Что такое ситуационный план земельного участка

Карта участка: для чего нужна выкопировка и как ее получить

Купив участок, сразу хочется начать строить дом, разбить сад, установить бассейн. Но сначала нужно получить выкопировку. Она подскажет, что находится под землей и как удобнее подключиться к инженерным сетям. Рассказываем про важный документ для дачников.

Что такое выкопировка земельного участка

Выкопировка — это фрагмент генерального плана земли с конкретным участком. На официальной копии части плана отображены не только все постройки, но и особенности рельефа местности, находящиеся рядом строения и хозяйственные объекты. То есть, по сути, выкопировка — часть топографического плана местности. В документе обязательно указываются также все проложенные по участку и вокруг него инженерные коммуникации.

Зачем нужна выкопировка

Документ включает важные данные об особенностях почвы на участке и о находящихся рядом с ним постройках и сетях. Именно на выкопировку ориентируются строители, когда принимают решение, как протягивать электрокоммуникации и где на участке вообще можно строить — чтобы случайно не задеть заброшенные подземные коммуникации.

Таким образом, выкопировка требуется:

  • при планировании и проектировании застройки участка;
  • для прокладки важных коммуникаций — газа, электричества, канализации и водопровода;
  • для получения разрешения на капитальное строительство, которое включает также объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
  • при проектировании ландшафтного дизайна участка;
  • для межевания земли, разделения участка на несколько более мелких.

Кроме того, выкопировка может потребоваться для получения согласовывающих документов при некоторых видах сделок с землей, например при приватизации дачи. Документ также будет полезен тем, кто хочет грамотно зонировать свой участок.

Как выглядит документ и что включает

Выкопировка выглядит как карта местности с условными обозначениями разных объектов на ней. Как и на карте, на ней указаны масштаб и стороны света. Выписка выкопировки включает в себя расшифровку условных обозначений, официальные данные по конкретному участку с его кадастровым номером и географическим положением. Если на участке уже зарегистрированы какие-то строения, то в текстовой части выкопировки должна быть экспликация всех объектов.

На самой карте будут в обязательном порядке отмечены:

  • границы участка, за которым закреплен определенный кадастровый номер;
  • строительные объекты на участке, если они уже есть;
  • функциональные зоны участка, если это применимо;
  • соседние участки и их границы;
  • ландшафт (реки, карьеры, рельеф), границы природоохранных зон;
  • подземные воды;
  • инженерные коммуникации, такие как трубопроводы, электросети, линии водоснабжения и газификации;
  • автомобильные и железные дороги;
  • красные линии или другие ограничительные зоны.

Документ может быть как цветным, так и черно-белым.

Как и где получить выкопировку

Фрагмент копии генерального плана можно получить в администрации города, поселка, района либо в комитете по архитектуре и градостроительству. В некоторых регионах можно использовать службы одного окна, такие как МФЦ или «Госуслуги».

Для получения выкопировки понадобится пакет документов:

  • заявление;
  • копия паспорта или другого документа, удостоверяющего личность запрашивающего. Если за выкопировкой обращается юридическое лицо, требуется карточка предприятия;
  • выписка из ЕГРН на объект недвижимости и другие документы, подтверждающие право запрашивать услугу.

Сама услуга по подготовке и выдаче выкопировки бесплатна и занимает не более 30 дней.

Ситуационный план земельного участка

Ситуационным планом называют схему участка и территории вокруг него.

Ситуационным планом называют схему участка и территории вокруг него. На плане отмечают:

  • дома и вспомогательные строения;
  • инженерные коммуникации (газификация, электроснабжение);
  • особенности ландшафта;
  • уровни освещённости в различных точках;
  • дороги, транспортные развязки и т. п., расположенные рядом с участком;
  • благоприятные и неблагоприятные объекты поблизости.

Этот документ делится на такие части:

  • Проектная – это изображение территории в виде схемы.
  • В аналитическую часть входит описание объектов и их отдельных частей, а в отдельных случаях – и дополнительные схемы.
  • Инсоляционная содержит описание освещённости в различных частях участка. Эта информация важна при планировании строительства домов или вспомогательных сооружений, планировании посадок и т. п.

В некоторых случаях обычного ситуационного плана недостаточно. Потребуется делать его с привязкой к местности. В нём указываются и подробно поясняются все коммуникации как на самом участке, так и вокруг него. Выделяют такие виды:

  • Для подключения электросетей. Обозначены не только все здания и строения, но и линии электропередач, идущие к ним.
  • Для газификации. Также подробно указывается расположение сетей на участке (если они там есть) и на соседних территориях.
Читайте также:
Особенности продажи квартиры, если в ней есть доля несовершеннолетнего

Такие документы, как правило, требуются для подключения, реконструкции или других серьёзных изменений в инженерных сетях.

Зачем нужен?

Ситуационного плана недостаточно для полного цикла строительства и согласования. Но он может быть полезен на промежуточных этапах и в некоторых других случаях:

  • При сделках с участком, например, купле-продаже. Он позволяет покупателю лучше представить окружение.
  • Для лучшего планирования построек, зданий и других объектов.
  • Используется в ландшафтном дизайне. Здесь важны как освещённость, к которой чувствительны многие растения, так и возможность расположения тех или иных объектов и зон на территории.
  • При проведении реконструкций. Например, он позволяет узнать, насколько смещён фундамент.
  • Он служит основой для разработки проектной документации для строительства, так как по этому плану происходит ориентирование на местности.
  • При проведении межевания и уточнения границ служит отправной точкой для измерений.

В каких случаях необходимо заказывать?

Иногда ситуационный план входит в состав обязательной документации:

  • Для проведения электросети.
  • Для подключения к газопроводу.
  • Для получения разрешения на строительство на своём участке.

Какую информацию содержит?

Рассмотрим подробнее, что должно содержаться в этом документе. К обязательной информации относится:

  • Указание на стороны света.
  • Адрес участка.
  • Имеющиеся здания и строения с указанием количества этажей.
  • Планирующиеся и незавершённые постройки.
  • Инженерные сети: электрические, газопровод, трубопровод и т. п.
  • Виды планирующихся работ.
  • Заметные особенности рельефа.
  • Зоны освещённости территории.
  • Благоприятные и неблагоприятные точки как в пределах участка, так и за его границами. К ним относятся свалки, заводы, крупные магистрали, парки, водоёмы и т. п.
  • Охранные зоны, если они есть.
  • Указание на линии застройки.
  • Названия расположенных рядом улиц.

А для компании необходимо указать полностью название и представителя. Также указывается организация, выдавшая план, и исполнитель. Последний ставит свою подпись.

В отдельных случаях вносится и другая информация. План для подключения электропередач дополнительно содержит информацию:

  • Об использующемся оборудовании, в том числе приборах учёта.
  • Об электрокабелях: марки, сечение, диаметр, и т. п.
  • Схема пролегания кабелей и систем заземления.
  • Для газификации понадобится план с указанием, где именно расположен газопровод относительно этой территории.

Перевод жилого помещения в нежилое: условия и порядок

ЖК РФ Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 23 ЖК РФ

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее – многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

Читайте также:
Внуки наследники какой очереди по закону и по завещанию

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

(п. 6 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

(п. 7 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ)

2.2. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица – собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

(часть 2.2 введена Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

Читайте также:
Прописка: что это такое, как прописаться, необходимые документы

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее – акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее – орган регистрации прав). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

(в ред. Федеральных законов от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Ст. 23 ЖК РФ. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Перевод жилого помещения в нежилое

С октября начнет действовать запрет на хостелы в жилых домах. Чтобы продолжать свое дело, владельцам хостелов придется переехать или перевести помещение в нежилой фонд. Перевод может растянуться на месяцы, поэтому начинать лучше прямо сейчас.

Еще о гостиничном бизнесе:

Шаг 1. Проверить критерии для перевода в нежилое помещение

О наемных домах — статья 91.16 Жилищного кодекса

Не каждое помещение можно перевести в нежилое. Для перевода есть критерии:

  • помещение на первом этаже. У этого требования есть исключение: можно перевести в нежилое помещение на верхних этажах, если помещения под ним тоже нежилые. Например, для перевода в нежилой фонд квартиры на пятом этаже нужно, чтобы квартиры с первого по четрветый этаж уже были переведены в нежилой фонд;
  • квартира не в наемном доме. Это такой дом, в котором все помещения принадлежат одному владельцу и сдаются как социальное жилье;
  • помещение переводится не для религиозной организации;
  • есть отдельный вход не через общий подъезд или возможность его оборудовать. В законе есть требование: «В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям». Это значит, что дверь в подъезд нужно заложить;
  • помещение переводится полностью. Нельзя перевести в нежилой фонд одну комнату трехкомнатной квартиры, а в оставшихся двух жить как обычно. Придется переводить всё помещение. Еще можно сначала изменить границы — сделать из трехкомнатной две отдельные квартиры и одну из них перевести в нежилой фонд;
  • в квартире нет жильцов. Нельзя перевести в нежилое помещение, в котором кто-то зарегистрирован или живет;
  • право собственности не обременено правами третьих лиц. Например, не получится перевести квартиру, если она в залоге у банка.
Читайте также:
Какие документы подтверждают право собственности на землю

Если помещение подходит под критерии, его можно переводить в нежилое. Для перевода понадобится согласие соседей, документы и заявление. Самое сложное здесь — получить согласие соседей.

Шаг 2. Получить согласие соседей на перевод помещения в нежилое

От соседей нужно получить два вида согласия:

  • согласие собственников квартир дома, в котором находится помещение. Здесь важно количество голосов, с ними разбираемся ниже;
  • согласие всех ближайших соседей. Это собственники квартир сверху, слева и справа, у которых есть общие стены с переводимым помещением.

Без согласия ближайших соседей ничего не получится, даже если все остальные согласны. И наоборот: если ближайшие соседи согласны, но большинство собственников проголосовали против, перевод не состоится.

За или против перевода голосуют собственники и жилых, и нежилых помещений.

Согласие собственников. О собрании собственников нужно предупредить за десять дней, подойдет объявление на доске в подъезде или личное письмо. Можно использовать и то, и то, а потом продублировать информацию в соседский чат в вотсапе и зайти к каждому лично. Иначе будет сложно собрать кворум.

Кворум — это количество участников, при котором собрание считается состоявшимся. Если людей меньше кворума, результаты собрания недействительны. Кворум зависит от количества подъездов:

Один подъезд
Больше одного подъезда

Собственники, которым принадлежит 75% голосов и более

Например, в доме один подъезд с десятью квартирами по 100 м². Собрание состоится, если на него придут 8 собственников.

50% +1 собственников дома, в том числе собственники, которым принадлежит от 75% голосов в подъезде с переводимым помещением

Например, в доме два подъезда, в каждом по десять квартир площадью 100 м². Собрание состоится, если на него придут 11 собственников, 8 из которых — из подъезда с переводимым помещением.

Нет универсального количества участников для собраний, потому что один собственник не равен одному голосу. Голоса считаются пропорционально площади помещения, которое принадлежит собственнику. А площади и распределение голосов отличаются от дома к дому.

Например, площадь всех помещений в одноподъездном доме — 1000 м². В доме пять квартир разного размера. Считаем голоса собственников:

Некоторые правовые аспекты перевода жилого помещения в нежилое

Порядок перевода жилого помещения в нежилое установлен гл. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), обладающего более высокой юридической силой по отношению к нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации, в том числе при регулировании вопросов, отнесенных к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

В соответствии с Жилищным кодексом полномочия по определению условий и порядка перевода жилых помещений в нежилые помещения за органами государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений и органами местного самоуправления в области жилищных отношений не закреплены.

Перечень документов, необходимых для представления в орган, осуществляющий перевод помещений в целях перевода жилого помещения в нежилое помещение, установлен ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса.

К таким документам относятся:

Читайте также:
Калькулятор неустойки по ДДУ в 2021 году в России

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Согласно ч. 3 ст. 24 Жилищного кодекса решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Вместе с тем ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 22 Жилищного кодекса перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. В силу ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. При этом общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме определено ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса.

Уменьшение размера общего имуществав многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции ( ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса)

В силу ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. ”в” ч. 2 разд. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, в случае если перевод спорного помещения в нежилое предполагает обустройство отдельного входа путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, относящейся к общей долевой собственности, а также использование придомовой территории при оборудовании отдельного входа, влекущее изменение объекта и режима пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме, то планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома.

3.Одним из оснований отказаорганов местного самоуправления в переводе жилого помещения в нежилое помещение согласно частью 1 ст. 24 Жилищного кодекса является несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

В соответствии с п.1.5.”СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003″(утв. Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778) Введен в действие с 20 мая 2011 года (Приказ Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778) при изменении функционального назначения отдельных помещений или частей жилого здания в процессе эксплуатации или при реконструкции должны применяться правила действующих нормативных документов, соответствующие новому назначению частей здания или отдельных помещений, но не противоречащие правилам данного документа.

Читайте также:
4 ситуации, которые позволят собственникам не оплачивать услуги ЖКХ

Согласно п.4.4а. указанного документа перепланировка и переустройство квартир должны осуществляться в соответствии с правилами статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу п.4.10. СП 54.13330.2011 в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.

Не допускается размещать:

-специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; помещения, в том числе магазины с хранением в них сжиженных газов, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ, способных взрываться и гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом, товаров в аэрозольной упаковке, пиротехнических изделий;

-магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;

-специализированные рыбные магазины;

– склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений, имеющих эвакуационные выходы, изолированные от эвакуационных путей жилой части здания (правило не распространяется на встроенные автостоянки);

-все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч ;

-предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м2); бани;

-предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м2; все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением, в том числе дискотеки, танцевальные студии, театры, а также казино;

-прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену);

-автоматические телефонные станции общей площадью более 100 м2;

-учреждения и магазины ритуальных услуг; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;

-производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в их числе: пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ);

-клинико-диагностические и бактериологические лаборатории;

-диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник: травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;

-рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, превышающего допустимый уровень, установленный санитарно-эпидемиологическими правилами, ветеринарные клиники и кабинеты.

Время ограничения функционирования может уточняться местными органами самоуправления.

Магазины по продаже синтетических ковровых изделий допускается пристраивать к глухим участкам стен жилых зданий с пределом огнестойкости REI 150.

4.11. В цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и сжиженных газов, взрывчатых веществ; помещения для пребывания детей; кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, сауны, а также лечебно-профилактические учреждения. При размещении в этих этажах других помещений следует также учитывать ограничения, установленные в 4.10 настоящего документа

4.12. Загрузка помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна жилых комнат квартир и входы в жилую часть дома, в целях защиты жильцов от шума и выхлопных газов не допускается.

Загрузку помещений общественного назначения, встроенных в жилые здания, следует выполнять: с торцов жилых зданий, не имеющих окон; из подземных туннелей; со стороны магистралей (улиц) при наличии специальных загрузочных помещений.

Допускается не предусматривать указанные загрузочные помещения при площади встроенных общественных помещений до 150 м2.

Читайте также:
Правильное расторжение ДДУ по инициативе дольщика

4.14. В соответствии с п. 2 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации в квартирах допускается размещать помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. В составе квартир допускается предусматривать кабинеты приема на одного или двух врачей (по согласованию с органами санитарно-эпидемиологической службы); кабинет массажа на одного специалиста.

Допускается предусматривать дополнительные помещения для семейного детского сада на группу не более 10 чел. в квартирах с двухсторонней ориентацией, расположенных не выше 2-го этажа в зданиях не ниже II степени огнестойкости, при обеспечении этих квартир аварийным выходом согласно требованиям Технического регламента о пожарной безопасности и при наличии возможности устройства игровых площадок на придомовой территории.

Кроме того согласно п. 2.2. СП «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов. СП 2.3.6.1066-01», утвержденных Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации06.09.2001 г., с 1 января 2002 года.Организации торговли могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам и зданиям иного назначения помещениях, а также размещаться на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работников этих организаций. Размещение организаций торговли в жилых домах и зданиях иного назначения осуществляется в соответствии со СНиПами”Общественные здания и сооружения”,”Жилые здания”.

Деятельность организаций торговли не должна ухудшать условия проживания, отдыха, лечения, труда людей в жилых зданиях и зданиях иного назначения. При размещении организаций торговли в зоне промышленных предприятий и иных объектов они не должны оказывать вредного влияния на организацию торговли.

В силу п.2.3 указанного СаНПиНа. В помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, не допускается размещать специализированные рыбные и овощные магазины, а также магазины, площадью более 1000 м2( указанное жирным шрифтом не актуально, так как противоречит более позднему по времени НД: СП 54.13330.2011).

Перевод квартиры в нежилой фонд из жилого

Максим Иванов
Автор статьи
Практикующий юрист с 1990 года

Квартиры имеют строго определенное целевое назначение проживание граждан.

Закон допускает их перевод в нежилой фонд только при соблюдении условий и требований, зафиксированных в гл. III ЖК РФ. Рассмотрим, какими нюансами характеризуется данная процедура в 2018 году.

Порядок перевода жилого помещения в нежилой фонд

Требование о переводе жилой площади в категорию нежилого фонда может быть заявлено только ее собственником. Для легального осуществления процедуры должны учитываться следующие условия:

  • согласие жильцов и владельцев квартиры;
  • перевод допускается только в отношении жилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного здания. Для объектов на втором и последующих этажах необходимо, чтобы помещения под ними уже были признаны нежилыми;
  • чтобы заявление собственника было удовлетворено, необходимо подтвердить отсутствие запретов и ограничений, прописанных в ст. 22 ЖК РФ.

Чтобы узаконить перевод жилья в нежилой фонд необходимо соблюдать требования градостроительных регламентов. Допускается провести перепланировку и изменить конфигурацию помещения, согласовав с муниципальными властями.

Основной причиной для обращения за переводом является размещение объектов предпринимательской деятельности торговая точка, салон парикмахерских услуг, офис организации и т.д. Нужно учитывать, что закон запрещает размещать в многоквартирных зданиях объекты промышленного производства.

Для перевода собственник квартиры должен обратиться с заявлением в орган местной власти.

На практике администрация передает эти полномочия муниципальным учреждениям, которые занимаются всеми вопросами по обслуживанию жилого фонда. Порядок рассмотрения заявления и комплекта документов сопровождается следующими нюансами:

  • на проверку уполномоченным службам дается 45 дней, после чего выносится решение о согласовании перевода объекта в нежилой фонд;
  • если необходимо проведение перепланировки или переустройства, в решении муниципального органа будет содержаться указанное требование. Также потребуется получить акт приемочной комиссии;
  • положительное решение о переводе направляется в МФЦ для внесения соответствующих сведений в госреестр ЕГРН, а в адрес жильцов смежных квартир направляется письменное уведомление.

Пакет документов

Перечень документов, которые необходимо представить собственнику объекта недвижимости, регламентирован ст. 23 ЖК РФ:

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.;
  • согласие собственников и жильцов;
  • технический план, изготовленный кадастровым инженером;
  • поэтажный план многоквартирного здания;
  • проект перепланировки, изготовленный экспертной организацией, имеющий допуск СРО.
Читайте также:
До которого часа можно шуметь в квартире по закону РФ на 2021 год

Заявление (образец)

На нашем сайте вы можете скачать образец заявления о переводе квартиры в нежилой фонд. При его заполнении стоит проконсультироваться у юриста, поскольку процедура согласования отличается повышенной сложностью.

Согласие жильцов и собственников

Если квартира находится в долевой или совместной собственности, либо в ней на постоянной основе проживают иные граждане, необходимо получить их согласие.

Согласие жильцов и собственников оформляется в нотариальной конторе, после чего документ подается в муниципальное учреждение.

Согласование изменения планировки

Если для перевода объекта в нежилой фонд требуется провести перепланировку, собственник квартиры должен заказать проект перепланировочных работ в экспертной организации, имеющий допуск СРО.

В содержании проекта должны быть предусмотрены все виды работ, указанные в требовании муниципального органа (изменение конфигурации помещения, перенос перегородок или дверных проемов и т.д.). Перепланировочный проект утверждается муниципальным органом, а после фактического выполнения работ составляется акт приемочной комиссии. Его следует направить в МФЦ.

На основании акта изготавливается технический план, а затем изменения вносят в ЕГРН.

Оформление права собственности

Обратиться за переводом квартиры в нежилой фонд может только собственник (организация или частное лицо). Если жилое помещение находится в найме, до обращения в муниципальные ведомства необходимо пройти процедуру приватизации и зарегистрировать право в реестре ЕГРН.

Если запланирована продажа квартиры с переводом в нежилой фонд, процедуру согласования может пройти продавец до оформления договора, либо покупатель после регистрации сделки.

Право собственности с января 2017 года подтверждается только выпиской из ЕГРН, которую можно получить через МФЦ или службу Росреестра.

Стоимость

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд включает в себя следующие платежи и пошлины:

  • расходы на изготовление проекта перепланировочных работ (цена может существенно различаться, в зависимости от региона);
  • затраты на изготовление технического плана у кадастрового инженера;
  • госпошлина за регистрацию права собственности, если это требуется для обращения в муниципальный орган. Для граждан пошлина составляет 2 тыс. рублей, для организаций 22 тыс. рублей;
  • расходы на нотариальное удостоверение согласия жильцов и собственников.

Перевод квартиры в нежилой фонд в 2017 году лучше осуществлять при поддержке опытного юриста, поэтому в состав затрат необходимо включить стоимость его услуг. Такие расходы полностью оправдают себя, поскольку будут соблюдены все требования законодательных актов и устранены основания для отказа.

Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция

В России ужесточили правила перевода квартир в нежилые помещения, в которых обычно открываются различные магазины, сервисы, мини-офисы или хостелы. Соответствующий закон 116-ФЗ, который уже прозвали «законом о нежелательных соседях», регулирует правила перевода жилых помещений в нежилые. Изменения усложнили жизнь тем, кто хочет организовать предпринимательство в квартире жилого дома, но помогут защитить интересы собственников жилья

Рассказываем, как изменился порядок перевода жилых помещений в нежилые и как провести эту процедуру по новым правилам.

Зачем нужен новый закон

Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и большое количество посторонних людей в подъезде. Закон был разработан Минстроем России, чтобы предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг. В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей.

Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступил в силу 1 октября 2019 года. Документ не запрещает хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия теперь могут только в нежилых помещениях с отдельным входом.

Новые правила перевода: что усложнили

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

Читайте также:
4 ситуации, которые позволят собственникам не оплачивать услуги ЖКХ

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Как получить согласие жителей дома

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Наталья Пшеничникова, старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия»:

— Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельное жилое помещение в нежилое, если на это дано письменное согласие всех соседей (над, под и рядом), примыкающих к жилому помещению; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении нет жильцов и/или на него не наложено обременение.

Есть и другие нюансы. При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Перевести из жилого в нежилое можно только отдельную квартиру. Комнату нельзя перевести в нежилое помещение.

Читайте также:
Особенности продажи квартиры, если в ней есть доля несовершеннолетнего

Какие документы потребуются для перевода в нежилое помещение

Для перевода жилого помещения в нежилое его собственник подает в муниципальный орган по управлению имуществом либо через МФЦ или онлайн на портале mos.ru:

  • заявление о переводе помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
  • план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое, то его технический паспорт);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если это требуется для использования такого помещения в качестве жилого или нежилого);
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с решением об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
  • согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на его перевод в нежилое.

Заявитель вправе не представлять правоустанавливающие документы на переводимое помещение, план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Эти документы орган, осуществляющий перевод нежилых помещений в жилые, запрашивает самостоятельно, поясняет юрист Ольга Эттлер.

После положительного решения ДГИ о переводе жилого помещения в нежилой фонд документы автоматически поступают в столичный Росреестр, который вносит информацию в Единый государственный реестр недвижимости. Эту процедуру можно ускорить. «Собственник переведенного объекта может обратиться в любой из столичных центров госуслуг с документом, подтверждающим перевод принадлежащей ему жилой недвижимости в нежилую. В таком случае срок внесения изменений в ЕГРН составляет семь рабочих дней», — рассказал руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.

Сколько стоит перевод

Перевод недвижимости из статуса жилой в нежилую процесс не только длительный, но и затратный и во многом зависит от технических условий и услуг привлеченных специалистов, говорит Ольга Эттлер.

Средняя стоимость перевода начинается от 250 тыс. руб., говорит старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия» Наталья Пшеничникова. По ее словам, большая часть расходов уйдет на проект, экспертизу, техническую документацию, услуги нотариуса и строительно-технические работы.

Что будет с уже открытыми магазинами

У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы. Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: