организациями, предоставляющими коммунальные услуги, напрямую. Фактически расходы оплачиваются арендодателем, а затем он предоставляет арендатору расчет или копии квитанций по услугам ЖКХ. Арендатор, в свою очередь, вместе с арендной платы должен возместить коммунальные расходы арендодателя. То есть происходит перевыставление. Эту операцию нужно правильно отразить в учете.

Вопрос: Организация на общем режиме налогообложения — арендодатель перевыставляет счета за коммунальные услуги арендаторам. «Коммуналка» выставляется сверх арендной платы без НДС. Нужно ли отражать операцию в разд. 7 декларации по НДС? Если да, то с каким кодом операции?
Посмотреть ответ

Учет перевыставления коммунальных услуг

В законах ничего не говорится о том, что арендная плата должна включать в себя расходы на коммунальные услуги и содержание помещения. Отсутствуют нормативные акты, касающиеся порядка обеспечения арендатора услугами ЖКХ и связи. Однако в законе присутствует принцип свободы договора. Он содержится в статье 421 ГК РФ. Принцип этот заключается в том, что участники соглашения могут сами определить метод реализации оплаты коммунальных услуг.

Как правило, в договоре прописана обязанность арендатора возмещать услуги арендодателя. То есть лицо должно отчислять средства сверх установленной арендной платы.

Налог на прибыль

Прибыль субъекта, признающаяся объектом налогообложения, устанавливается плательщиком на основании полученных доходов, сокращенных на размер произведенных расходов на основании статьи 247 НК РФ. В целях определения налога на прибыль доходы от реализации и внереализационные доходы устанавливаются в порядке, указанном в статьях 248, 249, 250 НК РФ.

Услуги ЖКХ и связи используются непосредственно арендаторами, их стоимость не включаются в арендную плату, а потому оплату услуг можно отнести к возмещению расходов. Однако Минфин и налоговые структуры считают по-другому. В частности, есть письмо УФНС по городу Москва №19-11/58877 от 28 июня 2006 года. В нем сделаны эти выводы:

  • Затраты, возмещаемые арендатором, арендодатель учитывает в структуре доходов.
  • Суммы, направляемые в хозяйствующие организации ЖКХ, арендодатель учитывает в структуре доходов.

Аналогичную позицию разделяет Минфин всей страны. То есть эти нормы касаются каждого региона.

Вопрос: Как облагаются НДС перевыставленные арендатору коммунальные услуги? Какие бухгалтерские записи при этом будут сделаны в учете арендодателя?
Посмотреть ответ

В пункте 1 статьи 146 НК РФ указано, что объектом обложения НДС считаются операции по продаже товаров и услуг. При реализации услуг продавцом выставляются счета-фактуры. Сделано это должно быть не позже 5 дней. Основание – пункт 3 статьи 168 НК РФ. Официальные структуры считают, что счета-фактуры арендодатель арендатору не выставляет. Связано это с тем, что перевыставление не предполагает реализацию услуг. То есть при получении средств в качестве возмещения расходов арендодателя объекта обложения НДС не образуется. Основание – многочисленные письма Минфина. К примеру, письмо Минфина №03-03-06/2/51 от 14 мая 2008 года.

Представители Минфина считают, что суммы НДС по счетам за коммунальные услуги не возмещаются и не учитываются в составе расходов при установлении базы по налогу на прибыль. Основание – письмо Минфина №03-03-06/1/895 от 27 декабря 2007 года.

Однако суды занимают другую позицию. В частности, есть постановление Президиума №12664/08 от 25 февраля 2009 года. В нем прописано, что без обеспечения коммерческих помещений водой, электроэнергией и прочими коммунальными услугами невозможна реализация права пользования арендуемым имуществом. То есть услуги ЖКХ непосредственно связаны с услугами по аренде помещения. Порядок расчетов, в свою очередь, неважен. Вычет НДС со стоимости услуг ЖКХ правомерен в том случае, если соблюдаются все условия реализации вычетов.

То есть вопрос с вычетом и налогообложением является неоднозначным. Разные официальные органы имеют разное мнение на этот счет. Предпочтительной является эта позиция: компания может не оформлять счета-фактуры на перевыставляемые услуги ЖКХ. По счету предъявляется вся сумма компенсации трат без выделения НДС.

Бухучет

Сумма компенсации расходов на ЖКХ в рамках бухучета не признается доходами организации. Объясняется это тем, что поступление этих средств в бюджет арендодателя не приводит к экономическим выводам (пункт 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Арендодатель – это лишь переходное звено между арендатором и организациями, предоставляющими коммунальные услуги.

Однако здесь есть важный нюанс. Если фирма в рамках налогового учета включила суммы возмещения в доходы и расходы, в бухучете нужно зафиксировать постоянное налоговое обязательство (ПНО), а также постоянный налоговый актив (ПНА). Это подтверждается ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль». ПНА и ПНО образуются из-за постоянных разниц между бухучетом и налоговым учетом.

В рамках ПБУ 18/02 под постоянными разницами подразумеваются доходы и траты, учитываемые при установлении базы по налогу на прибыль, которые не признаются для целей бухучета доходами и тратами отчетного и следующего периодов (пункт 4 ПБУ 18/02).

ПНО и ПНА признаются фирмой в том отчетном периоде, в котором они образуются. Постоянные обязательства равны величине, составляющей произведение постоянной разницы отчетного периода на ставку налога на прибыль. Подразумевается ставка, установленная законом и актуальная на отчетную дату (пункт 7 ПБУ 18/02).

Если фирма использует ПБУ 18/02, применяются эти проводки:

  • ДТ60 КТ51. Оплата услуг ЖКХ и связи включая НДС.
  • ДТ26 КТ60. Учет собственных трат на коммуналку и услуги связи.
  • ДТ19 КТ60. Частичное принятие к зачету НДС.
  • ДТ76 КТ60. Выставление актов без выделения НДС.
  • ДТ51 КТ76. Получение выплат от арендаторов.
  • ДТ99 КТ68. Постоянное налоговое обязательство.
  • ДТ68 КТ99. Постоянные налоговые активы.

Все записи в бухучете должны основываться на соответствующих документах.

Пример

Рассмотрим пример перевыставления коммунальных услуг. Организация арендовала помещение. Размер платы составляет 23 600 рублей. НДС равен 3 600 рублей. Договор аренды предполагает компенсацию расходов на услуги ЖКХ. Счета перевыставляются.

За май 2017 года совокупная стоимость услуг ЖКХ равна 11 800 рублей, а НДС – 1 800 рублей. Арендодателем потреблено 8 260 рублей включая НДС на 1 260 рублей, арендатором – 3 540 рублей включая НДС 540 рублей. По итогам месяца арендодатель передает арендатору эти документы:

  • Акт с этими позициями: услуги по непосредственно аренде (23 600 рублей) с НДС (3 600 рублей), компенсация услуг ЖКХ в размере 3 540 рублей. НДС последние выплаты не облагаются.
  • Приложение к акту, представляющее собой расчет распределения услуг ЖКХ.
  • Копии коммунальных квитанций.
  • Счет-фактура на услуги по аренде в размере 23 600 рублей с НДС на 3 600 рублей.

У арендодателя за май возникают такие расходы и доходы:

  • Входной НДС к вычету в размере 1 260 рублей.
  • Начисление НДС с реализации услуг аренды – 3 600 рублей.
  • Налоговый учет: доходы (20 000 рублей), расходы на потребленным услугам ЖКХ (7 000 рублей).

У арендатора за май образуются эти расходы:

  • Входной НДС к вычету по аренде – 3 600 рублей.
  • Траты в налоговом учете: стоимость арендованного помещения (20 000 рублей), компенсация за услуги ЖКХ (3 000 рублей).

В нормах относительно перевыставления есть противоречия. Поэтому организация должна сама принимать решение о своих действиях.

Коммунальные услуги в учете арендодателя

Некоторые арендодатели, чтобы не платить из своего кармана за коммунальные услуги, потребленные арендатором, стремятся переложить на последнего эти расходы. На практике существует несколько способов оплаты арендатором коммунальных услуг. Кто-то хочет свести к минимуму документооборот и налоговые риски. Каждый из способов имеет свои плюсы и минусы.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом Гражданский кодекс РФ не устанавливает, что она, по умолчанию, включает в себя все расходы, необходимые для содержания арендуемого имущества и пользования им. Способы обеспечения арендатора коммунальными услугами закон не регламентирует. Поэтому стороны вправе самостоятельно устанавливать то, как арендатор будет оплачивать эти услуги.

Можно выбрать одну из следующих схем:

  • включить сумму коммунальных платежей в состав фиксированной арендной платы;
  • включить сумму коммунальных расходов в состав арендной платы в качестве переменной величины;
  • перевыставлять арендатору для возмещения суммы расходов на коммунальные услуги;
  • заключить с арендатором агентский договор, по которому арендодатель приобретает коммунальные услуги для арендатора;
  • арендатору заключить с поставщиками коммунальных услуг прямые договоры.
  • Порядок налогового учета расходов на коммунальные услуги зависит от конкретного способа их оплаты, установленного сторонами арендных отношений.

    Фиксированный платеж

    Включить стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы – самый простой для арендодателя вариант. Вся арендная плата включается либо в доходы от реализации (если сдача в аренду является для арендодателя основным видом деятельности), либо во внереализационные доходы (если эта деятельность не является основной). Какие‑либо документы, подтверждающие понесенные арендодателем коммунальные расходы, для арендатора оформлять не нужно. Это плюс.

    Реализация услуг по предоставлению помещений в аренду является объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговой базой является вся сумма арендной платы (п. 1 ст. 154 НК РФ).

    Если арендная плата выражена в фиксированной сумме, не возникает и проблем с принятием к вычету НДС со стоимости потребленных коммунальных услуг. Арендатор платит лишь за аренду помещения, и предполагается, что арендодатель уже учел свои затраты на оплату таких услуг (электричество, тепло, вода и т. д.) в стоимости аренды. А арендодатель может принять к вычету суммы налога, предъявленного организациями ЖКХ, в полном объеме (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС‑22‑3/86@). Это бесспорный плюс.

    Минусом в варианте с фиксированным арендным платежом является риск с точки зрения доходности сделки. Во‑первых, тарифы на услуги ЖКХ растут. Во‑вторых, уплатив фиксированную сумму, арендатор не будет утруждать себя экономией ресурсов. Кроме того, нельзя заранее знать, сколько их потребуется.

    Арендная плата с переменной составляющей

    Стороны могут предусмотреть форму арендной платы, которая состоит из постоянной и переменной части. Сумма коммунальных услуг, потребленных арендатором, в зависимости от их цены и фактического количества, составляет переменную часть (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Эту сумму рассчитывают на основании документов поставщиков коммунальных услуг (счетов, актов), предоставляемых арендодателю:

    • либо пропорционально занимаемой арендатором площади;
    • либо в зависимости от объема услуг, потребленных арендатором, подтвержденных показаниями счетчиков, и тарифов поставщиков на коммунальные услуги.

    Для оплаты арендодатель выставляет в адрес арендатора счет с приложением подтверждающих документов и расчета.

    При таком способе расчетов арендодатель вправе учесть и предъявить к вычету «входной» НДС по услугам, предоставленным коммунальными службами (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС‑22‑3/86@). Это плюс. Главное, чтобы счета‑фактуры за коммунальные услуги были выставлены непосредственно арендодателю и в них был выделен отдельной строкой НДС (постановления ФАС Северо‑Кавказского округа от 21.12.2009 № А63‑8994/ 2004‑С4‑9, от 11.06.2009 № А53‑18515/ 2008‑С5‑27).

    Теперь о минусах

    Минус первый. Начислять НДС нужно будет и на переменную часть арендной платы, поскольку оказание услуг по предоставлению в аренду имущества облагается НДС в общем порядке (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Арендодатель выставляет счет‑фактуру на всю сумму арендной платы независимо от деления на постоянную и переменную части (п. 3 ст. 168 НК РФ). Выделять в счете‑фактуре отдельной строкой суммы, которые относятся к переменной части, то есть коммунальные платежи, арендодатель не обязан (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС‑22‑3/86@).

    Еще один минус – это завышение сумм дохода для целей налога на прибыль. В отношении налога на прибыль выручка от реализации определяется, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги. Поэтому суммы арендной платы, включая ее переменную часть, арендодатель учитывает в налоговых доходах (письмо Минфина России от 11.03.2012 № 03‑11‑11/72).

    Однако этот минус компенсируется тем, что разрешено признать в расходах стоимость самих коммунальных услуг (письмо УФНС России по г. Москве от 28.06.2006 № 19‑11/58877). Коммунальные платежи учитываются в составе материальных расходов у той стороны, которая заключала прямые договоры с поставщиками (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

    Возмещение сверх арендной платы

    В договоре аренды устанавливается фиксированная арендная плата. Дополнительно арендатор возмещает арендодателю расходы на коммунальные услуги по его фактическим затратам. Суммы возмещения не входят в арендную плату, а оплачиваются арендатором арендодателю сверх нее. Основанием для возмещения расходов арендатором является счет арендодателя, к которому приложены подтверждающие документы и расчеты стоимости подлежащих возмещению расходов.

    По сути, сумма компенсации стоимости коммунальных услуг арендатором представляет из себя транзитный платеж, который арендодатель полностью перечисляет коммунальным службам в качестве оплаты оказанных ими услуг. От арендатора такие платежи поступают к арендодателю в качестве компенсации понесенных расходов. Значит, к увеличению экономических выгод арендодателя они не приводят, и в целях налогообложения прибыли не участвуют.

    Есть и судебные решения, принятые с учетом такой позиции. Если договором предусмотрена оплата коммунальных расходов сверх арендной платы, то суммы возмещения, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя, поскольку они компенсируют расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения (постановления ФАС Северо‑Кавказского округа от 11.02.2008 № Ф08‑8206/ 07‑3204А, Восточно‑Сибирского округа от 21.03.2007 № А74‑3165/ 06‑Ф02‑1481/07).

    Счета‑фактуры, полученные арендодателем от поставщиков коммунальных услуг, следует регистрировать в книге покупок без учета сумм налога по коммунальным платежам, потребленным арендатором (письмо Минфина России от 06.09.2005 № 07‑05‑06/234).

    Суммы полученной компенсации не являются доходами организации и для целей бухгалтерского учета (п. 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н).

    С точки зрения НДС операции по передаче электроэнергии, воды, газа арендодателем арендатору не относятся к операциям по реализации товаров. Арендодатель не может выступать поставщиком данных товаров для арендатора, поскольку сам выступает в роли покупателя (абонента). Объект налогообложения по НДС у арендодателя отсутствует (письма Минфина России от 31.12.2008 № 03‑07‑11/392, от 26.12.2008 № 03‑07‑05/51, ФНС России от 04.02.2010 № ШС‑22‑3/86@, УФНС России по г. Москве от 08.06.2009 № 16‑15/58069).

    Такую позицию поддерживают и некоторые суды, которые полагают, что в данном случае нет реализации (арендодатель не оказывает коммунальные услуги). Но они делают еще один вывод: выставлять арендатору счет‑фактуру на сумму потребляемых им коммунальных услуг арендодатель не должен (Определение ВАС РФ от 29.01.2008 № 18186/07).

    Кроме того, арендодатель не вправе перевыставлять счета‑фактуры арендатору, так как в данном случае не является посредником между арендатором и поставщиком услуг. Даже если он это и сделает и укажет в качестве продавца себя, объекта налогообложения по НДС у него все равно не возникнет (постановления ФАС Северо‑Западного округа от 05.09.2005 № А56‑30790/2004, ФАС Поволжского округа от 12.04.2007 № А55‑14832/06).

    Непростой вопрос и с вычетом «входного» НДС, предъявленного арендодателю поставщиками коммунальных услуг.

    Передача электрической и тепловой энергии, воды, газа арендодателем арендатору не облагается НДС. Значит, сумма «входного» НДС, предъявленная коммунальными службами в части услуг, потребляемых арендатором, у арендодателя вычету не подлежит.

    Эту сумму налога арендодатель должен включить в стоимость коммунальных услуг, которые потребляет арендатор (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ) (письма Минфина России от 03.03.2006 № 03‑04‑15/52, УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 № 19‑11/48675, от 16.07.2007 № 19‑11/067415; постановление ФАС Северо‑Западного округа от 12.09.2006 № А52‑353/2006/2).

    И еще один вывод. Счета‑фактуры, полученные арендодателем от поставщиков коммунальных услуг, регистрировать в книге покупок следует без учета сумм налога по коммунальным платежам, потребленным арендатором (письмо Минфина России от 06.09.2005 № 07‑05‑06/234).

    Посреднический договор

    Стороны могут включить в договор аренды условие о предоставлении посреднических услуг (п. 3 ст. 421 ГК РФ). В данном случае арендодатель будет выступать в роли посредника, то есть приобретать коммунальные услуги для арендатора, а последний обязан будет компенсировать первому стоимость таких услуг.

    Посреднические договоры являются возмездными, поэтому сторонам в договоре необходимо согласовать стоимость вознаграждения (ст. 991, 1006 ГК РФ).

    При заключении посреднического договора доходом арендодателя будет являться лишь сумма данного вознаграждения, а не вся стоимость коммунальных услуг, уплачиваемая арендодателем в качестве посредника поставщику коммунальных услуг.

    При таком варианте плюсов больше, чем минусов.

    Первый – арендодатель учитывает доход только в размере агентского вознаграждения за оказываемые услуги, а не всю стоимость коммунальных услуг, уплачиваемую арендодателем в качестве посредника поставщику коммунальных услуг.

    Это подтверждает и Минфин России. Если деятельность управляющей организации, исходя из договорных обязательств, является посреднической деятельностью по закупке коммунальных услуг, то доходом этой организации будет являться комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение (письмо Минфина России от 27.01.2012 № 03‑11‑06/2/9).

    Второй плюс для арендодателя в том, что при передаче коммунальных услуг не нужно начислять НДС. Передача электроэнергии, воды, газа арендатору не признается арендодателем в качестве реализации, облагаемой НДС. В этом случае он сам ничего не реализует, а выступает в качестве агента. Следовательно, арендодатель не обязан исчислять и уплачивать НДС, так как товары, приобретенные агентом для принципала, являются собственностью принципала (п. 1 ст. 996, ст. 1011 ГК РФ).

    Есть и небольшой минус. Необходимо начислить НДС с агентского вознаграждения. Налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе посреднических договоров определяют налоговую базу как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений при исполнении любого из указанных договоров (п. 1 ст. 156 НК РФ). Следовательно, арендатору необходимо начислить НДС со стоимости вознаграждения (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС‑22‑3/86@).

    Самостоятельное заключение арендатором договоров с коммунальными службами на практике применяется крайне редко. Хотя этот вариант удобен арендодателю, однако коммунальщикам это не выгодно, поскольку сопряжено с огромным документооборотом. В одном офисном центре может находиться сотня арендаторов, и получается, что со всеми нужно оформлять договоры, счета, акты и пр.

    Борис Сваин, для журнала «Практическая бухгалтерия»

    Данная статья опубликована в закрытом разделе портала «Практическая бухгалтерия». Конкретные бухгалтерские вопросы с примерами решений и экспертными мнениями – максимум полезной и нужной информации на одном портале.
    Получите доступ >>

    Если у Вас есть вопрос – задайте его здесь >>

    Читайте также по теме:

    ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА

    Полная информация о правилах учета и налогах для бухгалтера.
    Только конкретный алгоритм действий, примеры из практики и советы экспертов.
    Ничего лишнего. Всегда актуальная информация.

    Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

    *Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

    Как определяются доходы и расходы у арендодателя-посредника при оплате коммунальных услуг

    • Что надо включать в доходы
    • Что надо включать в расходы
    • Итоги

    Арендодатель и арендатор вправе заключить между собой посреднический договор, по которому арендодатель-посредник приобретает коммунальные услуги для арендатора. Рассмотрим, как арендодатель, применяющий упрощенную систему налогообложения, должен отражать в учете коммунальные услуги.

    Что надо включать в доходы

    Если налогоплательщик, применяющий упрощенную систему налогообложения, сдает помещение в аренду, а также участвует в оплате арендатором коммунальных услуг, то в доходы следует включать:

    • Арендную плату.
    • Сумму вознаграждения, поступившую от арендатора.

    Посредническое вознаграждение включается в доходы согласно п. 1.1 ст. 346.15, подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ.

    Приведенные выше выводы содержатся, кроме того, в письмах Минфина России от 22.05.2017 № 03-11-06/2/31137, от 21.03.2017 № 03-11-11/16222.

    В Книге учета доходов и расходов эти доходы следует отразить в графе 4 раздела I «Доходы и расходы». Причем делать это надо на дату поступления денег.

    Суммы коммунальных платежей, которые приходят арендодателю от арендодателя в соответствии с заключенным посредническим договором, а затем транзитом проходят по назначению, в доходах учитывать не надо. Подтверждением тому служит постановление ФАС Московского округа от 15.10.2009 № КА-А41/10689-09. Однако следует предостеречь налогоплательщиков: если в доходах такие суммы учтены, то арендодатель ни в коем случае не должен включать их в расходы. Это следует из подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 и подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ.

    Впрочем, споры с налоговыми органами все равно могут происходить. Особенно в тех случаях, когда посреднический договор заключен после оформления соглашения с коммунальными службами. Такое утверждение содержится в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85. Суд подчеркивает, что для исполнения поручения заказчика (арендатора) сделка должна быть заключена после заключения договора. В противном случае теряется весь смысл поручения.

    Компания «Сигма», выступая в данном случае арендодателем, передала в аренду компании «Омега» некое помещение. Партнеры по сделке заключили договор аренды и договор комиссии. По второму договору «Сигма» выступает как комиссионер и покупает для арендатора стандартный набор коммунальных услуг: электроэнергию, воду, отопление.

    Однако оказалось, что у компании «Сигма» договоры на получение коммунальных услуг уже есть – они заключены при покупке задания в собственность. В приведенных обстоятельствах приобретение коммунальных услуг не будет считаться посреднической услугой, а их компенсация арендатором будет признаваться доходом у арендодателя.

    Минфин России неоднократно указывал, что агент, действующий за счет принципала, но от своего имени, с третьими лицами должен заключать сделки только после заключения агентского договора. При соблюдении этого условия арендодатель сможет учесть в доходах лишь агентское вознаграждение (письма Минфина России от 10.02.2009 № 03-11-06/2/24, от 10.02.2009 № 03-11-06/2/25, от 26.01.2009 № 03-11-09/18).

    Если же договор на предоставление коммунальных услуг был заключен до момента оформления посреднического договора, то налоговики имеют полное право на доначисление арендодателю единого налога на те суммы коммунальных платежей, которые поступили от арендатора. Налогоплательщикам, упустившим из виду эту тонкость, не всегда удается отстоять в суде свою невиновность. Об этом свидетельствует постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 № А57-9388/06, в котором судьи встали на сторону налогового органа.

    Снизить риск появления претензий возможно: надо лишь выбрать другой способ оплаты коммунальных услуг, потребленных арендатором. Такими видами оплаты могут быть:

    • установление размера арендной платы, которая включает в себя коммунальные платежи;
    • или установление постоянной и переменной части арендной платы, где переменная часть включает возмещение коммунальных расходов.

    И хотя в этих случаях полученные арендодателем коммунальные платежи будут включаться в доходы (см. письма Минфина России от 21.03.2017 № 03-11-11/16222, от 18.07.2012 № 03-11-11/210), но при определенных условиях арендодатель сможет также учесть в расходах оплаченные им коммунальные расходы. В бухгалтерском учете деньги, приходящие от арендатора в оплату коммунальных услуг по посредническому договору и перечисляемые в дальнейшем коммунальщикам, согласно п. 3 ПБУ 9/99, п. 3 ПБУ 10/99 в состав доходов и расходов не включаются.

    Агентское вознаграждение учитывается по п. 5 ПБУ 9/99 как доход от обычных видов деятельности. А арендная плата может учитываться либо как доход от обычных видов деятельности, либо как внереализационные доходы в зависимости от того, является ли представление имущества в аренду видом деятельности (пп. 4, 5, 7 ПБУ 9/99).

    Что надо включать в расходы

    Если между арендодателем и арендатором заключен посреднический договор на оплату коммунальных услуг, потребляемых арендатором, то затраты арендодателя на их оплату не включаются у него в расходы ни в налоговом (абз. 1 п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252, п. 9 ст. 270 НК РФ), ни бухгалтерском учете (п. 3 ПБУ 10/99).

    Об оформлении счетов-фактур по посредническим сделкам читайте в статьях:

    В случае если договором между арендатором и арендодателем предусмотрено, что арендная плата включает в себя коммунальные платежи или возмещение коммунальных расходов является переменной частью арендной платы, арендодатель может включить в состав расходов для целей исчисление единого налога коммунальные платежи, уплачиваемые ресурсоснабжающим организациям (подп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ, письма ФНС России от 05.12.2006 № 02-6-10/216@, УФНС России по г. Москве от 15.01.2007 № 18-08/3/02040@). Однако нужно учитывать, что эта возможность есть только у арендодателей, применяющих УСН с объектом «доходы минус расходы», и исключена для арендодателей, применяющих УСН с объектом налогообложения «доходы».

    Итоги

    Полученная арендодателем арендная плата и вознаграждение за посреднические услуги являются его доходом. Сумма коммунальных расходов, возмещаемая арендатором, может не учитываться в доходах арендодателя только в случае, если заключенный им договор на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией заключен раньше, чем посреднический договор с арендатором на их потребление арендатором. Возможность учета оплаченных арендодателем коммунальных услуг в расходах находится в зависимости от того, каким образом в договоре прописано возмещение коммунальных услуг арендатором.

    Договор на возмещение коммунальных услуг арендатором

    При заключении договора аренды часто возникают вопросы по возмещению арендатором коммунальных услуг. Счета на коммунальные услуги получает арендодатель и арендатор должен возместить их часть. Иногда арендодатель включает стоимость этих услуг в арендную плату. Но для согласования всех вопрос лучше заключить договор на возмещение коммунальных услуг.

    Предмет договора

    При приемке помещения арендатор обязуется содержать арендуемые помещения в исправном техническом состоянии. Для соблюдения этого условия ему необходимо пользоваться системой отопления, электричеством, водоснабжением и другими услугами, а, следовательно, он должен участвовать в оплате доли расходов по коммунальным платежам. Для этого заключается договор, предметом которого может быть оплата услуг по:

    • отоплению;
    • горячему и холодному водоснабжению;
    • вывозу мусора;
    • отводу сточных вод (канализации);
    • электроснабжению.

    В предмет этого договора могут быть включены и другие услуги сторонних организаций по:

    1. Уборке мест общего пользования и прилегающей территории.
    2. Ремонту мест общего пользования.
    3. Охране территории.
    4. Пользованию лифтом.
    5. Другие эксплуатационные услуги.

    Плата по коммунальным услугам в договоре может быть величиной:

    • постоянной – в договоре указывается фиксированная сумма, независящая от количества потребляемых коммунальных услуг;
    • переменной – в договоре указывается, что плата зависит от количества потребляемых услуг за определенный период.

    Требования к содержанию

    Законодательством строго не регламентировано содержание договора на возмещение затрат по коммунальным услугам, поэтому сторонам надо тщательно подойти к его составлению, чтобы исключить дальнейшие претензии.

    При заключении в договор необходимо внести следующие основные положения:

    • описание состояния всех инженерных систем в арендуемом помещении на момент передачи помещения;
    • доля, которую арендатора должен возмещать;
    • права и обязанности сторон;
    • порядок расчетов;
    • размер пени, которую арендатор должен оплачивать, при несвоевременном возмещении затрат;
    • срок действия договора;
    • порядок выплаты возможного материального ущерба;
    • порядок урегулирования споров сторон;
    • порядок расторжения договора.

    При расчете суммы возмещения по отдельным видам услуг можно использовать следующие формулы:

    1. Электроэнергия: Sэ = Kл * Mл * Kча * T.
    • Sэ — сумма за электроэнергию;
    • Kл –количество лампочек в сдаваемой площади;
    • Mл – мощность одной лампочки;
    • Kча — количество часов в месяц (аренда);
    • T — тариф.
    1. Теплоэнергия: Sт = Kг *(Vа/Vз)/ Kч* Kча *T.
    • Sт – сумма за теплоэнергию;
    • Kг – количество Гкал в месяц;
    • Vз – объем здания;
    • Vа – объем здания, сдаваемого в аренду;
    • Kч — количество часов в месяц (всего);
    • Kча — количество часов в месяц (аренда);
    • T — тариф.
    1. Водопотребление: Sв = Kк / Кп *Кпа / Kч * Kча * T.
    • Sв – сумма за водопотребление;
    • Kк – количество куб. м. в месяц;
    • Кп – количество потребителей арендодателя;
    • Кпа – количество потребителей арендатора;
    • Kч — количество часов в месяц (всего);
    • Kча — количество часов в месяц (аренда);
    • T — тариф.

    Права и обязанности сторон

    В права и обязанности арендодателя лучше всего внести:

    • сроки выставления счетов арендодателем;
    • обязанности арендодателя по предоставлению расшифровки выставляемых счетов;
    • обязанности по уведомлению арендатора об изменении тарифов у поставщиков коммунальных услуг;
    • обязанности арендодателя по содержанию сетей в надлежащем состоянии.

    В права и обязанности арендатора лучше всего внести:

    1. Сроки внесения платежей арендатором.
    2. Обязанности арендатора по согласованию графика работы.
    3. Обязанности не производить монтаж нового или демонтаж имеющегося оборудования.
    4. Обязанности по возмещению арендодателю ущерба, связанного с неправильной эксплуатацией инженерных систем.

    Образец договора

    Как уже было сказано выше, законодательством строго не регламентировано содержание договора на возмещение затрат по коммунальным услугам. Поэтому нужно быть очень внимательным и осторожным при его составлении. Ниже приведён примерный образец договора на возмещение коммунальных услуг арендатором.

    Расторжение договора

    В договоре стоит прописать все возможности расторжения договора, которые могут включать:

    • не внесение арендатором в течение определенного периода платежей;
    • монтаж арендатором нового или демонтаж имеющегося оборудования;
    • содержание арендодателем сетей в ненадлежащем виде, что препятствует нормальной работе арендатора;
    • оплачиваемые арендатором услуги, не соответствуют действующим санитарным и пожарным нормам.

    Заключая любой договор, в том числе и на возмещение затрат по коммунальным услугам, когда нет четкой регламентации его положений в законодательстве, лучше прописать все возможные условия, а не надеяться на порядочность сторон. В этом случае будет легче отстаивать свои права в суде.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: