Сайт находится в состоянии заполнения и тестирования
МУНИЦИПАЛЬНОЕ АВТОНОМНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ АНЖЕРО-СУДЖЕНСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА
Тел.: +73845326111 Как проехать

Иностранные граждане как субъекты отношений, возникающих при государственной регистрации прав

На территории Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом могут совершать не только россияне, но и иностранные граждане, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством.

Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон) к участникам отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, относит также иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, международные организации, Союзное государство, иностранные государства (статья 4).

В соответствии со ст. 2 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ) гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав.

Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица.

Правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с иностранцами, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 25 июля 2002 г. №115-ФЗ “О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» (далее – Закон о правовом положении иностранцев) законодательство о правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации основывается на Конституции Российской Федерации и состоит из Закона о правовом положении иностранцев и иных федеральных законов. Наряду с этим правовое положение иностранных граждан в Российской Федерации определяется международными договорами Российской Федерации.

Если заявителем является иностранный гражданин или лицо без гражданства, рекомендуется удостовериться в том, что он находится на территории Российской Федерации законно.

Законно находящийся в Российской Федерации иностранный гражданин – лицо, имеющее действительные вид на жительство, либо разрешение на временное проживание, либо визу, либо иные предусмотренные федеральным законом или международным договором Российской Федерации документы, подтверждающие право иностранного гражданина на пребывание (проживание) в Российской Федерации (п. 1 ст. 2 Закона о правовом положении иностранцев).

Для совершения любых сделок с недвижимостью для иностранца потребуется документ, удостоверяющий личность.

К ним относится паспорт иностранного гражданина либо иной документ, признаваемый в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность иностранного гражданина (п. 1 ст. 10 Закона о правовом положении иностранцев).

Для лица без гражданства документами, удостоверяющими личность, являются:

1) документ, выданный иностранным государством и признаваемый в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность лица без гражданства;

2) разрешение на временное проживание;

3) вид на жительство;

4) иные документы, признаваемые в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документов, удостоверяющих личность лица без гражданства (п. 2 ст. 10 Закона о правовом положении иностранцев).

Документ, удостоверяющий личность иностранца должен быть переведен на русский язык, и перевод удостоверен нотариально. Свидетельствование верности перевода осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 81 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года №4462-1 (далее – Основы).

Следует учитывать также, что ст. 45 Основ установлены требования к документам, представляемым для совершения нотариальных действий. Так не принимаются для совершения нотариальных действий документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом. В документе, объем которого превышает один лист, листы должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью.

При приеме учредительных документов иностранных юридических лиц нужно будет представить перевод текста на русский язык с нотариальным удостоверением подлинности подписи переводчика, сделавшего перевод.

Иностранные документы принимаются к рассмотрению при наличии их легализации, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации или положениями международных договоров, отменяющих или упрощающих процедуру легализации.

Легализация – подтверждение того, что документ исходит от властей государства или составленный при участии этого государства и соответствует законодательству страны. Документы легализируют только на территории того государства, где их выдали или где они были оформлены. Легализация может быть двух видов – консульская и апостиль (упрощенная легализация).

Какая легализация понадобится зависит от конкретного случая и страны назначения.  Апостиль ставят для отправки документа в страны, которые присоединились к Гаагской конвенции (Заключена в г. Гааге 05.10.1961) (вступила в силу для России 31.05.1992) (далее – Конвенция). Данная официальная бумага отменяет консульскую легализацию и вводит апостиль.

Рекомендуется учитывать, что в мировой практике существуют различные способы проставления апостиля (приложение мастичных штампов, использование отдельных бланков и др.). Допускаются и различные виды скрепления апостиля, выполненного на отдельном листе, с документом (при помощи ниток и лент, крепежных колец, скоб и др.)

При рассмотрении иностранных документов следует обращать внимание на то, что фамилии и должности, указанные на документе, должны соответствовать фамилии и должности, указанным на приложенном к нему апостилю, а также на недопустимость механических повреждений в местах скрепления апостиля с документом.

Если страна назначения не имеет отношения к Гаагской конвенции, то потребуется консульская легализация. Она более сложна и продолжительна по времени.

Например, как для гражданина Сингапура (Сингапур не является участником Конвенции), придется пройти всю процедуру легализации целиком сначала в сингапурских уполномоченных органах, а затем в консульском отделе посольства России в Сингапуре.

То есть при консульской легализации документ сначала заверяют в министерстве иностранных дел или ином уполномоченном органе государства, на территории которого выдан документ, а затем легализуют в консульском учреждении Российской Федерации. Для осуществления последнего процесса, как уже отмечалось выше, требуется также заверенный у нотариуса перевод.

Нужно учитывать, что иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом (ст. 1196 ГК РФ). В соответствии со ст. 1197 Гражданского кодекса гражданская дееспособность физического лица определяется его личным законом.  Иными словами, независимо от гражданства физическое лицо может быть ограничено в правах на имущество, на заключение договоров и сделок только в случаях, прямо указанных в российском законе.

Личным законом юридического лица считается право страны, где учреждено юридическое лицо (ст. 1202 ГК РФ).

К деятельности такой организации, если применимым является российское право, соответственно применяются правила Гражданского кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа отношения.

При приеме учредительных документов иностранных юридических лиц рекомендуется истребовать предъявления перевода текста учредительных документов на русский язык с нотариальным удостоверением подлинности подписи переводчика, осуществившего перевод.

Существуют документы, для которых легализация не нужна – достаточно нотариально удостоверенного перевода. Ими являются, например, паспорт, водительские права. Сюда включены бумаги, выданные странами, с которыми Россия заключила двухсторонние соглашения. Согласно Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (заключена в Минске 22 января 1993 года) государствами – членами СНГ, документы, выданные официальными властями одной договаривающейся стороны, рассматриваются как официальные и не требуют на территории другой договаривающейся стороны какого-либо удостоверения или легализации.

Рассмотрим предоставление земельных участков для иностранцев.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами (п. 2 ст. 5 Земельного кодекса).

Так, земельными участками, находящимися на приграничных территориях иностранцы на праве собственности обладать не могут. Перечень таких земельных участков устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе Российской Федерации (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса).

Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность исключительно за плату, размер которой устанавливается в соответствии с настоящим Земельным Кодексом (п. 4 ст. 39.4 Земельного кодекса).

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом (п. 1 ст. 22 Земельного кодекса).

Если иностранец является собственником зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, то он имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется (п. 5 ст. 35 Земельного кодекса).

Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

Поскольку нами рассматривается ситуация с недвижимым имуществом, находящимся на территории Российской Федерации, то при совершении любых сделок в отношении недвижимого имущества иностранный гражданин должен соблюсти требования к форме сделки, предусмотренные российским законодательством (ст. 1209 ГК РФ).

Содержание договора должно включать обязательные (существенные) условия, указанные в законодательстве РФ, иные условия могут быть сформулированы сторонами в соответствии выбранным сторонами правом (ст. 1210 ГК РФ).

Поскольку сделки с недвижимостью в РФ подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации, необходимо составлять соответствующие договоры купли-продажи, аренды, дарения на русском языке с соблюдением формальностей, указанных в ст. 18 и 21 Закона.

Еще нужно отметить, что наследование недвижимого имущества определяется по праву страны, где находится это имущество, а наследование недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, – по российскому праву (п. 1 ст. 1124 ГК РФ).

Размер государственной пошлины за государственную регистрацию сделок и прав иностранных граждан взимается в том же размере, что и для россиян (ст. 333.17 НК РФ), поскольку плательщиками признаются просто физические лица без указания на гражданство.