Что делать обманутым дольщикам – важные советы

Как рассчитывается возмещение обманутым дольщикам?

В каких случаях выплачивается компенсация?

В ситуации, когда застройщик нарушает сроки завершения строительства и задерживает передачу квартиры покупателю, участники строительства могут предъявить застройщику требования, предусмотренные условиями договора или законом о долевом строительстве (), в котором определена ответственность застройщика за каждый день просрочки.

Если трудности застройщика временные и он планирует завершить строительство, он может во внесудебном порядке договориться с покупателями о способе компенсации. Ждать, что это будет легко не стоит, но обратиться точно нужно и проявить необходимую настойчивость для восстановления собственных прав. Это может быть, как сумма денег, так и вид неденежной компенсации. В числе распространенных вариантов: скидки на машиноместа, кладовки или ремонт более высокой категории. Если мирное решение не найдено, у покупателя сохраняется право обратиться в суд и там получить решение о взыскании причитающихся средств.

Другая ситуация, когда застройщик не имеет возможности и ресурсов для завершения строительства и уже длительное время не ведет никаких работ на площадке или даже признан банкротом. Защитой и восстановлением прав таких покупателей занимается публично правовая компания «Фонд защиты прав долевого строительства». Восстановление прав возможно одним из двух способов:

Передача квартиры участнику строительства после завершения Фондом строительства за

Выплата рыночной компенсации.

Способ восстановления прав определяется Фондом на основании экономической целесообразности.

Как рассчитывается компенсация?

Чтобы определить размер компенсации, которая причитается за квартиру, приобретенную в строящемся доме, нужно умножить ее площадь на рыночную стоимость кв. метра и долю в собственности на квартиру, а также на коэффициент оплаты по договору (отношение суммы, которую дольщик заплатил застройщику, к стоимости квартиры по договору).

Кто определяет рыночную стоимость жилья?

Рыночная стоимость одного квадратного метра квартиры определяется независимым оценщиком, который привлекается Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Оценщик ориентируется на стоимость квартир с аналогичной площадью и количеством комнат и находящихся в том же муниципалитете и на той же стадии строительства.

А можно показать на конкретном примере?

Допустим, вы приобрели квартиру в рассрочку в строящемся доме площадью 30 кв. метров. За год вы успели выплатить 600 тыс. рублей из 2 млн рублей (коэффициент равен 600 тыс. рублей/2 млн рублей=0,3). После банкротства застройщика независимый оценщик пришел к выводу, что стоимость одного кв. метра равна 60 тыс. рублей. Вы являлись единственным собственником, поэтому ваша доля равнялась 1.

Применив приведенную выше формулу, мы получаем 540 тысяч рублей, что несколько ниже выплаченной по договору суммы. Это связанно с тем, что оценка стоимости квадратного метра оказалась меньше, чем заложено в договоре участия в долевом строительстве. Тем не менее компенсация все равно составит 600 тысяч рублей. Это связано с тем, что по закону размер возмещения не может быть менее оплаченной части цены договора на покупку жилья.

Какая максимальная площадь квартиры, за которую можно получить компенсацию?

Максимальная площадь квартиры, за которую можно получить компенсацию, равна 120 кв. метров. Если площадь квартиры больше, например, 130 кв. метров, при расчете возмещения будут учтены только 120 кв. метров.

Как рассчитывается выплата, если квартира в строящемся доме куплена в ипотеку?

Если дольщик приобрел квартиру в строящемся доме с помощью ипотеки и строительная компания обанкротилась, сумма компенсации рассчитывается точно так же, как и приведенном выше примере.

Денежные средства переводятся одним из двух способов. Если у дольщика открыт залоговый счет в банке, в котором оформлена ипотека, выплата будет направлена именно туда. В таком случае банк автоматически погасит кредит за счет этих средств, а остаток дольщик сможет снять и использовать по своему усмотрению.

Если залоговый счет не открыт, Фонд перечислит средства на персональный счет дольщика, который он указал в заявлении. В этой ситуации важно, что обязательства по ипотечному кредиту остаются, поэтому чтобы избежать проблем с банком и судебных разбирательств, дольщик должен оперативно погасить ипотеку с помощью полученных от Фонда средств.

Компенсируются ли проценты по ипотеке, которые дольщик заплатил банку?

Нет, уже выплаченные проценты по ипотеке не компенсируются.

При покупке квартиры в строящемся доме использован маткапитал. Вернут ли мне эти средства вместе с компенсацией?

После подачи дольщиком заявления на возмещение Фонд делает запрос в Пенсионный фонд России. В случае получения подтверждения средства маткапитала вычитаются из суммы компенсации и перечисляются на счет в ПФР. Для уточнения возможности повторного использования материнского капитала необходимо обращаться в территориальное подразделение ПФР.

А что если у меня несколько проблемных квартир, приобретенных по ДДУ?

Если вы приобрели несколько квартир в одном многоквартирном доме, компенсация будет рассчитываться по формуле. Для наглядности представим, что у нас три квартиры по 100 кв. метров.

Читайте также:
Можно ли приватизировать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Определяется корректирующий коэффициент. Для этого 120 нужно разделить на сумму площадей квартир. В нашем примере корректирующий коэффициент равен 120/(100+100+100)=0,4. Если бы суммарная площадь была меньше 120 кв. метров, коэффициент по умолчанию составил бы 1.

Рассчитываем рыночную стоимость каждого из помещений. С этой целью мы умножаем рыночную стоимость кв. метра на площадь каждого из них. В нашем случае рыночная стоимость составляет 80 тыс. рублей за кв. метр. Соответственно, цена каждой из квартир составляет 8 млн рублей.

Умножаем суммарную стоимость квартир на поправочный коэффициент. Получается, что общая цена квартир умножается на 0,4 и равна 3,2 млн рублей.

Умножаем на долю собственника в строящейся квартире. Будем считать, что в нашем случае это один.

Умножаем на долю денежных средств фактически выплаченных. В нашем примере это тоже 1, поэтому итоговая сумма равна 9,6 млн рублей.

Как компенсируется стоимость парковочных мест?

Гражданам полностью компенсируются средства, которые они внесли по договору ДДУ на приобретение машиномест и нежилых помещений в доме.

Какая организация выплачивает компенсацию дольщикам?

Денежную выплату производит Банк ДОМ.РФ, который является агентом Фонда защиты прав долевого строительства. Подать заявку на возмещение можно на сайте банка.

«Методичка» обманутого дольщика: как защитить свои права и деньги

Государство эту проблему пытается решить давно, но все как-то безуспешно. Этим летом были внесены поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве, которые фактически ликвидируют его в России. То есть оно будет, но только на бумаге. В реальной же жизни никто не захочет вкладывать в строящийся объект сумму денег, на которую можно купить уже готовую квартиру. А застройщикам будет невыгодно продавать квартиры на начальном этапе стройки дешевле, ведь эти деньги они увидят только после сдачи дома: это равносильно продаже уже готового дома.

Вот что еще пытались сделать на высоком уровне: год назад на смену частным страховым компаниям, которые страхуют ответственность застройщиков с 2014 года (введения такой обязанности для застройщиков – это тоже была одна из мер, призванных решить все проблемы), пришел Компенсационный фонд долевого строительства. Но и это особого облегчения не дало: страховщики столкнулись с тем, что ставки страхования порядка 1% оказались недостаточными, чтобы за 3 года работы накопить достаточные для массовых выплат средства. Но самая большая проблема в том, что подавляющее большинство дольщиков вообще не имеет никакой возможности получения страховки, а местные власти прилагают все усилия к тому, чтобы этот момент не замечали за пределами стройплощадки.

Так что в итоге, как ни крути, а приходится возвращаться к старому доброму принципу «помоги себе сам».

Итак, как не стать обманутым дольщиком?

Совет первый. Не экономьте

Да, банально, но многие люди забывают про бесплатный сыр и мышеловку. Все хотят сэкономить, и выбирают самые дешёвые варианты. Но дешевизна, выпадающая из общей картины – первый признак того, что застройщик – мошенник, и не собирается выполнять все свои обязательства.

Совет второй. Изучите историю застройщика

Это, конечно, не панацея: СУ-155 тоже хорошо работало до поры, до времени, но всё-таки наличие хорошей истории и уже завершённых объектов дают дополнительные шансы на благоприятный исход событий. Куда чаще обманщиками становятся свежесозданные компании, которые ещё не заработали себе имя.

Совет третий. Убедитесь, что договор заключается в соответствии 214-ФЗ

К сожалению, далеко не все квартиры продаются в соответствии с 214-ФЗ. Всё ещё можно встретить различные схемы продажи квартир по предварительным договорам, кто-то предлагает приобрести вексель. А печально известная СУ-155 продавала квартиры через ЖСК: люди становились не дольщиками, а пайщиками жилищно-строительного кооператива и не имели прямых отношений с застройщиком. Преимущество в том, что пай можно погашать частями и не прибегать к дорогостоящей ипотеке. Но и гарантий никаких: цены, сроки сдачи объекта, порядок уплаты – всё это регулируется не законом, а уставом кооператива.

Предварительный договор также нигде не регистрируется и не даёт покупателям никаких гарантий. Покупатель рискует столкнуться с риском двойных продаж одной квартиры, безнаказанным срывом сроков. Если основной договор не будет заключен до окончания действия предварительного, то это почти гарантированная потеря и денег, и квартиры. А самое неприятное, что предварительный договор может быть признан притворной сделкой. И защитить свои права тогда будет совсем непросто.

Иногда к предварительному добавляют договор на покупку векселя, которым потом будет производиться оплата основного договора. Если застройщик откажется заключать основной договор, то деньги по векселю должны вернуться, но из-за инфляции это будут уже совсем не те деньги.

Совет четвертый. Следите за ходом строительства

Не стоит полностью доверять застройщику. В случае простоев и задержек лучше сразу привлекать внимание общественности: застройщик должен знать, что он находится под непрестанным контролем, который может дойти и до правоохранительных органов, а значит ему выгоднее честно завершить строительство вместо того, чтобы оказаться за решёткой.

Читайте также:
Как не лишится квартиры после её покупки: законные способы отобрать жилье

Теперь поговорим о том, что делать, если, все же, вас угораздило нарваться на недобросовестного застройщика.

Первое: добивайтесь признания прав дольщика

Не каждый дольщик формально является дольщиком. Признание прав дольщика через суд – дело непростое, но не безнадёжное. Уже наработана практика высших судебных инстанций, которая говорит о том, что за гражданином может быть признано право собственности на долю в недостроенном объекте в виде квартиры. Верховный суд РФ в своем Определении от 14.12.2010г. по делу №4-В1034 указал, что в соответствии со «Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст.128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда». Не стоит бояться суда.

Второе: проверьте наличие всех документов, подтверждающих факт страхования ответственности застройщика

Если Вы заключили договор ДДУ после 2014 года, убедитесь, имеется ли у Вас на руках страховой полис, подтверждающий факт страхования ответственности застройщика. Нередки случаи, когда застройщик не выдавал полис на руки (не исключено фиктивное страхование для регистрации ДДУ в Росреестре) или одна страховая компания передавала обязательства пришедшей ей на смену в неполном объёме. Без полиса претендовать на выплату будет проблематично.

Третье: определитесь с тем, что Вам интереснее: возврат денег через страховую, или получение квартиры

Необходимо понять, что Вам больше подходит: выплата компенсации, или получение квартиры. Если деньги, то тогда необходимо подать заявление на включение вас в реестр обманутых дольщиков. В зависимости от региона, его название может меняться, но, скорее всего, его ведёт региональный Минстрой. Правда есть нюанс: включение в реестр возможно только после того, как застройщик будет признан банкротом, а это небыстрый процесс.

Если страховки нет, то получить компенсацию будет практически невозможно: в большинстве случаев у компании-банкрота просто нет никаких средств. И тогда вы на долгие годы останетесь в очереди кредиторов с сомнительными перспективами. Если страховка есть, то процесс упрощается: страховая деньги выплатит. Но и здесь есть свои сложности: страховая вернёт только сумму вашей доли. Расходы на ипотеку и текущее подорожание квартир не учитываются. А с учётом того, что впереди грядёт подорожание квартир минимум на 10% из-за планируемого повышения ставки Фонда страхования дольщиков с 1,2% до 6% от стоимости квартиры.

И еще: если суд признает, что банкротство застройщика наступило в следствие противоправных действий руководства (например, выводили деньги по фиктивным договорам), то это будет не страховой случай. И страховая компания получит право требовать обратно выплаченную компенсацию. Так что десять раз подумайте прежде, чем бежать за возвратом денег.

Четвертое: соберите инициативную группу жильцов

Один в поле не воин – это прописная истина. Чем больше людей, тем сильнее будет эффект.

Пятое: оформите инициативную группу юридически и наймите профессионального юриста с хорошими отзывами

Инициативные группы часто тонут в собственных разногласиях, а региональные власти их игнорируют. Поэтому инициативной группе необходимо придать правовой статус. Это должна быть некоммерческая организация, например, некоммерческое партнёрство, товарищество собственников жилья (ТСЖ), или жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Это даст возможность обманутым дольщикам проводить голосование и на законном основании принимать одно единственное сбалансированное решение, вести конструктивный диалог с властями в правовом поле, получать права на недостроенный дом и самостоятельно завершить строительство. Нечасто, но иногда местные власти способствуют поиску инвесторов, которые помогут ЖСК завершить строительство.

В ходе споров Вы столкнётесь с множеством непредвиденных споров и формальных тонкостей, с которыми может разобраться только профессиональный юрист, знакомый с судебной практикой. Будьте осторожнее: некоторые недобросовестные юристы, желая заполучить контракт обещают и возврат денег, и получение квартиры. Это невозможно! Как только Вы начинаете претендовать на денежную компенсацию, то теряете все права на незавершённое строительство. Иначе никак. Попытки получить и деньги, и квартиру могут быть рассмотрены, как страховое мошенничество. А это уже уголовное преступление. Не стоит из жертвы превращаться в преступника: это не поспособствует защите прав.

К тому же, грамотный юрист поможет привлечь к ответственности местные власти, которые тоже должны решать проблемы обманутых дольщиков и способствовать завершению строительства, поскольку предоставили застройщику землю, разрешение на строительство и ненадлежащим образом осуществляли контроль. Права дольщиков регулируются не только 214-ФЗ, но Законом о защите прав потребителей. Про него часто забывают, а он даёт дополнительные рычаги влияния.

Седьмое: привлеките к своей проблеме внимание СМИ и общественных деятелей, готовых освещать вашу проблему за пределами региона

Читайте также:
Образец расписки в получении денежных средств за квартиру

Региональные власти, как правило, не боятся конфликтов на своей территории: они контролируют местные СМИ и инфополе. Локальные митинги в большинстве случаев ни к чему не приводят. Единственное, что поможет – это вынос проблемы на федеральный уровень. Сейчас главы регионов опасаются освещения их деятельности в негативном ключе на высшем уровне: за оплошности можно и кресла лишиться. Сейчас такие вопросы решаются быстро: в Кремле борются за повышение рейтингов власти и с неудачниками не церемонятся.

И, наконец, копите деньги…

По какому бы сценарию ни пошло развитие событий, деньги понадобятся: или на то, чтобы добавить и купить другую равнозначную квартиру, или на оплату услуг юриста, или на аренду жилья на период, пока тянутся судебные тяжбы, а власти закрывают глаза.

Лучшие советы для обманутых дольщиков

Информация о квартирных аферах с каждым годом все чаще всплывает в СМИ. Что касается обманутых дольщиков, то это тоже не редкость. «Недострой» и «долгострой», наверное, чаще можно наблюдать чем готовые объекты, куда реально заселились люди. Участники должны знать, что их защищает государство и понимать свои права в борьбе с недобросовестным застройщиком, однако, самая первая помощь для них – это они сами.

Как люди попадают на удочку мошенников

Обманутыми участниками долевого строительства становятся в том случае, когда компания, взявшая на себя обязательства возвести дом в срок и передать долю объекта для получения на него права собственности, нарушает все договоренности, указанные в документах.

Случаи, когда чаще всего попадаются на такие уловки:

  1. Заключение незаконных инвестиционных договоров. Закладывается фундамент, начинается строительство, дольщики исправно платят на протяжении 2-3 лет. Когда объект уже вот-вот будет готов, организация подает в суд о признании договоров недействительными. На данном этапе квартиры уже значительно дороже, а значит, компания-мошенник получает выгоду. Да, в суде они зачастую выигрывают, так как документы изначально составлены с той целью, чтобы их можно было оспорить. Дольщики в итоге могут рассчитывать только на возврат вложенных за прошедшие года средств.
  2. Продажа квартир, которые не существуют вовсе. Имеется в виду, что дом возводится и даже ДДУ могут быть вполне законными, а вот недвижимость не получается, так как участок под строительство имеет абсолютно другое целевое назначение. В данной ситуации обман куда более серьезный, ведь вернуть вложенные средства практически невозможно, и такие здания просто сносятся.
  3. Реализация жилплощади, предназначенной другим людям. Застройщик перепродает квартиры, отведенные органам муниципалитета, инвесторам. Подобное распределение происходит всегда, независимо от того, кто является строительной организацией. Доступ к подобной информации имеет только сам застройщик, инвестор и органы муниципальной власти. В итоге первые и вторые могут продавать то, что им реально не принадлежит.
  4. Банкротство. Как бы закон ни защищал дольщиков, но у компании есть много вариантов, как, попадая под процедуру банкротства, их успешно вывести. Самая распространенная махинация – это передача полномочий другой организации. Она, естественно, не обязана отвечать перед участниками долевого строительства.
  5. Долгострой. Застройщик затягивает со сдачей объекта, и недовольные дольщики требуют неустойку. Иногда они перестают бороться и просто отказываются от своих прав, совершают расторжение договора, возвращая себе уже внесенные средства. Учитывая, что приобреталась квартира на 20-30% дешевле, строительная компания остается в выигрыше и, спустя время, продает уже готовые, за высокую цену.

Махинаций, на самом деле, куда больше и распознать их становится сложнее, ведь недобросовестные дельцы уже знают, как уйти от ответственности.

Права участников

Первое и главное право дольщика – это свободный доступ к информации о возводимом объекте. Участникам долевого строительства должны быть предоставлены финансовые отчеты, которые помогут понять, справляется ли компания со взятыми на себя обязательствами.

В договоре, подписываемым обеими сторонами, дольщику, в первую очередь, необходимо обратить внимание на следующие пункты:

  • Компенсация и возврат денег.
  • Действия, в случае возникновения задержек со сдачей, то есть порядок взыскания неустойки.

Важно! Возможность получить хотя бы какую-то компенсацию, возможно, если ДДУ зарегистрирован в Росреестре. Это требование закона, который и защищает права дольщиков.

Самая распространенная ситуация – банкротство застройщика. В этом случае у участника также есть права и полномочия. Самое выгодное решение – это создание жилищно-строительного кооператива. Фактически вчерашние дольщики становятся застройщиками, которые будут контролировать процесс и сами же отвечать за сдачу объекта.

Что касается обмана, когда в эксплуатацию пытаются сдать откровенную халтуру, и квартира не отвечает заявленным критериям качества, то у членов ДУ также есть права. Они могут потребовать:

  1. Устранить недочеты за счет строительной компании с выплатой возмещения.
  2. Уменьшить стоимость договора, соразмерно понесенному ущербу в результате ухудшения качества недвижимости.
  3. Если сорваны сроки, то участник имеет право требовать уплату неустойки.
Читайте также:
В каком порядке осуществляется перевод земель СНТ в ИЖС

С недавних пор были приняты поправки в законе, которые теперь дают больше преимуществ обманутым дольщикам, и пострадавшие лица вносятся в специальный реестр. Причем к таковым будут относить всех участников, застройщик которых затянул сроки сдачи более чем на 9 месяцев.

Как государство защищает дольщиков

Следует детальнее рассмотреть поправки к закону о долевом строительстве, и что они дают членам ДУ. Основное преимущество – это создание компенсационного фонда. В него каждый застройщик обязан отчислять 1,2% от стоимости возводимого объекта. За счет того, что объекты все же вводятся в эксплуатацию, сумма будет накапливаться.

В случае, если какая-то компания прогорит или обанкротится, дольщикам вернут деньги из этого фонда, или его ресурсами все же возведут жилье, тем самым исправив неисполнение обязательство недобросовестного застройщика. Процент, вероятно, будет меняться, но это не планируют делать чаще 1 раза в год.

Важно! Те новостройки, что не были сданы в эксплуатацию до 2017 года, не будут достраиваться за счет фонда. В этом случае защита прав дольщиков только в их руках.

Кроме того, поправки коснулись и требований к самим строительным организациям, в первую очередь – это касается собственных средств для обеспечения работы по возведению объекта, которых должно быть минимум 10% от общего объема.

Данные ужесточения помогут в борьбе с нерадивыми застройщиками, но при этом приведут к росту цен на строительном рынке, так как компании будут вынуждены «отбивать» те самые проценты. К тому же есть риск, что средства фонда начнут расходоваться не только по целевому назначению.

Законодательство

На данный момент основным является федеральный закон № 214, который вступил в силу в 2005 году, именно в него не так давно были внесены изменения. Участников ДУ могут заинтересовать следующие пункты:

  1. Допустимая форма договора.
  2. Регулировка отношений касательно привлечения средств для участия в долевом строительстве.
  3. Регламентация вложения средств физическими лицами.
  4. Порядок контроля деятельности застройщика.

Кроме того, регулирует правовые отношения в сфере долевого строительства:

  • ФЗ № 161.
  • ФЗ № 218.
  • ФЗ № 127.

Взыскание неустойки с застройщика

Пеня – это денежная компенсация за невыполнение строительной компанией своих обязательств перед дольщиками. Для самого участника выгодно, чтобы размер возмещения был прописан в ДДУ.

Важно! Неустойка не может быть меньше оговоренной в законе суммы. Она составляет 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Пени начинают начисляться, когда нарушены сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Случается, что ввод дома в эксплуатацию происходит не по вине застройщика, а по независящим от него причинам. В таком случае, его право и обязанность за 60 дней до даты сдачи объекта, сообщить об этом члену ДУ. При этом дольщиков заставить согласиться или отказаться на такое условие, не могут.

Порядок взыскания

На данный момент по закону предусмотрено 2 варианты получения неустойки:

  1. Досудебное решение.
  2. Судебный иск.

В первом случае, предпринимается попытка мирного решения проблемы. В виде заказного письма строительной организации направляется уведомление. В нем выдвигается простое требование – выплатить неустойку. Обязательно следует приложить расчеты, согласно сроку и ставке рефинансирования на момент обращения. А также указать пункт ДДУ, по которому, возможно, такое взыскание. Дольщик может попросить о возмещении убытков, возникших из-за невозможности жить или сдавать в аренду недвижимость. Этот механизм решения выгоден для обеих сторон по ряду причин:

  • Дольщик получает компенсацию без лишней волокиты.
  • Застройщику не придется возмещать судебные издержки. Стоит заметить, что в большинстве случаев, при рассмотрении подобных дел, суд становится именно на сторону обманутого участника долевого строительства.

Бывают ситуации, когда застройщик не спешит в добровольном порядке оплачивать неустойку. В таком случае, можно смело подавать иск в суд. Кроме компенсации, дольщик вправе запросить и моральный ущерб, конечно, он, должен быть, четко обоснован и подкреплен фактами. Составление иска происходит согласно ст 311 и 312 ГК РФ.

Хотя в таких делах чаще всего выигрывает истец, запрашиваемую им сумму могут уменьшить до 50%, если найдутся основания. Как правило, застройщикам удается доказать, что не по их вине произошла просрочка.

Проблематично получить и моральный ущерб, поскольку сложно предоставить реальные факты страдания дольщика или членов его семьи от того, что квартиру им вовремя не дали.

Вывод

Обманутых участников в последние годы стало очень много, собственно с этим и связаны изменения в законе в сфере долевого строительства. Внесенные коррективы должны защитить права дольщиков и не оставить их без крыши над головой.

Достройка проблемных объектов: что ждать дольщикам?

За последние годы в сфере законодательства, регулирующего долевое строительство, произошли большие изменения. Нововведения призваны предотвратить появление новых обманутых дольщиков и максимально обезопасить покупку жилья на первичном рынке. Однако, пока новые правила не вступили в силу, а после банкротства ряда застройщиков покупатели до сих пор остаются в ожидании своих квартир, назрела необходимость регламентировать и процесс достройки существующих проблемных объектов. На что смогут рассчитывать пострадавшие дольщики, за счет каких средств будут достраиваться ЖК и кто будет курировать вопросы достройки? Об этом и пойдет речь.

Читайте также:
Каков порядок оценки земельного надела и дома

Реестр проблемных объектов

18 июня 2019 г. депутаты Госдумы приняли во втором чтении два законопроекта (№ 681488-7 и 681472-7), посвященные вопросам достройки существующих проблемных объектов. В рамках Единой информационной системы жилищного строительства предполагается создать реестр таких проектов. Информация о недостроенных комплексах будет поступать из соответствующих надзорных органов, а ответственность предполагается возложить на губернаторов регионов. Напомню, что Единая информационная система жилищного строительства находится в открытом доступе на сайте: НАШ.ДОМ.рф и предоставляет исчерпывающую информацию о застройщиках, объектах строительства и аналитические данные рынка недвижимости и ипотечного кредитования.

Упрощение процедуры банкротства застройщиков

Законодатели учли на практике важное обстоятельство, которое ранее препятствовало скорому решению вопросов обманутых дольщиков. Речь идет о процедуре банкротства застройщиков, без которой невозможно определить дальнейшую судьбу проекта, порядок удовлетворения требований дольщиков, банков и т.д. Причина неэффективности действующей системы видится в действиях аффилированных арбитражных управляющих, которые, как правило, рассматривали дела годами. Предполагается наделить полномочиями Фонд защиты прав участников долевого строительства по назначению арбитражных управляющих. Данная мера будет способствовать совершенствованию и упрощению существующей процедуры банкротства.

Права на компенсации и порядок выплат

Законопроекты предписывают расширить перечень объектов, в случае срыва сроков строительства которых положена компенсация, и включить в список нежилые помещения и машино-места. Меняется порядок определения размера выплаты. Если ранее он рассчитывался исходя из стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора долевого участия, то сейчас устанавливается исходя из рыночной стоимости аналогичных по параметрам объектов на момент выплаты возмещения. Представляется, что это очень логичное решение, покупатели апартаментов, коммерческих площадей и парковочных мест в этом отношении должны обладать такими же правами, как и клиенты, купившие жилые объекты.

Региональные фонды

В соответствии с новым законопроектом регионы получают возможность создавать специальные фонды, уполномоченные курировать вопросы достройки проблемных объектов. Их деятельность будет финансироваться за счет средств федерального и региональных бюджетов. Кроме этого, они в праве самостоятельно привлекать дополнительные средства. Наделяя органы широкими полномочиями, законодатели устанавливают строгий контроль за их финансовой деятельностью — предполагается ввести банковское сопровождение и предусмотреть ограничения по операциям. Данная мера ограничит возможность коррупционных схем и нецелевого расходования средств.

Влияние на отрасль

Сегодня проблема долгостроя в разных регионах решается по-разному. В основном местная администрация привлекает к сотрудничеству успешных застройщиков. Девелоперы вкладывают собственные средства в достройку проблемных объектов взамен на какие-либо преференции в виде земельного участка или возможности продавать объем квартир в достраиваемом объекте. Региональных бюджетов, как правило, недостаточно, без поддержки федеральной власти решить проблему вряд ли получится. Только Москва в состоянии финансировать проблемные стройки в полном объеме за счет средств городского бюджета. Изменения в законе призваны ускорить решение вопроса обманутых дольщиков, усовершенствовать существующую схему и регламентировать процесс достройки, на законодательном уровне закрепив права и обязанности участников.

Вы также можете прочитать статью практикующего юриста, размещенную на нашем сайте, где рассказывается о том, кто имеет право на включение в реестр обманутых дольщиков и что это дает.

Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке

Расторжение договора долевого участия — финальный способ прекращения отношений с застройщиком. Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) дает дольщику право расторгнуть договор долевого участия на любом этапе строительства. В этом смысле закон полностью стоит на стороне дольщиков.

Расторгнуть договор и вернуть квартиру обратно застройщику дольщик может как через суд, так и во внесудебном порядке. Рассмотрим каждый из вариантов.

Без суда

Случаи внесудебного расторжения договора долевого участия (ДДУ) перечислены в законе (ст. 9, 214-ФЗ). Во-первых, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик допустил просрочку обязательств по договору более чем на два месяца. В случае задержки сдачи объекта покупатель может рассчитывать на выплату неустойки, рассказывает руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Во-вторых, если застройщик не исправляет предъявленные ему недоделки или не возмещает дольщику расходы на их устранение после передачи квартиры. Покупатель может потребовать от застройщика устранить выявленные недостатки. Для этого нужно составить акт, в котором прописаны все замечания.

В-третьих, дольщик вправе расторгнуть договор, если застройщик допустил существенное нарушение требований к качеству квартиры. Например, если объект построен с недостатками, приведшими к ухудшению качества квартиры. В данной ситуации дольщик также может потребовать устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы.

Читайте также:
ТСЖ: как создать, преимущества и недостатки данного сообщества

Договор может содержать дополнительные основания для его расторжения в одностороннем порядке. «Во всех упомянутых случаях одностороннего отказа от договора застройщик обязан вернуть дольщику деньги, уплаченные по договору долевого строительства», — отметил юрист.

Через суд

В судебном порядке одностороннее расторжение дольщиком ДДУ возможно в нескольких случаях, они также указаны в ст. 9 Закона о долевом строительстве. Первое — это заморозка проекта: когда строительство останавливается и становится ясно, что застройщик не сможет передать квартиру в установленный по договору срок.

Второе — если застройщик значительно изменил проектную документацию в процессе возведения дома, в частности изменил общую площадь квартиры более чем на 5%.

Третье — если застройщик изменил назначение общего имущества или нежилых помещений в многоквартирном доме. В договоре могут быть предусмотрены и дополнительные основания для его расторжения.

По словам главы юридической практики компании «Интерцессия», судебная практика в большинстве случаев складывается в пользу дольщиков как слабой стороны этих отношений.

Диана Нилиповская, директор по продажам ГК «Пионер»:

— Сейчас средства дольщиков находятся на эскроу-счетах до того момента, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. После оформления жилья в собственность деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если объект не сдается в срок, дольщик имеет право расторгнуть договор и вернуть деньги. В свою очередь, застройщик может взимать пени за нарушение сроков и размеров оплаты со стороны дольщика в размере 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Застройщик также может расторгнуть договор с дольщиком, если последний не соблюдает график платежей.

Как расторгнуть договор и вернуть квартиру

Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.

Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.

«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).

«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.

Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.

Риски для дольщика

Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.

Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.

Читайте также:
Как построить частный дом и какие действия следует предпринять для подготовки

Как происходит на практике

По словам экспертов, на практике дольщики редко расторгают договор и возвращают застройщику квартиру — такой сценарий невыгоден покупателю. «Дольщик получает обратно лишь ту сумму, которая указана в ДДУ. А этой суммы ему уже может не хватить на покупку квартиры. Ведь цены на новостройки со временем только растут. С учетом инфляции он фактически теряет часть вложенных средств», — говорит Ирина Доброхотова.

Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group:

— В целом, в последние годы ситуации «возврата» квартиры случаются крайне редко. Как правило, клиенты подходят к выбору недвижимости ответственно: присматривают варианты, взвешивают все «за» и «против», изучают информацию о застройщике и отзывы о других его проектах. Кроме того, если участник долевого строительства приобрел недвижимость на ранних этапах реализации комплекса, то ему выгоднее продать квартиру самостоятельно и выиграть на росте цены квадратного метра.

Застройщик против дольщика: на чьей стороне законодатель и суды

Что именно поменялось

Вступили в силу изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», они ставят для застройщиков строгие рамки, в которых они должны теперь работать. Во-первых, это принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». Он запрещает компании заниматься больше чем одним объектом: построил один дом, берись за следующий. Правда, у этого правила есть исключения. Например, если застройщик занимается комплексной застройкой и у него несколько домов на одном земельном участке. Также поблажки есть для разрешений на строительство, полученных до 1 июля 2018 года. Даже если их несколько, строить можно законно.

Во-вторых, застройщик должен быть финансово устойчив, он должен иметь на банковском счёте не меньше 10% от планируемой стоимости строительства. Эти деньги нужно иметь на дату направления проектной декларации в госорганы и сохранять их на весь период стройки. Если денег нет, заменить их можно целевым кредитом в банке, но он должен покрывать не меньше 40% от стоимости строительства.

Эксперты подсказывают: если компания только выходит на рынок, то для получения разрешения на строительство можно увеличить уставный капитал на нужную сумму (10% от стоимости стройки).

В-третьих, компаниям запрещается свободно распоряжаться деньгами. Они могут брать только целевые кредиты на строительство, не имеют права покупать ценные бумаги и предоставлять ссуды и займы. Любые расчеты застройщик должен осуществлять со специального расчетного счета в банке. Даже если покупатель квартиры случайно отправил деньги на другой счет, компания должна перевести их на единый счет и платить только с него.

Счет этот обслуживается уполномоченным банком, который в любой момент при подозрении на нарушение закона может приостановить операции. Если застройщик попытается, например, снять наличные или потратить деньги на цели, не связанные со строительством и исполнением своих обязательств. «Гелендваген» купить не получится», – шутя заметил управляющий партнер АБ «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко, говоря о том, что раньше застройщики свободно тратили деньги дольщиков на свои личные цели. Теперь они такой возможности лишены.

Все это делается для защиты прав покупателей квартир. Ожидается, что постепенно проблема обманутых дольщиков уйдет в прошлое вместе с самим долевым строительством.

На момент появления новой редакции закона мы имели огромное количество проблем. Москва и Московская область были на первом месте по количеству обманутых дольщиков, на третьем месте был Краснодарский край. Я уже даже не говорю об огромном количестве самовольного строительства, которое процветало. В связи со всем этим комом проблем законодатель решил отрегулировать деятельность строительной отрасли.

Еще один формат защиты денег покупателей жилья – эскроу-счета. Это специальные счета в банке, куда поступают деньги дольщиков и где они лежат, пока дом не будет сдан. То есть забрать деньги людей и скрыться застройщик не сможет, как это иногда происходило раньше.

Если все же стройка не завершилась, с компанией что-то случилось (например, банкротство), а эскроу-счетом она не пользовалась, то на помощь дольщикам придет специальный фонд, который займется достройкой дома или возвратом денег. В этот фонд все застройщики будут платить 1,2% от каждой проданной по ДДУ квартиры.

Проблемы с нововведениями

Закон меняется фрагментарно, жалуются юристы. Изменения в 224-ФЗ вносятся несистемно, параллельно необходимым изменениям в другие законы. Например, работодателей ставят перед выбором: Трудовой кодекс выполнить или Налоговый – когда приходит время обязательных платежей, некоторые из них по НК нужно платить в конце расчетного периода, а по ТК – сразу, ТК и НК противоречат друг другу в этом плане.

Еще застройщики и их юристы жалуются на новую схему раскрытия информации. Раньше компании размещали всё на своих сайтах, теперь же создана единая информационная система жилищного строительства на базе «Дом.рф», но она не работает так, как должна, рассказал Домащенко: «Сайт очень тяжело и очень плохо работает. Он то на проверке, то документы не примет, то не загрузит, а иногда может загрузить, но никак не уведомить вас об этом. Что с этим делать? Мы всем рекомендуем, если не сработал сайт, по старинке распечатать, пропечатать каждый лист и сдать в учреждение».

Читайте также:
Человек прописан, но не собственник - какие у него права?

В поиске бенефициаров

Бенефициары – конечные получатели выгоды – не всегда очевидны. Иногда они могут документально никак не быть связанными с компанией. Группа разработки финансовых мер по борьбе с отмыванием денег (Financial Action Task Force, FATF, ФАТФ) в 2014 году дала свои рекомендации, как распознать бенефициара. ФАТФ советует считать, какая доля компании контролируется человеком, однако методов подсчета не дает. «Посчитать и привлечь к ответственности можно очень креативно», – говорит директор по организационному развитию компании «Эталон-инвест» Алексей Дыков.

В России бенефициарами признают тех, кто имеет влияние на больше чем 5% компании. ФАТФ же советует ориентироваться на 25% минимум. Так что подходы очень разнятся. В качестве примера дела «с интересным подсчетом доли бенефициара» Дыков приводит спор № А40-10501/15.

В случае со строительством гражданин, понесший убытки, открывает проектную декларацию, предъявляет иск владельцу, который там указан, а он уже будет доказывать, что бенефициар не он, а другой и дело имеет «туманную перспективу».

Как говорит эксперт, раньше бенефициаров не искали и почти не привлекали, а теперь тенденция кардинально изменилась. Недавно Конституционный суд рассматривал дело Галины Ахмадеевой и решал вопрос, вправе ли налоговая взыскать недоимки с гендиректора или бухгалтера, если компания обанкротилась или ликвидирована, и обязателен ли для этого приговор суда в отношении конкретного сотрудника.

Как законно уменьшить кадастровую стоимость

Например, в Москве вы строите детский сад и четыре жилых дома на участке в 5 га. Кадастровая стоимость этих 5 га будет около 4 млрд руб., и с этой суммы вам придется платить налоги. Если же вы разделите участок, отдельно выделив детский сад, то можно сэкономить до 400 млн. «Кадастровая стоимость – штука управляемая», – считает Михаил Попов, директор имущественно-правового департамента «Галс-девелопмент».

Денис Литвинов, управляющий партнер «Содружества земельных юристов», считает, что это хороший способ, но рискованный.

Какими способами мы можем влиять на наши налоги. Самые известные – либо через признание недостоверной кадастровой оценки, либо через приравнивание кадастровой собственности к рыночной. Также есть способ размежевать землю: «дорогие» объекты оставить на меньших участках, более дешевые – на других, чтобы платить по-разному. Но есть риски. Например, это очень большие сроки. Ожидать, что вы быстро размежуете участки и присвоите новые виды использования, а потом еще получите оформленные права, нельзя.

Вместе с кадастровыми вопросами юристы в строительной сфере сталкиваются с проблемами при получении разрешений на строительство. Особенно, если стройка намечается в охраняемой зоне или рядом с живописным природным или культурным объектом. Такое расположение постройки может увеличить ее стоимость, поэтому, прежде чем рыть котлован, надо убедиться, что сооружение потом не признают незаконным и не снесут.

Если охраняемая зона получила такой статус уже после постройки там дома, он считается построенным законно.

Как объяснил адвокат практики по недвижимости и строительству ART DE LEX ART DE LEX Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Банкротство (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международные судебные разбирательства группа Уголовное право группа Финансовое/Банковское право группа Интеллектуальная собственность (включая споры) × Александр Петров, проверить, разрешена ли стройка в определенном месте, можно вручную. Для этого нужно открыть любую онлайн-карту, найти там это место, затем открыть Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и найти там нужную территорию: охраняемые зоны в ПЗЗ заштрихованы. Этого достаточно, чтобы убедиться, что в момент проверки зона не охраняется. Однако Петров раскрыл еще один секрет. Если строительство намечается в столице, то можно зайти на портал открытых данных правительства Москвы, там есть информация о культурных объектах, которые только что выявили. Пока их не признали охраняемыми, строить можно, однако пока вы оформите все документы, зону уже могут закрыть. Нужно помнить, что минимальное расстояние до объекта культурного наследия – 100 метров.

Судебная практика – русская рулетка

Руководитель практики земельных и имущественных отношений Alliance Legal CG Ольга Калинченко: «Всем известно, что после Октябрьской революции 1917 года была отменена частная собственность на землю и вся земля стала государственной. И только в 2000-х годах принцип единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости был установлен в пп. 5 п. 1 ст.1 Земельного кодекса. Продавать земельный участок нельзя без объекта недвижимости, который на нем стоит. Всем все понятно, но судебная практика обширна и постоянно меняется».

Читайте также:
Порядок и способы законного отключения домофона

Практика меняется – однообразия применения норм нет в принципе, уверен старший юрист BGP Litigation Олег Хмелевский.

Суд от имени дольщика – это рулетка. Никогда точно не знаешь, сколько взыщут, а то и вовсе откажут. Единообразия нет. И это равным образом применимо практически ко всем категориям дел о взыскании неустойки

«Тенденция никакая, катастрофа вопиющая», – добавляет юрист. Он привел собственную практику по взысканию неустойки в арбитражных судах России. Из данных статистики следует, что более чем в половине случаев суды снижают заявленный размер неустойки на 25–79%. При этом исход дела зависит не от конкретных обстоятельств, а от судьи, который его рассматривает: есть те, кто снижает постоянно, есть те – кто в 100% случаев оставляет заявленную сумму.

Подобным образом дела обстоят практически со всеми арбитражными спорами, связанными со строительством. В судах общей юрисдикции неустойка снижается чаще и значительно сильнее – снижение достигает 94%. В одном из дел суд взыскал 30 000 руб. вместо заявленных 581 000 руб. «Единственная тенденция, которую мы выявили, – нет никакого единообразия», – заключил Хмелевский.

Советы обманутых дольщиков: как не попасть на их место

Покупать квартиры в строящихся домах намного дешевле, чем в готовых. Но и риски в этом случае возрастают в разы. Мы расспросили двух обманутых дольщиков, что в их случаях пошло не так, и попросили посоветовать, как не совершать их ошибок.

Давид Галустов, Краснодар

Я купил двухкомнатную квартиру площадью 55 кв. м на первом этаже девятиэтажного дома. В 2012 году заплатил за неё 1 млн 360 тыс. руб. Дом обещали сдать в конце 2012 года. В жилищном комплексе предполагалось построить 10 домов. Деньги на покупку квартиры мы получил от продажи двухкомнатной квартиры в Майкопе, которая принадлежала моим родителям. Хотел перевезти их в Краснодар, чтобы они жили неподалёку от меня.

Поскольку родителям негде было жить, пришлось купить ещё однокомнатную квартиру за 1 млн 150 тыс. руб., 500 тыс. из которых – заняли у банка в кредит.

Квартиру именно в этом жилом комплексе я выбрал по многим причинам. Во-первых, застройщик был известен в крае. У компании было много грамот и дипломов от агентств недвижимости, школ, МВД, администрации города. Во-вторых, у них была большая рекламная кампания – огромный баннер висел напротив городской администрации. Чуть позже они подарили машину и квартиру дзюдоисту Арсену Галстяну, который завоевал золотую медаль на Олимпийских играх в Лондоне. В-третьих, на открытии сданных объектов выступали видные чиновники Краснодара и края. Застройщик устраивал масштабные велопробеги, открывал Аллею славы, они строили много домов. Последнее вызывало особое доверие.

Что случилось?

В 2012 году суд объявил стройку незаконной из-за отсутствия разрешения на строительство. Мы не проверяли наличие этого документа. В то время на такие вещи мало кто внимания обращал. Никто не мог подумать, что у них нет этого формального разрешения на строительство. Тогда у меня было представление о том, что много жилья строится и сдаётся в эксплуатацию без таких формальностей.

После остановки стройки застройщик долго судился, они писали письма губернатору с просьбой дать им возможность достроить дома, обещали предоставить жильё малоимущим. Но не получилось. Строительство моего дома остановилось на четвёртом этаже из девяти. Застройщика объявили банкротом, а руководителей компании – в международный розыск по линии Интерпола.

Суд постановил снести дом. После этого поднялась общественность – мы выходили на митинги, пикеты, о проблеме заговорили по «Первому каналу», НТВ, местные СМИ трубили. В итоге решение о сносе недостроя было отменено, но дальше этого вопрос не сдвинулся. Администрация должна привлечь инвестора, который бы достроил наши дома, но и этого не произошло.

Мы понесли огромные эмоциональные и моральные убытки из-за остановки строительства и судов. Это нервы, бессонные ночи. Большинство людей вложили последние деньги. Проблема со стройкой оставила неизгладимый след на здоровье у многих дольщиков.

Не знаю, когда смогу получить квартиру. Конкретных сроков нет. Если застройщик будет найден и продолжится строительство, то там ничего сложного нет.

Можно было бы списать всю вину на то, что мы не заметили отсутствия разрешения на строительство, но это разрешение тоже не гарантия того, что дом достроят. В Москве много недостроя даже со всеми разрешениями. Мы, дольщики, больше злимся на нашу администрацию, чем на самих себя. Мне кажется, что умысла не достроить объект у компании не было.

Читайте также:
Условия для выписки несовершеннолетнего ребенка из жилого помещения

Совет

Нужно искать знакомых занятых в сфере недвижимости. Как правило, в своих кругах всегда известны проверенные временем застройщики и их надёжность. Проще говоря, нужно искать риелторов, которым можно доверять.

Елизавета Нагибина, Санкт-Петербург

Мы с мужем всегда хотели иметь много детей. Но детям надо где-то жить. В 2010 году родилась наша вторая дочь, и мы купили двухкомнатную квартиру без отделки площадью 45 кв. м. в строящемся доме. Заплатили за неё 1 млн 750 тыс. руб. В этом же доме такую же квартиру купила моя свекровь для своего старшего сына.

В то время готовилась к сдаче первая очередь жилого комплекса, состоящая из 6 корпусов. Мы не думали, что возникнут большие задержки. Наш дом был на этапе котлована, велись активные работы. Тогда рекламировали 214-ый закон, защищающий права дольщиков. Строительная компания, одна из немногих, заявляла, что работает по этому документу.

Когда готовились к покупке – проверяли все документы. У них было разрешение на строительство. Только чуть позже выяснилось, что застройщик менял своё название. Прежде у него был один проблемный дом.

Что случилось?

Сначала у застройщика возникли трудности с подключением построенных домов к городским коммуникациям. Первые два года нам говорили, что как только коммуникации подключат и сдадут первую очередь, активно достроят наши дома. Мы смиренно ждали. Затем выяснилось, что первую очередь должны были сдать ещё в 2008 году. В итоге её сдали, но покупатели начали подавать иски на возмещение материального ущерба из-за просрочки.

Застройщик валил всю вину на покупателей первой очереди, мол, они выигрывают иски, и судебные приставы списывают со счетов деньги, не давая продолжить строительство второй очереди.

Сейчас наш дом достроен до пятого этажа из девяти. Компания передаёт документы другому застройщику, которого нашли власти Санкт-Петербурга. В двух из четырёх корпусов идут внутренние отделочные работы. В нашем корпусе хотят увеличить число этажей, чтобы инвестор получил прибыль, и планируют сдать жильё в лучшем случае в 2018 году.

В течение четырёх лет мы были вынуждены проживать с нашими детьми у родителей мужа, они нам выделили комнату площадью 15 кв. м. За это время у нас родился третий ребёнок, а квартира, за которую мы честно заплатили, так и не была построена. У свёкров также большая семья, пять детей. У нас была большая дружная коммуналка. Под конец там уже проживало четыре семьи. Дети из соседних комнат взрослели и приводили туда к родителям жить своих вторых половинок. Это было очень тяжело.

В 2014 году, отчаявшись дождаться окончания строительства, мы с мужем решились на ипотеку. У нас были накопления на ремонт квартиры. Эти деньги, а также материнский капитал мы решили направить на первоначальный взнос для покупки однокомнатной квартиры в Кронштадте. Покупали на вторичном рынке, 35 кв. м за 3 млн 250 тыс. руб. Сейчас платим по кредиту 20 тыс. руб. в месяц. Мы с мужем медработники, трудимся на 1,5 ставки каждый, чтобы иметь возможность выплачивать ипотеку и достойно содержать своих детей.

Моя свекровь также устав ждать сдачи дома, решила купить ещё одну квартиру, чтобы туда переехать, а оставшуюся жилплощадь разделить между ещё тремя детьми. Она учитель. Откладывала с пенсии, продавала всё, что могла продать. Из последних сил наскребла на однокомнатную квартиру в строящемся доме у компании «СУ-155». И спустя некоторое время стройка была также была заморожена. Таким образом, у нас со свекровью получилось три квартиры в недострое.

Обидно, что все обязательства перед строителями мы выполнили в полном объёме без задержек, а они – нет. Если у кого-то будут задержки по кредиту, банк деньги быстро вытрясет из должника, а со строителями так не происходит.

Совет

Перед покупкой квартиры в строящемся доме, нужно чётко осознавать, что риски очень высоки, и не вкладывать последние деньги. У любой компании могут возникнуть разного рода проблемы, что чревато задержками в лучшем случае, а в худшем – можно всё потерять. Мы с мужем решили проблему недостроя покупкой следующей квартиры на вторичном рынке жилья. Если не хотите проблем, то поступите также.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: