Как выбрать квартиру – главные и дополнительные критерии

Советы покупателям, как выбрать квартиру?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Никто не будет спорить, что для любого человека покупка недвижимости – это
важное событие. Однако и сам процесс подбора жилья невольно меняет привычный
уклад жизни. С момента принятия решения до оформления сделки стресс становится
обычным состоянием. А все из-за того, что зачастую покупатель не вполне точно
представляет, чего же он хочет на самом деле. Мой опыт работы позволяет дать
несколько советов настоящим и будущим покупателям квартир.

Идеальных квартир не существует
Когда человек говорит, что он хочет купить жилье, в его воображении уже
существует какой-то образ идеальной квартиры. Особенно у женщин. В их будущей
квартире уже стоит симпатичная мебель, роскошные предметы интерьера на подоконниках пышно цветут любимые фиалки, а
на кухне вся необходимая бытовая техника, мраморная столешница и плита любимого
цвета. Все вокруг «чистенько» и «светленько».
Естественно, попадая в чужое жилье и не
увидев всего этого в реальности, покупатель разочарован и идет дальше искать
«ту самую квартиру».

У меня был случай, когда одна семья посмотрела 47 варианта! Я даже завел отдельную
тетрадочку с их просмотрами. Через месяц мы вернулись к первой просмотренной!
Слава богу, что ее не успели купить и мы совершили сделку. Подбирая квартиру,
выкиньте из головы ваш вариант идеальной квартиры. Вы покупаете стены.
Посмотрите, удобно ли вам будет передвигаться в этом помещении, как может
встать ваша мебель, сможете ли вы сделать какую-либо перепланировку. А предметы
интерьера и цветы обязательно будут, но уже в вашей реальной квартире.

Первое впечатление не всегда самое верное

Бывает, что покупатель, только ступив на порог, тут же разворачивается и
уходит. Его что-то смутило, может, слишком активная собака или громкоголосые
хозяева. Никогда при просмотре жилья не поддавайтесь эмоциям. Раз уж вы зашли в
эту квартиру, осмотрите внимательно все до конца. Возможно, это лучший вариант,
который вам предложили. И если через день-два вы все время вспоминаете какую-то
квартиру, где вам не очень понравилось, договоритесь еще раз о показе.

Настаивайте на просмотрах в дневное
время

Вечером при искусственном освещении многие недостатки квартир прячутся по
углам. Если продавец упорно отказывается показать квартиру днем, значит, ему
есть что скрывать. Лучшее время просмотров – полдень. Вы сможете оценить
естественное освещение: заглядывает в квартиру солнышко или придется жить с
включенным светом. Сможете как следует рассмотреть состояние пола, системы отопления
и потолков. Даже если квартира по своей планировке и расположению вам
понравилась, все равно вы должны знать, надо ли будет вкладывать дополнительные
средства в ремонт этих составляющих.

Представьте, что вы здесь уже живете

Допустим, вы нашли подходящий вариант. Всё вас устраивает и в квартире, и в
документах, и в продавцах. Тем не менее, перед тем, как вносить аванс,
подойдите в дневное время к дому, осмотрите его со всех сторон. Оцените
возможность парковки, удаленность общественного транспорта, разведайте
расположение ближайших магазинов и социальных объектов.

Не надо выискивать недостатки. Просто представьте себе, что вы уже живете в
этом доме и этом районе. Уютно ли вам будет здесь? В моей практике был случай,
когда семья, купив хорошую квартиру в хорошем районе, через пару месяцев после
новоселья обратилась с просьбой помочь им переехать в другой район. Оказалось,
что возле приобретенного жилья просто негде было выгуливать собаку.

Надеюсь, что эти небольшие рекомендации помогут покупателям квартир найти свою
идеальную квартиру и пройти процесс покупки без особых нервных потрясений.

Как выбрать квартиру для инвестиций: 5 главных критериев

Как выбрать квартиру для инвестиций? Директор департамента городских продаж ORDO Group Ольга Тараканова считает, что каждый, кто вкладывает средства в недвижимость, должен учитывать пять принципиальных критериев. Почти все эти рекомендации работают не только на рынке элитной недвижимости Москвы, но и в более доступных сегментах.

1. Исходные: цена и расположение

Сначала определитесь с конкретной суммой, которую вы готовы вложить. Не стоит растягивать бюджет и пытаться охватить весь рынок по принципу «плюс-минус километр». Цена – это один из двух основных параметров, которые вы должны дать вашему брокеру. В этом году обращайте внимание на новостройки: в них рублевые цены практически не отличаются от цен, которые были полтора года назад, что делает новостройки крайне привлекательными для инвестиций.

Стоимость апартаментов все еще примерно на 20%, а где-то и на 50% ниже аналогичного предложения квартир в одном и том же районе. Их определенно стоит рассмотреть. Во-первых, разница в цене сильно перекрывает сумму будущего налога на имущество, а во-вторых, есть большая вероятность скорой амнистии апартаментов и перевода их в жилой фонд, тогда и ставка налога будет меньше. Сейчас законодатели активно обсуждают эту тему.

Второй исходный параметр – расположение. Рынок элитной недвижимости последние пару лет развивается географически разнонаправлено. В продаже появились совершенно неожиданные объекты, поэтому обязательно проконсультируйтесь с вашим агентом или изучите аналитику независимых экспертов рынка. Многое из того, что заслуживает внимания инвестора, может быть в рамках закрытых продаж.

2. Стоимость коммунальных услуг

Обязательно поинтересуйтесь стоимостью коммунальных услуг. В это трудно поверить, но в некоторых элитных домах в центре Москвы эксплуатационные услуги стоят 550-600 рублей за кв. метр в месяц. При том что квартиры продаются по очень демократичной цене.

3. Этаж, вид и планировка

Рассматривайте квартиры не ниже третьего этажа. Квартиры на втором этаже можно смотреть, если цена на них на 20-25% ниже альтернативных вариантов в том же доме, если все окна выходят в тихие зеленые дворы и квартира достаточно инсолирована со всех сторон. На кухне необходимо отдельное окно, даже если кухонная зона по дизайн-проекту объединена с гостиной. В идеале санузлов должно быть столько же, сколько спален, или на один больше. (Если квартира без отделки, обращайте внимание на расположение стояков.) Ииз окон гостиной должен открываться вид минимум на 50-70 метров – необязательно на парки, реку или звезды Кремля. Достаточно, если это благоустроенный двор с детскими площадками или соседние здания.

Читайте также:
Благоустройство придомовой территории многоквартирного дома

4. Ликвидность

Даже если вы приобретаете квартиру для себя, узнайте у агента предполагаемую стоимость аренды и прогноз по цене продажи этой квартиры на ближайшие два-три года. Особенно это актуально для строящихся объектов. Мой опыт показывает, что сроки сдачи новостроек в Москве неоднократно переносят. Год-полтора – это в пределах нормы. Помните: ваша жизнь не стоит на месте, поэтому, покупая недвижимость, представьте, как вы будете ее продавать.

5. Документы

Наконец, тщательно изучите правоустанавливающие документы. Недавно я проверяла документы по двум новым объектам, которые поступили к нам на продажу. Оказалось, что собственник оформлял свидетельства на квартиры и машиноместа в одной из новостроек в центре на основании судебных решений. Происходило это накануне его сорокапятилетия, когда положено менять паспорт. Решение по квартире он получил до 45 лет и оформил свидетельство, а решение по машиноместам – после этой даты. Он получил свидетельства на машиноместа со старыми паспортными данными спустя полгода после получения нового паспорта. Интересно, что никто, включая его самого, не замечал этого почти три года. Если бы он вышел на сделку с такими документами, то регистрация была бы приостановлена со всеми вытекающими.

Не стоит принимать мгновенные решения о покупке квартиры, информацию о которой вы получили из непроверенного источника, тем более вносить аванс или задаток. Не поддавайтесь сиюминутным порывам, возьмите тайм-аут на два-три дня, чтобы взвесить все за и против. В долгие раздумья тоже ударяться не стоит. Если нашли «свою» квартиру, действуйте решительно. Достойные сбалансированные во всех отношениях объекты на рынке не задерживаются. В новостройках лучшие инвестиционные лоты по начальным ценам «уходят» за три-четыре месяца, на вторичном рынке лакомые кусочки также не задерживаются более двух-трех месяцев.

12 советов, как проверить квартиру перед покупкой

Недостатка мошеннических схем на рынке недвижимости нет, поэтому, чтобы не попасть в руки аферистов, необходимо учесть многие нюансы и внимательно изучить документы. Риелторы и юристы рассказали, как самостоятельно проверить вторичную квартиру перед покупкой.

Совет № 1: Проверьте собственника

Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, нужно проверить ее юридическую чистоту. А для этого, в первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец. При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации, уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито-Недвижимости» Руслан Закирьянов.

Информацию из ЕГРН возможно получить и заранее, еще до осмотра объекта. «Сделать это можно самостоятельно в территориальных отделениях Росреестра, на его сайте или в МФЦ при предоставлении паспорта гражданина России, заявления на получение, квитанции об оплате госпошлины. Предоставить выписку должны в течение пяти рабочих дней. Из этого документа покупатель сможет получить информацию о бывших и настоящих собственниках жилья, историю запретов и перепланировок», — пояснила адвокат Виктория Данильченко.

Данные из выписки помогут лучше сориентироваться в особенностях сделки купли-продажи — узнать кадастровую стоимость, на основе которой рассчитывается налог на имущество, и проверить наличие обременений, уточнил Закирьянов. Он подчеркнул, что если недвижимость арестована или находится в залоге у банка, то купить квартиру не получится — такая сделка не может быть оформлена в Росреестре. Выписка также показывает наличие или отсутствие договоров об аренде, что также поможет исключить проблемные предложения еще на этапе знакомства с объявлениями.

Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.

Чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель Комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин. «На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный», — подчеркнул эксперт.

Кроме того, проверка по QR-коду покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), куда вносятся сведения обо всех совершенных в стране нотариальных действиях. Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте ФНП, и вы убедитесь в том, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отменялась», — объяснил Сопин.

Совет № 3: Проверьте основание права собственности

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Читайте также:
Как происходит расселение ветхого и аварийного жилья

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Совет № 4: Узнайте кто зарегистрирован в квартире

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.

В справке будут указаны сведения не только тех граждан, кто зарегистрирован по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, которые были здесь прописаны ранее, то есть с самой календарной даты сдачи жилья в эксплуатацию, пояснила она. По справке формы 9 можно проследить всю историю жилого помещения. Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь.

Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье, соответствующее требованиям законодательства. «Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизирована. Покупателю необходимо выяснить, были ли прописаны на жилплощади несовершеннолетние в момент приватизации. Если да, то дети автоматически включены в состав собственников. Если речь идет о принадлежащем ребенку праве собственности, то покупателю необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, а ребенок будет являться участником сделки. Органы опеки должны отследить, чтобы условия нового жилья для несовершеннолетнего были не хуже, чем продаваемого, с сохранением размера его доли. Только в этом случае опека выдаст разрешение на его продажу», — подчеркнула юрист.

Совет № 5: Изучите разрешение супруга

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

Совет № 6: Запросите информацию в МВД

Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность собственника. Здесь не должно быть каких-либо ошибок или исправлений, иначе есть вероятность, что перед вами мошенник. «С помощью онлайн-сервиса Министерства внутренних дел России можно убедиться, что паспорт действителен, и серия, номер документа, а также фамилия, имя и отчество совпадают с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и документах на квартиру. Если собственник квартиры утверждает, что после покупки жилья менял паспорт, нужно посмотреть на сведения о ранее выданных паспортах на предпоследней странице», — посоветовал аналитик «Авито-Недвижимости».

Совет № 7: Проверьте справку по ипотеке

Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

Совет № 9: Изучите кадастровый паспорт

Перед покупкой квартиры необходимо изучить кадастровый паспорт — в нем содержатся актуальные сведения по объекту недвижимости, которые нужно знать покупателю до совершения сделки. «Быстрая бесплатная информация, которую может получить любой желающий, — это основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категория, тип и назначение объекта», — комментирует основатель и партнер юридической компании «Бугров и партнеры», руководитель направления «Защита Бизнеса» Сергей Соловьев.

Читайте также:
У соседей постоянно лает собака: что делать, куда жаловаться

Самый простой способ проверить правильность и актуальность сведений, отображенных в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя, — это онлайн-запрос по объектам недвижимости в разделе «Сервисы» на сайте Росреестра. Вы сможете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности либо обременении, уточнил Соловьев. По его словам, на этом сервисе можно заказать расширенную справку и сверить ее данные с данными, предоставленными продавцом.

Совет № 10: Проверьте задолженности по коммуналке

Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».

Совет № 11: Не забывайте о безопасности

С распространением онлайн-сервисов в сфере недвижимости найти и проверить информацию о квартире стало проще, подчеркнул Закирьянов. Но при использовании подобных сервисов не стоит забывать о базовых правилах безопасности в сети, добавил он:

  • никогда не передавайте третьим лицам данные банковских карт (CVV/CVC-код банковской карты или коды из СМС-сообщений от банка);
  • не переходите по банерной рекламе и ссылкам на внешние сайты, которые присылают другие пользователи и ни в коем случае не вводите на таких сайтах свои персональные данные;
  • всегда проверяйте значок замка в браузере и адрес сайта;
  • ни при каких условиях не вносите предоплату. В случае аренды существует практика оплаты последнего месяца и залога за имущество;
  • обсуждайте подробности сделки во встроенном мессенджере, а не по телефону или WhatsApp.

Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

Выбор квартиры в новостройке

Мы собираемся купить квартиру. После долгих размышлений и бесед с профессионалами наш выбор пал на жилье в новостройке. Как только мы определили для себя категорию жилья, встал вопрос об особенностях выбора. Вопрос очень важный, так как квартира является довольно дорогостоящим приобретением. Чтобы не совершить ошибку, мы решили посоветоваться с экспертами. Получили ответы на все вопросы. Ими мы готовы поделиться с вами:

  • Главные параметры выбора;
  • Дополнительные факторы;
  • Полезные советы.

Главные рекомендации

Решив приобрести квартиру в новом доме, важно обратить внимание на огромное количество моментов!

Среди самых главных факторов можно отметить:

  1. Форма договора.
  2. Юридический статус жилья.
  3. Местонахождение дома.
  4. Стоимость квартиры.

Получение ответов на данные вопросы, позволит избежать ошибок в процессе покупки жилья в новостройке. В первую очередь нужно оценить стоимость жилья. Она должна соответствовать финансам, которыми располагает покупатель.

Определившись с перечисленными важными вопросами, можно переходить к рассмотрению дополнительных, но не менее значимых факторов.

Дополнительные критерии выбора

В данном разделе вниманию представлены иные моменты, которые заслуживают внимания. Специалисты настоятельно рекомендуют опираться при выборе на такие критерии.

Тип жилья

Современный рынок недвижимости предлагает не только квартиры в новостройках, но апартаменты. Основным преимуществом данной категории жилья является стоимость. Апартаменты примерно на 30% дешевле стандартных квартир. Одновременно с данным преимуществом можно отметить два заслуживающих внимание момента:

  1. Особый правовой статус. Апартаменты регистрируются исключительно в качестве нежилого помещения. Соответственно в них нельзя прописаться.
  2. На данную категорию жилья не распространяются вычеты по налогам. Соответственно содержание апартаментов будет обходиться на порядок дороже, чем стандартных квартир.

Этажность

Выбор расположения квартиры в плане этажности всегда и для всех является важным. По сей день этот вопрос сопровождается определенными стереотипами. Покупатели не желают приобретать квартиры на первом и на последним этажах. Так было раньше. Изменилась ли ситуация сегодня?

Во-первых, в новостройках нельзя купить жилье на первом этаже. Первым нижним жилым этажом является второй. Первые этажи отводятся под магазины, салоны, аптеки, банки и так далее. Даже, если человек станет собственником квартиры на самом нижнем, втором этаже, он не столкнется с такими распространенными проблемами, как:

  • Сырость;
  • Запахи с улицы;
  • Шум.

Покупка жилья на нижнем этаже характеризуется важным преимуществом. Если отключат свет, остановка лифта не испортит настроение.

Читайте также:
Перерасчет за отопление по 354 постановлению

Вопреки расхожему мнению, покупка жилья на последних этажах, не хуже, чем на остальных. Технологии строительства полностью исключают такие неприятные факторы, как:

  • Протечки;
  • Сквозняки;
  • Шум от лифта.

Квартиры и апартаменты в новых современных домах отличаются идеальной звукоизоляцией!

Планировка

Современные застройщики реализуют квартиры в двух видах планировки:

  1. Европейская.
  2. Классическая.

В первом случае гостиная и кухонная зона объединены в одном помещении. Спальни расположены отдельно. Данный вариант планировки дает возможность собственнику разделить хозяйскую и гостевую зону.

Что касается классической планировки, то здесь предполагается отдельная кухня. Может показаться, что это устаревший вариант. Но это не так. Квартиры с отдельной зоной, в которой будут готовить, все еще пользуются спросом.

Отделка от застройщика

Рынок недвижимости предлагает новостройки с разными вариантами отделки:

  1. Черновая. Помещение реализуется без ремонта и отделки, стены голые. Преимущество – можно создать собственный дизайн. Недостаток – придется вкладываться в ремонт, отодвигается дата заселения.
  2. Отделка от застройщика. Подобных объектов около 16%. Недостаток – отсутствие уникальности дизайна. Преимущество – ремонт выйдет примерно на 30-35% дешевле. Что более важно, новоселье получится отпраздновать в дату введения здания в эксплуатацию.

Есть также особый промежуточный вариант. Его называют предчистовая отделка. Приобретая подобную квартиру, нужно быть готовым к наличию таких элементов, как:

  • Разводка коммуникационных систем;
  • Межкомнатные перегородки;
  • Ровные стены;
  • Выровненный пол.

Если приобрести квартиру в подобном доме, останется только выполнить косметические ремонтные работы.

Инфраструктура

Многие застройщики предусматривают индивидуальную инфраструктуру. Чем более масштабный проект реализуется, тем больше присутствует вероятность, что на территории гарантированно появятся такие объекты, как:

  • Школа;
  • Детский сад;
  • Паркинг;
  • Поликлиника.

Вопрос в том, когда они будут возведены. Многие строительные компании не обозначают сроков введения элементов инфраструктуры. Довольно часто первым жильцам приходится ждать развития инфраструктуры не один год. Чтобы избежать подобного долговременного ожидания, стоит заранее уточнять информацию по инфраструктуре.

Особое внимание в обустройстве придомовой территории стоит уделить паркингу. Перед приобретением квартиры желательно узнать наличие парковки и количество мест на ней. Важно соотношение их с числом квартир. Идеальное соотношение 1:1. Чем ближе к этим цифрам, тем комфортнее будет проживать в новострое.

Транспортная доступность

Если нет в распоряжении автомобиля, если по городу человек перемещается общественным транспортом, при выборе недвижимости нужно учитывать расположение остановок. Если же перемещение по городу осуществляется на авто, транспортная доступность не менее важна. Следует оценить:

  • Состояние дорожной сети;
  • Частоту образования пробок;
  • Количество рядом расположенных парковок;
  • План обустройства и развития транспортного сообщения.

Скидки и акции

Строительные компании предлагают покупателям самые разные варианты приобретения жилья. Вот самые популярные программы:

  • Рассрочка – позволяет оплатить жилье частями, уложившись в самые сжатые сроки;
  • Трейд-ин – продажа квартиры через риелтора. Вырученные средства зачисляются в счет оплаты квартиры.

Все зависимости от программы всегда можно совершить выгодное приобретение за счет специальных акций.

Информация о застройщиках

Такой неприятный фактор, как «заморозка стройки», является достаточно распространенным. Чтобы избежать ситуации, связанной с долгостроем, требуется очень тщательно изучить репутацию компании. Выбирая застройщика, стоит обратить внимание на такие факторы:

  1. Известность на рынке.
  2. Опыт работы.
  3. Состав банков.

Последний пункт считается одним из самых надежных. Важно изучить состав финансовых учреждений, выдающих ипотеки на новостройку. Кредиторы очень обычно очень внимательно изучают фирму-застройщика. Они не будут выдавать жилищные займы в сомнительной компании.

Если организация сотрудничает со Сбербанком, не менее известным ВТБ и Дом.РФ, ей можно доверять!

Оформление договора

После выбора недвижимости по перечисленным выше параметрам, не стоит останавливаться. Внимательные люди меняют свое решение, изучив условия договора. Здесь очень важно изучить форму соглашения, предложенного застройщиками. Вот два самых оптимальных варианта партнерского соглашения:

  1. Строящийся дом – ДДУ или договор долевого участия.
  2. Готовое жилье – стандартный договор купли-продажи.

Нередко застройщики оформляют особый предварительный договорной документ. Это определенное соглашение о том, что основной официальный документ будет оформлен позже. При этом деньги нужно внести при заключении предварительного соглашения. Подобная форма отношений строго запрещена!

Предпочтение стоит отдавать проектам, где жилье реализуется осуществляется через ДДУ. В этом случае клиент защищен по 214-ФЗ.

Предварительный документ стоит рассматривать, как вариант, если покупается недвижимость в доме, уже находящемся в эксплуатацию. Даже, если выбирается формат ДДУ, стоит почитать, как формулируются обязательства застройщика при передаче жилья.

Если компания обещает передать ключи через неопределенное количество дней после введения объекта, это говорит о риске. Организация может просто не получить положенные разрешения.

В договоре ДДУ период передачи объекта должен быть прописан максимально точно. Речь идет не о числе и месяце но, как минимум, о квартале определенного года.

Полезные советы

Чтобы определиться с выбором жилья, чтобы не потерять деньги, принимать во внимание представленные в статье нужно обязательно. Но для большей гарантии, рекомендуется обратиться к профессионалу.

Опытный риелтор сможет достаточно быстро выбрать проект. При этом гарантированно будут приняты во внимание финансовые возможности и пожелания клиента. Часто обращение к риелтору является не просто пожеланием, но необходимостью. Многие застройщики просто не ведут прямых переговоров и продаж с физическими лицами. Но сотрудничают только с риелторами.

Как выбрать квартиру для покупки?

При покупке квартиры у человека нередко возникает вопрос о том, как ее выбрать. В первую очередь нужно определить ряд критериев, в соответствии с которыми будет осуществляться подбор жилья. Важно установить и ценовой параметр, то есть определиться на какую сумму можно рассчитывать.

Далее необходимо выбрать подходящий район и определить какие-то индивидуальные характеристики, которыми должно обладать будущее жилье (этаж дома, площадь квартиры, планировка, количество комнат и др.).

Выбирая квартиру на вторичном рынке, следует обратить внимание не только на саму квартиру как объект покупки, но и на некоторые внешние факторы ее окружающие. К ним относятся:

  • район, в котором расположен дом (развитость инфраструктуры, скверы, парки, детские площадки, транспортная доступность и пр.),
  • состояние самого многоэтажного дома, подъезда, общедомовых коммуникаций и т.д.
Читайте также:
Кто и в каких случаях должен менять стояки в многоквартирном доме

В случае, если человек выбирает квартиру в новостройке, следует внимательно отнестись к выбору непосредственно застройщика. Именно от него зависит:

  • будет ли строящийся многоквартирный дом сдан в установленный договором срок;
  • какая отделка будет у жилья и многое другое.

Необходимо грамотно составить договор и перед подписанием внимательно изучить его содержание (условия).

Когда определены все подходящие параметры для выбора жилья, и квартира, отвечающая таким требованиям, найдена, можно приступать к оформлению покупки.

Критерии выбора квартиры

Покупка квартиры является важным и волнительным шагом в жизни человека. Особенно, если она происходит впервые и отсутствует опыт в совершении сделок с недвижимостью. Прежде всего, надо определиться по каким критериям нужно подбирать жилье. Именно от этого будет зависеть комфортность проживания в купленной квартире, и даже здоровье покупателя.

Итак, существует несколько очень важных критериев, по которым следует выбирать квартиру:

  1. Стоимость жилья;
  2. Месторасположение квартиры;
  3. Этаж;
  4. Предпочтение в планировке;
  5. Количество комнат в квартире (это зависит, например, от количества членов семьи) и др.

Все критерии индивидуальны и зависят от конкретного человека и его семьи, поскольку при выборе стоит учитывать, как предпочтения, так и образ жизни всей семьи.

Стоимость жилья

Сначала необходимо определиться с ценой. Стоимость жилья на прямую влияет на все остальные критерии, поскольку именно от нее будет исходить в каком районе, какую площадь или планировку предпочесть.

Платежеспособность гражданина складывается, как правило, из прибыльной работы, иных доходов, от готовности родственников помогать рассчитываться за квадратные метры и других факторов. Помимо этого в квартире, обычно, нужно делать ремонт, покупать мебель, а это также несет в себе материальные затраты. Если же квартира с ремонтом, то она может стоить дороже.

Данные факторы относятся к выбору жилья экономкласса. У покупателей престижного жилья вопрос с ценой так остро не стоит, так уровень их потребностей иной.

Стоит с осторожностью отнестись к покупке квартиры, которая продается с явным занижением цены по отношению к рыночной стоимости. В этой ситуации есть риск нарваться на мошенников.

Место расположения квартиры

Зачастую при выборе района предпочтение отдается тому, где поблизости расположены место работы или учебы, либо тому месту, в котором жили до этого. Однако это не совсем верный подход.

Выбирая местоположение, в котором планируется приобретение квадратных метров, нужно обратить внимание на множество моментов:

  1. На сегодняшний день важна экологичность района, особенно это касается мегаполисов. Нужно проверить, нет ли поблизости заводов, свалок и других объектов, оказывающих вред окружающей среде и здоровью человека. Предпочтение следует оказывать таким местам, где есть лесопарковые зоны.
  2. Близость остановок общественного транспорта. Предварительно следует выяснить частоту проезда общественного транспорта.
  3. Развитость инфраструктуры, а именно имеются ли детский сад, школа, магазин, аптека, поликлиника и др. Для человека, занимающегося спортом или просто следящего за своим здоровьем, стоит обратить внимание на присутствие поблизости парков, стадионов, спортивных залов. Для молодых семей с детьми — на наличие детских площадок, развивающих детских секций.
  4. Наличие автостоянки, желательно охраняемой.

На каких этажах лучше покупать квартиру

Как правило, покупая жилье в многоэтажном доме, предпочтение отдают средним этажам, а именно с третьего по пятый. Это связано с тем, что в таких домах на первых этажах из-за старых коммуникаций часто возникают протечки и пахнет канализацией, а на верхнем этаже может протекать крыша. Такой выбор в основном относится к жилью старого года постройки.

Также к минусам квартир, расположенных на первых этажах относятся:

  • Очень шумно. Особенно если окна выходят на проезжую часть или имеют непосредственную близость с ней. При этом к шуму добавляются выхлопные газы.
  • Отсутствие балкона.
  • Необходимость установки решеток на окна. Это зависит от криминогенной обстановки выбранного района.

К минусам квартир, расположенных на верхних этажах, можно отнести:

  • Поломка лифта или вовсе его отсутствие. Наличие лифта является важным фактором при выборе жилья семьями, имеющих маленьких детей.
  • Слабый напор воды. Данный недостаток чаще наблюдается только в старых домах, но не исключен и в новостройках-многоэтажках.

К плюсам можно отнести — красивый вид из окна и отсутствие соседей сверху. В современных новостройках данные факторы могут привести к увеличению стоимости таких квартир.

Какая планировка лучше

К выбору планировки квартиры стоит подойти очень ответственно, поскольку именно от этого будет зависеть комфортное проживание. От планировки зависит на сколько удобным (или неудобным) будет жилье.

Стоит обратить внимание на расположение комнат, окон в них, подсобных помещений, балкона или лоджии.

Желательно, чтобы они были квадратными, а не прямоугольными (вытянутыми и узкими).

Для того, чтобы в комнате было удобно и уютно, она должна быть не менее 15 кв.м. Что касается кухни оптимальным размером считается 12 кв.м. и более. Также потолки не должны давить и быть ниже 2,8 м. Конечно же, в жилье старых советских планировок такое случается не всегда.

Неудачной планировкой является линейное расположение помещений в квартире. Это связано с тем, что в такого рода планировках имеется большой не функциональный коридор и комнаты плохо освещены. Предпочтительнее, чтобы окна в комнатах выходили на разные стороны дома (так называемая, квартира-распашонка), что придаст квартире больше света. Несомненными минусами являются проходные комнаты, смежные туалет и ванна, длинная и узкая комната.

Подобного нельзя сказать о квартирах в новостройке. Жилье, построенное по современным технологиям, позволяет приобрести будущему собственнику квартиру, где он сам может выбрать расположение комнат (гостиной, спальни, детской и т.д.) и кухни (столовой). Также приобретает популярность так называемые квартиры-студии, в которых пространство не разделяется внутренними перегородками.

По поводу площади квартиры: для жилья экономкласса это 40-50 кв.м, а для жилья премиум класса — 100-130 кв.м.

Незаконная перепланировка при покупке квартиры

При покупке квартиры стоит проверить наличие или отсутствие перепланировки в ней. Данные изменения в жилом помещении, если они производились, должны быть отражены в техническом паспорте квартиры. Он должен быть сделан непосредственно перед продажей.

Читайте также:
Что такое СНТ ДНП - понятие и основные отличия от ИЖС

Не следует приобретать жилье с неузаконенной перепланировкой, так как ее наличие влечет административный штраф в размере 2000-2500 рублей (п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Перед осуществлением перепланировки необходимо получить разрешение в Административно-технической инспекции, иначе она будет являться незаконной.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

После того, как потенциальный покупатель определился со своими пожеланиями к будущему жилому помещению, он может начать просмотр вариантов квартир, подходящих под его критерии. В случае, если жилье выбирается на вторичном рынке, необходимо обратить внимание на внешние факторы:

  1. Прилегающая территория (экология, парковочные места, чистота района и др.). Перед просмотром жилья ее можно проверить, прогулявшись вблизи дома, и оценить окрестности.
  2. Состояние самого многоэтажного дома. Желательно узнать год постройки. Также нужно обратить внимание на то из какого материала сделан дом (панели, кирпич) и осмотреть его на наличие трещин фундамента и стен. Предпочтение следует отдать кирпичному дому. В нем при желании можно сделать перепланировку, а также у такого дома толще стены и соответственно лучше звукоизоляция.
  3. Состояние подъезда. Нужно обратить внимание на чистоту лестничных пролетов, их сухость или влажность.
  4. Соседи. Возможно после просмотра квартиры подняться на этаж выше и познакомиться с соседями, также можно спросить интересующую информацию у соседей по лестничной площадке.

Перечисленные выше факторы могут быть плюсами при выборе жилья, а могут, наоборот, склонить покупателя отказаться от покупки квартиры.

Плюсами вторичного рынка недвижимости являются:

  • низкая цена;
  • наличие готового ремонта и др.

Вместе с тем, его существенными недостатками считаются:

  • маленькая площадь;
  • старый дом;
  • изношенные общедомовые коммуникации (трубы, проводка) и др.

После того как эти моменты выяснены можно идти на осмотр непосредственно самой квартиры. Зайдя в квартиру, нужно не торопясь осмотреть все помещения. Особое внимание следует уделить стенам и потолку — они должны быть сухими, без потеков, плесени и трещин. Также тщательно необходимо осмотреть все коммуникации в квартире.

Состояние квартиры при продаже

При продаже квартиры не стоит делать в ней дорогостоящий ремонт, поскольку на цену это мало повлияет. Однако, следует произвести косметический ремонт, чтобы придать квартире большую привлекательность для потенциальных покупателей.

Также продавцу жилья необходимо сделать уборку и желательно оставить как можно меньше мебели в помещениях. Квартира будет казаться просторнее и светлее. Такие рекомендации относятся, прежде всего, к продаже жилья экономкласса.

Относительно продажи жилья премиум-класса, то ремонт в нем чаще всего дорогостоящий и эксклюзивный, либо осуществлена только черновая отделка, если квартира находится в новостройке.

Как выбрать квартиру в новостройке

Самый важный этап — проверка надежности застройщика. Перед сделкой необходимо обезопасить себя и собрать все возможные сведения о нем. Как давно фирма-застройщик работает на рынке, ее репутация и др.

Помимо этого, нужно запросить у застройщика документы на земельный участок, на котором строится дом (свидетельство о регистрации права, договор аренды) и разрешение на строительство.

Выбор квартиры в новостройке, прежде всего, зависит от бюджета покупателя. Самым дешевым вариантом будет покупка на этапе строительства. Он подойдет тем, кто может ждать продолжительный период времени, прежде чем его жилье будет построено и введено в эксплуатацию.

Также стоит особое внимание уделить району, в котором планируется покупка жилья. А именно узнать о том, что раньше располагалось на месте новой застройки. Возможно, стройка многоэтажного дома происходит на том месте, где не рекомендуется расположение жилых домов (болото, пучинистый грунт, кладбище и пр.).

Покупка жилья в новостройке имеет достаточное количество положительных моментов:

  • Новый дом. Дом построен по новым технологиям из современных материалов.
  • Соседи примерно одного социального статуса.
  • Цена, как правило, ниже, чем на вторичном рынке.

Однако, вместе с тем имеется и ряд существенных недостатков. Например, таких как:

  • ремонт сразу у всех соседей;
  • долгий период ожидания окончания строительства;
  • изначально не развита инфраструктура и др.

Подбор квартиры в новостройке по параметрам

Поскольку рынок строящегося жилья достаточно велик и все больше набирает обороты, то подбор подходящего варианта квартиры конкретному покупателю может занять продолжительный период времени. Однако, интересующую информацию можно найти на:

  • сайтах агентств недвижимости;
  • специализированных сайтах по новостройкам;
  • сайтах застройщиков по строящимся жилым комплексам.

Такой способ подбора жилья значительно сократит время.

Нужно заполнить заявку с указанием параметров, которые интересуют конкретного покупателя (цена, район, количество комнат, тип дома и др.). Далее заявка обрабатывается менеджерами (риэлторами) компании и подбирается несколько подходящих вариантов для покупателя. Будущему собственнику необходимо самостоятельно выехать в район застройки для того, чтобы наглядно оценить и подходит ли он ему.

Какие бывают отделки квартир

Как правило, покупателя интересует в каком виде он получит готовую квартиру. Можно в ней жить сразу или необходимо сначала сделать ремонт. Существует несколько вариантов отделки квартир в новостройке:

  • Без отделки. Иначе ее называют черновой отделкой. Это минимум, который должен быть и без него нельзя сдать дом в эксплуатацию. В такой вид отделки как правило входит стяжка пола, выравнивание стен, окна, входная дверь, коммуникации, система отопления. Такая квартира, конечно, будет стоить дешевле, но в ней нельзя проживать до тех пор, пока не будет сделан ремонт.
  • Предчистовая отделка включат в себя все, что входит в предыдущий вид отделки, плюс межкомнатные перегородки, межкомнатные двери, стены и потолок выровнены. Этот вид отделки популярен среди жилья экономкласса.
  • Чистовая или «под ключ». Она включает в себя установленную сантехнику, ванну, подоконники и откосы на окнах, поклейку обоев, на полу постелен линолеум, ламинат и пр. Качество материалов зависит от класса жилья. В такую квартиру можно заселяться и жить.
  • Муниципальная отделка. Она включает в себя все, что входит в чистовую отделку для жилья эконом класса, то есть используются материалы самого низкого качества. Такая отделка, как правило, проводится для социального жилья по специальным программам.
Читайте также:
Какие документы нужны для покупки дома с земельным участком

При приеме квартиры от застройщика, необходимо взять с собой этот документ и все тщательно проверить на соответствие по факту.

Налоговый вычет за ремонт квартиры

Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ (НК РФ) граждане России имеют право на налоговый вычет в сумме фактически произведенных ими расходов на приобретенную недвижимость. Помимо этого право на налоговый вычет можно использовать и на ремонт квартиры. Однако, необходимо соблюсти ряд обязательных условий:

  1. Надо быть плательщиком НДФЛ (налога на доход физических лиц), то есть иметь официальное трудоустройство;
  2. Такое право не должно быть использовано ранее;
  3. В договоре, на основании которого приобретена квартира, должно быть прописано, что квартира сдана собственнику без отделки;
  4. Заявить о налоговом вычете на ремонт (отделку) можно только одновременно с ним же на покупку квартиры. Отдельно он предоставляться не будет.

Такого рода компенсация полагается только собственникам. То есть, чтобы получить вычет нужно зарегистрировать свое право в Росреестре.

Заключение

Как правило, покупатель при поиске жилья на первое место ставят месторасположение дома, затем выбирает планировку квартиры и лишь потом интересуется отделкой. Именно поэтому более востребованным для жилья экономкласс является вторичный рынок жилья. Приобретая квартиру, можно сразу заезжать и жить.

Чтобы разобраться с критериями подбора нового жилья и в целях экономии времени лучше обратиться за помощью к специалистам (юристу или риэлтору). Они смогут помочь избежать множества ошибок, а также не нарваться на мошенников.

Обращаться к специалистам по недвижимости необходимо, если человек является юридически не грамотным и не может сам разобраться в документах. Проверка правоустанавливающих документов на квартиру является важным моментом.

Выбор квартиры по характеристикам

Для большинства людей покупка квартиры – событие неординарное и нечастое. Поэтому подходить к нему нужно с максимальной ответственностью.

Как купить квартиру так, чтобы потом не пришлось ее срочно продавать и переселяться в другой район?

Для этого нужно серьезно отнестись к выбору будущего жилья, рассмотрев его с точки зрения соответствия нескольким важным критериям.

По каким характеристикам выбирать квартиру

Критериев выбора достаточно много:

район, где она располагается;

новый дом или вторичный рынок;

внешний вид дома;

этаж, на котором находится квартира;

размеры жилья, количество комнат;

вид внутренней отделки.

При выборе жилья нельзя исходить только из одного или двух критериев. Предварительно нужно оценить все, хотя определяющими являются два: район и бюджет, выделенный для покупки.

Если, к примеру, по каким-то причинам вы привязаны к конкретному району города или двум соседним районам, это сразу сужает область поиска. С одной стороны, он становится проще. А с другой – сильно сокращается количество вариантов, из которых можно будет выбирать будущее жилье.

Бюджет – второй фактор, беспощадно отсеивающий множество предложений, устраивающих по другим характеристикам.

Но и другие критерии отбрасывать нельзя. Поэтому нужно как можно точнее сформулировать свои требования к будущей недвижимости, а потом начать «просеивать» их через мелкое сито собственных возможностей и вариантов, предлагаемых рынком жилья. Среди тех точек, где ваши пожелания совпадут с возможностями по наибольшему числу критериев, найдется квартира вашей мечты.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Стоимость жилья

В первую очередь ориентироваться придется на нее. Это могут быть собственные сбережения, либо средства банка.

Поэтому все варианты придется пропускать через этот первичный фильтр. Не стоит пренебрегать предложениями с низкой ценой. Иногда людям нужно очень срочно продать жилье, и они намеренно выставляют низкий ценник.

Квартиры в новостройках дороже тех, которые предлагает вторичный рынок. Иногда разница в цене достигает 20–30%. Поэтому стоит рассматривать все варианты.

Новый дом или вторичный рынок

Особенности покупки жилья в новостройке:

Жилье продает непосредственно застройщик. С юридической точки зрения такая покупка безопаснее. В доме еще никто не жил и, соответственно, никто не прописан.

Но бывают случаи, когда одни и те же квадратные метры проданы несколько раз. Поэтому если для вас принципиально приобретение только нового жилья, ищите застройщика с хорошей репутацией.

Новые квартиры не всегда готовы к проживанию. Для нормальной жизни сначала придется делать ремонт, что откладывает заселение и требует затрат.

Даже если дом еще совсем не старый, стоимость квартир в нем ниже, чем у аналогичных вариантов в новостройках. Часто жилье продается вместе с бытовой техникой, мебелью.

Сделки с таким жильем нередко затягиваются из-за множества проблем, поэтому считаются более рискованными. Во избежание проблем, нужно тщательно проверять квартиру на «юридическую чистоту» и отсутствие обременений.

Жилье в старом фонде может оказаться проблемным из-за износа коммуникаций, а также других конструктивных частей здания. После покупки эти проблемы придется решать самостоятельно, за свой счет.

Район будущего проживания

Выбирая место проживания, обратите внимание на:

Инфраструктура

Ее значение в будущем зависит от состава семьи, ее привычек и потребностей.

Если вы одинокой молодой человек с личным автомобилем, то наличие поблизости от дома супермаркетов, аптек, поликлиник вас не будет особо интересовать.

Если у вас семья с детьми, то будут важны такие объекты как школа, детский сад, поликлиника, детские площадки, парковые зоны.

Транспортная доступность

Для людей без собственного автотранспорта важно наличие маршрутов общественного транспорта, следующих в разные районы города.

Поэтому нужно проверить транспортную оснащенность именно по тем направлениям, которые важны для членов вашей семьи. Выясните, есть ли маршруты, которые довезут вас до нужных мест без пересадок или с минимальным их количеством.

Если у вас есть машина, выясните, есть ли вблизи от дома автостоянки или гаражные боксы, где можно купить или арендовать место.

Читайте также:
Общая долевая собственность по законодательству РФ

Экология

Она важна для всех, но особенно для пожилых людей и семей с детьми.

Поэтому обязательно проверьте район на наличие:

зеленых насаждений, зон для прогулок.

Свалки, заводские выбросы, выхлопные газы очень сильно загрязняют воздух и становятся причиной серьезных заболеваний у людей с аллергией или болезнями органов дыхания.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Характеристики дома

Комфортность проживания в доме во многом зависит от материала, использованного для его постройки. Для жилых зданий это чаще всего панели или кирпич.

Кирпичные дома лучше сохраняют тепло и визуально выглядят более привлекательно, чем панельные. Поэтому жилье в панельных домах, особенно на вторичном рынке, обходится дешевле.

Осмотрите дом снаружи – нет ли на стенах трещин или следов разрушения кирпича. Особенно часто такие дефекты возникают на цокольной части дома. Оцените общий вид здания. Если оно выглядит ухоженным, значит управляющая компания или ТСЖ работает хорошо.

Состояние подъездов, лифтов, наличие хорошего освещения общих мест важно для будущего проживания. Информацию вы получите от продавца квартиры или от соседей.

Выбор этажа

Однозначного мнения здесь нет. В девятиэтажках лучшими этажами считаются с 3 по 7, поэтому квартиры на них самые дорогие. Здесь ориентируйтесь на свои предпочтения. Есть люди, которые не выносят высоты, а есть те, кому обзор с высоты «птичьего полета» доставляет удовольствие.

Большинство покупателей избегают первого и последнего этажей.

Первый считается небезопасным с точки зрения вторжения непрошенных гостей, а также уличного шума и любопытных взоров. В старых домах нередко встречаются сырые подвалы, поэтому квартира на первом этаже может быть сырой. Это ведет к появлению плесени и других неприятных явлений.

Покупка квартиры на последнем этаже чревата промерзанием кровли и протечками. Также здесь может быть низкий напор воды, недостаточное отопление. Если вдруг сломается лифт, не всем будет легко добраться до своего этажа, особенно если дом высотный.

Но зато стоимость жилья на этих этажах обычно ниже.

Средние этажи. Хороший вид из окна, более низкий уровень уличного шума. Квартиры здесь стоят на 10–15 % дороже, чем на первом. Помните, что у вас будут соседи и снизу, и сверху. Поэтому периодически вас может раздражать шум, доносящийся из прилегающих квартир.

Размеры квартиры, ее расположение, количество комнат

Думая о большой просторной квартире для своей семьи, учтите, что стоимость коммунальных услуг и налог на недвижимость растут вместе с площадью жилья. Поэтому к подбору площади нужно подходить разумно.

Однокомнатная – для одиноких людей или семейной пары без детей. Даже маленькие квартиры могут сильно различаться по площади, поэтому размер нужно подбирать, исходя их своих потребностей и бюджета.

Двухкомнатная – для небольшой семьи, у которой не более двух детей. Места хватит как для детей, так и для родителей. При этом ее площадь не так велика, чтобы коммуналка сильно сказывалась на бюджете.

Трехкомнатная – для семьи с тремя и более детьми. Места хватит на всех.

Четырехкомнатная – для семьи, где в наличии все поколения – дедушка, бабушка, папа, мама, дети.

Не слишком удачным выбором считаются квартиры, расположенные:

рядом с лифтовыми шахтами и лестничными маршами – будет беспокоить шум;

угловые – в комнатах с двумя внешними стенами зимой может быть прохладно;

с окнами, обращенными на близко расположенные соседние здания – недостаток естественного освещения и неприятное ощущение, что вами наблюдают.

Но если все остальное вас устраивает, можно просить скидку «за неудобства» в размере 3–5%.

Готовность жилья к проживанию

Если говорить о новостройках, то можно купить квартиру:

с черновой отделкой;

с чистовой отделкой;

с капитальным ремонтом.

Последний вариант встречается редко, спросом не пользуется, так как цены сильно завышены.

Жилье без отделки или с черновой отделкой подходит тем, кто любит все делать «под себя».

Сохранив часть средств при покупке квартиры, можно привлечь ремонтную компанию и заключить договор на ремонт «под ключ». Это гарантирует соблюдение четкого графика выполнения работ, постоянного контроля качества ремонта представителем компании-исполнителя. Сметная стоимость ремонта фиксируется в договоре и изменению не подлежит.

Работы можно начинать еще до официальной сдачи дома, поэтому с переездом в новое место больших проволочек не будет. Приняв квартиру после ремонта, новоселы получают гарантии на все выполненные в ходе ремонта работы.

Чистовая отделка – это обычно самый простой ремонт с использованием недорогих материалов. Жить можно, но через пару лет снова придется вкладывать деньги в отделку.

На вторичном рынке можно купить квартиру с хорошим ремонтом, полностью готовую к переезду. Это находка для людей, не слишком озабоченных дизайном и стремящихся быстро переехать.

Иногда хозяева квартир с отличным (по их мнению) ремонтом повышают цену. Интересуйтесь периодически, как идут дела. Если продажа затянется, возможно, они согласятся сделать скидку.

Изучите все характеристики найденных вариантов. Выбирайте тот, который наиболее близко соответствует вашим требованиям. Но все-таки прислушайтесь к своей интуиции. Бывает так, что понравился вариант, вообще не вписывающийся в жесткие рамки сформулированных требований. Но именно к нему вы чувствуете наибольшее расположение. Обсудите это с близкими. Если квартира находится в нужном районе, а стоимость для вас доступна, то, возможно, стоит ее купить, не обращая внимания на мелкие несовершенства.

Как выбрать квартиру для покупки?

Перед тем, как купить хорошую квартиру, придется потратить много времени на поиски. Если знать, на какие критерии обращать внимание, можно сэкономить несколько дней или даже недель. Для первичного и вторичного рынка критерии разные, но есть общие моменты, которые нужно учитывать. Рассмотрим, как выбрать недвижимость на первичном и вторичном рынке, избежать мошенников, проверить продавца и не потерять свои деньги.

В статье расскажем:

Читайте также:
Образец заявления участковому на шумных соседей

Выбор квартиры в новостройке

Недвижимость на первичном и вторичном рынке отличается не только годом строительства, но и рисками при покупке. Приобретение жилья у хорошего застройщика существенно снижает эти риски, но выбрать его не так просто.

Как правильно выбрать квартиру в новостройке и на что обратить внимание:

  1. Репутация застройщика.
  2. Сроки строительства по договору.
  3. Документы строительной компании.
  4. Акции и скидки от застройщика.

Примечание: для начала стоит определиться, в каком районе и какая квартира нужна. Недвижимость в центре города обычно дороже той, что продается на окраине. Подобрать подходящее жилье могут риэлторы, но можно заняться поисками и самостоятельно.

Застройщик

Первое и самое главное при выборе квартиры – репутация застройщика. В каждом городе есть строительные компании, о которых все знают, и они работают давно. Если организация занимается строительством многоэтажек более пяти лет и о ней мало негативных отзывов, и есть знакомые, купившие недвижимость именно у нее, стоит обратить внимание именно на эту компанию.

Есть и минус: застройщики-«старожилы» с хорошей наработанной репутацией нередко продают недвижимость по завышенным ценам по сравнению с теми, кто работает недавно.

Перед тем, как выбрать квартиру для покупки у конкретной компании, рекомендуется изучить отзывы о ней. Отклики на странице самой организации неинформативны и зачастую заказные. Лучше поискать отзывы на других интернет-ресурсах. Если их совсем нет, это неплохо: как правило, люди пишут негативные отклики гораздо охотнее, чем положительные. Отсутствие отрицательных отзывов на нескольких ресурсах косвенно указывает на добросовестность компании.

Совет: желательно опросить и знакомых, которые приобретали недвижимость в новостройках. Они могут без прикрас рассказать обо всех плюсах и минусах застройщика и самого жилья. Еще можно проверить компанию через СудАкт, чтобы посмотреть, участвовала ли она в судебных разбирательствах, и в чем было дело. Для проверки достаточно ввести название организации в поисковую строку.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Сроки строительства

Сроки строительства – немаловажный фактор. Если стройка только на стадии котлована, а квартира нужна срочно, такой вариант не подойдет. Лучше выбрать недвижимость на завершающем этапе строительства, но и стоить она будет дороже.

Оптимальный вариант для желающих сэкономить – покупка жилья по договору уступки права требования, когда строительство уже завершено, но дом еще не введен в эксплуатацию. После ввода он будет стоить дороже. Договор уступки обычно заключается, если человек купил квартиру по договору долевого участия на раннем этапе строительства, но позднее передумал там жить и решил продать. Так происходит подмена дольщиков по ДДУ.

Важно! Сроки строительства всегда указываются в договоре. Если застройщик их нарушает, согласно ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ дольщик вправе взыскать с него неустойку в размере 1/100 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости договора за каждый день просрочки.

Документы

Перед покупкой квартиры у застройщика нужно убедиться, что у него есть все документы:

  • разрешение на строительство;
  • проектная документация;
  • проектная декларация;
  • договор аренды земельного участка, на котором ведется строительство. Или выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
  • проектная декларация;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • учредительные документы;
  • допуск СРО, лицензия;
  • договор со страховой компанией, в которой застрахована ответственность застройщика перед дольщиками.

Не лишним будет и изучение проекта договора, по которому дольщики приобретают недвижимость.

Акции и скидки

Летом традиционно в сфере строительства затишье, и в этот момент можно купить квартиру в новостройке с хорошей скидкой – до 15% от полной стоимости. Нередко застройщики устраивают акции и перед праздниками.

Совет: если хочется сэкономить, стоит обратить внимание на новостройки в микрорайонах, которые только начинают застраиваться. Квартиры там обычно продаются дешевле, но и располагаются они не в центре города.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Приобретение вторичной недвижимости более рискованно: всегда есть шанс «нарваться» на квартиру в залоге или спорное жилье, у которого внезапно могут появиться наследники. И если с ответственными застройщиками юридически все более-менее чисто, то найти порядочного продавца жилья на вторичном рынке сложнее.

На что обратить внимание при выборе квартиры:

  1. Документы продавца.
  2. Мебель.

Примечание: вторичное жилье сейчас практически нереально купить у собственника: везде объявления размещают риэлторы. И не все они работают хорошо, а за услуги берут около 100 000 руб. Если хочется сэкономить, стоит поискать жилье через Циан, поставив галочку в параметрах – «Только от собственников».

Документы продавца

Продавец обязательно должен представить свежую выписку из ЕГРН (не более одного месяца), паспорт, а также документ, подтверждающий основание возникновения права собственности: старый договор купли-продажи, мены, свидетельство о наследстве, дарственную. Если вместо него жилье продает третье лицо, понадобится нотариальная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ).

Обязательно нужен и техпаспорт. Изучив его, можно узнать, проводилась ли перепланировка. Если она была, понадобятся документы из БТИ. Квартиру с неузаконенной перепланировкой или переустройством лучше не покупать, потом придется узаконивать самостоятельно.

При выходе на сделку продавец должен представить выписку из домовой книги, где будет указано, есть ли зарегистрированные граждане на жилплощади. Подтвердить отсутствие долгов по коммунальным услугам он может справкой из ТСЖ или УК.

Мебель

В объявлениях фотографии квартир обычно публикуются с мебелью, чтобы привлечь больше потенциальных покупателей. В реальности же после показа и договоренности с покупателем продавец может забрать ее вместе с техникой. Если хочется сразу заехать и жить, этот момент стоит уточнить заранее. Если же собственник говорит, что все заберет, это повод для небольшого торга.

Совет: из собственного опыта работы с недвижимостью могу сказать, что мебель играет роль только при покупке квартир с дизайнерским ремонтом, где однушка может стоить и 10 000 000 руб. Цены на стандартное жилье с мебелью всегда выше, чем без нее. Например, человек может продавать квартиру с мебелью за 3 000 000 руб., а рядом аналогичное жилье без нее будет стоить 2 500 000 руб. Фактическая же стоимость всяких диванов и кресел в обычных квартирах редко превышает 100 000 руб. с учетом износа, и новые владельцы в 90% случаев ее выбрасывают. Для экономии проще купить «голую» жилплощадь, и на разницу в 500 000 руб., как в примере, обставить ее самостоятельно всем новым.

Читайте также:
Права "прописанного", но не собственника - условия пользования жильем

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Состояние дома

Многоквартирные дома, построенные до 2 000 года, включаются в программу капитального ремонта. Проверить, планируется ли он в ближайшее время, можно на сайте «Реформа ЖКХ». Там же можно получить и другую информацию:

не признан ли дом аварийным, когда он сдан в эксплуатацию, сколько в нем собственников.

Все сложнее с домами советской постройки. По ГОСТу срок службы инженерных сетей без капитального ремонта составляет 25 лет, но нередко он нарушается. Если есть трещины на фасадах или в подъездах, конденсат в углах помещений, установлены железные скобы для «поддержки» стен, стоит отказаться от покупки.

Общие критерии

Есть и общие критерии, которые помогут понять, как и где лучше искать квартиру для покупки:

  • район и инфраструктура;
  • планировка;
  • материалы для строительства;
  • этаж;
  • лифты;
  • коммуникации;
  • стоимость;
  • соседи;
  • отделка.

Эти критерии важны как при покупке вторичной, так и первичной недвижимости.

Инфраструктура и район

Логичнее искать квартиру рядом с работой, школой или детским садом. Если же найти подходящее жилье в определенном районе в пешей доступности от них не удается, можно посмотреть недвижимость подальше. Главное, чтобы не приходилось добираться слишком долго или с пересадками. Маршрут общественного транспорта лучше рассчитать заранее.

Хорошо, если рядом с домом есть магазины, но нужно обратить внимание на график их работы. Бывает так, что они открыты только до 19-20.00, и тем, кто поздно приходит с работы, такой режим может показаться неудобным.

Если рядом расположен круглосуточный торговый центр, это минус для тех, кто ищет жилье в тихом районе. Тишины там не будет: днем в ТЦ сотни людей ходят за покупки, а ночью площадки возле них может «оккупировать» молодежь на машинах и с громкой музыкой.

Любителям сэкономить подойдут районы с только развивающейся инфраструктурой. Жилье там продается на 15-30% дешевле, чем там, где уже есть школы, магазины, детские сады, поликлиники и частные клиники. Но все зависит от материала, из которого построен дом:

например , двухкомнатная хрущевка в развитом районе будет стоить примерно столько же, сколько новая двушка в менее благоустроенном.

Планировка

Планировка – один из важных моментов. В новых домах квартиры строятся в основном без проходных комнат. В старых они есть. Это неудобно, если семья большая или часто приезжают гости.

Сейчас есть несколько видов планировок:

  1. Европланировка. Все комнаты изолируются, но между кухней и гостиной перегородки нет. Плюс такого решения в большом пространстве, минус – в возможных запахах во время приготовления пищи. Но для многих это некритично.
  2. Свободная. В квартире стены вообще отсутствуют. Собственник может запланировать расположение помещений как угодно. Продаются на 5-10% дешевле средней рыночной стоимости и только в новых домах. Встречаются и на вторичке, если человек купил жилье у застройщика, а затем решил продать.
  3. Хайфлет – жилье с потолками от 3,2м. Такая высота визуально увеличивает пространство, подходит для реализации дизайн-проектов.
  4. Линейная. Все комнаты изолированы, располагаются друг за другом по коридору.

Есть и редкоформатное жилье: пентхаусы с открытыми террасами, двухуровневые квартиры, эркерами, окнами в ванных комнатах. Покупателям стоит подготовить немалую сумму для дизайна по проекту: квартиры с уникальными планировками отделывать дороже, чем со стандартными.

Материал для строительства

Комфорт и звукопроницаемость во многом зависит от типа дома. Сейчас на рынке преобладают:

  1. Панельные. Шумоизоляция плохая, стоят недорого. Много несущих стен, перепланировку сделать сложно. Если есть швы между плитами, зимой будет прохладно.
  2. Монолитные. Строятся по индивидуальным проектам, стоят дороже панельных или кирпичных. Потолки обычно высокие, высокая энергоэффективность. Шумоизоляция намного лучше, чем в панельных или кирпичных.
  3. Кирпичные. Шумоизоляция на среднем уровне. Средняя цена выше, чем на панельные, но ниже, чем на монолитные. Хорошая энергоэффективность. Кирпичные дома сейчас практически не строятся, их проще встретить на вторичном рынке.

Обратите внимание! Если сумма на покупку квартиры ограничена, можно приобрести ее и в панельном доме, а потом сделать звукоизоляцию. Это будет стоить порядка 100 000-200 000 руб. в зависимости от технологии и площади жилья.

Отделка

Элитное жилье от застройщика обычно строится «под ключ», для отделки используются материалы среднего качества. Практически любая компания старается сэкономить. Если в договоре указано одно, а при сдаче выясняется, что ремонт сделан некачественно, это повод потребовать исполнения обязательств с застройщика через суд.

Многие компании отделывают квартиры «под ключ» и по собственным дизайн-проектам. Такая недвижимость стоит максимально дорого. Качество неплохое, но покупателям нередко приходится устранять недостатки собственными силами.

Стандартные квартиры без претензий на «элиту» продаются со средним ремонтом. Сантехника обычно самая дешевая, но некоторое время пользоваться ею можно.

Можно купить жилье и с черновой отделкой, где бетонный пол и голые стены. Это дает пространство для реализации собственных дизайн-решений, как и покупка квартиры с чистовой отделкой, где все уже подготовлено для поклейки обоев, покраски, укладки ламината, и пр. Недвижимость с черновой отделкой всегда дешевле.

Квартиры на первых этажах стоят дешевле, чем на средних. Но жизнь в них постоянно сопровождается шумом из подъезда и любопытствующими людьми, которые любят заглядывать в окна с улицы.

Последние этажи тоже обходятся дешевле средних.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: