Деприватизация и расприватизация – порядок проведения

Что такое расприватизация квартиры и как правильно расприватизировать квартиру в 2021 году

Время чтения: 5 мин.

Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Шрифт: A+ A-

Жильцы, приватизировавшие квартиры, сначала владели ими на правах нанимателей, по договору социального найма, а потом оформили с муниципалитетом договор передачи жилья в собственность. А можно ли, вместо того, чтобы наслаждаться правом полного распоряжения этим имуществом, вернуть его обратно в собственность муниципалитета? Можно, при определенных обстоятельствах, о которых читайте в нашей статье. Расприватизация квартиры – так называют данную процедуру.

  • 1. Понятие расприватизации
  • 2. Расприватизация лишает права на приватизацию
  • 3. Условия для расприватизации
  • 4. Расприватизация в административном порядке
  • 5. Расприватизация через суд

Понятие расприватизации

Расприватизация – процесс, обратный приватизации. Граждане, которые получили квартиру, принадлежащую муниципалитету, в собственность бесплатно, могут передать ее обратно государству. При этом за жильцами остается право бессрочного проживания в квартире.

Процедура бывает судебной и административной .

Законодатель не приводит понятие расприватизации. Но, принято считать, что признание договора о приватизации недействительным в суде – это расприватизация, а добровольный возврат жилья правильно называть деприватизацией.

Но поскольку смысл обеих процедур – одинаков, не будем вдаваться в лингвистические тонкости и назовем процесс расприватизацией.

Причины, по которым владельцы квартир хотят добровольно лишить себя права собственности, трудно представить. Но, все-таки, бывают ситуации, когда расприватизация оказывается выгодным решением. Приведем примеры обстоятельств, вынуждающих граждан отказываться от права собственности:

  • Возможность стать на очередь в получении жилья в связи с программой переселения из ветхого и аварийного фонда. По закону, собственникам квартир в таких домах положена компенсация, равная рыночной стоимости помещений. А наниматели имеют право получить квартиру такой же площади в нормальном доме. Рыночная стоимость квартиры во втором случае будет превышать материальную компенсацию, которую сможет получить собственник жилья из ветхого и аварийного фонда. Поэтому жильцы принимают решение отказаться от собственности в пользу владения по договору социального найма. Впоследствии дети проживающих граждан смогут приватизировать квартиру, предоставленную взамен аварийной. Даже если приватизировать жилье будет некому, владельцы получат возможность бессрочного проживания в муниципальной квартире подходящей площади.
  • Использование других социальных программ, условием для участия в которых является отсутствие собственной недвижимости, или недостаток квадратных метров в расчете на одного члена семьи.
  • Заинтересованность в некоторой материальной выгоде. Так, наниматели жилья освобождены от оплаты налога на имущество, от взносов за капитальный ремонт. Например, у гражданина нет родственников и ему некому завещать жилье. Отсутствие необходимости оплачивать взносы за капитальный ремонт избавит пенсионера от определенной статьи расходов.

Расприватизация лишает права на приватизацию

Граждане, которые вернули квартиру муниципалитету, больше не могут приватизировать жилье.

Напомним, что возможность получать муниципальную или государственную квартиру бесплатно в собственность есть у каждого гражданина РФ, но только один раз. Исключение – дети, которые поучаствовали в приватизации до 18 лет, имеют право повторно оформить жилье в собственность, после достижения ими совершеннолетия.

Условия для расприватизации

Чтобы передать квартиру в орган местного самоуправления, должны выполняться следующие условия:

  1. Данная квартира является единственным жильем собственников.
  2. Все жильцы согласны на добровольное лишение права собственности.
  3. Квартира не находится в залоге у банка, под арестом и другим обременением.
  4. Перепланировка не проводилась.

Согласно ст. 9.1 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 г., органы власти обязаны принять в собственность квартиры граждан и заключить новые договора социального найма.

Расприватизация в административном порядке

Перед обращением в уполномоченный орган власти необходимо собрать следующие документы:

  • Заявление на деприватизацию от всех собственников. В документах подписи за детей, которым нет 14 лет, ставят родители, дети после 14 лет сами имеют право подписи, но в присутствии законных опекунов.
  • В случаях с несовершеннолетним ребенком обязательно требуется разрешение от органов опеки и попечительства. Без согласия органов опеки не получится расприватизировать жилье.
  • Справка о приписанных в квартире лицах.
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременений.
  • Письменное согласие на отказ от имущества.

Подавать заявление можно в уполномоченный орган лично либо в МФЦ. Администрация (Департамент городского имущества) подготовит договор передачи жилого помещения в собственность города, который владельцы должны подписать и зарегистрировать в Росреестре.

Расприватизация через суд

В судебном порядке лишаются права собственности на квартиру в случае какого-либо нарушения во время приватизации жилья. Например:

  • Нарушение прав проживающих в квартире лиц, которые должны были участвовать в приватизации, но почему-то не получили свою долю в собственность.
  • Нарушение прав несовершеннолетних детей.
  • Необходимость в признании договора недействительным в связи с его содержанием.
  • Квартиру приватизировали лица, не имеющие на это право.
  • Жилец подписал отказ от приватизации под действием угрозы, заблуждения.

Срок исковой давности по признанию сделки недействительной и о применении последствий такой сделки участниками процесса – 3 года. Для третьей стороны срок начинает действовать с того момента, когда гражданин узнал о приватизации (хотя это понятие довольно расплывчатое) и не может превышать 10 лет с момента регистрации права на квартиру – ст. 179 ГК РФ.

Подведем итоги

После расприватизации гражданин теряет право на повторную приватизацию (за исключением несовершеннолетних детей) и на распоряжение квартирой по своему усмотрению (передача в аренду, сдача в залог, продажа), но сохраняет право бессрочного пользования квартирой на условиях социального найма. Передать квартиру в собственность муниципалитета можно при соблюдении ряда обязательных требований: квартира является единственным жильем, она не находится под обременением, в ней не проводилась перепланировка, и главное: все жильцы должны быть согласны на добровольный отказ от собственности на квартиру.

Читайте также:
Как снимать показания с счетчика воды - важные моменты и советы

Порядок расприватизации квартиры

Существует в России определенная группа людей, которые после приватизации жилья, изъявили желание вернуть недвижимость обратно в собственность государства.

  • Расприватизация и деприватизация – в чем разница? ↓
  • Причины отказа от приватизации квартиры ↓
  • Условия и допустимые способы расприватизации ↓
  • Судебная расприватизация жилой недвижимости ↓
  • Расприватизация доли в квартире ↓
  • Принцип возвращения квартиры ↓
  • Как происходит процесс расприватизации? ↓
  • Чем выгодна властям расприватизация? ↓
  • Последствия добровольного расторжения ↓

Расприватизация и деприватизация – в чем разница?

Законодательством предусмотрена два варианта возврата ранее приватизированной недвижимости в собственность страны:

  1. расприватизация;
  2. деприватизация.

Расприватизация – это признание приватизации недействительной. Такое решение суд может принять в случае ущемления во время приватизации:

  1. прав несовершеннолетних;
  2. прав инвалидов.

А вот деприватизация – это добровольное желание владельца жилого помещения вернуть квартиру или дом в собственность государства. После проведения деприватизации бывший собственник переходит в роль нанимателя жилья по контракту найма. Гражданин, который воспользовался правом деприватизации, уже не будет иметь возможности приватизировать объект недвижимости, поскольку право приватизации, по мнению законодателя, считается реализованным.

Причины отказа от приватизации квартиры

Как правило, граждане решаются на расприватизацию по нескольким причинам:

  1. Жилое помещение находится в здание, которое планируют снести, или является аварийным. В случае сноса здания владельцу квартиры по закону обязаны предоставить жилье той же площади, собственником которой он является. А вот, если гражданин будет проживать в квартире на правах нанимателя, ему должны предоставить жилье с расчета 18 м 2 на каждого члена семьи.
  2. Большие расходы на ремонт дома и уход территории вокруг него.
  3. Налог на жилье с необходимостью ежегодной уплаты.
  4. Желают защитить себя от аферистов, которые “охотятся” за приватизированным жильем.
  5. Легче передать в наследство. Наниматель жилья имеет право передать недвижимость в наследство избранному наследнику и не боятся, что другие наследники также предъявят свои права на квадратные метры. Кроме того, после вступления в наследство наследнику не придется оплачивать налоги и пошлины.

У россиян могут быть и другие причины на деприватизацию.

Условия и допустимые способы расприватизации

Россияне могут провести расприватизацию жилой недвижимости, соблюдая несколько важных условия:

  1. недвижимость должна являться единственным местом для проживания ее бывшего владельца;
  2. квартира или дом не должна выступать в качестве залога по кредиту;
  3. у собственника жилой недвижимости не должно быть долгов по квартплате.

Законодательством предусматривается 2 варианта для расприватизации жилья:

  1. суд признает договор о передаче в собственность недвижимости недействительным;
  2. владелец жилого помещения по собственному желанию заключает с государством соглашение о добровольной передаче имущества стране.

Стоит отметить, что до недавнего времени чаще всего приходилось использовать именно первый вариант для расприватизации жилья.

Судебная расприватизация жилой недвижимости

На данный момент расприватизация жилья в судебном порядке проводиться лишь в тех случаях, когда в соглашении о приватизации жилой недвижимости обнаружены нарушения.

Договор приватизации аннулируется судом, если:

  1. сделкой были нарушены условия закона или правового акта (ст. 168 ГК);
  2. заключенный договор содержит противные требования правопорядка (ст. 169 ГК);
  3. сделку совершили без намерения выполнять ее условия (ч. 1 ст. 170 ГК);
  4. соглашение заключено с целью прикрытия другого соглашения (ч. 2 ст. 170 ГК);
  5. договор был подписан гражданином, который является недееспособным (ст. 171 ГК);
  6. сделка, совершенная гражданином, ограниченным в своей дееспособности (ст. 176 ГК);
  7. договор был заключен гражданином, когда он не понимал значения своих действий (ст. 177 ГК);
  8. соглашение было подписано в состоянии заблуждения (ст. 178 ГК);
  9. договор заключен обманным путем или при помощи угроз и насилия (ст. 179 ГК).

Расприватизация в судебном порядке занимает намного больше времени, поскольку существует необходимость предоставить для суда доказательства нарушения требований Гражданского кодекса.

Расприватизация доли в квартире

Законом предусмотрена возможность проведения расприватизации только части жилого помещения. Расприватизация доли квартиры ничем не отличается от процедуры всей жилой площади.

Принцип возвращения квартиры

Чтобы возвратить приватизированную квартиру или дом в собственность государства, вам придется:

  1. собрать определенный пакет документов;
  2. проверить, соответствует ли жилье требованием, что выдвигаются властями.

Даже если вы соберете все документы и выполните иные требования для деприватизации, будьте готовы услышать отказ в деприватизации. Такой отказ может мотивироваться следующими причинами:

  1. правами на приватизированную недвижимость владеют 3 лица;
  2. владельцы приватизированного жилья являются собственниками других жилых помещений;
  3. в приватизированную квартиру или дом были прописаны личности, которые на момент приватизации не были зарегистрированы в жилом помещении;
  4. несогласованная с БТИ перепланировка в квартире или доме;
  5. проводить деприватизацию не желает как минимум один собственник жилья;
  6. органы опеки не дали своего согласия на возврат имущества в собственность страны (если в квартире прописан несовершеннолетний);
  7. один из владельцев жилого помещения выбыл или умер;
  8. органы попечительства не разрешили проводить деприватизацию (это касается случаев, когда в квартире прописан инвалид);
  9. документы для деприватизации были подделаны.

Забыть о мечтах деприватизировать жилье придется также в случае, если в документах на приватизированную недвижимость была изменена хоть одна буква.

Как происходит процесс расприватизации?

Чтобы возвратить жилье в собственность страны, нужно в местное Управление Департамента жилфонда предъявить:

  1. заявление с просьбой расприватизации, которое должно быть подписано всеми собственниками жилой площади;
  2. подлинники документов, подтверждающие право владения недвижимостью;
  3. технический паспорт (если вы оформляли его больше года назад, необходимо оформить новый документ);
  4. документ, что подтверждает отсутствие обременений на жилье;
  5. выписка из домовой книжки или справка о регистрации (срок действия – 1 месяц со дня выдачи);
  6. ксерокопия финансового лицевого счета (срок действия – 1 месяц со дня выдачи);
  7. копии документов, что удостоверяют личности владельцев;
  8. квитанция об уплате сбора.
Читайте также:
Постановление о коммунальных услугах №354 с изменениями

Стоит заметить, что воспользоваться правом на приватизацию совершеннолетние граждане могут только один раз. А вот детям законодательство позволяет приватизировать жилье еще раз после его расприватизации.

Чем выгодна властям расприватизация?

Процесс расприватизации дает возможность городским властям пополнить “запасы” жилищного фонда. В случае переезда или смерти квартиросъемщика у властей появляются “свободные” квадратные метры, которые можно предоставить для проживания другим гражданам.

Последствия добровольного расторжения

Если гражданин изъявил желание добровольно расприватизировать жилье, ему необходимо быть готовым:

  1. К подписанию с государственным органом соглашения найма на жилую площадь, ведь с момента расприватизации бывший собственник сможет проживать в этой квартире только на правах нанимателя.
  2. К невозможности приватизировать ту же квартиру или другой объект жилой недвижимости, поскольку право на приватизацию предоставляется законодательством только раз для совершеннолетних граждан.

В ближайшее время законодательные органы не планируют вносить изменения в процесс расприватизации или деприватизации.

Особенности правового режима нежилых помещений как объектов гражданских прав Текст научной статьи по специальности « Право»

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Кузнецов Даниил Александрович

В гражданском законодательстве РФ и правовой науке остается нерешенным вопрос о самостоятельности нежилых помещений , их месте в системе вещей и объектов прав. Этот факт вызывает многочисленные дискуссии как в теории, так и на практике: какие помещения можно отнести к самостоятельным недвижимым вещам; какие нормы должны применяться к данным правоотношениям; какие права и обязанности приобретают субъекты правоотношений относительно общих конструкций здания, земельных участков и т.д. Автор исследует научные подходы к определению правового режима нежилых помещений , способов приобретения нежилых помещений и т.д.; делает акцент на недостаточном законодательном урегулировании правового статуса нежилых помещений и их характерных признаков.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Кузнецов Даниил Александрович

Features of the legal regime of non-residential buildings as objects of civil rights

In the civil legislation of the Russian Federation and the science of law remains unresolved the question of the independence of non-residential premises , their place in the scheme of things and rights objects, causing much controversy, both in theory and in practice: what areas can be attributed to the independent real things; what rules should be applied to the data relationship; what rights and obligations become subjects of legal relations concerning the general structures of the building, land, etc. The author explores the scientific approaches to the determination of the legal regime of non-residential premises , means of obtaining non-residential premises , etc. The author focuses on the lack of legislative regulation of the legal status of non-residential premises and their characteristic features.

Текст научной работы на тему «Особенности правового режима нежилых помещений как объектов гражданских прав»

УДК 347 ББК 67.304

особенности правового режима

нежилых помещений как объектов

даниил александрович кузнецов,

Слушатель 501 ЮГП учебной группы Омской академии МВД России Научная специальность 12.00.03. — гражданское право, семейное право,

международное частное право E-mail: Dan193@mail.ru

Citation-индекс в электронной библиотеке нииОн

Аннотация. В гражданском законодательстве РФ и правовой науке остается нерешенным вопрос о самостоятельности нежилых помещений, их месте в системе вещей и объектов прав. Этот факт вызывает многочисленные дискуссии как в теории, так и на практике: какие помещения можно отнести к самостоятельным недвижимым вещам; какие нормы должны применяться к данным правоотношениям; какие права и обязанности приобретают субъекты правоотношений относительно обшдх конструкций здания, земельных участков и т.д. Автор исследует научные подходы к определению правового режима нежилых помещений, способов приобретения нежилых помещений и т.д.; делает акцент на недостаточном законодательном урегулировании правового статуса нежилых помещений и их характерных признаков.

Ключевые слова: правовой режим, нежилое помещение, Жилищный кодекс РФ, перевод из нежилого помещения в жилое, гражданский оборот объектов нежилой недвижимости, способы приобретения нежилой недвижимости.

Annotation. In the civil legislation of the Russian Federation and the science of law remains unresolved the question of the independence of non-residential premises, their place in the scheme of things and rights objects, causing much controversy, both in theory and in practice: what areas can be attributed to the independent real things; what rules should be applied to the data relationship; what rights and obligations become subjects of legal relations concerning the general structures of the building, land, etc. The author explores the scientific approaches to the determination of the legal regime of non-residential premises, means of obtaining nonresidential premises, etc. The author focuses on the lack of legislative regulation of the legal status of non-residential premises and their characteristic features.

Keywords: legal regime, non-residential premises, the Housing Code of the Russian Federation, the translation of non-residential to residential, civil circulation of objects of non-residential real estate, how to purchase residential property.

Гражданские правоотношения, возникающие относительно объектов нежилой недвижимости, прямо зависят от их правового режима. Как справедливо утверждает В.И. Сенчищев, в том, что рассмотрение вопроса о любом объекте гражданских прав практически означает рассмотрение вопроса о гражданско-правовом режиме некоторой категории явлений объективной действительности, относимых действующим законодательством к числу объектов гражданских прав1. Таким образом, исследование правового режима нежилых помещений необходимо для определения правовой дефиниции нежилых помещений.

Читайте также:
До какого числа нужно оплатить коммунальные платежи

В настоящее время в правовой системе Российской Федерации существует необходимость правовой регламентации особого правового режима для объектов недвижимого имущества (в частности, нежилых помещений). Это вызвано особой ролью объектов недвижимости в экономике государства, высокой стоимостью,

а также тем, что это имущество является основой осуществления производственной, хозяйственной или иной деятельности. В связи с тем, что правоприменительная практика и юридическая наука проявляют тенденцию к отказу от концепции единого объекта недвижимости, правовой режим нежилых помещений обладает особой актуальностью исследования.

Отсутствие соответствующей правовой регламентации правоотношений, которые складываются по поводу нежилых помещений, а также наличие судебной и правоприменительной практики указывают на острую необходимость формирования особого правового режима нежилых помещений в действующем гражданском законодательстве.

Общие положения, которые являются основой формирования правового режима нежилого помещения, соотносятся с недвижимым характером данного гражданского объекта. Данное обстоятельство накладывает

соответствующие обязательства и ограничения на субъекты гражданского оборота при приобретении, пользовании и распоряжении нежилыми помещениями.

В научной правовой литературе правовому режиму недвижимости, в частности, нежилым помещениям посвящено достаточно внимания. Существует ряд научных работ, в которых авторы выделяют как общие, так и специальные правила, входящие в состав режима любой недвижимой вещи. К общим относят следующие правила:

• совершение сделок (ст., ст. 550,551,554 ГК РФ),

• государственная регистрация прав на нежилые помещения (ст. 131 ГК РФ),

• порядок обращения взыскания при залоге (ст. 349 ГК РФ),

• срок приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК РФ),

• подсудность по месту нахождения нежилого помещения (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ),

Наряду с общими правилами существуют, соответственно, и специальные составляющие правового режима нежилого помещения. Они представляют собой те правила, которые относятся исключительно к нежилым помещениям и определяют наличие своего особенного правового режима нежилых помещений, отличного от режима недвижимости. Среди таких правил можно выделить следующие:

1. Особое правовое регулирование отношений, складывающихся относительно нежилых помещений (которые расположены в жилых домах) нормами Жилищного кодекса РФ. Порядок, установленный жилищным законодательством, привел к уравниванию прав и обязанностей собственников жилых и нежилых помещений в отношении управления многоквартирным домом и общим имуществом данного дома.

2. Правовое положение вспомогательных нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах. Особенностью таких помещений является их ограниченная оборотоспособность. Они не являются самостоятельными объектами гражданских прав и могут отчуждаться только вместе со зданием или основными помещениями.

3. Перевод нежилых помещений в жилые и жилых в нежилые является основанием для изменения правового режима таких помещений.

4. Целевое использование нежилых помещений.

5. Особенности совершения сделок с нежилыми помещениями3.

Определяя категорию правового режима нежилого помещения, особое внимание следует обратить на существенные характерные признаки правого режима недвижимости, на которые указывают некоторые ученые-цивилисты.

В частности, И.Д. Кузьмина утверждает, что «для правового режима недвижимости в сфере гражданского оборота свойственны формальность, публичность и публичная достоверность. Формализм оборота проявляется в ведении государственных реестров, отражающих правовую судьбу конкретного объекта недвижимости: переход права собственности, возникновение обременении и ограничений, в том числе и залога, государственные реестры открыты для всех заинтересованных лиц (т.е. носят публичный характер), а внесенные в них записи считаются достоверными (правильными, истинными)»4.

Иное мнение на правовой режим нежилого помещения высказывает Е.М. Андреева. Согласно ее утверждению, в правовом режиме недвижимости можно определить следующие особые признаки:

• при совершении сделок с рассматриваемыми объектами требуется обязательное соблюдение установленной законом формы, всегда простой письменной, в некоторых случаях — и нотариальной;

• закон устанавливает существенные условия сделок с недвижимостью. К ним относятся:

• сведения, позволяющие определенно установить предмет сделки, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (если предметом договора не является сам земельный участок) (ст.ст. 554, 607 ГК РФ);

• цена недвижимости либо размер платы за предоставление права пользования ею (за исключением безвозмездных сделок), при этом к недвижимости не применяются правила п. З ст. 424 ГК РФ об определении обычно взимаемой цены за аналогичные товары, работы или услуги при сравнимых обстоятельствах при отсутствии цены в договоре (ст.ст. 555, 654, 682 ГК РФ);

• составной частью сделки с недвижимостью является составление передаточного акта либо иного документа о передаче (ст.ст. 556, 655, 659 ГК РФ);

• право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.5

Представляется целесообразным и обоснованным утверждение Ю.В. Харитоновой о том, что авторы, выделяя различные особенности правового режима недвижимости, определяют в нем как характерные динамические моменты, так и статические.

Особым признаком правового режима таких объек-

тов гражданских прав, как нежилые помещения, является юридический раздел самостоятельного, отдельного здания на помещения, как основание приобретения права собственности на них. При исследовании данного вопроса считаем необходимым обратиться к такой категории, как «способ приобретения права собственности».

В качестве «способов» и «оснований» ученые-цивилисты указывают, как правило, тождественные юридические факты. Например, в одном случае в качестве основного первоначального способа указывает изготовление новой вещи6. В другом — изготовление новой вещи это первоначальное основание возникновения права собственности.

Заслуживает внимания мнение Л.В. Щенниковой о том, что способы это не все юридические факты, а лишь группа юридических действий. Основания же — это все юридические факты, как юридические действия, так и юридические бездействия7.

Читайте также:
Какой установлен срок регистрации по договору купли-продажи недвижимости

Стоит согласиться с мнением А.В. Сафронова, который утверждает, что понятие «основание приобретения права собственности» является родовым по отношению к понятию «способ приобретения права собственности». Например, переработка является как способом (юридически значимым действием), так и основанием приобретения права собственности на новую движимую вещь, предусмотренным ст. 220 ГК РФ. Постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность гражданина является только основанием приобретения права собственности (ст. 29 ЗК РФ)8.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что действующее гражданское законодательство выделяет в качестве критерия именно основания приобретения права собственности (ст. 218 ГК РФ).

Таким образом, правоприменительная практика в РФ идет по пути разграничения правовых режимов объектов недвижимости различных видов, а не по пути их соответствующей интеграции, что особо усиливает актуальность уточнения понятия правового режима нежилых помещений и его научного исследования.

1 Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. М.: Статут, 1998. С. 109.

2 См.: Гражданский кодекс РФ// СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301.

3 Сафонов А.В. Нежилое помещение как объект гражданских прав Дис. . к.ю.н./ Сафонов А.В. — Екатеринбург.: РГБ ОД, 2011.

4 Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Дисс. докт. юрид. наук. Томск, 2004. — 32 с.

5 Харитонова Ю.В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству. Дис. . к.ю.н./ Харитонова Ю.В. — М.: РГБ ОД, 2009.

6 Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) (под ред. О.Н.Садикова) — «Инфра — М», 1998. С.204.

7 Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: Изд-во БЕК, 1996. С. 27.

8 Сафонов А.В. Нежилое помещение как объект гражданских прав Дис. . к.ю.н./ Сафонов А.В. — Екатеринбург.: РГБ ОД, 2011.

1. Гражданский кодекс РФ// СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301.

2. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Дисс. докт. юрид. наук. Томск, 2004. — 32 с.

3. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) (под ред. О.Н.Садикова) — «Инфра — М», 1998. С.204.

4. Ожегов С.И., Швецова Н.Ю. Указ. соч. С.757.

5. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. М.: Статут, 1998. С. 109

6. Сафонов А.В. Нежилое помещение как объект гражданских прав Дис. . к.ю.н./ Сафонов А.В. — Екатеринбург.: РГБ ОД, 2011.

7. Харитонова Ю.В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству. Дис. . к.ю.н./ Харитонова Ю.В. — М.: РГБ ОД, 2009.

8. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: Изд-во БЕК, 1996. С. 27.

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И МЕСТА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме. Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.

Итак, согласно Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.

У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным юридическим или физическим лицом, впрочем, как и для обычных квартир.

Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Читайте также:
Бланк регистрации иностранного гражданина по месту пребывания

Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.

Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов. Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например. Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений, это уже неправильно.

Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений. Говорить о том насколько это законно мы не будем, а вот по порядку расчета размера платы за коммунальные услуги будет вырисовываться следующая картина. Если некоторые помещения в подвале или цоколе оформлены юридически как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, то расчет будет производиться как для нежилых помещений.

А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.

Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.

Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.

В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

Поэтому потребителям коммунальных услуг не нужно стесняться, а необходимо своевременно обращаться к исполнителю за разъяснением при возникновении вопросов по оплате за коммунальные услуги. Может чувство контроля со стороны потребителей заставит исполнителей более серьезно и ответственно подходить к своим обязанностям.

Особенности статуса «нежилое помещение» и его правовые основы

С ростом стоимости арендной платы и объектов коммерческой недвижимости получила распространение практика выделения нежилых помещений в пределах жилых комплексов. Как правило, первые и цокольные этажи многоэтажек сегодня скупаются под торговые предприятия, офисные помещения, кафе, парикмахерские и косметические салоны.

В рамках санитарных норм размещение общественных заведений должно предусматриваться еще на стадии возведения зданий, но данное правило не всегда соблюдается. Юридические лица просто выкупают квартиры на первых этажах, организуют отдельный вход и начинают работу своих предприятий. Последнее не является серьезным нарушением законодательства, главное, чтобы помещению давался статус нежилого.

Нормативно-правовые основы

Ключевым документом, регулирующим вопросы перевода жилого в нежилое помещение, является Жилищный кодекс, а также ряд других нормативных актов.

Специфика такого статуса недвижимых объектов требует необходимости обратиться к определениям, которые дает законодатель. Так, определение по Жилищному кодексу статуса «нежилое помещение» в чистом виде отсутствует. Законодатель ограничился лишь представлением сформулированного определения жилого помещения.

Последнее характеризуется в виде самостоятельно изолированной единицы, являющейся недвижимостью, соответствующей санитарно-техническим нормам и пригодной для проживания. Исходя из этого, можно сформулировать определение противоположного значения: нежилое помещение – непригодная для проживания недвижимость.

В юридической литературе имеется и более расширенная формулировка. Она дана в 122 ФЗ, регламентирующим регистрацию сделок с объектами недвижимости, где нежилому помещению дается следующая характеристика — объект в составе зданий и иных сооружений.

В рамках юридической литературы существует множество определений означенного понятия. Одним из таких является следующая характеристика — это пространство, ограничиваемое трехмерным контуром с имеющимся отдельным входом. Последняя характеристика закрепляет за пользователем такого объекта право осуществить его законную регистрацию и оформить право собственности, а также возможность использования на условиях аренды и найма.

Читайте также:
Можно ли выписать человека из квартиры без его согласия

Таким образом, нежилое помещение в многоквартирном доме – это самостоятельная единица, имеющая отдельный вход, соответствующая сантехническим требованиям и переведенная согласно требованиям норм гражданского законодательства в статус нежилого.

Признаки нежилого помещения

Законодатель также определяет комплекс признаков нежилого помещения в многоквартирном доме:

  • Наличие обособленного входа с уличной стороны, зачастую производится переоборудование оконного проема, а дверь со стороны подъезда закладывается.
  • Все проживающие граждане должны быть выписаны.
  • На помещение нет требований и прав со стороны иных лиц.
  • Объект не выделен из части жилого помещения и не является его составным элементом, например, невозможно выделить в нежилое помещение одну из комнат квартиры.

При соответствии пространства данным признакам допускается его перевод из жилого в нежилое.

Основные требования к нежилым помещениям в многоквартирных домах

Выделение из числа жилых единиц многоквартирных домов для использования в коммерческих и иных целях в соответствии с действующими гражданскими нормами не является нарушением прав собственников и квартиросъемщиков, но накладывает на владельцев нежилых помещений ряд обязательств.

Так, законодатель запрещает:

  • Ведение в пределах таких помещений видов деятельности, создающих угрозу и влекущих загрязнение среды, а также нарушающих санитарные нормы.
  • Вести деятельность, нарушающую противопожарную безопасность и влекущую угрозу для здания в целом и для его жильцов.
  • Располагать объекты над иными жилыми помещениями или под ними.
  • Вести работы после 23 часов.

Кроме того, наравне с собственниками квартир их владельцы обязаны производить установку приборов учета и производить оплату жилищно-коммунальных услуг, а также вносить средства на облагораживание придомовой территории.

Нежилые помещения в многоквартирных домах общего пользования

В рамках многоквартирных домов присутствуют нежилые помещения, предназначенные для общего пользования. К ним относят:

  • Подъезды.
  • Лестничные марши.
  • Лифты и иные технические помещения.
  • Колясочные.
  • Подвальные и чердачные помещения.
  • Хозяйственные помещения.

Данные помещения предназначены для обеспечения функционирования многоквартирного дома в целом. Их перевод в нежилые помещения априори невозможен, кроме того, запрещено их использование к коммерческих целях. Исключение составляют случаи, когда в пределах подвальных помещений организуется работа технических служб управляющих компаний, например, в хозяйственных помещениях размещаются инженерно-технические службы и хранится рабочий инвентарь.

Особенности нежилых зданий

Наряду с термином «нежилое помещение» используется понятие «нежилое здание». Последний термин применим к отдельно стоящим сооружениям. На практике жилые здания также могут быть переведены в статус нежилых. Коммерческие организации или застройщики нередко выкупают у собственников малоэтажных многоквартирных домов их жилье или предоставляют равноценное, после чего производят их перевод в нежилые здания.

В дальнейшем такие помещения сдаются в наем или в их пределах организуется работа отдельных компаний и ведомств. Кстати сказать, нередко таким образом поступают и муниципальные органы. В целом, нежилые здания –это отдельно стоящие недвижимые объекты, используемые для размещения коммерческих и производственных предприятий, не пригодные для проживания людей.

Особенности правового режима нежилых помещений

В теории гражданского права и правоприменительной практике в последние годы не утихает дискуссия в отношении такого объекта гражданских прав, как нежилые помещения. Споры возникают в отношении как самого признания за нежилыми помещениями статуса объекта гражданских прав, их соотношения со зданиями (сооружениями), в которых они расположены, так и правомочий собственников прилегающих помещений и прав на земельный участок, на котором расположено соответствующее здание (сооружение), и многого другого.

Действующее российское законодательство не содержит определения нежилого помещения. Необходимо отметить, что ст. 130 ГК РФ, определяющая признаки недвижимого имущества, в перечне недвижимых вещей нежилое помещение не упоминает. Тем не менее ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое. Упоминается нежилое помещение и в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии со ст. 1 данного Закона жилые и нежилые помещения включаются в состав недвижимого имущества. Более того, согласно п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. В этой связи остается непонятным, каким образом в правовом поле могут существовать одновременно два объекта – здание (сооружение) и помещение, технически являющееся его частью, является ли помещение самостоятельным объектом гражданских прав.

Вопрос о том, является ли помещение самостоятельным объектом гражданских прав, по своей сути не нов. В его основу был положен ответ на другой вопрос: возможен ли раздел здания (сооружения) как объекта гражданских прав, т.е. являются ли они делимыми или неделимыми вещами?

Не обошли данный вопрос и классики российской цивилистики. Так, Г.Ф. Шершеневич рассматривал вопрос о делимости дома, указывая на распространенное в практике воззрение, в силу которого дом признается неделимым по существу. Не соглашаясь с данной позицией, безусловно, он отмечал, что многие дома действительно являются по природе неделимыми, так как при разделе их отдельные части, лишенные необходимых принадлежностей (кухни, погреба, сараев), не будут отвечать той цели, для которой существует дом. Тем не менее, по мнению автора, возможна и обратная ситуация ? обширный дом может иметь многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым. Автор также отмечает, что увеличение необходимых принадлежностей может быть предпринято намеренно ввиду предполагаемого раздела. Таким образом, заключает Г.Ф. Шершеневич, «следует признать, что по существу дом должен предполагаться вещью раздельной, но что предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М., 1995. С.137.. Схожей позиции придерживается Д.И. Мейер, определяя дом (в том числе с двором) как вещь неделимую, обращая внимание на некоторые исключения См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. По испр. и доп. 8-му изд. 1902. М., 1997. Ч. 2. С.152.. К.П. Победоносцев относит дом к единой (неделимой) вещи на основании его хозяйственной и юридической цельности. Напротив, «если допустить распределение дома между несколькими владельцами по комнатам, то право собственности каждого будет неполное, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу» Победоносцев К.П. Курс гражданского права. В 3 т. Часть первая. М., 2002. С.89..

Читайте также:
Разрешенное использование земельного участка

При этом все авторы сходились в одном: дом следует относить к вещам неделимым в силу потери им при разделе своего основного хозяйственного назначения. Тем не менее, как справедливо заметил Г.Ф. Шершеневич, хозяйственное назначение помещения может и не нарушаться при его выделе. Однако данная позиция не учитывает ограничений при использовании помещений, находящихся в одном здании. Так, например, реконструкция несущих стен собственником одного помещения подвергает риску прочность всего строения и является нарушением прав собственников остальных помещений. Также встает вопрос об использовании технических помещений, частей здания (например, крыш, подвалов) и оборудования, которые предназначены для обслуживания более чем одного помещения и всего здания.

Основываясь на положениях действующего российского законодательства, ряд современных авторов относят нежилые помещения к числу объектов гражданских прав в силу закона. Так, О.Ю. Скворцов, выделяя их в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов автор также выделяет здания и сооружения См.: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 73.. С.П. Гришаев также относит нежилые помещения к объектам вещных и обязательственных прав, ссылаясь на установившуюся в России правоприменительную практику. И. Исрафилов, соглашаясь с указанной позицией, также обращает внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть См.: Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10. С.17..

На негативные последствия такого подхода указывает Е.А. Суханов. По его мнению, признание помещений, как жилых, так и нежилых, в качестве самостоятельных объектов гражданских прав ведет к юридическому исчезновению здания (сооружения, дома), в котором рассматриваемое помещение расположено. При этом дом как объект права собственности перестает существовать с момента возникновения в качестве объектов гражданских прав отдельных помещений и общего имущества дома См.: Суханов Е.А. Некоторые проблемы гражданского права // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2007. № 7. С. 20 – 21..

Автором также ставится вопрос о том, что является реальным воплощением объекта, если общие стены смежных помещений по горизонтали являются общими для их собственников, так же как потолок и пол для смежных помещений по вертикали См.: Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12. С.31..

В связи с этим логичным представляется вывод, что поскольку материальные границы помещения находятся в общей собственности, постольку помещение не представляет собой объекта права исключительной собственности. Тем не менее для российского законодательства не ново понятие фикции, когда объект существует только в правовом поле. Таким, например, является предприятие как объект гражданских прав (ст. 132 ГК РФ). Таким образом, помещение может быть признано вещью (объектом) исключительно в юридическом смысле слова.

В качестве решения обозначенной проблемы О.Ю. Скворцов предлагает введение общей долевой собственности «на объект в целом (с выделением соответствующих помещений в пользование отдельных собственников)», считая индивидуальную собственность на части этого объекта невозможной. «В противном случае возникают логически неразрешимые споры о собственности на «места общего пользования». При этом они касаются возможности признания на соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибо последние (например, в форме аренды) могут иметь объектом любые обособленные помещения, поскольку они передаются во временное пользование на соответствующих условиях» Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006. С.112..

Данную позицию поддерживает К.И. Скловский. По его мнению, российское законодательство не решает такой важный вопрос, как правомочия собственника нежилого помещения в здании в отношении так называемых вспомогательных помещений и оборудования. Отсутствие же данного регулирования приводит к спорам, поскольку пользоваться нежилым помещением изолированно практически невозможно. На практике это осложняется тем, что арбитражные суды отказываются применять нормы об общей собственности собственников квартир в отношении нежилых помещений. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда в своем Постановлении от 10.09.2002 г. № 3673/02 указал, что, поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения Вестник высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. № 12.. Из сложившейся ситуации К.И. Скловский видит два выхода – применение сервитутов или использование конструкции общей собственности на здание. При этом он справедливо замечает, что применение данной конструкции в чистом виде противоречило бы экономическим потребностям и практике делового оборота. В частности, неуместным являлось бы сохранение права преимущественной покупки доли другими участниками общей собственности. В связи с этим автор предлагает введение специального вещного права на помещение, которое бы предусматривало возможность его продажи, а равным образом использование всех вспомогательных помещений и оборудования. Иным вариантом может являться введение фикции общей собственности на здание без преимущественного права покупки Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. № 8..

Читайте также:
Размен квартиры: способы обмена и порядок действий

Современное законодательство ФРГ базируется на принципе единого объекта, в котором здание представляет собой единый объект с земельным участком, на котором оно находится, как указано в § 93 Гражданского уложения Германии. Исключением из этого правила является право поэтажной собственности и право индивидуальной жилищной собственности и индивидуальной собственности на нежилые помещения. Право поэтажной собственности, возникшее ранее вступления в силу Гражданского уложения Германии и перешедшее от правопредшественников к настоящим правообладателям, регулируется законами земель и Законом о введении в действие Гражданского уложения Германии (ст. 141 и 182). Его объектами являются отдельные этажи, квартиры, комнаты, а также нежилые помещения. Индивидуальное же право собственности на жилые и нежилые помещения регулируется Законом ФРГ от 15.03.1951 г. о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью. При этом как горизонтальная, так и индивидуальная собственность в германской доктрине рассматриваются как обременения единого объекта и не существуют отдельно от правомочий на земельный участок, помещения общего пользования и вспомогательное оборудование. Так, Закон о праве собственности на жилье рассматривает индивидуальную собственность на жилые и нежилые помещения как составную часть общей собственности на единый объект. Данное положение выражается также в запрете отчуждения индивидуальной собственности без собственности общей. К плюсам рассматриваемого Закона также следует отнести разграничение между индивидуальной собственностью и предметами общего пользования. Так, к индивидуальной собственности относятся помещения (жилые или нежилые), а также относящиеся к этим помещениям составные части здания, которые могут быть изменены, снесены или пристроены без нарушения обязанностей домовладельца, общего права собственности или основанного на индивидуальной собственности права какого-либо домовладельца или изменения внешнего облика этого здания. Напротив, части здания, необходимые для его существования и безопасности, а также принадлежности и оборудование, предназначенные для общего пользования домовладельцев, не являются объектами индивидуального права собственности, даже если они находятся в помещениях, относящихся к индивидуальной собственности См.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С.73..

Аналогичным образом Федеральный закон Австрийской Республики «О жилищной собственности» предусматривает право на жилищную собственность. При этом жилищной собственности соответствует минимальная доля в общей собственности на землю. Более того, без последней нельзя распорядиться первой. Необходимо отметить, что данный Закон распространяет свое действие и на нежилые помещения Там же. С.76. .

Согласно Закону Франции от 10.07.1965 г. № 65-557 также признается право исключительной собственности на те части строений и земельных участков, которые единолично используются конкретным собственником, тогда как группы вспомогательных строений и элементы материально-технического обеспечения считаются находящимися в общей собственности. При этом части общей собственности являются неделимыми для всех сособственников либо по отношению к группе сособственников. Как и в указанных выше правопорядках, объекты исключительной собственности не могут рассматриваться отдельно от общей собственности, и наоборот. Вызвано это пониманием строения как целого, право собственности на которое распределено между несколькими лицами посредством паев (долей), включающих часть исключительной собственности, предоставляемой отдельным лицам, и квоту частей общей собственности Там же. С.80..

Из вышеизложенного видно стремление западных законодателей к сохранению принципа единого объекта, первостепенную роль в котором играет земельный участок. При этом проблема реализации помещений в здании решается с достаточно прагматической позиции: здание, в котором расположено помещение, неделимо, а право индивидуальной (исключительной) собственности представляет собой некую юридическую конструкцию, включающую правомочия по владению, пользованию, распоряжению помещением в рамках, установленных законом, а также правомочия в отношении общего имущества здания и земельного участка. Таким образом, право собственности на единый объект условно распределяется между отдельными лицами на доли. Порядок пользования долей позволяет осуществлять практически исключительные полномочия собственника только в отношении помещения, которое не может отчуждаться или обременяться отдельно от иного имущества, ее составляющего.

Представляется, что аналогичная концепция могла бы быть реализована и в рамках российского законодательства без коренного его изменения, поскольку подобная правоприменительная практика уже сформировалась.

Так, Президиум ВАС РФ в п. 1 своего информационного письма от 11.01.2002 г. № 66 указал, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. № 3. С. 17..

По другому делу Федеральный арбитражный суд Московского округа в своем Постановлении от 25.07.2002 г. № КГ-А41/4780-02 Постановление Федерального Арбитражного Суда Московского округа от 25 июля 2002 г. № КГ-А41/4780-02// СПС «КонсультантПлюс». указал, что с учетом своего целевого назначения – обслуживание всего жилого дома – подвальные помещения не могут быть отдельным объектом гражданско-правовых сделок. Аналогичным образом суды решают вопрос и в отношении земельного участка, на котором расположено здание (сооружение) См.: п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. № 4..

Для дальнейшего совершенствования юридической практики и обеспечения прав и законных интересов участников гражданского оборота необходимо разрешить ряд логических и юридических проблем, основной из которых является недостаточное законодательное регулирование особенностей правового режима нежилых помещений. Так, необходимо дать законодательное определение нежилому помещению и имуществу, находящемуся в общем пользовании, четко разграничив зоны ответственности собственника помещения и всех сособственников в здании. Полагаем, что не является эффективным максимально подробное перечисление объектов, которые относятся к исключительной и общей долевой собственности, как это сделано в ст. 36 ЖК РФ. Напротив, практичнее было бы воспользоваться принципами разграничения собственности по примеру Закона ФРГ о жилищной собственности. А именно в отличие от ст. 36 ЖК РФ, включающей в общую долевую собственность оборудование, конструкции и помещения, находящиеся за пределами квартиры, рациональнее, как представляется, в общую собственность включить также оборудование внутри помещения, предназначенное для обслуживания более чем одного такого помещения. Поскольку в обратном случае собственник помещения, в котором находится оборудование, обслуживающее все здание или несколько помещений, один несет расходы на его поддержание и равным образом терпит убытки в случае его поломки.

Читайте также:
Время ремонтных работ в многоквартирном доме закон

Необходимо также включить в перечень имущества, находящегося в общей долевой собственности, земельный участок, на котором расположено строение. При этом границы и размер земельного участка будут определяться в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Следует также отметить некоторые особенности, которые должны быть присущи праву общей долевой собственности на имущество сособственников помещений. В первую очередь это касается некоторых ограничений в отношении правомочий сособственников. Так как общее имущество не является самостоятельным объектом права, то доля в праве собственности на него не должна отчуждаться отдельно от помещения. По этой же причине необходимо ввести запрет на обременение его правами третьих лиц, за исключением случаев, установленных законом. Соответственно при продаже помещения его собственник не должен быть связан правилами о преимущественном праве покупки другими сособственниками.

Что касается самого нежилого помещения, то его определение необходимо в первую очередь для разграничения нежилых помещений со вспомогательными, используемыми сособственниками совместно и не являющимися самостоятельными объектами права. Это простые, неделимые вещи, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Собственник здания, имеющий намерение распорядиться отдельным помещением, должен сначала произвести выделение этого помещения, т.е. зарегистрировать свое право собственности в отношении помещения. Право собственности на здание в этом случае прекращается с исчезновением, в юридическом отношении, самого здания. А вместо права на здание возникают (регистрируются) несколько прав собственности на отдельные помещения, количество и состав которых определяются собственником с учетом технических правил относительно возможности и пригодности их для самостоятельного использования.

Таким образом, для дальнейшего совершенствования юридической практики и обеспечения прав и законных интересов участников гражданского оборота необходимо разрешить ряд логических и юридических проблем, основной из которых является недостаточное законодательное регулирование особенностей правового режима нежилых помещений.

Необходимо дать законодательное определение нежилому помещению и имуществу, находящемуся в общем пользовании, четко разграничив зоны ответственности собственника помещения и всех сособственников в здании.

Необходимо также включить в перечень имущества, находящегося в общей долевой собственности, земельный участок, на котором расположено строение. При этом границы и размер земельного участка будут определяться в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Что это такое нежилое помещение – определение по ЖК РФ

Термин «помещение» используется в отношении жилых и нежилых объектов недвижимости. И если с первыми все понятно, то статус и признаки нежилых помещений (далее – НП) вызывает вопросы у некоторых людей. Рассмотрим, что такое нежилая недвижимость в МКД, каковы признаки и виды таких помещений, права и обязанности собственников и арендаторов, а также отличия от жилых объектов.

В статье расскажем:

Понятие нежилого помещения в законодательстве

В ЖК РФ определение нежилого помещения не раскрывается. Там сказано только про особенности перевода жилого помещения в нежилое (гл. 3 ЖК РФ). Но в ст. 16 ЖК РФ есть понятие жилых объектов. К ним относятся:

  1. Жилые дома или части домов. Это индивидуальные здания, состоящие из комнат и вспомогательных помещений. Проживание людей в них позволяет полностью удовлетворять бытовые и иные нужды.
  2. Квартиры. Это структурно обособленные помещения в многоквартирных домах, состоящие из одной или нескольких комнат. Из таких объектов осуществляется доступ к общедомовому имуществу. Проживание в квартирах полностью позволяет удовлетворять бытовые и другие нужды.
  3. Комната. Это часть дома или квартиры, в которой человек может жить.

Понятие нежилого помещения используется и в других законах, но нигде полностью не раскрывается:

  1. Ст. 8 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: сведения о нежилом статусе помещения отражаются в государственной кадастре недвижимости. Объекты могут быть в составе зданий и сооружений.
  2. П. 2 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг…». Под нежилым помещением в многоквартирном доме подразумевается объект, указанный в технической или проектной документации, и не включенный в состав общедомового имущества.

Вывод: все объекты недвижимости в РФ относятся к жилому и нежилому фонду. НП предназначены для коммерческой, некоммерческой и любой иной деятельности, но только не для проживания – для этого они не благоустроены.

Что значит нежилое помещение: признаки

Можно выделить несколько признаков нежилого помещения:

  1. Статус – «нежилое».
  2. Наличие отдельного входа, изолированного от входа в подъезд.
  3. Нельзя зарегистрировать граждан.
  4. Можно использовать для регистрации юридического адреса ООО.
  5. Повышенные требования к соблюдению санитарно-гигиенической, пожарной безопасности.
  6. Не предназначено для проживания людей.
Читайте также:
Правила учета тепловой энергии

Пример. Чтобы жить в квартире, не нужно проходить проверки в пожарной инспекции, Роспотребнадзоре. Разрешение от этих органов не требуется. Но если человек захочет открыть в НП магазин, в зависимости от рода деятельности ему придется получать заключения от проверяющих.

Можно ли прописаться в нежилом помещении?

Нет, зарегистрироваться в НП нельзя. В ст. 2 ФЗ от 25.06.1993 №5242-1-ФЗ «О праве граждан РФ на свободу передвижения…» говорится, что регистрация по месту жительства производится в доме, квартире, ином жилом помещении, в котором он живет на основании права собственности, договора найма или социального найма, или просто у родственников.

Что касается гостиниц, хостелов и санаторий, то в них возможна регистрация по месту пребывания, и администрация обязана предоставлять информацию о прибывших клиентах для регистрационного учета. Согласно ст. 19 ЖК РФ, отели, хостелы и гостиницы входят в состав жилфонда коммерческого использования и представляют собой совокупность помещений, предназначенных для проживания граждан на возмездных условиях.

Виды нежилых помещений

Существует несколько видов НП:

  1. Торговые. Могут располагаться на первых этажах многоквартирных домов, или в отдельно стоящих зданиях. Например, магазины косметики, продуктов.
  2. Складские. Предназначены для хранения готовой продукции, если это не представляет угрозы жителям МКД. Иначе помещение должно быть отдельно стоящим.
  3. Административные. Могут быть как в МКД, так и стоящими отдельно. Например, офисы ТСЖ, консалтинговых компаний.
  4. Развлекательные: кафе, рестораны, бары, караоке. Владельцы должны соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и местные законы о тишине, чтобы не мешать жителям. Чаще всего развлекательные заведения открывают в отдельных зданиях.

Примечание: нежилыми считаются любые ТЦ и ТРЦ, крытые рынки и иные здания, предназначенные для коммерческой деятельности. Перевести жилое помещение в нежилое в МКД можно, но довольно затратно по времени и деньгам.

Что входит в нежилые помещения многоквартирного дома?

Некоторые ошибочно считают, что общедомовое имущество относится к НП многоквартирных домов, но это не так. Теоретически лестничные клетки, коридоры, лифты, подъезды, балконы относятся к нежилым, но фактически на их территории нельзя открыть магазин или офис. Общедомовое имущество принадлежит только собственникам квартир и не может использоваться для коммерческой или иной деятельности.

Примечание: в некоторых МКД все же есть НП. Например, когда подвалы оборудуют под офисы эксплуатационных служб (сантехнических, инженерных). Если в доме сломается лифт, сотрудники быстро устранят поломку, т.к. находятся в непосредственной близости.

Нежилое помещение по ЖК РФ: требования

Встроенное или отдельно стоящее нежилое здание должно отвечать нескольким требованиям:

  1. Наличие запасного выхода при площади более 100 кв.м.
  2. Наличие отдельного входа, изолированного от подъезда в МКД.
  3. Соблюдение санитарно-эпидемиологических, противопожарных и других требований безопасности.

Если НП находится в МКД, оно может быть только на первом или цокольном этаже. Переоборудовать часть квартиры в нежилой объект не получится, только полностью.

Права и обязанности собственника нежилого помещения

Если использование НП производится на основании права собственности, владельцы обязаны руководствоваться местными законами и ГК РФ. В ЖК РФ об этом ничего не говорится.

Например , в ст. 210 ГК РФ говорится, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а именно:

  1. Выполнять требования пожарной и санитарно-гигиенической безопасности.
  2. Оплачивать коммунальные услуги своевременно и в полном объеме.
  3. Проводить ремонтные работы, устранять аварии на инженерных сетях, расположенных внутри помещения.
  4. Использовать объекты недвижимости строго по предназначению. Если открыт магазин продуктов, нельзя продавать в нем химические вещества или фейерверки.
  5. Соблюдать чистоту.
  6. Вовремя оплачивать имущественный налог.

Примечание: в некоторых регионах существуют дополнительные ограничения. Например, если магазины по продаже алкогольной продукции могут реализовывать товар до 22.00 час., им целесообразно закрываться в это же время.

Права и обязанности арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме

Арендные отношения регламентируются § 1 ч.2 ГК РФ. Права и обязанности арендатора должны быть указаны в договоре аренды с собственником.

Что входит в права и обязательства арендатора НП в жилом доме:

  1. Он может пользоваться объектом в течение срока действия договора.
  2. Если в процессе использования обнаружены недостатки, возникшие по вине арендодателя, арендатор вправе требовать их устранения или соразмерного уменьшения арендной платы.
  3. Проводить ремонт, в том числе и капитальный, по согласованию с арендодателем.
  4. Содержать помещения в хорошем состоянии.
  5. Оплачивать коммунальные услуги.

Обратите внимание! По закону обязанности и права сторон всегда указываются в договоре, поэтому в первую очередь нужно читать именно его.

Что такое жилое помещение в многоквартирном доме?

Жилым помещением в многоквартирном доме считается объект, пригодный для постоянного проживания. Для него характерны несколько признаков:

  1. Статус недвижимого имущества.
  2. Изолированность от других помещений, жилых и нежилых, не принадлежащих владельцу на праве собственности.
  3. Пригодность для постоянного проживания людей.
  4. Соответствие санитарным, техническим, противопожарным и иным требованиям.
  5. Регистрация в установленном порядке в Росреестре.

Ответы юриста на частные вопросы

Заключение эксперта

  1. Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме должны быть изолированы друг от друга. Для НП обязателен отдельный вход, использование общедомового имущества не допускается.
  2. Объект нежилого фонда – это недвижимость, предназначенная для коммерческих и иных целей, но не для постоянного проживания людей.
  3. Нежилые объекты могут использоваться для коммерческой, административной, развлекательной деятельности, если соответствуют установленным требованиям.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: