Можно ли кредитной картой оплачивать коммунальные услуги

Разбор Банки.ру. Топ карт с кешбэком за оплату услуг ЖКХ

Абсолютное большинство банков вносят оплату услуг ЖКХ в черный список бонусных программ. Нам удалось найти несколько карт-исключений.

Эта статья — первая в серии обзоров, посвященных картам для оплаты самых популярных у россиян категорий покупок. При составлении списка категорий и объема затрат мы ориентировались на статистику Росстата. Сегодня в разборе — карты для оплаты услуг ЖКХ.

Семья из трех человек платит за коммуналку в среднем 6 200 рублей, исходя из данных Росстата. С учетом постоянного роста тарифов эта цифра будет только увеличиваться. Не платить за свет и воду нельзя, а вот сэкономить при оплате вполне реально. Как это сделать? С помощью банковских карт с кешбэком за оплату ЖКУ.

Стоп, а разве такие бывают? Ведь банки готовы начислять бонусы за что угодно, но только не за оплату пресловутых жилищно-коммунальных услуг.

Почему банки не хотят давать кешбэк за коммуналку

Если расплатиться банковской карточкой за ужин в ресторане или за бензин на заправке, банк, выпустивший карту, получит комиссию от банка, обслуживающего безналичные платежи в этом ресторане или на этой АЗС. Из полученной комиссии банк выделяет небольшой процент и держателю карты, чтобы у того был стимул расплачиваться карточкой чаще и больше.

Платежи в счет оплаты ЖКУ устроены сложнее: их маршрут зависит от способа совершения операции. Если делать с карты обычные межбанковские переводы по реквизитам поставщиков коммунальных услуг, деньги пойдут на счета поставщиков, которые никакие комиссии банку за это не заплатят. В этом случае кешбэк держателю карточки банку придется платить фактически из собственного кармана. Неудивительно, что желающих на это не находится. Банки, которые все-таки начисляют вознаграждение за оплату коммуналки, делают это только при условии совершения платежей на сайтах поставщиков услуг, через личный кабинет интернет-/мобильного банка в разделе «Платежи» или с помощью платежных сервисов (например, через систему «Город»). Такие платежи, как правило, маркируются МСС-кодом 4900 (MCC-код — англ. Merchant Category Code (код категории продавца) — четырехзначный номер, классифицирующий вид деятельности торговой точки при операции оплаты по банковским картам). Чтобы понять, будет ли начисляться кешбэк за оплату ЖКУ по той или иной карте, нужно знать, входит ли МСС-код 4900 в список операций-исключений по этой карте. Информация об операциях-исключениях обычно содержится в условиях бонусной программы по карте.

При выборе карты для оплаты ЖКУ стоит обратить внимание на банки, которые не просто бонусируют операции с МСС-кодом 4900, но и начисляют за них повышенный кешбэк. Прямо скажем: таких немного. Подобные карты нам удалось обнаружить у АТБ (кредитная «Универсальная»), УБРиР (дебетовая «Комфорт») и банка «Восточный» (кредитная «Кэшбэк» и дебетовая «Тепло»).

Кредитные карты

Первое место — «Универсальная» от АТБ

Максимальный кешбэк 10% за оплату услуг ЖКХ можно получить по кредитке «Универсальная» АТБ. Для этого нужно подключить бонусную категорию «Семья», в рамках которой предусмотрен повышенный кешбэк за оплату ЖКУ, образовательных услуг, больниц, за покупку товаров для детей и траты в аптеках и зоомагазинах (МСС-коды: 5945, 8351, 8299, 5995, 5912, 8062, 4900, 5942, 5943, 5641). Вознаграждение в этой категории выплачивается за покупки на сумму до 20 тыс. рублей в месяц, то есть за один отчетный период можно заработать 2 000 баллов.

Кешбэк начисляется по схеме 1 балл за каждые потраченные 100 рублей с округлением в меньшую сторону и выплачивается деньгами на карточный счет клиента один раз в месяц не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным.

Выпуск и обслуживание «Универсальной» бесплатные, требований к минимальному обороту нет. Процентная ставка за пользование кредитным лимитом составляет от 15% до 28% (индивидуально для каждого заемщика), а льготный период длится до 120 дней (месяц образования задолженности + три последующих календарных месяца). Дополнительное преимущество карты — беспроцентный период распространяется не только на безналичные покупки, включая операции по оплате ЖКУ, но и на снятие наличных. Впрочем, снимать с карты наличные все равно нежелательно — комиссия за снятие денег из кредитного лимита составит 4,9% + 390 рублей (собственные средства с карты можно снимать бесплатно). Еще дороже обойдутся переводы кредитных средств — за каждую операцию банк удержит 6,9% от суммы перевода. Большие штрафы предусмотрены и за просрочку платежа по кредиту: единовременный штраф 700 рублей + 3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (не более 20% годовых). СМС-информирование тоже не самое дешевое — 89 рублей в месяц.

Клиенты, оформившие кредитную карту «Универсальная» в период с 14 августа по 31 октября текущего года, могут без комиссии снимать наличные с карты в банкоматах и кассах любых банков в течение 30 календарных дней с даты заключения договора. Это условие не распространяется на клиентов, обслуживающихся в АТБ в рамках зарплатных проектов.

Карту можно бесплатно пополнять через банкоматы АТБ, а вот за внесение денег через кассу банка взимается комиссия 150 рублей. Бесплатным будет и пополнение карты входящими межбанковскими переводами, а также переводами с карт других банков через онлайн-сервисы АТБ (карта умеет «стягивать»).

Выгодно ли это? При подключенной опции «Семья» по карте можно получать до 2 000 рублей кешбэка в месяц. Для этого достаточно ежемесячно расходовать 20 тыс. рублей на оплату услуг ЖКХ и покупки из бонусных категорий. Тратить больше этой суммы и расплачиваться карточкой за другие покупки особого смысла нет, так как вознаграждение за это не начисляется. В целом же, если не снимать и не переводить с карты кредитные деньги и вовремя погашать задолженность, пользоваться картой АТБ для оплаты услуг ЖКХ очень выгодно. Если использовать карту исключительно для этих целей, при среднем чеке в 6 500 рублей за год на оплате коммуналки можно заработать 7 800 рублей — фактически на еще один платеж.

Второе место — «Кэшбэк» от Восточного Банка

По кредитной карте «Кэшбэк» за оплату услуг ЖКХ можно получить 5% кешбэка. В рамках бонусной опции «Тепло» банк начисляет 5% кешбэка за покупки в категориях «ЖКХ» (МСС 4900, коды ФСГ 2000, 2010, 2020, 2030, 2040, 2050, 2060, 2070, 2080, 3030, 3040, 3050), «Аптеки» (MCC 5122, 5912) и «Общественный транспорт» (MCC 4111, 4112, 4131, 4789). За остальные покупки полагается базовый кешбэк 1%.

Читайте также:
Дачный потребительский кооператив - правовое положение

В отличие от АТБ, Восточный Банк начисляет кешбэк только при условии совершения по карте покупок на сумму от 10 тыс. рублей в месяц. Обеспечивать нужный оборот выгодно как раз покупками из категорий повышенного кешбэка («ЖКХ», «Аптеки», «Общественный транспорт»). Максимальная сумма покупок для начисления повышенного кешбэка — 20 тыс. рублей в месяц, общий лимит для выплаты вознаграждения за все покупки — 100 тыс. рублей в месяц. Бонусы начисляются за покупки от 100 рублей.

Порядок выплаты кешбэка у Восточного Банка тоже не такой удобный, как у АТБ. Вознаграждение выплачивается не деньгами, а баллами на бонусный счет. Баллы зачисляются на счет в течение всего месяца отдельно после обработки каждой операции. Бонусными баллами можно через интернет-/мобильный банк компенсировать покупку на сумму от 500 рублей в течение 90 дней со дня ее совершения. Для компенсации доступны не более 50 последних операций, по которым были начислены бонусы (операции, доступные для компенсации, отмечены пометкой «Компенсировать»). Частично компенсировать покупку нельзя. Если на момент компенсации по карте имеется текущая или просроченная задолженность, сумма возмещения в первую очередь пойдет на ее погашение, и только после полного закрытия кредитного лимита остаток компенсации будет доступен на счете.

За выпуск карты «Кэшбэк» банк взимает единовременную комиссию: 1 000 рублей за карту классического уровня и 1 500 рублей за карту Visa Gold. Дальнейшее обслуживание карты бесплатное. Другие комиссии относятся к совершению операций по карте: за снятие наличных и переводы из кредитного лимита придется заплатить 4,9% + 399 рублей, за те же операции из собственных средств — 90 рублей. СМС-информирование стоит 89 рублей в месяц.

Важно! Клиентам, оформившим кредитную карту «Кэшбэк» в период с 7 сентября по 31 декабря 2020 года, банк возвращает комиссию за снятие наличных баллами на бонусный счет. Баллы начисляются при соблюдении совокупности условий:

  • операция совершена в первый месяц со дня заключения договора;
  • денежные средства получены из кредитного лимита;
  • операция совершена в банкомате.

Льготный период по карте «Кэшбэк» стандартный — до 56 дней. Месяц отводится на расчеты и 25 дней — на погашение задолженности по карте. Процентная ставка по карте устанавливается индивидуально, но нижний порог немного выше среднего по рынку — от 24%. Неустойка за просрочку платежа — 20% годовых за каждый день просрочки.

Карту можно бесплатно пополнять через банкоматы и кассы банка, а также входящими переводами из других банков. Также карта умеет бесплатно «стягивать» деньги с карт других банков через онлайн-сервисы Восточного Банка.

Единственное серьезное преимущество карты «Кэшбэк» перед «Универсальной» — банк начисляет проценты на остаток собственных средств по карте. При остатке от 10 тыс. до 500 тыс. рублей доход начисляется по ставке 5%, при остатке свыше 500 тыс. рублей — по ставке 2% (ставка применяется не к сумме превышения, а к полной сумме остатка собственных средств). Это позволяет использовать карту «Кэшбэк» как доходный инструмент. Правда, вывести деньги с нее будет проблематично — за снятие и перевод собственных средств тоже взимается комиссия.

Выгодно ли это? Кешбэк 5% за оплату ЖКУ — это больше, чем предлагает большинство банков. Тем не менее карта «Кэшбэк» уступает «Универсальной» почти по всем параметрам: есть комиссия за выпуск и за снятие/переводы собственных средств, для получения кешбэка нужно совершать покупки на сумму от 10 тыс. рублей в месяц, вознаграждение выплачивается не рублями, а бонусными баллами.

Дебетовые карты

Первое место — «Комфорт» от УБРиР

УБРиР тоже бонусирует платежи за ЖКУ по ставке 5%. По дебетовой карте «Комфорт» кешбэк за коммуналку начисляется, если совершать оплату через мобильный банк. Ставка вознаграждения зависит от суммы ежемесячных покупок по карте:

  • до 5 000 рублей в месяц — 0%;
  • от 5 000 до 15 000 рублей в месяц — 1,5%;
  • от 15 000 рублей в месяц — 5%.

Сами операции по оплате услуг ЖКХ в расчете суммы необходимых покупок не участвуют. Максимальная сумма кешбэка за коммунальные платежи в месяц — 500 рублей.

Размер кешбэка за прочие покупки тоже привязан к обороту по карте: при тратах от 5 тыс. до 15 тыс. рублей в месяц вознаграждение начисляется по ставке 1%, при покупках на сумму свыше 15 тыс. рублей в месяц — по ставке 1,5%. Размер кешбэка за покупки, не относящиеся к оплате ЖКУ, не ограничен. Вознаграждение выплачивается деньгами на карточный счет в период с 15-го по 20-е число месяца, следующего за месяцем совершения покупок.

«Комфорт» от УБРиР выпускается и обслуживается бесплатно. За снятие наличных в собственных и партнерских банкоматах УБРиР комиссию не берет, в других банкоматах бесплатно можно снимать до 10 тыс. рублей в месяц, далее комиссия составит 1%, но не менее 120 рублей. УБРиР подключен к Системе быстрых платежей, поэтому переводы по номеру телефона бесплатные, но за внешние переводы по номеру карты придется заплатить 1,5%, но не менее 50 рублей. СМС-информирование обойдется в 99 рублей в месяц.

Выгодно ли это? Чтобы получать кешбэк за оплату ЖКУ по ставке 5%, нужно тратить по карте на другие покупки не менее 15 тыс. рублей в месяц. Кешбэк за покупки, не относящиеся к оплате услуг ЖКХ, составит в этом случае 1,5%. При сумме ежемесячных трат в 15 тыс. рублей и при чеке за оплату ЖКУ в 6 500 рублей кешбэк в месяц составит 550 рублей. Сумма небольшая, но с учетом бесплатного обслуживания карты за год таким образом можно сэкономить 6 600 рублей.

Второе место — «Тепло» от Восточного Банка

Те же 5% кешбэка за оплату услуг ЖКХ можно получать и по дебетовой карте «Тепло» Восточного Банка. Правда, подойдет эта карта не всем, так как кешбэк по ней начисляется только при поступлении на карточный счет зарплаты или пенсии.

Как и по кредитке «Кэшбэк», вознаграждение в размере 5% по карте «Тепло» начисляется за оплату ЖКУ и за покупки, относящиеся к категориям «Аптеки» и «Общественный транспорт». Максимальный размер кешбэка в месяц — 1 500 бонусных баллов. Чтобы получить такую сумму, придется потратить на покупки из бонусных категорий 30 тыс. рублей. Правда, использовать карту только для покупок в этих категориях не рекомендуется, потому что банк может счесть такое поведение злоупотреблением бонусной программой. В правилах программы лояльности банка сказано, что злоупотреблением считается, если доля от покупок в бонусных категориях превышает 70% от всех трат по карте за месяц.

Читайте также:
Порядок и способы законного отключения домофона

Также по карте «Тепло» начисляется доход на остаток собственных средств:

  • до 10 тыс. рублей — 0%;
  • от 10 тыс. до 500 тыс. рублей — 2% (при поступлении на карту зарплаты или пенсии — 5,3%);
  • свыше 500 тыс. рублей — 2%.

Повышенная ставка 5,3% применяется только с третьего месяца регулярного зачисления на карту пенсии или зарплаты.

Сама карта тоже не бесплатна: за ее выпуск банк удержит обязательную комиссию 150 рублей. Ежемесячное обслуживание карты начиная со второго месяца будет стоить 99 рублей. Чтобы не платить комиссию за обслуживание, надо выполнять одно из условий:

  • поддерживать в течение месяца нулевой баланс карты;
  • поддерживать в течение месяца неснижаемый остаток по карте 30 тыс. рублей;
  • получать на карту зарплату или пенсию.

Бесплатно снимать наличные с карты можно в банкоматах и кассах Восточного Банка и в банкоматах других банков (до 60 тыс. рублей в месяц, далее — 2%). Снятие денег в кассах сторонних банков будет бесплатным, если сумма операции больше 3 тыс. рублей. При снятии меньшей суммы банк удержит 90 рублей комиссии. Перевод по номеру счета через отделение банка обойдется в 2%, минимум 50 рублей, максимум 3 000 рублей, через онлайн-сервисы банка — в 0,8%, минимум 50 рублей, максимум 500 рублей. Бесплатно переводить деньги с карты можно по номеру телефона в рамках Системы быстрых платежей.

Выгодно ли это? Если вы получаете на карту «Тепло» зарплату или пенсию — выгодно. В этом случае можно зарабатывать на карте до 1 500 рублей кешбэка в месяц и получать доход на остаток собственных средств по ставке до 5,3%. Для других категорий клиентов карта выглядит неинтересно.

Карты с базовым кешбэком на оплату ЖКУ

Помимо карт, по которым оплата услуг ЖКХ вынесена в отдельную бонусную категорию, есть карты, по которым эти операции бонусируются в составе базового кешбэка. Хотя правильнее будет сказать так: операции с МСС-кодом 4900 не входят в список исключений для начисления кешбэка по этим картам. Выбор здесь тоже небольшой, но все же пошире: такие продукты есть у Альфа-Банка, УБРиР, Кредит Европа Банка, МКБ, Почта Банка, МТС Банка и некоторых других организаций.

Так, по кредитке «Хочу больше» от УБРиР кешбэк начисляется по ставке от 1% до 3% за все покупки, кроме списка исключений. МСС-код 4900 в этом списке отсутствует, хотя оплачивать коммуналку лучше через сторонние сервисы, поскольку операции в интернет-банке, в том числе в мобильной версии, банк не бонусирует. Кстати, в списке исключений не фигурирует и другой нелюбимый банками МСС-код — 4812, по которому обычно проходит оплата сотовой связи в офисах мобильных операторов. Правда, условия выплаты кешбэка по «Хочу больше» не самые лояльные — для получения даже 1% вознаграждения нужно тратить по карте не менее 20 тыс. рублей в месяц, а на 3% можно рассчитывать при тратах от 70 тыс. рублей. Сама карта тоже платная, хотя при покупках от 15 тыс. рублей в месяц комиссия за обслуживание не взимается.

Альфа-Банк предлагает сразу несколько карт, по которым можно получать базовый кешбэк за оплату коммунальных услуг: кредитную и дебетовую Alfa Travel (2—3% милями за все покупки), кредитную и дебетовую «Яндекс.Плюс» (1% за покупки, не входящие в повышенные категории), дебетовую «Альфа-Карту с преимуществами» (1,5—2% за все покупки).

Оплата коммуналки отсутствует в списке исключений по кредиткам Card Credit Plus, Urban Card, TravelPass и по дебетовой Card Plus от Кредит Европа Банка. По этим картам начисляется повышенный кешбэк в отдельных категориях и базовое вознаграждение в размере 1% за все покупки, включая оплату услуг ЖКХ.

Важный нюанс: банк не начисляет кешбэк при оплате товаров/услуг через банкоматы и терминалы самообслуживания, а также за оплату коммунальных услуг, налоговых платежей и штрафов, совершенную без непосредственного использования карты. Таким образом, получить кешбэк за оплату ЖКУ с карт Кредит Европа Банка удастся, только если оплачивать услуги через расчетно-кассовые центры и с обязательным использованием карты.

Тот же 1% кешбэка за оплату коммунальных услуг можно получать по «Москарте» МКБ и по другим картам банка, поддерживающим программу лояльности «МКБ Бонус» (пенсионная «Мудрость» и кредитка «Можно больше»). Такое же базовое вознаграждение за все покупки начисляет Почта Банк по программе «Мультибонус», доступной держателям кредитных и дебетовых карт «Вездеход». Бонусирует оплату услуг ЖКХ и МТС Банк — МСС-кода 4900 нет в списке операций-исключений по кредитным и дебетовым картам «МТС Деньги Weekend» и MTS Cashback.

Что выбрать?

Если ориентироваться только на размер кешбэка за оплату ЖКУ, лидером однозначно является «Универсальная» карта от АТБ. Такого кешбэка за оплату коммуналки не предлагает больше никто. Кроме этого, сама карта тоже выглядит интересно: бесплатное обслуживание и длительный грейс-период, включающий снятие наличных, делает ее действительно универсальной кредиткой. Вместо бонусной опции «Семья», позволяющей получать повышенный кешбэк за покупки в категориях «ЖКХ», «Аптеки» и «Общественный транспорт», к карте можно подключать и другие востребованные опции повышенного кешбэка: «Дом-ремонт», «Автокарта», «Развлечения» и «Все включено». Правда, у «Универсальной» от АТБ есть недостаток, присущий всем кредиткам, — банк может отказать в выдаче карты.

Из дебетовых карт для оплаты ЖКУ можно выбрать «Комфорт» от УБРиР: 5% кешбэка за оплату ЖКУ и 1,5% на все покупки при бесплатном обслуживании — вполне достойное предложение. Минус карты в том, что банк не начисляет процент на остаток средств на счете. В этом смысле более выгодна карта «Тепло» Восточного Банка, конечно, при условии, что вы пенсионный или зарплатный клиент этого банка.

Если же не ставить перед собой цель максимально отбить расходы на коммуналку, а просто выбирать удобную карту для оплаты ЖКУ и повседневных расходов, можно остановиться на «Альфа-Карте с преимуществами», «Москарте» МКБ или любой другой карте из нашего разбора.

Читайте также:
Повышающие коэффициенты к тарифам на услуги ЖКХ с 2021 года

Можно ли оплатить услуги ЖКХ и коммунальные платежи кредитной картой?

Для оплаты коммунальных услуг теперь необязательно часами стоять в очереди в Сбербанке — все платежи можно произвести через терминал или удаленно через интернет. Но любая ли банковская карта подходит ли для этих целей? В статье я расскажу о том, когда можно расплатиться за услуги ЖКХ кредиткой и как это сделать с максимальной выгодой.

Можно ли оплатить услуги ЖКХ кредитной картой

Существует множество способов оплатить коммунальные услуги. Вот основные из них:

  • через интернет на официальном сайте поставщика;
  • через терминал, например, в Сбербанке;
  • на почте;
  • межбанковским переводом;
  • в кассе банка;
  • в личном кабинете банка;
  • через сторонние сервисы.

Но не все перечисленные варианты поддерживают возможность использовать кредитную карту. Например, на Почте карты не принимают, нужны наличные деньги.

При оплате в кассе коммерческих банков оплатить кредитной или даже дебетовой картой также не получится несмотря на наличие терминала — операция пройдет как снятие наличных.

Аналогичная ситуация и с личными кабинетом, межбанковским переводом и многими терминалами и банкоматами. То есть оплата возможна, но на невыгодных для клиента условиях — почти всегда при таких операциях не работает льготный период и удерживается комиссия.

Единственный проверенный способ перевести деньги в счет услуг ЖКХ без процентов и с сохранением бонусов — оплачивать непосредственно сайте поставщика.

Льготный период и кэшбэк при оплате ЖКХ кредитной картой

Но даже оплачивая коммунальные платежи на сайте поставщика услуг, нужно быть внимательным.

Дело в том, что каждой категории платежей присваивается MCC-код. По нему банк и определяет, за что именно заплатил клиент. И уже на основании этой информации будет решено, предоставлять льготный период и кэшбэк за операцию или нет.

Обычно у коммунальных услуг MCC-код 4900 или 4814. Сюда относятся платежи за электроэнергию, газоснабжение, мобильную связь и непосредственно саму «коммуналку». Но в некоторых компаниях оплата проводится по иному коду, который в льготную категорию не попадает.

При оплате по коду 4900 почти всегда предоставляют льготный период и выплачивается кэшбэк. Большинство крупных банков дает своим клиентам такие привилегии. Среди них:

  • ВТБ (бывший ВТБ 24);
  • Альфа-банк;
  • ОТП;
  • Почта Банк;
  • Райффайзенбанк;
  • Русский Стандарт;
  • Сбербанк;
  • Совкомбанк и другие.

А вот с кодом 4814 могут возникнуть сложности. Например, банк Тинькофф приравнивает отдельные операции по коду 4814 к снятию наличных. Это касается транзакций, в наименовании которых содержатся слова «MEGAFON» и «BEELINE AVTO».

Как не ошибиться, оплачивая коммунальные платежи кредитной картой

Чтобы сохранить льготный период и не заплатить лишние проценты, следует сделать 2 предварительных шага:

  1. Узнать, какой MCC-код будет у планируемой операции. Сделать это можно в службе клиентской поддержки у поставщика коммунальных услуг.
  2. Уточнить, попадает ли этот MCC-код под действие льготного периода и программу лояльности вашего банка и нет ли ограничений на совершение операций. Обычно вся информация представлена на сайте, но лучше всего позвонить на горячую линию или написать представителю финансовой организации в чат — это будет быстрее и точнее, на сайте в формулировках и выложенных документах легко запутаться.

После уточнения сведений можно переходить к переводу средств. Помните, что делать это нужно непосредственно на сайте поставщика услуг ЖКХ, а не через личный кабинет банка или сторонние сервисы — в этом случае кэшбэк начислен не будет, а льготный период не активируется.

Если условия вашей карты позволяют выгодно оплачивать коммунальные платежи, то обязательно воспользуйтесь этой возможностью — даже возвращая всего 1% можно сэкономить в год несколько тысяч рублей.

Ответы кредитного эксперта

Могут ли снять деньги с кредитной карты за долги ЖКХ?

Если у вас был суд, который обязал вас оплатить задолженность, после вступления его решения в силу пристав откроет исполнительное производство. Если вы не погасите задолженность самостоятельно, то ваши счета, включая кредитную карту, могут быть арестованы.

При этом списать в счет погашения задолженности кредитный лимит нельзя — это не ваши активы, а деньги банка. Удержать можно только средства, которые лежат на карте сверх предоставленного лимита, или поступления на счет, которые придут после ареста.

Банкротство застройщика при долевом строительстве – что делать

Статья 201.4. Особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.

(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Руководитель застройщика в течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего обязан обеспечить передачу сведений о всех участниках строительства конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения сведений от руководителя застройщика уведомляет всех выявленных участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений, требований о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежных требований и о сроке предъявления таких требований. Конкурсным управляющим в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона, должно быть также опубликовано уведомление о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений, требований о передаче нежилых помещений и машино-мест, денежных требований и о сроке предъявления таких требований.

(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее – требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

Читайте также:
Общедомовые нужды: что такое и почему собственник обязан их выплачивать

(см. текст в предыдущей редакции)

Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Фонд вправе ознакомляться с реестром требований участников строительства и основаниями для включения требований участников строительства в такой реестр, а также заявлять возражения по результатам рассмотрения реестра требований участников строительства в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, который рассматривает такие возражения в порядке, установленном статьей 60 настоящего Федерального закона, если реестр требований участников строительства закрыт до даты получения Фондом ходатайства субъекта Российской Федерации о восстановлении прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

(абзац введен Федеральным законом от 01.07.2021 N 273-ФЗ)

3.1. Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства. При наличии у застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по таким договорам, конкурсный управляющий вносит в реестр требований участников строительства сведения о размере требования участника строительства.

Конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства в порядке, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи.

Участник строительства вправе предъявить свое требование, возникшее из договора участия в долевом строительстве, в установленном настоящей статьей порядке или уточнить размер своего требования к застройщику, предъявив конкурсному управляющему соответствующие документы.

В случае, если на день принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ “О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, день принятия некоммерческой организацией в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Фонд субъекта Российской Федерации), решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства или на день проведения собрания участников строительства у застройщика отсутствуют документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком, и участник строительства не представил документы, подтверждающие размер своего требования, конкурсный управляющий обращается в арбитражный суд с заявлением об исключении этого требования из реестра требований участников строительства. В случае, если указанные документы об оплате не были представлены по уважительным причинам, арбитражный суд восстанавливает опоздавшего на включение в реестр.

(п. 3.1 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

П. 4 ст. 201.4 (в ред. ФЗ от 01.07.2021 N 273-ФЗ) применяется в делах о банкротстве застройщиков, производство по которым возбуждено после 01.07.2021.

4. Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее сорока пяти дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего, предусмотренного пунктом 2 настоящей статьи, независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении пятнадцати дней со дня его опубликования в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона. В случае пропуска указанного в настоящем пункте срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.

(в ред. Федерального закона от 01.07.2021 N 273-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Конкурсный управляющий обязан обеспечить лицам, участвующим в деле о банкротстве, возможность ознакомления с реестром требований участников строительства и основаниями для включения требований участников строительства в такой реестр. Возражения лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика, могут быть заявлены в течение пятнадцати рабочих дней со дня закрытия реестра требований кредиторов либо со дня включения требований участников строительства в реестр требований участников строительства, если такие требования в соответствии с настоящей статьей включены после закрытия реестра, в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, который рассматривает такие возражения в порядке, установленном статьей 60 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Расходы конкурсного управляющего на уведомление кредиторов о предъявлении требований о передаче жилых помещений, требований о передаче машино-мест и нежилых помещений и (или) денежных требований осуществляются им за счет должника.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Наряду с приложением вступивших в силу решений суда, арбитражного суда, определений о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решений третейского суда или иных судебных актов и (или) подлинных документов либо их надлежащим образом заверенных копий, подтверждающих обоснованность этих требований, конкурсному управляющему должны быть представлены документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения. Представление предусмотренных настоящим пунктом документов, подтверждающих обоснованность требований участника строительства, не требуется при условии, что требования участника строительства возникли в результате уступки прав по договору участия в долевом строительстве, если обязательство по уплате цены договора участия в долевом строительстве прекращено.

(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства в случае обоснованности предъявленного требования.

(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 01.07.2021 N 273-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

В случае участия Фонда в деле о банкротстве застройщика конкурсный управляющий в рамках реализации мероприятий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта, направляет в Фонд документы, обосновывающие требования участника строительства, не позднее чем через пять рабочих дней с даты их получения. Фонд в течение пяти рабочих дней рассматривает указанные документы и представляет конкурсному управляющему позицию по вопросу обоснованности предъявленного требования участника строительства.

Читайте также:
Как происходит расселение ветхого и аварийного жилья

(абзац введен Федеральным законом от 01.07.2021 N 273-ФЗ)

В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме. При включении требований участников строительства конкурсным управляющим учитывается размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона, независимо от предъявления участником строительства соответствующего требования в части убытков.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Если после включения конкурсным управляющим требования участника строительства в реестр требований участников строительства в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи конкурсному управляющему станут известны обстоятельства, свидетельствующие о необоснованном включении такого требования, о наличии которых он не знал и не должен был знать на момент его включения в реестр, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об исключении этого требования из реестра полностью или частично. Принятое по результатам рассмотрения этого заявления определение может быть обжаловано.

(в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования. К указанным возражениям должны быть приложены документы, подтверждающие направление конкурсному управляющему копий возражений и приложенных к возражениям документов.

9. Требования участников строительства, возражения по которым не заявлены в срок, предусмотренный пунктом 8 настоящей статьи, считаются установленными в размере, составе и порядке, которые определены конкурсным управляющим.

10. Требования участников строительства, по которым заявлены возражения, рассматриваются арбитражным судом в порядке, установленном статьей 60 настоящего Федерального закона.

По результатам такого рассмотрения выносится определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований участников строительства. Копия определения о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований участников строительства направляется лицу, заявившему возражения, и конкурсному управляющему не позднее дня, следующего за днем вынесения определения арбитражного суда.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении требований участников строительства в реестр требований участников строительства может быть обжаловано.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Требование участника строительства, установленное соответствующим определением арбитражного суда, включается конкурсным управляющим в реестр требований участников строительства не позднее дня, следующего за днем получения копии указанного определения конкурсным управляющим, о чем участник строительства уведомляется конкурсным управляющим в течение трех рабочих дней со дня внесения соответствующей записи в реестр требований участников строительства.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

12. В случае перехода требования участника строительства, включенного конкурсным управляющим в реестр требований участников строительства в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, замена кредитора в реестре производится конкурсным управляющим (внешним управляющим) в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

13. Участники строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, имеют право участвовать с правом голоса в собраниях кредиторов.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Участники строительства имеют право предъявлять возражения относительно требований других кредиторов в порядке, установленном статьей 100 настоящего Федерального закона.

14. Требования участников строительства, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, предъявляются в порядке, установленном настоящей статьей, для целей включения в реестр требований участников строительства независимо от даты закрытия реестра требований кредиторов. Участники строительства, требования которых возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом и включены в реестр требований участников строительства, имеют право участвовать с правом голоса в собраниях участников строительства, а также в собраниях кредиторов по вопросам, предусмотренным пунктом 9 статьи 201.1 и пунктом 4 статьи 201.15-3 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

15. Требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ “О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, либо после дня принятия Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 настоящего Федерального закона. В указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ “О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

(п. 15 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ; в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

Банкротство застройщиков: особенности и защита прав дольщиков

Старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова подготовила развернутый материал об особенностях защиты прав дольщиков в России. Как признать застройщика должником, как включиться в реестр требований и можно ли взять вместо квартиры деньги?

В последнее время фиксируется все больше резонансных дел о банкротстве строительных организаций, а значит, растет и количество обманутых дольщиков. В связи с чем особо остро встает вопрос о защите прав и законных интересов граждан-участников строительства.

Кто признается должником-застройщиком?

Основной нормативно-правовой акт, который регламентирует процедуру банкротства – это Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ о несостоятельности (банкротстве). Особенности банкротства застройщика регламентируются параграфом 7 Главы IX указанного закона.

Читайте также:
Порядок и особенности определения доли недвижимости в натуре

Для того, чтобы соответствующие положения Закона о банкротстве были применимы в конкретном деле, суд должен вынести определение о применении правил параграфа 7 данного ФЗ. В противном случае лицо будет считаться обычным должником, а не застройщиком-должником, и к нему будут применяться только общие положения Закона о банкротстве, а значит не будут применяться нормы, которые призваны защитить права граждан-участников строительства.

Из анализа положений п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания за должником (застройщиком) соответствующего статуса, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно:

  • привлечение им денежных средств и (или) имущества участников строительства;
  • наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;
  • объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств и (или) имущества участников строительства не введен в эксплуатацию.

Суды, отказывая в признании за должником статуса застройщика, часто ограничивались констатацией того факта, что непосредственно должник денежные средства не привлекал – между ним и участниками строительства отсутствуют прямые договорные связи.

Однако Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016) пояснил, что застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.

Кроме того, несмотря на то что п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве предусмотрена возможность признания застройщиком лица, не обладающего правами на земельный участок и объект строительства, указанное регулирование не исключает признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем названных объектов, но денежные средства напрямую не привлекает.

Кто признается участником строительства при банкротстве застройщика?

Участник строительства – физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого (нежилого) помещения, машиноместа или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к нему требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

К участникам строительства также относятся участники долевого строительства, а именно:

  • граждане, имеющие требования к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик внес обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд;
  • граждане, внесшие денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве;
  • публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (Фонд) (пп. 2.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Федеральный закон о банкротстве, наделяя кредиторов статусом участника строительства, позволяет им использовать ряд преимуществ, которые не доступны иным лицам. Среди привилегий, предоставляемых участникам строительства можно выделить следующие:

  • возможность выбора формы выражения требований к застройщику: денежная или передача жилого помещения;
  • формируется специальная часть реестра требований кредиторов – реестр требований о передаче жилых помещений;
  • если кредитор выбирает денежную форму выражения требований к застройщику, то погашение требований осуществятся в порядке третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая;
  • имеется возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;
  • в случае заключения мирового соглашения, необходимо одобрение этого решения не менее чем 3/4 голосов участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов.

Как возбуждается процедура банкротства застройщика?

Заявление о признании застройщика банкротом может быть подано самим должником, кредитором, работником должника, уполномоченным органом. Кроме того, заявление о банкротстве застройщика может быть подано Фондом или органом государственной власти, указанным в ст. 4 Закона «О статусе столицы РФ».

По общим правилам, заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника.

Однако у участника строительства, в отличие от других кредиторов, есть еще и право ходатайствовать перед судом о передаче дела в арбитражный суд по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства или месту нахождения объекта строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Что такое реестр требований кредиторов и как в него включаться?

Реестр требований кредиторов – это список сведений о кредиторах должника, содержащий их персональные данные, требования к должнику, который ведется арбитражным управляющим.

Для того чтобы определить, можно ли включиться в реестр требований кредиторов, нужно убедиться в том, что договор долевого участия заключен до возбуждения дела о банкротстве. Если это так, то такое требование дольщика подлежит удовлетворению в рамках дела о банкротстве, и следует включаться в реестр требований кредиторов.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает данные требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов.

Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования соответствующего уведомления.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Требования граждан-участников строительства: в какой из реестров лучше включаться?

Как мы уже упоминали выше, при банкротстве застройщика у реестра требований кредиторов появляется специальная его часть – реестр требований о передаче жилых помещений. Туда включаются соответственно требования о передаче жилых помещений.

Стоит отметить, что требование о передаче помещений и машино-мест касается только:

  • квартир (комнат), нежилого помещения или машино-места в многоквартирном доме;
  • жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее – жилой дом блокированной застройки).

Не относятся к требованиям о передаче жилого помещения требования о передаче индивидуальных жилых домов (Определение Конституционного Суда РФ от 24.09.2012
№ 1823-О).

Денежное требование участника строительства возникает в связи с его отказом от исполнения заключенного ДДУ, в частности, в связи с открытием конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью).

Включаться в реестр требований кредиторов с денежным требованием разумно, когда, например, застройщик не начинал строительство объекта или, когда строительство только начато и практически нет гарантий того, что оно продолжится.

Читайте также:
Основные положения и нормативы технической эксплуатации жилфонда в 2021 году
Как нам кажется, квартира, пусть и недостроенная, но с высокой степенью завершенности (более 80%) лучше, чем денежное требование к застройщику.

Статистика на данный момент такова, что в случае возбуждения дела о банкротстве скорее всего должник будет признан банкротом и будет введено конкурсное производство. Достаточно редко должнику, у которого много кредиторов, удается избежать признания себя банкротом.

Поэтому иметь право требования об уплате денежных средств к банкроту невыгодно. Такое требование хоть и будет исполнятся в порядке третьей очереди, но не стоит ждать сиюминутного возврата денежных средств, а также не стоит сильно рассчитывать на то, что деньги будут возвращены полностью. Получив же права на недвижимое имущество вы получите хоть какой-то эквивалент вложенным средствам.

Можно ли изменить форму заявленных требований?

Однозначного ответа на вопрос, можно ли изменить форму заявленных требований, то есть перейти из одного реестра в другой, на данный момент нет, так как нет единообразной судебной практики по данному вопросу.

В большинстве своем суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Суды полагают, что лицо, включив свои требования в один из реестров, фактически реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав.

Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр.

Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто.

Так как включение требований в реестр требований лишь промежуточная цель для участника строительства, мы рассмотрим, какими способами может быть произведено погашение требований о передаче жилого помещения:

  • путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. То есть фактически строительство дома завершают граждане своими силами;
  • путем передачи жилых помещений. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть когда объект введен в эксплуатацию;
  • привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта. Данный способ представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Предусмотрен и другой способ защиты права дольщика ‒ это требование признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Однако, необходимо соблюдение сразу двух условий:

  • застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  • застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Таким образом, процедура банкротства застройщика, действительно, имеет свои особенности, а способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Долевое строительство — наиболее доступная форма приобретения собственного жилья. Стоимость квартиры по ДДУ ниже в 1,5-2 раза рыночной цены. При этом количество резонансных дел об отношениях дольщиков со строительными компаниями в последние несколько лет только растет. Далее сервис Бробанк.ру разъяснит, что делать дольщикам, если застройщик обанкротился.

Общие положения о банкротстве застройщика

Банкротство застройщиков подпадает под положения федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». В параграфе 7 указаны все нормы, регулирующие данную процедуру. Под несостоятельностью понимается невозможность строительной компании выполнить требования кредиторов — по договорам долевом участия (далее — ДДУ), либо по обязательным платежам (к примеру, по налогам).

Банкротом строительная компания признается с момента введения конкурсного производства. До этого момента компания не является банкротом. Именно на стадии конкурсного производства руководство застройщика отстраняется от управления. Все полномочия переходят к конкурсному управляющему.

Застройщик автоматически становится должником, так как не в состоянии выполнить обязательства перед участниками долевого строительства. В категорию участников включаются: физические лица, коммерческие организации, публично-правовые образования. При этом граждане в процессе восстановления своих прав пользуются рядом преференций по сравнению с некоторыми участниками долевого строительства.

Очередность удовлетворения требований при банкротстве застройщика

Требования участников долевого строительства удовлетворяются в порядке очередности — всего предусмотрено 4 очереди. Закон о банкротстве застройщика ставит физических лиц в третью очередь. Перед этим требования удовлетворяются в следующем порядке:

  • Первая очередь — лица, перед которыми застройщик несет ответственность за нанесение вреда жизни и здоровью.
  • Вторая очередь — сотрудники компании-застройщика, в отношении которых работодатель должен выполнить условия трудового договора в плане выплаты выходных и декретных пособий, задолженности по заработной плате, прочие выплаты.

Третья очередь состоит из нескольких отдельных очередей. Только после расчетов с указанными лицами, наступает очередность остальных кредиторов. В этом заключается одно из важнейших преимуществ, которым обладают рядовые дольщики — физические лица, вложившие деньги в долевое строительство.

Что такое реестр требований кредиторов

Речь об единой системе, в которой фиксируются сведения о кредиторах и выдвигаемых ими требованиях. Специальная часть реестра — требования о передаче жилых помещений. Конкурсный управляющий направляет дольщикам и остальным кредиторам уведомления. В части конкурсного производства срок для вступления в реестр кредиторов составляет 2 месяца.

У дольщика имеется два требования на выбор: денежное — застройщик погашает задолженность в денежном виде, с возвратом суммы, выплаченной в рамках ДДУ. Второй вариант — требование о передаче помещения — жилое помещение, парковочное место, постройки иных видов переходят к дольщику. Можно выдвигать оба требования сразу, главное, чтобы они не дублировали друг друга. Требования, не включенные в реестр, признаются недоказанными, поэтому остаются непогашенными.

Требование о передаче помещения (квартиры полностью или комнаты) можно выдвигать в том случае, если строительство дома находится на стадии завершения. Реестр требований о передаче помещения, по сути, является частью общего реестра требований кредиторов.

Читайте также:
Крышная котельная в многоквартирном доме - идеальное решение

Денежное требование — отказ дольщика от исполнения договора долевого участия на стадии конкурсного производства. Также оно выдвигается в соответствии с недействительностью договора (незаключенностью).

Как включиться в реестр требований кредиторов

Включение в реестр производится только через суд. Само требование направляется в арбитражный суд, а его копии с исчерпывающими доказательствами — арбитражному управляющему и застройщику (на стадии наблюдения). Если дольщик не сделает это в отведенные сроки, он рискует остаться без возмещения, так как предусмотрена очередность в удовлетворении требований.

Арбитражный суд назначает дату заседания. Требование, направленное дольщиком, будет рассмотрено, если не обнаружатся несоответствия, то он включается в реестр. Другого способа включения в реестр — нет. Требование включается в реестр на основании определения арбитражного суда.

Обращение в страховую компанию

В случае наличия страхования ответственности застройщика за неисполнение обязательств перед участниками строительства, дольщики имеют право обратиться за возмещением в страховую компанию. О том, что ответственность застрахована можно узнать из договора с застройщиком, либо из прочей документации.

Компания-страховщик запросит подтверждение наступления страхового случая. Таким подтверждением является: решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом и об запуске конкурсного производства, а также выписка из реестра требований кредиторов, в которой отражена сумма всех выплат, которые должен произвести застройщик в отношении дольщика.

Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве — длительный процесс. Страховщик проверит информацию, после чего примет решение о выплате возмещения. В случае получения возмещения или его части, дольщик уведомляет об этом конкурсного управляющего. Соответственно, сумма требований из реестра кредиторов уменьшается на сумму, полученную в виде страхового возмещения.

Как признать право собственности на помещение

Подобное возможно, если застройщик уже успел получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом важно, чтобы застройщик и участник долевого строительства подписали передаточный акт, или любой другой документ о передаче жилого помещения.

Если данное требование выполнено, дольщик подает заявление в арбитражный суд. К заявлению прикрепляются документы, относящиеся к делу. До подачи заявления необходимо уплатить государственную пошлину в размере 6000 рублей (ст. 333.21 НК РФ).

В 2020 году рынок недвижимости претерпит определенные изменения, с которыми рекомендуется ознакомиться.

Счета эскроу в долевом строительстве

Банкротство застройщика при долевом строительстве — крайне сложная проблема, которая требовала кардинальных мер. Одни застройщики из-за неправильного ведения своей деятельности разорялись на самом деле, другие — доводили самих себя до банкротства намерено. В некоторых случаях граждане связывались с откровенными мошенниками, когда те забрасывали строительство дома еще на стадии котлована.

С 1 июля 2019 года подавляющее большинство компаний-застройщиков не утратили право на принятие денег от дольщиков напрямую. Запрет также установлен на оплату договора долевого участия через третьи организации — дочерние фирмы компании-застройщика. С указанной даты взаимодействие дольщиков с застройщиками производится с использованием банковских счетов эскроу. Механизм взаимодействия следующий:

  1. Компания и дольщик подписывают договор.
  2. Дольщик вносит стоимость квартиры на специально открытый счет эскроу.
  3. Деньги хранятся на счете до момента выдачи ключей на квартиры.
  4. Застройщик получает доступ к деньгам только в том случае, если выполняет свои обязательства перед дольщиками.

Таким образом, ни банкротство, ни мошеннические действия застройщика не станут причинами потери денег рядовыми дольщиками. Если компания прекратит стройку, человек получает право забрать свои деньги с эскроу счета в банке. Поэтому строить дома застройщику придется за счет кредитов или вложений инвесторов.

Когда счета эскроу не используются

До июля 2018 года застройщики использовали счета эскроу в добровольном порядке. Компании это давало большие преимущества — уровень доверия перед потенциальными дольщиками значительно повышался. Ровно через год использование эскроу счетов стало обязательным условием. Требование отражено в ст. 3 214-ФЗ.

Проблема заключалась в том, что кредитные организации неохотно открывали такие счета компаниям, считая такие операции нерентабельными. Застройщик мог отстроить несколько этажей, и даже продать квартиры, но продолжать стройку он не мог, так как не было договоренности с банком на предмет открытия счета эскроу. Решение было найдено Правительством, которое разрешило компаниям принимать деньги по оплате ДДУ на собственные счета в следующих случаях:

  • Количество проданных площадей — застройщик продал не менее 10% квартир, нежилых площадей и машиномест.
  • Степень готовности объекта — 6%, 15%, 30% ( в зависимости от категории и значимости объекта)

Уточнить эти критерии, чтобы не быть обманутым, можно в единой системе жилищного строительства. Данные меры введены для решения проблем застройщиков и для соблюдения сроков постройки дома. В противном случае компаниям пришлось бы замораживать стройку и искать деньги на продолжение строительства.

Источники:

  • Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция) — ссылка.
  • Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» — ссылка.
  • Постановление Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 № 480 — ссылка.

Ирина Русанова – высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению “Банковское дело”. С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю “Финансы и кредит”. Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. rusanova@brobank.ru

Комментарии: 0

Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

Банкротство застройщика – что делать дольщику?

Строительство является одной из самых прибыльных, но в тоже время и рискованных рыночных отраслей. Все мы, покупая дом или квартиру, вкладываем значительные средства. В свою очередь компании, которые берут на себя обязательства по строительству недвижимости, также вкладывают в это весьма большие суммы. К сожалению, ввиду экономических обстоятельств и возможного ухудшения ситуации на рынке, некоторые компании-застройщики оказываются в очень тяжелом финансовом положении и заявляют о банкротстве застройщика. Поскольку такая процедура касается абсолютно всех участников строительства, в ней надо разобраться более подробно.

Процедура банкротства застройщика

Когда компания, пообещавшая построить, к примеру, большой многоквартирный дом и заключившая со всеми желающими иметь квартиру в данном доме договор, оказывается в ситуации, когда она не может выполнить свои обещания, все участники строительства оказываются в очень сложном положении. Компания-застройщик больше не может платить всем подрядчикам, своим кредиторам и, в конечном итоге, закончить строительство дома. А все участники строительства, которые вложили свои средства, не могут получить свою квартиру. В таком случае законодательно установлено требование проведения процедуры банкротства застройщика.

Читайте также:
Приватизация частного дома по законодательству РФ

Данная процедура может быть проведена только в суде, поскольку является очень сложным с юридической точки зрения процессом. Когда участники строительства, вложившие свои средства, начинают подавать иски к застройщику на предмет не соблюдения им своих обязательств, или же сам застройщик заявляет о данной ситуации, в судебном порядке начинается процедура банкротства.

Как правило, какой процесс включает в себя две базовые функции:

  • Наблюдение: суд выдвигает своего эксперта, который определенное количество времени следит за всей деятельностью компании и на основании собранных данных выносит свой вердикт.
  • Конкурсное производство: после того, как эксперт провел наблюдение и собрал данные, достаточные для признания застройщик банкротом, суд официально признает компанию банкротом и назначает своего управляющего, который с этого момента будет вести все дела компании и завершать процедуру.

После этого застройщик официально признается банкротом. По каждой компании это можно проверить в специальной картотеке.

Как показывает судебная практика, признание застройщика банкротом является выгодной ситуацией для всех участников строительства. Поскольку все они на протяжении довольно продолжительного времени не наблюдают выполнения обязательств по постройке своей недвижимости, в судебном порядке у них есть возможности вернуть свои вложенные средства или в итоге получить в собственность свою недвижимость.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Долевое строительство, при котором вы являетесь своего рода со-инвестором всего строительного проекта, сейчас является очень популярным форматом сотрудничества застройщика и конечного собственника недвижимости. Поэтому вопрос банкротства застройщика при долевом строительстве является очень актуальным.

Стоит отметить, что для дольщика банкротство застройщика является сравнительно выгодным по причине приоритетного удовлетворения его требований.

Как известно, после признания застройщика банкротом, создается специальный реестр задолженностей застройщика перед всеми кредиторами и дольщиками. Существует два базовых реестра:

  • реестр по учету требований от кредиторов;
  • реестр по учету требований на передачу жилых помещений.

Первый реестр подразумевает дальнейшую выплату денежных средств всем, кто в этот реестр включен, а второй подразумевает передачу права собственности на построенную недвижимость (в ее состоянии на момент процедуры банкротства застройщика).

Каждый дольщик может попасть как в первый, так и во второй реестр по его усмотрению. Для этого надо подать заявление в арбитражный суд. В свою очередь, сам суд через специальное уведомление сообщит каждому дольщику о том, что его застройщик признан банкротом и реестры по учету всех задолженностей созданы.

После того, как все требования кредиторов и дольщиков зафиксированы в реестрах, устанавливается три ступени очередности их удовлетворения:

  • в первую очередь удовлетворяются требования от тех, кому был причинен физический или моральный вред;
  • вторая ступень включает всех сотрудников застройщика и его подрядчиков;
  • третья ступень включает в себя всех дольщиков;
  • и только в четвертую очередь удовлетворяются требования остальных кредиторов.

Конечно же, вопрос о том, что делать дольщикам при банкротстве застройщика является достаточно сложным. Причем как с точки зрения юридических аспектов, так и экономических.

Что делать при банкротстве застройщика?

Сам дольщик может находиться в совершенно разных ситуациях, когда он узнает о невозможности застройщиком выполнить свои требования:

  • он может самостоятельно обращаться в суд и на своих собственных основаниях пытаться вернуть вложенные средства;
  • он может только собираться обращаться в суд самостоятельно и в этот момент узнать о признании застройщика банкротом;
  • он может узнать о процедуре банкротства и принимать решение о содержании своих требований.

Так или иначе, во всех случаях перед каждым дольщиком стоит выбор: требовать вложенные деньги или требовать передачу недвижимости в собственность. Как правило, если квартира находится в какой-нибудь стадии строительства и уже обозрима, то выгоднее все-таки требовать права собственности. Стоит учитывать, что денежные требования от всех дольщиков, кредиторов, сотрудников и подрядчиков застройщика могут быть огромны и на всех средств не хватит или вы будете ждать их очень-очень долго.

Что делать, если застройщик объявлен банкротом?

Хотя предъявляемые к строительным компаниям требования стараются уберечь покупателей недвижимости от подобного сценария, эта ситуация, к сожалению, остается возможной – особенно для граждан, заключивших со строительной компанией договор долевого участия (ДДУ). Поэтому стоит учитывать все варианты развития событий и знать, что в таком случае можно сделать.

Процедура признания застройщика банкротом

Строительная компания может обанкротиться в силу различных причин: роста цен на работы и стройматериалы, затраты на выплаты по судебным решениям, форс-мажорные обстоятельства и т.д. Инициировать процедуру признания в этом также могут различные стороны: сам застройщик, дольщик или иные организации. Однако окончательно признать и утвердить такой статус может только арбитражный суд. Начать процедуру можно в том случае, если застройщик просрочил выплаты на три месяца или больше, а также накопил долгов на сумму более трехсот тысяч рублей.

Юридическое лицо признается банкротом в строгом соответствии с ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Застройщикам посвящена отдельная одноименная глава закона. Процедура может включать 5 этапов, но обычно все обходится наблюдением (длится до 7 месяцев) и конкурсным производством (от полугода до нескольких лет). На этапе наблюдения суд направляет в компанию временного управляющего: он подсчитывает баланс активов и пассивов, анализируя финансовое состояние. Во время конкурсного производства застройщик признается банкротом уже официально, и присланный судом управляющий начинает распоряжаться его делами, имущество распродается, деньги идут на выплату кредиторам, а сама организация прекращает свое существование. Если же по итогам проверки выясняется, что застройщик способен рассчитаться с долгами, то ему разрешают продолжить работу, хотя и с некоторыми ограничениями. Т.н. «финансовое оздоровление», когда привлекаются дополнительные инвестиции и источники дохода, а также реструктурируются имеющиеся кредиты, для компаний-застройщиков невозможно: суд может только назначить внешнего управляющего, чтобы строительство дома все же завершилось.

За ходом процедуры можно следить по газете «Коммерсантъ»: это официальный источник, размещающий информацию о банкротствах. Даже если дело в суде только начато, на страницах или на сайте газеты появится соответствующее объявление.

Читайте также:
В чем суть закона о приватизации жилищного фонда в РФ

Из каких источников можно узнать о банкротстве?

Когда компания окончательно объявляется неплатежеспособной, это фиксируется в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Проверить статус той или иной организации можно, указав на его сайте нужный ОГРН или ИНН. Кроме того, новый финансовый управляющий уведомит дольщиков и других кредиторов по почте о новом статусе застройщика. Это происходит в течение 15 дней с момента принятия решения. Также, как упоминалось выше, источником сведений о банкротстве организаций является газета «Коммерсантъ» и ее сайт, а также сайт картотеки арбитражных дел.

Важно узнать о банкротстве застройщика как можно быстрее – тогда есть шанс не лишиться денег или квартиры. Как только информация получена, дольщику нужно немедленно заняться включением своих требований в специальный реестр. Причем, в отличие от других кредиторов, ему предоставляется выбор: либо вернуть свои деньги, либо все же претендовать на недвижимость.

Что лучше выбрать?

И то, и другое будет фиксироваться в «Реестре требований кредиторов», состоящем из «Реестра требований участников строительства» и «Реестра требований о передаче помещений». Первая часть нужна тем, кто хочет получить обратно вложенные деньги, вторая – тем, кого интересует получение квартиры.

Если решено получить деньги, то дольщику нужно отказаться от своего ДДУ: в этом случае он уже не сможет претендовать на квартиру. Его вносят в вышеуказанный реестр и смотрят на сроки получения квартиры, указанные в договоре. Если они прошли, то к требуемой сумме можно добавить еще и неустойку за просрочку конца строительства дома. Рассчитать ее можно с помощью одного из многочисленных калькуляторов в интернете. Нужно иметь в виду, что вернуть всю вложенную сумму не выйдет: с учетом всех предъявленных к нему требований застройщик в лучшем случае сможет вернуть около половины всех средств, как часто и происходит. Требуемая выплата неустойки также не всегда бывает погашена.

Если же дольщик намерен получить квартиру, его вносят в соответствующий реестр. Далее его действия зависят от степени достроенности дома. Если он уже введен в эксплуатацию, то все упрощается: дольщик может претендовать на квартиру, которая полагается ему по договору с застройщиком. Если же дом еще нужно достраивать, то можно либо привлечь к этому нового застройщика, либо самим создать ЖСК и закончить строительство собственными силами и средствами. Однако в этом случае стоит учитывать, что достройка дома затянется – возможно, даже на несколько лет, и все это время придется жить в другом месте.

Выбирать, что вы хотите получить – квартиру или деньги, стоит с учетом этих факторов. В достроенном доме имеет смысл требовать квартиру; если же он еще долго не войдет в эксплуатацию, а достраивать его самостоятельно с другими дольщиками не хватит возможностей, разумно будет выбрать деньги. Определяться стоит по ситуации. В любом случае у дольщика есть на это три месяца (начиная со дня получения почтового уведомления от управляющего). Пропустить этот срок можно только по уважительной причине: тяжелой болезни, долгой командировки, службы в армии и т.д. (все это надо будет документально подтвердить в суде). Однако лучше все же не затягивать с включением своих требований в реестр: те, кто не успевает это сделать, могут претендовать на имущество банкрота только по остаточному принципу. Можно, конечно, в любой момент внести свои требования в реестр обманутых дольщиков (они есть во всех регионах), однако это никаких гарантий уже не даст.

Если объект, где куплена квартира, был застрахован, то банкротство застройщика считается страховым случаем, и покупатель имеет право на выплату. Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:

  • застройщик признан банкротом;
  • начата фаза конкурсного производства;
  • требования дольщика включены в соответствующий реестр.

Однако здесь стоит иметь в виду, что страховые компании нечасто платят деньги добровольно: обычно дольщик получает свою компенсацию от них уже по решению суда.

«Реестр требований кредиторов»: как туда попасть и что делать после отказа

Необходимо написать заявление о включении в реестр. Оно пишется в свободной форме: главное – описать возникшую ситуацию и приложить документы. Требования по отправке и срокам принятия заявления всегда указываются в газете «Коммерсант», когда там появляется объявление о банкротстве строительной компании.

Вот документы, которые нужно приложить к заявлению:

  • Договор с застройщиком, прошедший государственную регистрацию. Он обязателен для включения требований дольщика в любой реестр.
  • Паспорт РФ.
  • Документы о передаче имущества или об оплате (это могут быть расписки или квитанции из банка).
  • Решения суда, если они имеются.

Все документы должны быть в трех экземплярах: один для управляющего, второй – для застройщика, третий – для арбитражного суда. Если ДДУ подписывали несколько дольщиков, то и в заявлении должны стоять все их подписи. Если же квартира приобреталась для несовершеннолетнего гражданина РФ, также понадобится свидетельство о рождении в знак подтверждения статуса его законного представителя.

Заявление рассматривается в течение тридцати рабочих дней: подробно проверяются все документы и обоснованность требований. Затем дольщика уведомляют о результате проверки: либо его требования включают в реестр (хотя это могут сделать в частичном объеме), либо он получает отказ. Последний можно в течение 15 рабочих дней оспорить в арбитражном суде.

Если же случилось так, что сроки пропущены, и дольщик не успел включить свои требования в реестр, но рассмотрение дела в суде еще идет (на стадии наблюдения или уже конкурсного производства), то суд может рассмотреть его требования, но уже после других, включенных в документ (соответственно, шансы получить компенсацию при этом заметно уменьшаются). Поэтому лучше оперативно реагировать на события и все же успеть включиться в процесс.

Вот, пожалуй, и все, что можно сказать о процедуре банкротства строительной компании. Будьте осмотрительны в выборе компании, следите за выкладываемой на ее сайте отчетностью – и вам наверняка не придется со всем этим столкнуться! Агентство недвижимости «Трансферт» гарантирует надежность своих строительных партнеров: обращайтесь к нам и не беспокойтесь о будущем!

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: